深圳市長(zhǎng)大廈投資回報(bào)可行性分析-wenkub.com
2025-06-22 11:59 本頁面
【正文】 一旦出現(xiàn)銷售脫節(jié)的情況，將會(huì)使按部就班的項(xiàng)目開發(fā)各環(huán)節(jié)陷入艱難的境地。其次，在項(xiàng)目運(yùn)作中，因?yàn)槊髂陮?duì)房地產(chǎn)銷售的新政策即將出臺(tái)（要求樓盤銷售必須在封頂之后），這必將延緩發(fā)展商的資金回籠速度，加之前期資金投入巨大，項(xiàng)目的資金運(yùn)作必須統(tǒng)籌安排。項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間為20個(gè)月，開始收回投資在第10個(gè)月，（15076%），是一個(gè)值得投資的項(xiàng)目。以上的數(shù)據(jù)中，住宅部分的利潤率尚可；商場(chǎng)部分之所以利潤率如此之高,是因?yàn)橛?jì)算資料不全，其成本計(jì)算指標(biāo)暫與住宅一樣（實(shí)際上要高于住宅），而其售價(jià)是住宅的3倍多，所以這一數(shù)據(jù)有其特殊性。 下面排出臨界的預(yù)售收入計(jì)劃:單位：萬元這個(gè)臨界的預(yù)售收入計(jì)劃，是維持項(xiàng)目運(yùn)作的最低保證,也是最低的預(yù)售收入要求，只有達(dá)到上面的銷售目標(biāo)，才能確保在項(xiàng)目運(yùn)作過程中不至于出現(xiàn)資金缺口。從投資曲線上看,本項(xiàng)目有四次投資高峰,第一次在項(xiàng)目啟動(dòng)期間（處于時(shí)段1中），其主要原因是本項(xiàng)目的地價(jià)款和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)須一次性支付；第二次在項(xiàng)目準(zhǔn)備銷售時(shí)（處于時(shí)段4中），項(xiàng)目準(zhǔn)備入市，各項(xiàng)銷售推廣工作需全面投入，同時(shí)銀行申請(qǐng)的貸款到位，施工單位墊資的25%工程款在此時(shí)開始逐步支付；第三次在項(xiàng)目正式進(jìn)入銷售階段（處于時(shí)段5和6中），費(fèi)用集中在工程款和銷售費(fèi)上，此時(shí)主體完工又遇國慶和住交會(huì)，是推廣高峰期；第四次是在項(xiàng)目收尾階段，除了支付工程款和其他費(fèi)用的尾款外，開始出現(xiàn)還本付息和納稅（處于時(shí)段10中）。項(xiàng)目的投資回報(bào)情況參見《投資回報(bào)計(jì)算表》在編制資金流量表之前，先對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及大致的費(fèi)用預(yù)算作簡(jiǎn)單描述：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及大致的費(fèi)用預(yù)算表單位：萬元時(shí)間進(jìn)度耗時(shí)累計(jì)項(xiàng)目進(jìn)展費(fèi)用待付余款2001年1月0個(gè)月簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同，開始各項(xiàng)準(zhǔn)備自有啟動(dòng)資金到位+60005712001年2月1個(gè)月開始建筑施工圖設(shè)計(jì)，預(yù)付建筑設(shè)計(jì)費(fèi)65土地手續(xù)辦理完畢一次性支付地價(jià)款和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)414002001年3月2個(gè)月提前開始樁基礎(chǔ)工程墊資25%8125完成建筑施工圖，項(xiàng)目報(bào)建支付設(shè)計(jì)費(fèi)2001年4月2個(gè)月辦理招投標(biāo)手續(xù)樁基礎(chǔ)工程完成，工程全面展開開始支付監(jiān)理費(fèi)用20 自有啟動(dòng)資金到位+2502212001年9月3個(gè)月開始支付工程款20006125支付監(jiān)理費(fèi)20準(zhǔn)備銷售前期工作，開始發(fā)生銷售費(fèi)用1258000申請(qǐng)銀行貸款，啟動(dòng)資金全部到位+522102001年9月28日公開發(fā)售8個(gè)月主體完工，正式銷售，支付銷售費(fèi)用180支付工程款20004125支付監(jiān)理費(fèi)10辦理銀行按揭
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