【正文】 、管道工作正常 ,無跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。 ★ 設(shè)備運行記錄作為設(shè)備檔案的一部分將永久保存 ,以起到跟蹤證實的作用。 規(guī)定時間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作。 ★在正常情況下，如遇不可抗性外來停、限電 ,物管中心將以通告、文字、電話、廣播等形式提前一天通知北京海關(guān)相關(guān)處室。 電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行。 ★電梯運行中若出現(xiàn)故障 ,維護(hù)人員須在 10 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行搶修。 達(dá)到和超過國家標(biāo)準(zhǔn) 電梯設(shè)施完好率 達(dá)到 99%以上 完好電梯數(shù)量 100%≥ 99% 電梯總量 ★物管中心依據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定 ,具備電梯準(zhǔn)運所必需的相關(guān)手續(xù) ,做到證件齊全、手續(xù)完備。 、井道、機(jī)房保持整潔。 ★工程部根據(jù)設(shè)備狀況制定維保計劃，定期對設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，每日檢查各項制度的落實和各類規(guī)程的操作情況，保證不發(fā)生任何管理責(zé)任事故。并對設(shè)備和機(jī)房衛(wèi)生負(fù)有責(zé)任。 達(dá)到和超過國家標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)施完好率達(dá)到 98%以上 完好設(shè)施 100%≥ 98% 設(shè)施總量 ★對管理的設(shè)備實施全方位的管理。 序號 服務(wù)項目 國家標(biāo)準(zhǔn) 管理目標(biāo) 測算依據(jù) 管理措施 北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書 21－ 77 7 對公共設(shè)備的管理。 ★工程部維修人員每日對辦公樓內(nèi)、外的設(shè)施巡檢兩次。 一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。 ★物業(yè)主管部門每日對綠化養(yǎng)護(hù)人員的工作質(zhì)量實施檢查 ,發(fā)現(xiàn)問題及時解決或采取糾正和預(yù)防措施。 ★綠化養(yǎng)護(hù)人員和保潔人員每日對綠化區(qū)、責(zé)任區(qū)域內(nèi)的綠擺進(jìn)行清理，擦拭綠擺綠葉。 部、天臺、屋頂?shù)染G化有管理措施并落實。 ★根 據(jù)辦公樓實際情況，設(shè)置垃圾箱、果皮箱和垃圾中轉(zhuǎn)站。 ★ 衛(wèi)生間循環(huán)保潔，定期消殺，達(dá)到清潔衛(wèi)生、無異味等。保潔人員必須儀容整齊 ,講究禮貌 ,操作中使用規(guī)范用語。 ，定期 進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。 ★設(shè)立非機(jī)動車內(nèi)部存放場地和外部集中存放場地，設(shè)置人員負(fù)責(zé)管理，做到場地整潔、停放有序、排列整齊。 ★對進(jìn)出辦公樓的車輛進(jìn)行有效疏導(dǎo)，做到管理有序、無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。 處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施 . 達(dá)到和超過國家標(biāo)準(zhǔn) 停車場設(shè)備完好率達(dá)到 98%以上 停車場設(shè)備設(shè)施完好數(shù) 100% 停車場設(shè)備設(shè)施總數(shù) ≥ 98% ★物管中心將制定停車場管理制度和防火安全制度 。 序號 服務(wù)項目 國家標(biāo)準(zhǔn) 管理目標(biāo) 測算依據(jù) 管理措施 北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書 17－ 77 3 地下車庫、公共停車場和車位的服務(wù)與管理 種車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。 ★消防設(shè)備、設(shè)施齊全，完好無損，可隨時啟用。 ★根據(jù)辦公樓實際情況制定辦公樓消防管理規(guī)定。 握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題。 ★對辦公樓實施 24 小時的 門崗值班和區(qū)域巡邏 ,發(fā)現(xiàn)問題和隱患立即解決 . ★物管中心將對辦公樓實行相對封閉、內(nèi)緊外松的安全管理。 點，制定安全防范措施。 90%以下扣除管理酬金的 10% (上述未達(dá)到項僅扣除相關(guān)比率統(tǒng)計時間段內(nèi)管理酬金總 額 ) 二、 管理服務(wù)項目、承諾指標(biāo)及采取措施一覽表 注：本表中的國家標(biāo)準(zhǔn)，出自建設(shè)部《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)考評驗收工作的通知》建住房物 [2020]008 號 北京市國土資源和房屋管理局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部“關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知”》京國土房管物字[2020]第 20 號。 第三章 管理服務(wù)承諾指標(biāo)及采取措施 一、 管理服務(wù)承諾指標(biāo) 1． 服務(wù)滿意率達(dá)到 98% 2． 維修及時率達(dá)到 98% 3． 設(shè)備運行完好率達(dá)到 98% 4． 安全保障滿意率達(dá)到 98% 對北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理的各項承諾指標(biāo)，一旦出現(xiàn)未達(dá)到承諾指標(biāo)的項目，北京招商局物業(yè)管理有限公司特作鄭重承諾如下： 四項服務(wù)滿意率的標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)管理中心的管理酬金相結(jié)合，即： 服 務(wù) 滿 意 率： 9098%扣除管理酬金總額的 5%。 （五）合理的收費，高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù) 通過我公司對北京海關(guān)辦公樓項目的實地考查及認(rèn)真分析，按照“合理、先進(jìn)、周密、可行”的原則對項目物業(yè)管理價格進(jìn)行了 系統(tǒng)的測算，我們認(rèn)為標(biāo)書中提供的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，在一定階段內(nèi)基本上能滿足北京海關(guān)辦公樓日常管理的收支平衡，同時使我公司獲得合理的收益。 （三）管理體制 物業(yè)管理行業(yè)的競爭在于比管理水平、資金實力、規(guī)模及市場化運作基礎(chǔ)上的持續(xù)競爭，這就要求企業(yè)在管理體制上必須具備優(yōu)勢，為能更好地適應(yīng)物業(yè)管理市場日益激烈的競爭，我們特成立“北京海關(guān)物業(yè)管理中心”，項目經(jīng)理由本公司具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗并創(chuàng)造過良好業(yè)績的資深人士擔(dān)任。人員文化層次高，個人素質(zhì)好，可以很好地配合樓宇的管理。同時作為政府的辦公機(jī)構(gòu)和對外的窗口，辦公樓的建成對促進(jìn)進(jìn)出口貿(mào)易，規(guī)范管理，提高辦公現(xiàn)代化程度，樹立良好的政府形象，為保持社會經(jīng)濟(jì)的繁榮必將起到積極的作用。整個員工 隊伍中，大專以上學(xué)歷的 106 人，占全體員工的20%， 35 歲以下員工 299 人，占全體員工的 55%。為了在管理上與國際接軌，我們積極導(dǎo)入 ISO9002 國際質(zhì)量保證體系，并于 1999 年通過認(rèn)證，使公司的管理步入了標(biāo)準(zhǔn)化、程序化的軌道。招商局物業(yè)管理有限公司成立以來，遵循“以人為本”的指導(dǎo)思想、奉行“真誠服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，經(jīng)過幾年的努力和錘煉，已建立了一支懂經(jīng)營、會管理、業(yè)務(wù)精、肯奉獻(xiàn)、高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。 1978 年，招商局又因獨資開發(fā)中國第一個對外開放的工業(yè)區(qū) —— 蛇口工業(yè)區(qū)，打響中國改革開放的第一炮，而為海內(nèi)外矚目。 曾開創(chuàng)了中國近代民族航運業(yè)和其他許多近代經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的先河，在中國近代經(jīng)濟(jì)史和社會發(fā)展史上具有重要地位。