【正文】 得自己真正是物業(yè)的主人了?！卑l(fā)叔接口道?！皹I(yè)主把權(quán)利委托給物業(yè)使用人好辦，他不行使也不會損害業(yè)主的利益，但義務(wù)就不一樣，如果物業(yè)使用人不履行，業(yè)主就要自己履行，對吧?”發(fā)叔說?！拔飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主人數(shù)較多的，以幢、單元、樓層為單位推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。“對!業(yè)主大會會議分定期會議和臨時會議，業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開?！薄翱上О。贤鯖]空參加業(yè)主大會，要不他可以提好多建議呢?！睍r間不知不覺過去了，父子倆正好順路，便一同出了家門。“業(yè)主委員會的主要職責(zé)有：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表、業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理公司簽汀物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)?！澳?，業(yè)主大會籌備組主要做些什么工作呢?”發(fā)叔接著問。”“那什么時候辦理交接呢?”“原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之口起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主人會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。”發(fā)仔肯定地說：“業(yè)主委員會的前提條件是小區(qū)內(nèi)的業(yè)主。業(yè)主委員會委員或秘書可不可以支付酬金?發(fā)叔經(jīng)過多次‘審問’發(fā)仔以及自己的不斷學(xué)習(xí)，對物業(yè)管理方面的知識有了一定的了解，特別是業(yè)主大會、業(yè)主委員會等知識，自我感覺還不錯?！薄澳沁@些津貼從哪里來呢?有沒有一定的標(biāo)準(zhǔn)?”“問得好，津貼的來源、標(biāo)準(zhǔn)均由業(yè)主大會決定。然后兩父子就一起出門了。”經(jīng)老趙這一提，發(fā)叔清楚得象發(fā)仔昨天才跟他說過似的。當(dāng)然，如果投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。請問，這個小區(qū)業(yè)主委員會辦事處在哪里?”天叔說：“從這里一直走，轉(zhuǎn)左就看見了。招標(biāo)公告廊當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項。”發(fā)仔說?！薄爱?dāng)然了，物業(yè)管理招投標(biāo)工作得到了業(yè)主、開發(fā)商、政府的支168?！薄笆裁矗稑?biāo)也要邀請函?”發(fā)叔很不解。前期物業(yè)管理招投標(biāo)方式有哪些?發(fā)叔平時的消遣不多，除了看書，就是下象棋，偶爾打打麻將。過兩天，公司要參加一個物業(yè)管理的競標(biāo)，我必須在明天把競標(biāo)方案做好!”發(fā)仔無奈地說。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取他們的建議?！卑l(fā)仔說到這里，發(fā)叔忽然一副恍然大悟的樣子?！坝浀?。看著開心的爸爸，發(fā)仔也笑了：“擔(dān)任業(yè)豐委員的委員，還可以有酬金呢?！薄斑@些都是看不見摸不著的要求，還有具體一點的要求嗎?”“從實際行動上看，當(dāng)選業(yè)主委員會委員，要遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守小區(qū)的各項規(guī)章制度，遵守《業(yè)主公約》、 《業(yè)主火會議事規(guī)則》等，當(dāng)然還要模范履行業(yè)主義務(wù)?！鞍ィ⊥?，你還記得吧?”發(fā)叔笑著對發(fā)仔說?！薄罢匍_業(yè)主大會，為什么要成立業(yè)主大會籌備組?”發(fā)叔說。事實也是這樣：小區(qū)管理，就得人人參與。發(fā)叔邊穿衣邊自言自語：“這個小區(qū)都有三百戶，為什么業(yè)主委員會委員才5個?”發(fā)仔正在旁邊，接口道“業(yè)主委員會的組成數(shù)也有規(guī)定呀。什么情況下，業(yè)主大會的決定有效?在業(yè)主代表大會中，發(fā)叔是發(fā)言最多的，提的問題和建議也是最貼近業(yè)主平時的生活實際。但是，他又擔(dān)心自己辛苦收集來的意見，業(yè)主會不會聽取，心想：不知業(yè)主大會是怎么召開的。