【正文】 償?shù)姆?wù)行為，用戶不交管理費(fèi)而享受服務(wù)是不現(xiàn)實(shí)的。f）服務(wù)程序——規(guī)范服務(wù)程序是指服務(wù)的先后次序和步驟，它看起來無關(guān)緊要，實(shí)際上卻是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。d）服務(wù)項(xiàng)目——齊全除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)收費(fèi)所包含的必要服務(wù)項(xiàng)目外，物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度，努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務(wù)和便民服務(wù)，使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù)。c）服務(wù)技能——嫻熟服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功。物業(yè)管理中的服務(wù)設(shè)備包括房屋建筑、機(jī)械設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備等等。a）服務(wù)態(tài)度——熱情物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，管理公司的員工應(yīng)以發(fā)自內(nèi)心的真誠(chéng)笑容為用戶熱情服務(wù)，尤其應(yīng)做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時(shí)守約、衣冠整潔、舉止大方、動(dòng)作雅觀、稱呼得當(dāng)。作為業(yè)主，都希望聘請(qǐng)到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價(jià)實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 空房管理完好率98%以上。 裝修施工協(xié)議簽訂率100%；216。 房屋完好率98%以上；216。 綠化養(yǎng)護(hù)滿意率99%。 綠化成活率100%；216。 保潔服務(wù)滿意率99%。、保潔服務(wù)216。 維修回訪率98%以上；216。 維修合格率100%；216。、維修保養(yǎng)服務(wù)216。 %以下；216。 回訪率100%；、安保服務(wù)216。 有效投訴率1%以下；216。 客戶服務(wù)滿意率95%以上；216。二年內(nèi)通過ISO9000質(zhì)量體系認(rèn)證。（三）管理目標(biāo)：管理總目標(biāo)按照國(guó)家建設(shè)部頒布的《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》，接管后努力達(dá)到湖北省省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)、z市安全文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。1觀邸內(nèi)的會(huì)所屬于小區(qū)的一個(gè)配套設(shè)施，得當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)不僅是服務(wù)中的一個(gè)完美詮釋，提升客戶（業(yè)主）的生活品位。1我公司將在前期將按照高標(biāo)準(zhǔn)的要求派遣有經(jīng)驗(yàn)管理人員到來，在本地招聘的員工在入場(chǎng)前3個(gè)月進(jìn)行招聘和培訓(xùn)的工作，入場(chǎng)管理定期安排觀邸管理處的員工參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，不斷提高管理處的管理水平。1我公司將聯(lián)合沙市區(qū)有關(guān)媒體、公益等部門，在觀邸內(nèi)大力開展各種有益的社區(qū)活動(dòng)，推動(dòng)精神文明的發(fā)展，形成良好的社區(qū)文化。有相關(guān)的糾紛等問題，我公司能夠處理的盡量由我公司管理處處理，不給開發(fā)商添麻煩。1針對(duì)觀邸的實(shí)際情況，入場(chǎng)管理時(shí)間寬松，我公司可以派遣項(xiàng)目經(jīng)理和工程主管進(jìn)行前期介入，幫助進(jìn)行部分工作。車庫等設(shè)施由管理處按照計(jì)劃對(duì)其進(jìn)行養(yǎng)護(hù)?？紤]在當(dāng)?shù)卣衅覆糠謫T工。在項(xiàng)目員工招聘上，管理層人員考慮由我公司派遣。針對(duì)觀邸的具體情況，采取一體式的安全管理體系。并且按照規(guī)定對(duì)業(yè)主的房屋裝修提供把關(guān)檢驗(yàn)服務(wù)。我公司針對(duì)此等情況，除了在服務(wù)上加強(qiáng)外，同時(shí)大力宣傳物業(yè)管理和相關(guān)的法律法規(guī)，讓眾多業(yè)主知曉，進(jìn)而理解支持物業(yè)管理工作。個(gè)別有需求的業(yè)主我們提供VIP服務(wù)。觀邸屬于z市第一個(gè)較大的都市尊貴社區(qū)，專為成功人士的尊貴體現(xiàn)做服務(wù)。觀邸項(xiàng)目外圍有天發(fā)加油站等建筑，屬于潛在的消防安全的重點(diǎn)注意對(duì)象。在對(duì)這些商業(yè)設(shè)施的管理上，我公司除進(jìn)行基本的物業(yè)管理外，還提供特色有償服務(wù)，協(xié)助經(jīng)營(yíng)。