深圳市長大廈投資回報可行性分析(文件)
【正文】 建設(shè)成本價5456元/m2[(1)+⑵]/24000⑶銷售收入銷售收入；辦 公：國際市長大廈占地面積5000m2，由一棟造型獨特的多功能中高層建筑組成，一次性開發(fā)建設(shè)。 深圳市長大廈投資回報可行性分析（一） 項目概述國際市長大廈位于深圳市南山區(qū)僑城西路與深南大道交匯處的東側(cè)。項目主要技術(shù)指標(biāo)用地面積：容 積 率：層 數(shù)：建筑覆蓋率：25層42％總建筑面積：其中計入容積率面積：酒 店：住宅均價：8000元/m2B、建安費：按住宅、商業(yè)、辦公三項的經(jīng)驗平均值計。住宅 8000元/m2 0 資金流量圖銷售收入銷售收入銷售收入項目啟動資金工程監(jiān)理費1/3銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入t規(guī)劃設(shè)計費1/3項目管理費1/2規(guī)劃設(shè)計費3/3規(guī)劃設(shè)計費2/3工程監(jiān)理費3/3支付稅金小區(qū)配套費工程監(jiān)理費2/3建筑工程費1/3地價市場推廣費3/3市場推廣費2/3市場推廣費1/3項目管理費2/2建筑工程費3/3建筑工程費2/3還貸款本息圖中，橫軸（t軸）表示項目從開始進(jìn)行到最后完成的時間過程，橫軸上方箭頭表示項目的資金流入，向下箭頭表示項目的資金流出。項目的運作始終要有資金來維持，因此，銷售收入是項目操作過程中最為敏感的變量，其數(shù)量的多少，到位的快慢決定項目的走勢。關(guān)于銷售收入的分析后表中有詳述?？偟膩碚f，以上各個時段的資金投入都是十分巨大的，尤其集中在啟動、開始銷售、和收尾階段。否則，就需要銀行貸款來填補(bǔ)?？傮w而言,住宅與商場總的回報在目前行業(yè)利潤平均化的狀況下,也屬較為正常的范疇。行業(yè)利潤平均化，項目投資回報屬較正常的范疇％，就目前深圳房地產(chǎn)項目的投資收益而言，行業(yè)平均利潤率在25％左右，有些項目甚至更低。一定要避免因資金問題而影響工程進(jìn)度，從而給項目帶來重大的損失。所以，針對該項目的投資決策一旦作出，就必須采用專業(yè)化、規(guī)范化甚至是出奇制勝的市場推廣策略，投資者在這個環(huán)節(jié)的把握上尤其需要重視。因此，這就給物業(yè)銷售提出了較高的要求，物業(yè)要旺銷，才能保證維持項目正常運作所需的回籠資金。項目的運作中存在不容忽視的風(fēng)險因素在目前市場競爭愈來愈激烈、消費者越來越理性的狀況下，本項目的前期市場定位要一定要準(zhǔn)確，必須以“市場為導(dǎo)向”，一切決策立于把握市場脈搏之上。通過這些分析及測算，可以初步得出結(jié)論如下：總體上講，項目是一個盈利的項目通過投資回報
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