【正文】 000元/m2 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)用地面積：容 積 率：層 數(shù)：建筑覆蓋率：25層42％總建筑面積：其中計(jì)入容積率面積：地下二層：7486m23856．44m23629．56m2建筑設(shè)計(jì)：深圳華工程設(shè)計(jì)有限公司承建商：物業(yè)管理：―――（二）投資回報(bào)分析 投資回報(bào)計(jì)算表：項(xiàng) 目費(fèi)用（萬元）備 注⑴地價(jià)款地塊地價(jià)款4140住宅面積：20000 m2商業(yè)面積：3000 m2辦公面積：1000 m2住宅部分綜合地價(jià)：1600元/m2商業(yè)部分綜合地價(jià)：2600元/m2辦公部分綜合地價(jià)：1600元/m2（暫按協(xié)議地價(jià)）（2）建設(shè)費(fèi)建安費(fèi)240002500元/m28125總建面：32500m2單位成本：2500元/m2配套設(shè)施費(fèi)總建面150元/m2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)總建面30元/m2工程監(jiān)理費(fèi)總建安（8125）1％項(xiàng)目管理費(fèi)總建安的1%不可預(yù)見費(fèi)用總建安的1%固定成本合計(jì)13094（1）＋（2）每平方米綜合建設(shè)成本價(jià)4029元/m2[(1)+⑵]/32500投資方分?jǐn)偨ㄔO(shè)成本價(jià)5456元/m2[(1)+⑵]/24000⑶銷售收入銷售收入； 資金流量表根據(jù)現(xiàn)金流量圖，可以將項(xiàng)目的現(xiàn)金流入、流出按等額時(shí)間進(jìn)行排列，編出現(xiàn)金流量表，從中計(jì)算出具體時(shí)間內(nèi)現(xiàn)金凈流量，反映項(xiàng)目的資金運(yùn)行動(dòng)態(tài)過程。以上的數(shù)據(jù)中，住宅部分的利潤率尚可；商場部分之所以利潤率如此之高,是因?yàn)橛?jì)算資料不全，其成本計(jì)算指標(biāo)暫與住宅一樣（實(shí)際上要高于住宅），而其售價(jià)是住宅的3倍多，所以這一數(shù)據(jù)有其特殊性。一旦出現(xiàn)銷售脫節(jié)的情況，將會(huì)使按部就班的項(xiàng)目開發(fā)各環(huán)節(jié)陷入艱難的境地。下面排出臨界的預(yù)售收入計(jì)劃:單位：萬元這個(gè)臨界的預(yù)售收入計(jì)劃，是維持項(xiàng)目運(yùn)作的最低保證,也是最低的預(yù)售收入要求，只有達(dá)到上面的銷售目標(biāo)，才能確保在項(xiàng)目運(yùn)作過程中不至于出現(xiàn)資金缺口。177。辦 公：酒 店：0 資金流量圖銷售收入銷售收入銷售收入項(xiàng)目啟動(dòng)資金工程監(jiān)理費(fèi)1/3銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入t規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1/3項(xiàng)目管理費(fèi)1/2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)3/3規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)2/3工程監(jiān)理費(fèi)3/3支付稅金小區(qū)配套費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)2/3建筑工程費(fèi)1/3