在物業(yè)接管驗(yàn)收上盡量和竣工驗(yàn)收一致，但是屬于物業(yè)質(zhì)量問題或者設(shè)計(jì)上存在缺陷等導(dǎo)致發(fā)生問題的，開發(fā)商應(yīng)明確相關(guān)事宜以便物業(yè)管理處實(shí)施物業(yè)的售后服務(wù)處理。本方案同時(shí)能夠體現(xiàn)我公司的專業(yè)水平，符合質(zhì)價(jià)相符的原則。（二）、管理思路及重點(diǎn)：根據(jù)觀邸項(xiàng)目的特點(diǎn)、物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將觀邸管理標(biāo)準(zhǔn)定位在專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上。住宅部分其戶型都是較大的面積。觀邸項(xiàng)目?jī)?nèi)有新建住宅面積為58957平方米，一半是別墅區(qū)，一半是高層住宅，此外商業(yè)物業(yè)面積為3491平方米?，F(xiàn)在不分一期二期開發(fā)，全部一起開發(fā)。戶型：A、8套*=；B、8套*=；C、53套*161平方=8533平方；D、（南廳）40套*205平方=8200平方；D、（北廳）40套*201平方=8040平方；E、6套*=921平方；H、114套*=；G、36套*=；共313戶二期：規(guī)劃總用地153公頃，總建筑面積12802平方，其中住宅10874平方，商業(yè)2128平方，道路面積1250平方，人均集中綠地（）。一期：，總建筑面積73222平方，其中住宅48083平方，商業(yè)1363平方，公建376平方，保留23400平方。因此觀邸項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)有必要與有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)合作，提升項(xiàng)目的內(nèi)在價(jià)值。通過觀邸項(xiàng)目真正給z市到來都市品位的提升起到了相當(dāng)?shù)淖饔?。z市的房產(chǎn)開發(fā)處于剛剛起步的階段，目前已經(jīng)開發(fā)的幾個(gè)住宅物業(yè)都是中低檔次的住宅區(qū)。項(xiàng)目名稱：南昌綠地山莊發(fā)展商：z綠地集團(tuán)南昌綠都置業(yè)有限公司地 址：江西南昌市z莊園路100號(hào)項(xiàng)目特色：又名海上憶墅，近四十萬平方米、1500多棟聯(lián)排、雙拼、獨(dú)立形態(tài)不一的各式別墅，承襲百年建筑精華，依山傍水，遙望八大山人，藝術(shù)與生活的連貫音律，精致、舒雅的房間戶型，體現(xiàn)高品質(zhì)生活。集辦公、商場(chǎng)、餐飲為一體，智能化系統(tǒng)配置完善，體現(xiàn)現(xiàn)代城市濃郁氣息。項(xiàng)目名稱：南昌濱江豪園發(fā) 展 商：z綠地集團(tuán)江西申昌置業(yè)有限公司地 址：江西南昌市紅谷灘新區(qū)紅谷路項(xiàng)目特色：二十多平方米高尚住宅，地處紅谷灘中心區(qū)域，與南昌市政府毗肩而居，榮居帝五將相之氣。z物業(yè)董事長(zhǎng)張?chǎng)螄?guó)，副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理張一民，副總經(jīng)理王振太，在此致意各房產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)和社會(huì)各界人士，祈望合作，共圖發(fā)展；z將給您帶來欣喜。在z、z已成功管理z綠地世紀(jì)城（z春天）、世紀(jì)同樂、綠地世家、綠地科創(chuàng)小區(qū)、華能城市花園、錦綠新城等物業(yè)、綠地名人坊、龍辰苑等，另已在江西南呂、吉林長(zhǎng)春設(shè)立了子公司。z物業(yè)通過于具有境外先進(jìn)物業(yè)管理理念的高力集團(tuán)合作，結(jié)合國(guó)內(nèi)業(yè)戶的實(shí)際需要，利用綠地物業(yè)前二百余萬平方米的物業(yè)管理和開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理五萬多平方米商鋪綜合市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，可從物業(yè)建設(shè)階段開始，通過全方位的物業(yè)管理服務(wù)，不斷地向發(fā)展商提供各種有利于節(jié)約投資、促進(jìn)銷售、保證質(zhì)量和物業(yè)管理等方面的意見和建議，協(xié)助開發(fā)商提高物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，并為物業(yè)管理打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。2000質(zhì)量管理認(rèn)證。是中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)、z市物業(yè)協(xié)會(huì)理事單位。由于時(shí)間緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽，敬請(qǐng)?jiān)彛?二、公司簡(jiǎn)介zz物業(yè)管理發(fā)展有限公司專業(yè)從事中高檔商品住宅、小區(qū)、辦公樓宇、商場(chǎng)、酒店式小區(qū)等綜合性物業(yè)項(xiàng)目的全權(quán)委員物業(yè)管理、物業(yè)顧問服務(wù)及駐場(chǎng)物業(yè)顧問服務(wù)業(yè)務(wù)，服務(wù)內(nèi)容還涉及房產(chǎn)咨詢、商務(wù)咨詢等方面；z物業(yè)以規(guī)范、周到、守信、高效為企業(yè)宗旨，崇尚服從、自信、自律、進(jìn)取的企業(yè)精神。