所以晚上等到兒子下班后第一句話就向他問道：“阿偉，修改〈業(yè)主公約》要通過什么樣的程序?”“對《業(yè)主公約》的修改要通過小區(qū)的業(yè)主大會。自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。不過這些約定都應(yīng)當(dāng)在合同中注明?！卑l(fā)仔接著說“業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人，對物業(yè)具有處分、收益、使用和占有的權(quán)力。打個比方吧，小區(qū)內(nèi)有關(guān)規(guī)章制度的制定，都要通過業(yè)主的審核，還有對于業(yè)主委員會的日常工作有權(quán)監(jiān)督等。業(yè)主委員會業(yè)主與物業(yè)使用人我到底算不算業(yè)主?發(fā)叔自從上個月開始繳交物業(yè)管理費以后，有一個問題一直在心頭納悶，這幾天很想問問發(fā)仔，但發(fā)仔總沒時間，問別人吧，又不好意思。”發(fā)叔說完又接道：“所以要千萬小心。所以……”“我月底就回來去交管理費。”發(fā)叔長長的舒了一口氣。“還有呢?”發(fā)仔壞壞地問道。“那共用部位呢?”發(fā)叔緊接著問?！爱?dāng)初，反復(fù)挑選裝修公司的功夫總算沒白費?！爱?dāng)然，關(guān)系到裝修人的切身利益。“它包括幾個方面：(1)所有人或使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，除另有約定外，任何一方不得多占、獨占，比如，保持共用樓道的衛(wèi)生；(2)所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。對產(chǎn)權(quán)不屬于自己的毗連房屋要承擔(dān)什么義務(wù)?“老頭子，外面有人找你。“裝修人未申報登記進行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處500元以上1000元以下的罰款?！罢f得對，我們既然住到一塊了，就應(yīng)該互相尊重，互相體諒!”長發(fā)男子道。還有很多其他部位、部件的保修期，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定?！昂呛牵乙仓览习值挠洃浟Ρ任疫€好?！皹巧系耐醪烧鎽K?！薄爱?dāng)然了，你都和他們談好了，我簽個字要多少時間?”發(fā)仔笑道。“阿偉，你昨天說裝修要申報，你看我得怎么申報?”發(fā)叔問發(fā)仔。“老爸，你動工之前記得要向物業(yè)管理公司登記哦!?！卑l(fā)仔說道?！袄习?，比如我們在外面公交站牌上看到貼的那些辦證什么的，然后一個電話……”發(fā)仔提醒說。”發(fā)仔開解發(fā)叔：“約束和自由總是相互轉(zhuǎn)換的，小區(qū)正是因為有了這么多的約束，才變得井然有序。這不，發(fā)叔一大早就把發(fā)仔拉去售樓部，要發(fā)仔陪他去驗收房屋。這次是忍無可忍了，大聲叫道：“阿偉，你忙完沒有啊?”誰知，發(fā)仔忽然大笑起來：“老爸，我早忙完了，只是覺得欣賞你那‘憂國憂民’的樣子實在是一大快事啊，哈哈?！笆堑模习终媛斆?不過上面所講樓地面滲水問題，如果屬保修期限和保修范圍的，由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任?！笆堑?”發(fā)仔笑著說。這回輪到發(fā)叔不懂了，問道：“物業(yè)管理是干什么的?”發(fā)仔說道：“物業(yè)管理，就是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。只轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)叔就喜歡上了這個小區(qū)，想掏錢落定?！卑l(fā)仔詳細(xì)地為發(fā)叔講解。物業(yè)管理公司是按合同辦事，合同以外的服務(wù)項目，物業(yè)公司有權(quán)拒絕。發(fā)仔對發(fā)叔的想象力也忍俊不禁。我現(xiàn)在有約?！卑l(fā)叔聽完后還是不解地說：“我是房屋的主人，怎么連房屋的用途都不能做主啊?再說，我在天臺搭個東西、將外墻的顏色改變一下，又不會影響別人呀，為什么不行呢?”。兒子這架勢不明擺著還沒有說齊全?發(fā)叔把手指折來折去，可就是記不起來了。第五，違法建筑問!題，改變房屋用途問題，向規(guī)劃部門反映?！卑l(fā)姨是最了解發(fā)叔的人?！卑l(fā)姨埋怨地說道。這時候發(fā)叔又有點把握不定了，簽合同那天發(fā)叔叫上了發(fā)仔。水庫的中間還有一座小島，小島里一塊臨水的大石上，發(fā)叔和發(fā)仔父子倆正悠然自得地釣魚和瞎侃。老爸，記住沒有?！