【正文】 門申報批準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi),完成管理公約,用戶手冊,住宅說明書的編制和印刷,協(xié)助施工單位做好小區(qū)的安保工作.,從其他項目調(diào)配各級骨干物業(yè)管理人員.,制定物業(yè)管理所必需的各種物業(yè)管理規(guī)章制度和規(guī)范,按開辦費(fèi)預(yù)算來采購管理處所需要的各種設(shè)備和工具物品等,確定和布置各物業(yè)管理用房,創(chuàng)造良好的辦公條件3,協(xié)助制定管理公約.負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理的各項制度4,籌建物業(yè)管理處,正式開展各項物業(yè)管理工作2,確定各項物業(yè)管理預(yù)算和物業(yè)管理啟動預(yù)算1,確定管理人員架構(gòu)和完成人員培訓(xùn)（五）小區(qū)前期管理物業(yè)驗收移交物業(yè)驗收是指物業(yè)公司在施工完畢后，施工單位自查、工程監(jiān)理和政府職能部門驗收合格的基礎(chǔ)上，對物業(yè)設(shè)備運(yùn)行安全、是否滿足使用功能和建筑設(shè)施外觀等為主要內(nèi)容進(jìn)行的驗收，物業(yè)驗收和交接以接收所有鑰匙、簽暑接收文件、物業(yè)管理人員上崗為標(biāo)志。z將結(jié)合《物業(yè)管理公約》，制定完整的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范。建立進(jìn)出小區(qū)的檢查制度，減少盜竊現(xiàn)象和已安裝完備的設(shè)施設(shè)備損壞現(xiàn)象的發(fā)生。此外，z還將免費(fèi)提供物業(yè)管理軟件和郵件服務(wù)信箱軟件，以隨時保持與總部的聯(lián)系。由于物業(yè)管理處的骨干員工，均在z工作了一段時間，因此，在最快的時間內(nèi)建立物業(yè)管理處的員工，熟悉z和發(fā)展商的管理要求，可迅速開展物業(yè)管理工作，并達(dá)到較高的管理水平。調(diào)查的結(jié)果在分析統(tǒng)計后，將直接被用于該物業(yè)的物業(yè)管理水平的提高。 成本控制效果216。 服務(wù)表現(xiàn)達(dá)到議定水平216。（三）、客戶方針：l 客戶滿意度調(diào)查客戶的滿意程度對該物業(yè)的物業(yè)管理成敗與否是最為至關(guān)重要的事項?？蛻魣笮薅Y貌召喚，認(rèn)真記錄；形式多樣，方便客戶；晝夜值班，專人接待；掛牌上崗，熱情服務(wù)；準(zhǔn)確登記，及時處理。 物業(yè)內(nèi)我車輛亂停亂放現(xiàn)象216。 建立物品和工具等管理制度等l 物業(yè)的交通秩序管理其實小區(qū)內(nèi)交通管理的好壞，也直接影響到業(yè)主或來訪賓客對小區(qū)物管的認(rèn)同感，根據(jù)我司多年來的管理經(jīng)驗，我司亦會針對白云綠水小區(qū)之特殊性質(zhì)，車庫內(nèi)非機(jī)動車較多的情況，制訂出一系列可操作性強(qiáng)的管理方案，以保障小區(qū)內(nèi)機(jī)動車/非機(jī)動車行車、停車等交通的有序及通暢。 建立短、中、長期的維護(hù)保養(yǎng)計劃216。我司將嚴(yán)格按國家優(yōu)秀小區(qū)評比要求，對小區(qū)內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，并對所有使用人群加以宣傳，以提高廣大從業(yè)人員及業(yè)主的共同愛護(hù)，使之生命力更長久，我司之設(shè)施長效管理更全面。 公共區(qū)域無隨意堆放雜物和被非法占用216。 實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔216。 用好并維護(hù)好先進(jìn)可靠的保安技防措施216。 采用人防加技防安全保衛(wèi)措施216。我們提倡：“沒有安全，就沒有一切”。通過這些活動，增加物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間的凝聚力，提高物業(yè)公司在小區(qū)的工作業(yè)績，為物業(yè)公司品牌建立良好的工作基礎(chǔ)。這樣，我們就能為以后小區(qū)文化建設(shè)建立完整的檔案。做到以上這點，我們會有針對性的根據(jù)貴司及z的管理理念去結(jié)合小區(qū)的人文特點，從而建立起小區(qū)的人文環(huán)境?！胺?wù)”是我們必不可少的立足點、“賣點”，不再是“單一的”基礎(chǔ)服務(wù)，我們會去滿足或使更多業(yè)主理解我們的服務(wù)。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收移交216。 