并提供寫字樓、商場、公寓、住宅小區(qū)、大型工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)，同時招商局物業(yè)管理有限公司還成立了保潔中心、物資配送中心和工程維修中心，形成了以物業(yè)管理為核心，相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)為 輔助的產(chǎn)業(yè)鏈條，使公司邁進(jìn)了產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；慕?jīng)營之路。國際知名的跨國公司如：摩托羅拉、惠普、三星、赫司特、亞洲銀行以及國內(nèi)知名企業(yè)和機(jī)構(gòu)如：招商銀行、泰康保險、中國電信、中國印鈔造幣總公司、中國糧食儲備局、北京市仲裁委員會等均已先后入住我們管理的大廈。 以北京公司為例在所有 539 名員工中，管理人員有 55 人占職工總數(shù)的 10%，其中具有本科以上學(xué)歷的 23 人，占管理人員的 46%，具有中級以上職稱的 31 人，占管理人員的 56%，并且絕大部分管理人員參加了建設(shè)部或北京市房屋土地管理局舉辦的物業(yè)管理人員崗位培訓(xùn)班，取得了物業(yè)管理上崗證書。 （三） 項目評價：出色的設(shè)計，完備的設(shè)施，優(yōu)良的施工使北京海關(guān)辦公樓成為 CBD 中心區(qū)顯著的優(yōu)秀建筑。 （六） 大廈設(shè)備系統(tǒng)構(gòu)成 電氣系統(tǒng)： 1600KV/A 變配電系統(tǒng)、電氣動力系統(tǒng)、電氣照明系統(tǒng)、防雷及接地系統(tǒng) 給排水系統(tǒng)：給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng) 空調(diào)系統(tǒng)：空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、空調(diào)循環(huán)雙溫水系統(tǒng)、空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)、機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)、機(jī)械送風(fēng)系統(tǒng)、消防排風(fēng)系統(tǒng) 消防系統(tǒng)：消火栓系統(tǒng)、自動噴灑系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng) 智能系統(tǒng)：樓宇自控系統(tǒng)、消防報警與設(shè)備聯(lián)動系統(tǒng)、保安監(jiān)視系統(tǒng)、緊急疏散廣播系統(tǒng) 垂直交通系統(tǒng)：客用電梯、消防電梯、 通訊系統(tǒng)：有線通訊系統(tǒng)、綜 合布線系統(tǒng) 閉路電視系統(tǒng)：衛(wèi)星接收系統(tǒng)、光纜信號接收系統(tǒng) 交通設(shè)備系統(tǒng)：車庫只能管理系統(tǒng) （七） 人員構(gòu)成：該項目的人員主要由三部分組成，一是北京海關(guān)辦公人員，另一部分為前來辦理各項業(yè)務(wù)的企事業(yè)人員，第三部分就是出租部分的辦公人員，招待所接待的人員。 （二）管理思路 以合理的收費價格，現(xiàn)代的管理手段，充足的人力資源保障，集結(jié)我公司豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗和技術(shù)水平，為中國北京海關(guān)辦公樓提供優(yōu)質(zhì)、高效、全面的服務(wù)。 （四）管理機(jī)制 若競標(biāo)成功，我公司將以北京海關(guān)辦公樓的特點建立“三部一室”的管理架構(gòu)，最大限度的減少管理環(huán)節(jié)，提高管理效率，形成簡明快捷的管理體系 。 （六）管理優(yōu)勢 首先作為國有大型企業(yè)集團(tuán)中的企業(yè)，北京招商局物業(yè)管理公司對于政府項目的管理具有高度的可靠性； 其次，北京招商局物業(yè)管理公司在北京中高檔寫字樓的管理上居于領(lǐng)先地位；第三，北京招商局物業(yè)管理公司擁有充足的人力資源儲備； 第四，北京招商局物業(yè)管理公司管理的航華科貿(mào)中心及華商大廈距北京海關(guān)辦公樓均只有不足五分鐘的車程，可及時提供支持與幫助。 90%以下扣除管理酬金的 10% 安全保障滿意率 ： 9098%扣除管理酬金總額的 5%。 伍 ,24 小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉辦公樓的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素，語言規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。 ★保安隊員在執(zhí)行任務(wù)時做到文明執(zhí)勤 ,訓(xùn)練有素 ,語言規(guī)范 ,認(rèn)真負(fù)責(zé)。 24 小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損，可隨時啟用。 消防設(shè)備設(shè)施 完好率 =100% 其余達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn) 完好消防設(shè)備、設(shè)施 ＝ 100% 辦公樓消防設(shè)備、設(shè)施總數(shù) ★在辦公樓客戶的支持下，成立辦公樓消防工作領(lǐng)導(dǎo)小組，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。 ★消防監(jiān)控系 統(tǒng)運行人員必須執(zhí)有北京市消防局核發(fā)的證書上崗。 ★每年組織一次消防演習(xí)。 集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔。 ★物管中心對車場實施 24 小時的管理，保證業(yè)主和客戶車輛的停放安全。 ★完善各種警示、提示、標(biāo)識，設(shè)置必要的隔離、限速等設(shè)施，保證出入辦公樓的車輛和人員的安全。 任制，有專職清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔。 ★物管中心對保潔人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，培訓(xùn)合格后上崗。通道無擅自占用和堆放雜物；大堂樓梯扶手、玻璃窗臺、電梯等處達(dá)到明亮、無塵土；公共樓道、樓梯間等處達(dá)到無塵土、潔凈；共用場地保持潔凈、無紙屑、無煙頭等。 ★物管中心主管部門根據(jù)不同季節(jié)，制定相應(yīng)的消殺計劃。 、無煙頭、石塊等雜物。 ★對綠化區(qū)和辦公樓內(nèi)的花草、樹木、綠擺、盆景，綠化養(yǎng)護(hù)人員每日或定期進(jìn)行松土、修剪、整形除蟲、淋水、施肥等工作，以保證花草樹木長勢良好、修剪整齊美觀，無病蟲害、無折損、無斑禿。工程部根據(jù)建筑小品的材質(zhì)和現(xiàn)狀 ,制定維護(hù)保養(yǎng)計劃。 務(wù)設(shè)施完好，無隨意改變用途。 達(dá)到和超過國家標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)施完好率達(dá)到 98%以上 完好設(shè)施 100%≥ 98% 設(shè)施總量 ★建立辦公樓設(shè)施圖紙資料檔案 ,達(dá)到資料齊全 ,管理完善。 ★工程部根據(jù)辦公樓的設(shè)施狀況，制定周期性的保養(yǎng)計劃。 3．配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備良好，運行正常，一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故。 ★各類設(shè)備運行工和維護(hù)工，執(zhí)行相應(yīng)的崗位職責(zé)。設(shè)備運行工必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)并持證上崗；要求設(shè)備運行人員和維修人員學(xué)習(xí)、掌握和嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備操作規(guī)程，保證設(shè)備始終處于良好狀態(tài)。 時間運行、安全設(shè)備齊全，通風(fēng)、照明及附 屬設(shè)施完好。 情后，應(yīng)有排除險情的應(yīng)急處理措施。 ★保潔人員負(fù)責(zé)電梯的環(huán)境和衛(wèi)生 ,除每日對轎廂進(jìn)行兩次全面保潔外 ,若轎廂、梯門出現(xiàn)油污漬、手印則要隨時清掃和擦拭。 電 ,限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時間通知住用戶。 ★變配電室操作運行人員依據(jù)運作手冊《電氣運行操作規(guī)程》、《高壓配電裝置巡視和檢查》、《配電設(shè)備維 護(hù)保養(yǎng)規(guī)程》、《配電設(shè)備事故處理》和應(yīng)急處理措施《突然斷電的處理方法》實施對設(shè)備的運行、維護(hù)和保養(yǎng)。 序號 服務(wù) 項目 國家標(biāo)準(zhǔn) 管理目標(biāo) 測算依據(jù) 管理措施 北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書