澳钱?dāng)然，保修期為1年的還有墻面、頂棚抹灰層脫落，地面空鼓開裂、大面積起砂，門窗翹裂、五金件損壞以及衛(wèi)生潔具等；而燈具、電器開關(guān)的保修期為6個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備的保修期是一個采暖期或供冷期。而其他住宅的所有人或使用人也要尊重裝修人裝修住宅的權(quán)利，不能隨意干擾裝修行為哦?！袄习郑€氣啊?”發(fā)仔見發(fā)叔自那個長發(fā)男子走后就一直發(fā)呆，以為他還在為剛才的事生氣?！卑l(fā)叔還是很樂觀地說?！熬褪墙Y(jié)構(gòu)相連或是具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的房屋?！昂?，等等!”發(fā)叔拿了裝修公司的質(zhì)量保修書給發(fā)仔看。而這家公司分別是三年和五年半?！卑l(fā)叔問。第二嘛一一”發(fā)仔故意吱嗚了半天。放心吧，我們并沒有多交一分錢?！鞍?，遲交物業(yè)管理服務(wù)費到頭來還是自己吃虧?”老王剛才的得意勁全沒了?！薄盀槭裁茨?合同中注明了由租戶交都不算數(shù)嗎?”老張問道。“哎，看，我們白擔(dān)心了一場吧。在對等中真正“名符其實”。乎出現(xiàn)了一個問題，年輕人走后，發(fā)叔琢磨開了，你覺得這里面似乎出現(xiàn)了一個問題，想到將房子租出去了，自己就不是“業(yè)主”了，而租房者就是“業(yè)主了，那他可以享受一系列法定的權(quán)利和承擔(dān)一系列義務(wù)。發(fā)仔說：“物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人共同約定，但前提是不違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。發(fā)叔開了門進來，手上抱了一大堆資料。業(yè)主大會是什么?它有什么職責(zé)?這幾天小區(qū)的業(yè)主都在議論本小區(qū)的《業(yè)主公約》，每一個人對《業(yè)主公約》的內(nèi)容都有自己的意見，發(fā)叔也不例外。才能真正維護自身的權(quán)益?！卑l(fā)仔有問必答。業(yè)主委員會的籌備業(yè)主委員會是如何組成的?這天，是發(fā)叔覺得很出風(fēng)頭的一天，因為發(fā)叔所在的小區(qū)要召開第一次業(yè)主委員會大會?！敖ㄖ娣e與成立業(yè)主委員會有關(guān)?說說看?！卑l(fā)叔高興地說。”發(fā)仔說?！捌鋵崡l件很簡單，成為業(yè)主委員會委員的前提條件是：必須是該小區(qū)的業(yè)主，使用人不能成為業(yè)主委員會委員。發(fā)叔可不放過這個機會：“阿偉，哪些情形不能擔(dān)任業(yè)主委員委員呢?”發(fā)仔放下報紙，看著發(fā)叔說：“按規(guī)定，主要有下面幾條：(1)因身體或精神上的疾病喪失履行職責(zé)能力的；(2)被司法部門認(rèn)定有犯罪行為的；(3)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；(4)兼任轄區(qū)物業(yè)管理公司工作的；(5)違反物業(yè)管理法規(guī)、業(yè)主公約或業(yè)主委員會章程、決議，社會公德敗壞的；(6)不符合業(yè)主委員會候選人條件的；(7)其它原因不適宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的?？磥磉€要多學(xué)點?！卑l(fā)仔稍作停頓：“它作為一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)。”“怎么?你們還要向居民委員會報告工作?”發(fā)叔奇怪地問。物業(yè)管理招投標(biāo)為什么物業(yè)管理要實行招投標(biāo)?半夜，發(fā)叔起床上洗手間，見發(fā)仔房間還亮著燈，以為發(fā)仔又忘了關(guān)燈，于是躡手躡腳地開了門，一開門，嚇了一跳，發(fā)仔正在埋頭苦干，桌子上擺了一大堆文件。“當(dāng)然不會，招投標(biāo)對物業(yè)管理企業(yè)來說，也是好事一樁啊?！皩α?，兒子，今天天地物業(yè)管理公司來咱們小區(qū)的業(yè)主委員會辦事處，說是來投標(biāo)的?！薄霸瓉硎沁@樣，那第二種情況呢?”發(fā)叔繼續(xù)問。發(fā)仔下班回來，發(fā)叔就問了：“怎么才能找到好的物業(yè)管理公司呀?”發(fā)仔回答：“首先必須看物業(yè)管理公司人員素質(zhì)水平和服務(wù)質(zhì)量是否滿意。你公司獲勝的機會應(yīng)該很大吧?”發(fā)叔又學(xué)到了一些物業(yè)管理知識。”發(fā)叔心想。物業(yè)管理實行招投標(biāo)，可以促進整個物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?！