申報其他有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)216。 物業(yè)服務(wù)方案216。 物業(yè)清潔、滅蟲和綠化養(yǎng)護(hù)方案216。 投訴處理技巧及緊急事件處理程序等l 制定各種物業(yè)的管理方案因小區(qū)內(nèi)管理類型的管理服務(wù)區(qū)域，所以我司亦會按物業(yè)情況制定各種物業(yè)管理方案，使之服務(wù)更細(xì)致、更人性化、規(guī)范化。 物業(yè)管理基本概念216。 二次裝修管理216。 緊急事件的處理程序216。 物業(yè)驗收規(guī)程及治字和消防管理制度216。 購置各種設(shè)備、工具和維修用品等l 制定各種規(guī)章制度我司還將綜合國內(nèi)同類物業(yè)之管理經(jīng)驗，根據(jù)金利達(dá)花園之特點，制定符合物業(yè)情況的各種管理規(guī)章和制度，如下：216。 提供與公司郵件服務(wù)信箱軟件216。 進(jìn)行員工入職培訓(xùn)216。 編制物業(yè)管理月收支預(yù)算216。 其他工作，我司亦會根據(jù)貴司之銷售 進(jìn)度全力配合。 通常我司會在開發(fā)商在小區(qū)銷售初亦在貴司售樓處派駐保安人員值勤，此崗位不但維護(hù)售樓處安全外，我們配合銷售人員適時的向求購或有來訪人員進(jìn)行房產(chǎn)介紹。 從物業(yè)管理的角度審核預(yù)售合同216。 提供國際及國內(nèi)的房產(chǎn)租售信息216。216。 現(xiàn)工地管理方通常會對施工現(xiàn)場的安 全管理、施工人員生活區(qū)域的衛(wèi)生等方面管理還比較薄弱。 提供操作手冊遞交要求216。 協(xié)助檢查建筑施工和設(shè)備安裝的 質(zhì)量216。 發(fā)現(xiàn)可能存在的隱患216。216。216。 綜合布線系統(tǒng)216。 公用設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)216。 人防+技防的理念，強(qiáng)調(diào)社會化服務(wù)216。 空調(diào)外機(jī)預(yù)留位置不當(dāng)，主要是戶外機(jī)放置位置、熱量排放朝向、預(yù)留架大小等。216。 大堂接待臺的布置；216。 單元戶型及實用功能；216。建設(shè)設(shè)計顧問:顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：216。216。 所有公共布線應(yīng)更為簡潔，應(yīng)便與業(yè)216。 電氣設(shè)備和供配電系統(tǒng)設(shè)計與施工；216。（二）服務(wù)模式：z目前已承接國內(nèi)多個全權(quán)管理內(nèi)銷高檔樓盤，尤其對居住類物業(yè)建造階段的前期介入、物業(yè)管理的籌備工作、管理收支的預(yù)算和結(jié)算、物業(yè)的驗收和移交、業(yè)戶二次裝修管理等業(yè)務(wù)、日常物業(yè)管理、客戶服務(wù)、會所管理等方面，均積累了很多成功的經(jīng)驗和教訓(xùn)，目前我司管理的經(jīng)驗在對金利達(dá)花園的物業(yè)管理中將得到更出色發(fā)揮。h）服務(wù)制度——健全z將根據(jù)物業(yè)實際制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為用戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。f）服務(wù)程序——規(guī)范服務(wù)程序是指服務(wù)的先后次序和步驟，它看起來無關(guān)緊要，實際上卻是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。c）服務(wù)技能——嫻熟服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功。a）服務(wù)態(tài)度——熱情物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，管理公司的員工應(yīng)以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容為用戶熱情服務(wù)，尤其應(yīng)做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當(dāng)。 空房管理完好率98%以上。 房屋完好率98%以上；216。 綠化成活率100%；216。、保潔服務(wù)216。 維修合格率100%；216。 %以下；216。 有效投訴率1%以下；216。二年內(nèi)通過ISO9000質(zhì)量體系認(rèn)證。1觀邸內(nèi)的會所屬于小區(qū)的一個配套設(shè)施，得當(dāng)?shù)慕?jīng)營不僅是服務(wù)中的一個完美詮釋，提升客戶（業(yè)主）的生活品位。