深圳市長大廈投資回報可行性分析-全文預覽
【正文】 計算表我們看出，若項目操作成功?！窘Y論】：通過以上圖表分析，我們可以初步得出以下結論：就各分項目的利潤率而言，經過計算，項目總體、住宅、商業(yè)三項的利潤率（稅前利潤）％、％、309％。 凈現金流量分析根據上表，在未考慮預售收入的情況下，凈現金流量變化曲線如下：從上圖可以看到，項目在進行到第5個時間段（即10個月）后，就必須有銷售收入來補充資金，這是關系到項目能否按照既定的計劃順利推進的根本保障。我們將本項目18個月的開發(fā)周期劃分為8個等量時間段。下面就本項目作具體探討。通過此圖，可以比較清晰地看到本項目的開發(fā)和經營過程。辦公 8200元/ m2單位成本（含固定成本和可變成本）：6353元/m2（為住宅、商業(yè)和辦公的平均單位成本）可售面積：24000m2銷售收入：稅前利潤（毛利）：稅前利潤率：40% (三)資金流量分析本財務分析主要研究該項目籌建——開發(fā)——銷售——完成的全過程，現采用資金流量分析方法導入研究。啟動資金測算：（1）、一次性交付地價：4140萬元（2）、建安費預付（25%）：8125萬元25%=2031萬元（3）、配套設施費預付（含水電增容）：25%=（4）、規(guī)劃設計：80%=78萬元（5）、營銷推廣及策劃啟動費用（營銷中心、銷售道具）：200萬元啟動資金共計：6571萬元投資回報率：247。辦公均價：8200元/m221320800020000+150003000+82001000=21320可銷售面積為：24000 m2⑷利潤計算資金占用利息：6571萬元％296平均按一年計，6571萬元為啟動資金營銷推廣費用（物業(yè)總價值3%）：策劃代理、廣告、包裝、促銷營業(yè)稅、印花稅及其它相關稅（物業(yè)總價值%）：1217可變成本296++1217投資方分攤單位可變成本897元/m2可變成本/24000毛利毛利率：247。地下一層：商 業(yè)：國際市長大廈位于中外聞名的旅游景點華僑城片區(qū)，東接未來時代、世界之窗、錦繡中華、民俗文化村，南望深圳灣海景及香港元朗，西面有高爾夫球場，北面有歡樂谷等景點，在國際市長大廈遠眺，可謂“風景這邊獨好”。東面是旅游景點――未來時代和市井氛圍較濃的下白石自然村；南面緊鄰白石洲中英文學校，再往南是已建或在建的住宅區(qū)，如匯雅苑、桂苑、世紀村等；西面過僑城西路是36洞的沙河高爾夫球會；西北面有名商高爾夫球會；北臨城市主干道――深南大道。住 宅：娛 樂：其中不計入容積率面積：商業(yè)均價：15000元/m2C、配套設施費：含水電增容費、綠化及道路、煤氣管道、通訊、有線電視布線、安全監(jiān)控系統(tǒng)布線、消防、人防、戶
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