【正文】 000元/m2 項目主要技術(shù)指標(biāo)用地面積：容 積 率：層 數(shù)：建筑覆蓋率：25層42％總建筑面積：其中計入容積率面積：地下二層：7486m23856．44m23629．56m2建筑設(shè)計：深圳華工程設(shè)計有限公司承建商：物業(yè)管理：―――（二）投資回報分析 投資回報計算表：項 目費用（萬元）備 注⑴地價款地塊地價款4140住宅面積：20000 m2商業(yè)面積：3000 m2辦公面積：1000 m2住宅部分綜合地價：1600元/m2商業(yè)部分綜合地價：2600元/m2辦公部分綜合地價：1600元/m2（暫按協(xié)議地價）（2）建設(shè)費建安費240002500元/m28125總建面：32500m2單位成本：2500元/m2配套設(shè)施費總建面150元/m2規(guī)劃設(shè)計費總建面30元/m2工程監(jiān)理費總建安（8125）1％項目管理費總建安的1%不可預(yù)見費用總建安的1%固定成本合計13094（1）＋（2）每平方米綜合建設(shè)成本價4029元/m2[(1)+⑵]/32500投資方分?jǐn)偨ㄔO(shè)成本價5456元/m2[(1)+⑵]/24000⑶銷售收入銷售收入； 資金流量表根據(jù)現(xiàn)金流量圖，可以將項目的現(xiàn)金流入、流出按等額時間進(jìn)行排列，編出現(xiàn)金流量表，從中計算出具體時間內(nèi)現(xiàn)金凈流量，反映項目的資金運行動態(tài)過程。以上的數(shù)據(jù)中，住宅部分的利潤率尚可；商場部分之所以利潤率如此之高,是因為計算資料不全，其成本計算指標(biāo)暫與住宅一樣（實際上要高于住宅），而其售價是住宅的3倍多，所以這一數(shù)據(jù)有其特殊性。一旦出現(xiàn)銷售脫節(jié)的情況，將會使按部就班的項目開發(fā)各環(huán)節(jié)陷入艱難的境地。下面排出臨界的預(yù)售收入計劃:單位：萬元這個臨界的預(yù)售收入計劃，是維持項目運作的最低保證,也是最低的預(yù)售收入要求，只有達(dá)到上面的銷售目標(biāo)，才能確保在項目運作過程中不至于出現(xiàn)資金缺口。177。辦 公：酒 店：0 資金流量圖銷售收入銷售收入銷售收入項目啟動資金工程監(jiān)理費1/3銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入t規(guī)劃設(shè)計費1/3項目管理費1/2規(guī)劃設(shè)計費3/3規(guī)劃設(shè)計費2/3工程監(jiān)理費3/3支付稅金小區(qū)配套費工程監(jiān)理費2/3建筑工程費1/3