我國房地產(chǎn)開發(fā)中寫字樓產(chǎn)品策劃分析-全文預覽
【正文】 內(nèi)容之一。同時，整理過程中還要評估市場調(diào)研工作的有效性。進行現(xiàn)場調(diào)研要求調(diào)研人員具備系統(tǒng)總結的能力，適時的調(diào)整方法，并為進一步的調(diào)研提供幫助。這一過程將直接影響調(diào)研成果質(zhì)量，因此，設計的相關內(nèi)容應充分考慮到經(jīng)濟性和實踐性的要求，盡量做到完整、科學、可行。在市場調(diào)研的實施過程中需要搜集很多相關資料，其中包括市場情況、土地資料、宏觀經(jīng)濟、區(qū)域文化、政策資料等。調(diào)研人員是調(diào)研工作的執(zhí)行者，其專業(yè)水平和工作素質(zhì)直接影響到調(diào)研工作的執(zhí)行，同時也影響到最后調(diào)研結果的科學性。 ②制定調(diào)研計劃。同觀察法一樣，這種方法也需要占用相當?shù)墓ぷ鲿r間，在實際工作中也都是與其它方法同時運用，以相互彌補單一方法的缺陷和不足。這種方法最大的缺點就是需要花費大量的時間。缺點是通常我們會尋求目標客群或是以往研究人員作為面談的對象，但一方面，以往研究人員的選擇中要注意并不是每個人都能把自己的想法或經(jīng)驗拿來與人共享。面談訪問法是根據(jù)調(diào)研的目的結合以往的研究內(nèi)容由調(diào)研人員擬定調(diào)研提綱，與被調(diào)查者進行相互的面談。 （2)面談訪問法對已往與研究內(nèi)容相關的成果和分析一個有效的而又最容易被人們忽視的信息獲取途徑，這些報告中通常都含有大量的有用信息和分析成果。市場調(diào)研上可采取以下幾種方法: （l)問卷調(diào)查法 問卷調(diào)查法是直接通過書面提問的方式獲取意向資料的一種有效方法。強化市場調(diào)研的科學性需要在調(diào)研方法、調(diào)研步驟和調(diào)研結果三個方面進行完善。所以，對于開發(fā)企業(yè)來說就要有樹立起一個“外腦”團隊的評價意識。而其它多數(shù)開發(fā)企業(yè)仍然借助專業(yè)的策劃公司的支持來完成產(chǎn)品策劃工作。本章針對我國房地產(chǎn)開發(fā)中寫字樓產(chǎn)品策劃的問題和本質(zhì)原因，以全過程產(chǎn)品策劃理論為基礎，在方案建立階段、方案實施階段和方案評價階段分別提出建議?，F(xiàn)在，一些大型品牌開發(fā)企業(yè)已經(jīng)意識到這一問題，開始設置專門的產(chǎn)品策劃管理崗位。 ②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對產(chǎn)品策劃的全過程的理解不足。隨著國家對環(huán)保節(jié)能建筑的重視程度越來越高，寫字樓產(chǎn)品的能耗也逐漸被人們所重視。考慮到城市總體的規(guī)劃和社會的利益，房地產(chǎn)開發(fā)過程在許多環(huán)節(jié)都需要征求政府的意見，特別是規(guī)劃部門出具的規(guī)劃意見。房地產(chǎn)不同于其它一般商品，其使用壽命長。由于缺乏人才儲備，又無大專院校培養(yǎng)出來的“科班”人才，專業(yè)人才的供應顯然不能滿足市場的需求。當市場轉(zhuǎn)型后，產(chǎn)品策劃對房地產(chǎn)項目的成功運作所起的作用顯得日益重要。 ③策劃代理行業(yè)的發(fā)展也相當不健全。往往這個項目出現(xiàn)的問題在下一個項目仍然出現(xiàn)。以上所述的7大問題有與房地產(chǎn)策劃整體問題相同的共性問題，也有因?qū)懽謽钱a(chǎn)品的特殊性而產(chǎn)生的個性問題。 ④SWOT分析。 ③供求分析。由于這一過程是對市場調(diào)研內(nèi)容的分析總結所以大體內(nèi)容可總結為: ①宗地分析。 市場分析 在寫字樓產(chǎn)品策劃中，市場調(diào)研應盡量深入。但是，現(xiàn)有的產(chǎn)品策劃多是針對住宅項目，而具體到房地產(chǎn)開發(fā)中寫字樓項目顯得不夠深入和規(guī)范。而且，隨著城市的發(fā)展，寫字樓將成為城市中最為重要的建筑類型之一，它不僅直接影響到城市的尺度、景觀等城市的形象，還將直接影響到城市環(huán)境、能耗、交通等功能。快速的發(fā)展使行業(yè)的競爭不斷加劇，結構性矛盾突出，特別是近一年來政府不斷出臺新政加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，使各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不及時調(diào)整戰(zhàn)略，提高市場競爭力尤其是產(chǎn)品的競爭力。其中，作為房地產(chǎn)重要組成部分的寫字樓開發(fā)也在房地產(chǎn)市場整體形勢的影響下發(fā)展迅猛。因此，寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)的好壞就將直接影響到大量“白領”的生活質(zhì)量和工作效率。國內(nèi)也有不少學者對前期策劃、建筑策劃、產(chǎn)品策劃方面進行了研究和論述，在一定程度上推動了房地產(chǎn)開發(fā)中產(chǎn)品策劃的發(fā)展。因此，在寫字樓項目開發(fā)的全過程中需要引入規(guī)范化的產(chǎn)品策劃工作，在開發(fā)企業(yè)、設計師、市場和消費者之間建立一個有效而緊密的聯(lián)系，解決產(chǎn)品設計、優(yōu)化、完善和評價的問題。市場分析的結果可直接用于產(chǎn)品策劃方案。主要是指通過對經(jīng)濟、政策和區(qū)域或行業(yè)文化的調(diào)研，對經(jīng)濟的走勢進行預測，對政策的影響進行詳細的分析以及如何結合區(qū)域和行業(yè)的文化進行產(chǎn)品建議等。通過這些分析，得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費者對市場供需以及價格的敏感度、得出競爭項目產(chǎn)品的市場份額判斷以便科學決策。三、我國房地產(chǎn)開發(fā)中寫字樓產(chǎn)品策劃問題的原因分析 分析我國房地產(chǎn)開發(fā)中寫字樓產(chǎn)品策劃問題的本質(zhì)原因，是解決寫字樓產(chǎn)品策劃問題的基礎，是提出產(chǎn)品策劃建議的重要依據(jù)。換句話說就是就事論事，并沒有真正從本質(zhì)去剖析原因。 ②這種階段性代理的體制，也直接導致了全過程產(chǎn)品策劃的缺失。 產(chǎn)品策劃是在1994年之后房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場過渡的過程中，
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