1我公司將聯(lián)合沙市區(qū)有關(guān)媒體、公益等部門，在觀邸內(nèi)大力開展各種有益的社區(qū)活動，推動精神文明的發(fā)展，形成良好的社區(qū)文化。1針對觀邸的實際情況，入場管理時間寬松，我公司可以派遣項目經(jīng)理和工程主管進(jìn)行前期介入，幫助進(jìn)行部分工作?？紤]在當(dāng)?shù)卣衅覆糠謫T工。針對觀邸的具體情況，采取一體式的安全管理體系。我公司針對此等情況，除了在服務(wù)上加強(qiáng)外，同時大力宣傳物業(yè)管理和相關(guān)的法律法規(guī)，讓眾多業(yè)主知曉，進(jìn)而理解支持物業(yè)管理工作。觀邸屬于z市第一個較大的都市尊貴社區(qū)，專為成功人士的尊貴體現(xiàn)做服務(wù)。在對這些商業(yè)設(shè)施的管理上，我公司除進(jìn)行基本的物業(yè)管理外，還提供特色有償服務(wù)，協(xié)助經(jīng)營。本方案同時能夠體現(xiàn)我公司的專業(yè)水平，符合質(zhì)價相符的原則。住宅部分其戶型都是較大的面積?，F(xiàn)在不分一期二期開發(fā)，全部一起開發(fā)。一期：，總建筑面積73222平方，其中住宅48083平方，商業(yè)1363平方，公建376平方，保留23400平方。通過觀邸項目真正給z市到來都市品位的提升起到了相當(dāng)?shù)淖饔谩ｍ椖棵Q：南昌綠地山莊發(fā)展商：z綠地集團(tuán)南昌綠都置業(yè)有限公司地 址：江西南昌市z莊園路100號項目特色：又名海上憶墅，近四十萬平方米、1500多棟聯(lián)排、雙拼、獨立形態(tài)不一的各式別墅，承襲百年建筑精華，依山傍水，遙望八大山人，藝術(shù)與生活的連貫音律，精致、舒雅的房間戶型，體現(xiàn)高品質(zhì)生活。項目名稱：南昌濱江豪園發(fā) 展 商：z綠地集團(tuán)江西申昌置業(yè)有限公司地 址：江西南昌市紅谷灘新區(qū)紅谷路項目特色：二十多平方米高尚住宅，地處紅谷灘中心區(qū)域，與南昌市政府毗肩而居，榮居帝五將相之氣。在z、z已成功管理z綠地世紀(jì)城（z春天）、世紀(jì)同樂、綠地世家、綠地科創(chuàng)小區(qū)、華能城市花園、錦綠新城等物業(yè)、綠地名人坊、龍辰苑等，另已在江西南呂、吉林長春設(shè)立了子公司。2000質(zhì)量管理認(rèn)證。由于時間緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽，敬請原諒！二、公司簡介zz物業(yè)管理發(fā)展有限公司專業(yè)從事中高檔商品住宅、小區(qū)、辦公樓宇、商場、酒店式小區(qū)等綜合性物業(yè)項目的全權(quán)委員物業(yè)管理、物業(yè)顧問服務(wù)及駐場物業(yè)顧問服務(wù)業(yè)務(wù)，服務(wù)內(nèi)容還涉及房產(chǎn)咨詢、商務(wù)咨詢等方面；z物業(yè)以規(guī)范、周到、守信、高效為企業(yè)宗旨，崇尚服從、自信、自律、進(jìn)取的企業(yè)精神。我公司有多年的物業(yè)管理的經(jīng)驗，管理的物業(yè)類型眾多。管理用房要求同A方式。月。關(guān)于觀邸項目的合作，我公司以品牌和技術(shù)的優(yōu)勢與z市的有關(guān)企業(yè)或個人合作，組建z市荊瑞物業(yè)服務(wù)發(fā)展有限公司來管理該項目。三、 若本建議書的內(nèi)容未被貴公司采納，則我方將予以收回。官邸物業(yè)管理項目建議書鄭重聲明本建議書內(nèi)容涉及我公司和z天發(fā)z房地產(chǎn)有限責(zé)任公司合作的商業(yè)機(jī)密，僅對有合作意向的z天發(fā)z房地產(chǎn)有限責(zé)任公司公開。否則，我公司將保留因此對我方名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)上可能造成損失的索賠權(quán)。并嚴(yán)格按照ISO9000：2000版的要求，在公司內(nèi)部建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、實用、高效的質(zhì)量管理體系，同時形成了完善的服務(wù)模式，能夠成為為觀邸提供規(guī)范化、人性化、合理化、質(zhì)量化的物業(yè)管理服務(wù)的有效保障。月，B、采用一攬子方式，在合作的2年中支付的開辦費(fèi)用、管理費(fèi)虧損補(bǔ)貼、于合同簽訂后半個月內(nèi)全額支付給我方。