我公司管理觀邸項(xiàng)目，能夠在管理和運(yùn)作上充分發(fā)揮出新理念、新模式的優(yōu)勢(shì)，為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務(wù)。我公司有多年的物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，管理的物業(yè)類型眾多。月的標(biāo)準(zhǔn)，差價(jià)由開發(fā)商額外據(jù)實(shí)補(bǔ)貼。管理用房要求同A方式。包括：管理處辦公室100M安保隊(duì)辦公室20 M維修班辦公室20 M員工宿舍生活用房32 M2，此外倉庫24 M2。月?，F(xiàn)在我公司提供2種方案供z天發(fā)z房產(chǎn)開發(fā)有限公司選擇：A、經(jīng)測(cè)算，關(guān)于觀邸項(xiàng)目的合作，我公司以品牌和技術(shù)的優(yōu)勢(shì)與z市的有關(guān)企業(yè)或個(gè)人合作，組建z市荊瑞物業(yè)服務(wù)發(fā)展有限公司來管理該項(xiàng)目。z物業(yè)現(xiàn)所涉及的物業(yè)管理項(xiàng)目包括寫字樓、居住小區(qū)、大型工業(yè)廠區(qū)、綜合商務(wù)樓宇等，有較長(zhǎng)時(shí)間的管理經(jīng)驗(yàn)積累，從中總結(jié)出了大量?jī)?yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。三、 若本建議書的內(nèi)容未被貴公司采納，則我方將予以收回。 二、 妥善保管本項(xiàng)目建議書，未經(jīng)我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公開本建議書內(nèi)容。官邸物業(yè)管理項(xiàng)目建議書鄭重聲明本建議書內(nèi)容涉及我公司和z天發(fā)z房地產(chǎn)有限責(zé)任公司合作的商業(yè)機(jī)密，僅對(duì)有合作意向的z天發(fā)z房地產(chǎn)有限責(zé)任公司公開。本公司要求z天發(fā)z房地產(chǎn)有限責(zé)任公司收到本物業(yè)管理項(xiàng)目建議書時(shí)做出以下承諾： 一、 本建議書僅供z天發(fā)z房地產(chǎn)有限責(zé)任公司在選擇“觀邸”物業(yè)管理合作單位和考慮相關(guān)物業(yè)管理事宜時(shí)使用。否則，我公司將保留因此對(duì)我方名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)上可能造成損失的索賠權(quán)。 特此申明！ zz物業(yè)服務(wù)發(fā)展有限公司二零零四年四月十五日摘 要根據(jù)z市的物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境，觀邸項(xiàng)目的項(xiàng)目定位，建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、詳細(xì)物業(yè)管理服務(wù)需求分析、z天發(fā)z房產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理的要求，我公司觀邸項(xiàng)目提供一站式無憂物業(yè)管理服務(wù)，著重于管理服務(wù)的每一個(gè)細(xì)節(jié)，滿足尊貴業(yè)主的各種需求，以卓越的物業(yè)管理理念、先進(jìn)的物業(yè)管理方式創(chuàng)造“安全、整潔、舒適、文明、”的居住環(huán)境。并嚴(yán)格按照ISO9000：2000版的要求，在公司內(nèi)部建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、實(shí)用、高效的質(zhì)量管理體系，同時(shí)形成了完善的服務(wù)模式，能夠成為為觀邸提供規(guī)范化、人性化、合理化、質(zhì)量化的物業(yè)管理服務(wù)的有效保障。我公司將觀邸的管理標(biāo)準(zhǔn)定位為專業(yè)物業(yè)管理，提供物超所值的物業(yè)管理服務(wù)。月，另需要管理用房196平方米。B、采用一攬子方式，在合作的2年中支付的開辦費(fèi)用、管理費(fèi)虧損補(bǔ)貼、于合同簽訂后半個(gè)月內(nèi)全額支付給我方。注：目 錄鄭重聲明 …………………………………………………………………… 01頁摘 要 …………………………………………………………………… 02頁目 錄 …………………………………………………………………… 03頁一、 前言 …………………………………………………………………… 04頁二、公司簡(jiǎn)介 …………………………………………………………………05頁三、項(xiàng)目概況與分析 ……………………………………………………… 10頁（一） 物業(yè)特點(diǎn)及分析 ……………………………………………… 10頁（二） 管理思路及重點(diǎn) ……………………………………………… 11頁（三） 管理目標(biāo) ……………………………………………………… 13頁 四、服務(wù)模式 ……………………………………………………………… 15頁（一） 高效管理原則…………………………………………………… 15頁（二） 服務(wù)模式………………………………………………………… 16頁（三） 客戶方針………………………………………………………… 27頁（四） 物業(yè)管理前期籌備工作………………………………………… 28頁（五） 小區(qū)前期管理 ……………………………………………………31頁 五、管理人員架構(gòu) ………………………………………………………… 42頁（一） 管理組織架構(gòu)…………………………………………………… 42頁（二） 管理處組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置…………………………………… 43頁 六、管理費(fèi)用預(yù)算 ………………………………………………………… 47頁（一） 前期開辦費(fèi)用…………………………………………………… 47頁（二） 管理費(fèi)用預(yù)算…………………………………………………… 53頁（三） 提請(qǐng)開發(fā)商解決問題…………………………………………… 56頁 七、結(jié)束語 ……………………………………………………………… 58頁附件1：z公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)、ISO9000的認(rèn)證證書附件2：荊瑞公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書附件3：派遣工作人員的簡(jiǎn)歷一、前言首先感謝z天發(fā)z房產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)我公司的信任，我公司對(duì)本次合作機(jī)會(huì)非常重視，將全力以赴，力爭(zhēng)把握住這次機(jī)遇，希望能夠充分展示z物業(yè)的形象，在湖北z創(chuàng)立二級(jí)品牌。我公司近年通過改制和與國(guó)外專業(yè)公司交流合作，不斷地到提高管理的水平，并聘請(qǐng)眾多有經(jīng)驗(yàn)的精英人士加盟，逐漸形成了z物業(yè)的管理特色和理念。本建議書僅為z市荊瑞物業(yè)服務(wù)發(fā)展有限公司針對(duì)已立項(xiàng)的觀邸項(xiàng)目提出初步管理方案，將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實(shí)施計(jì)劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。z物業(yè)由z綠地物業(yè)發(fā)展有限公司經(jīng)改制，由z綠地集團(tuán)控股、多方投資并和加拿大高力物業(yè)服務(wù)（z）有限公司合作組建。并已通過英國(guó)皇家SGS公司審核認(rèn)證取得SIO9001z物業(yè)全方位體現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)管理理念，崇尚以人為本、生態(tài)平衡的管理服務(wù)本質(zhì)，追求“高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、大眾化收費(fèi)、可持續(xù)發(fā)展”，維護(hù)社會(huì)、業(yè)主、企業(yè)三方利益。z物業(yè)集團(tuán)高力物業(yè)國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)之經(jīng)驗(yàn)、綠地物業(yè)地域化操作之優(yōu)勢(shì)，在高力物業(yè)管理總面積近1000萬平方米、綠地物業(yè)管理面積近200萬平方米的背景下，合約管理面積已逾230萬平方米，前期顧問管理合同簽訂100余萬平方米，管理方式有全權(quán)管理、駐場(chǎng)顧問管理及顧問管理。z致力于開拓、發(fā)展z及國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理市場(chǎng)。現(xiàn)時(shí)z物業(yè)的管理項(xiàng)目一覽表：序號(hào)物業(yè)名稱物業(yè)性質(zhì)管理性質(zhì)物業(yè)地點(diǎn)1z春天物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理z市2綠地名人坊物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理z市3科創(chuàng)大廈商 務(wù) 樓物業(yè)管理z市4華能城市花園物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理z市5錦綠新城（2期）物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理z市6綠地世紀(jì)同樂物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理z市7綠地世家（單身小區(qū)3萬M2）物業(yè)小區(qū)物業(yè)前期顧問z市8上大聚豐園物業(yè)小區(qū)駐場(chǎng)顧問管理z市9龍緣花園物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理z市10江西濱江豪園小區(qū)/住宅前期物業(yè)顧問南昌市11江西小藍(lán)鄉(xiāng)別墅別 墅前期物業(yè)顧問南昌市12盈湖三島別 墅前期物業(yè)顧問z市13科華小區(qū)物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理z市14綠地?cái)?shù)碼城商 場(chǎng)物業(yè)管理z市15長(zhǎng)春綠地世紀(jì)城綜合小區(qū)前期物業(yè)管理長(zhǎng)春市57 / 57z目前管理的部分項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目名稱： 綠地世紀(jì)城z春天發(fā) 展 商：z綠地新龍基置業(yè)有限公