崩馅w說道?！斑@么早就買好菜了。這時，電話響了，是發(fā)仔。“業(yè)主委員會的委員可以獲得酬金?！卑l(fā)叔認(rèn)真地說?！笆堑模?jīng)過上述程序之后，就可以選舉產(chǎn)生本屆的業(yè)主委員會委員了?！卑l(fā)仔接著說：“業(yè)主大會還要做一些日常工作?！笆堑摹：门笥言谝黄?，當(dāng)然討論大家關(guān)心的話題?！鞍?，你為什么不早說啊?”發(fā)叔嘆道：“還有什么其他不用到現(xiàn)場，都可以參加業(yè)主大會的方法嗎?”“業(yè)主大會本來就既可采用集體討論的形式，又可以采用書面征求意見的形式，不過都須有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。“具體程序是怎樣的?”發(fā)叔緊追不舍?！卑l(fā)仔不緊不慢地道。”發(fā)叔的想象力可真豐富。”發(fā)仔可是真的佩服發(fā)叔的思維能力。”發(fā)叔終于明白了，他總結(jié)道：“也就是說看是業(yè)主還是物業(yè)使用人的標(biāo)準(zhǔn)，是看他(她)到底有所有權(quán)呢，還是只有使用權(quán)，對不?”“是的。相對于老張他們，發(fā)叔平時算是甚少打麻將，所以技術(shù)不是很好?！薄罢f吧，是什么概念?”“你給我講一下，什么叫做‘業(yè)主’?”“這件事啊，”發(fā)仔笑了笑，“爸爸，房地產(chǎn)權(quán)證寫著你的名字，你都是這個小區(qū)的業(yè)主了，你還不知什么叫做業(yè)主啊?！卑l(fā)叔笑笑說。發(fā)叔趕忙把老張請進屋里?！崩贤醯靡獾卣f?！卑l(fā)叔說著已倒了一杯水遞給發(fā)仔。發(fā)叔花了一個下午的時間學(xué)習(xí)消防知識，帶回來許多資料，還做了很詳細(xì)的筆記。拿出保修卡一看，保修期早過了。“連這些也要呀?”“是呀!在裝修過程中，兒是由裝飾裝修公司負(fù)責(zé)采購的材料及設(shè)備，都應(yīng)當(dāng)向裝修人提交說明書、保修書和環(huán)保說明書。”看來發(fā)叔還真的下了工夫?！吧洗握娌缓靡馑?。要不，被罰了都不知怎么回事呢?！卑l(fā)叔覺得不好意思?！半y道我說錯了嗎?你們家整天乒乒乓乓的，吵死了，別人還要不要休息?再說，你們裝修前也應(yīng)該告訴鄰居一聲吧?！艾F(xiàn)在的東西什么不保修啊?車、家用電器，就連我們這房子都保修呢?！鞍?裝修房子又不違法，怎么這樣啊?”發(fā)叔認(rèn)為在目己的房子里干什么事都是天經(jīng)地義?！薄芭?，這些內(nèi)容我們的合同里全有了。果然有一封新郵件?！斑@樣啊。這天吃晚飯的時候。”發(fā)仔慢條斯理地回答道：“由于物業(yè)管理活動范圍的廣泛性、服務(wù)對象的復(fù)雜性，在服務(wù)過程中糾紛也往往是多種多樣的，業(yè)主或使用人遇到問題時，首先要了解政策，分析、判斷問題屬于政府哪個行政部門管理的，然后再請相應(yīng)政府部門協(xié)調(diào)解決?！跋襁@種情形是不受歡迎的行為，可你知道還有哪些行為發(fā)生在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)也是不受歡迎的昵?”發(fā)仔問道。“這倒也是。”發(fā)叔的氣消了一大半?！薄斑@樣說來，業(yè)主臨時公約還是對業(yè)主有利的嘍?”發(fā)叔說。跟物業(yè)管理公司的委托合同要寫些啥?這一天，發(fā)叔在報紙上看到一篇新聞報道：一個姓李的業(yè)主因樓上住戶衛(wèi)生間地面滲水，多次要求物業(yè)管理公司解決，可物業(yè)管理公司卻總以合同未注明此項服務(wù)為理由而拒絕?！拔飿I(yè)管理服務(wù)通常要為業(yè)主提供：建筑物及其附屬共用設(shè)施、設(shè)備、場地的養(yǎng)護與維修；綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；安全防范服務(wù)；車輛停放及其場地的管理；高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項目；物業(yè)檔案資料的管理；業(yè)主和使用人委托的其他服務(wù)事項。物業(yè)管理基本面知識培訓(xùn)45 / 45物業(yè)管理與購房 3什么是物業(yè)管理?從哪些方面了解? 3跟物業(yè)管理公司的委托合同要寫些啥? 4在成立業(yè)主大會之前，由誰選聘物業(yè)管理企業(yè) 5物業(yè)管理與交樓 5拿到了新房鑰匙，怎樣驗收新房? 5物業(yè)管理與入住 6即便是自己家，也還有一些事情不能做? 6物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不受歡迎的行為有哪些? 6出現(xiàn)物業(yè)管理糾紛，我該怎么辦? 7