目 錄鄭重聲明 …………………………………………………………………… 01頁摘 要 …………………………………………………………………… 02頁目 錄 …………………………………………………………………… 03頁一、 前言 …………………………………………………………………… 04頁二、公司簡介 …………………………………………………………………05頁三、項目概況與分析 ……………………………………………………… 10頁（一） 物業(yè)特點及分析 ……………………………………………… 10頁（二） 管理思路及重點 ……………………………………………… 11頁（三） 管理目標(biāo) ……………………………………………………… 13頁 四、服務(wù)模式 ……………………………………………………………… 15頁（一） 高效管理原則…………………………………………………… 15頁（二） 服務(wù)模式………………………………………………………… 16頁（三） 客戶方針………………………………………………………… 27頁（四） 物業(yè)管理前期籌備工作………………………………………… 28頁（五） 小區(qū)前期管理 ……………………………………………………31頁 五、管理人員架構(gòu) ………………………………………………………… 42頁（一） 管理組織架構(gòu)…………………………………………………… 42頁（二） 管理處組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置…………………………………… 43頁 六、管理費(fèi)用預(yù)算 ………………………………………………………… 47頁（一） 前期開辦費(fèi)用…………………………………………………… 47頁（二） 管理費(fèi)用預(yù)算…………………………………………………… 53頁（三） 提請開發(fā)商解決問題…………………………………………… 56頁 七、結(jié)束語 ……………………………………………………………… 58頁附件1：z公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)、ISO9000的認(rèn)證證書附件2：荊瑞公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書附件3：派遣工作人員的簡歷一、前言首先感謝z天發(fā)z房產(chǎn)開發(fā)有限公司對我公司的信任，我公司對本次合作機(jī)會非常重視，將全力以赴，力爭把握住這次機(jī)遇，希望能夠充分展示z物業(yè)的形象，在湖北z創(chuàng)立二級品牌。本建議書僅為z市荊瑞物業(yè)服務(wù)發(fā)展有限公司針對已立項的觀邸項目提出初步管理方案，將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。并已通過英國皇家SGS公司審核認(rèn)證取得SIO9001z物業(yè)集團(tuán)高力物業(yè)國際化標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)之經(jīng)驗、綠地物業(yè)地域化操作之優(yōu)勢，在高力物業(yè)管理總面積近1000萬平方米、綠地物業(yè)管理面積近200萬平方米的背景下，合約管理面積已逾230萬平方米，前期顧問管理合同簽訂100余萬平方米，管理方式有全權(quán)管理、駐場顧問管理及顧問管理?，F(xiàn)時z物業(yè)的管理項目一覽表：序號物業(yè)名稱物業(yè)性質(zhì)管理性質(zhì)物業(yè)地點1z春天物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理z市2綠地名人坊物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理z市3科創(chuàng)大廈商 務(wù) 樓物業(yè)管理z市4華能城市花園物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理z市5錦綠新城（2期）物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理z市6綠地世紀(jì)同樂物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理z市7綠地世家（單身小區(qū)3萬M2）物業(yè)小區(qū)物業(yè)前期顧問z市8上大聚豐園物業(yè)小區(qū)駐場顧問管理z市9龍緣花園物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理z市10江西濱江豪園小區(qū)/住宅前期物業(yè)顧問南昌市11江西小藍(lán)鄉(xiāng)別墅別 墅前期物業(yè)顧問南昌市12盈湖三島別 墅前期物業(yè)顧問z市13科華小區(qū)物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理z市14綠地數(shù)碼城商 場物業(yè)管理z市15長春綠地世紀(jì)城綜合小區(qū)前期物業(yè)管理長春市57 / 57z目