深圳市長(zhǎng)大廈投資回報(bào)可行性分析(參考版)
2025-06-28 11:59本頁(yè)面
【正文】 所以，針對(duì)該項(xiàng)目的投資決策一旦作出，就必須采用專業(yè)化、規(guī)范化甚至是出奇制勝的市場(chǎng)推廣策略，投資者在這個(gè)環(huán)節(jié)的把握上尤其需要重視。因此，這就給物業(yè)銷(xiāo)售提出了較高的要求，物業(yè)要旺銷(xiāo)，才能保證維持項(xiàng)目正常運(yùn)作所需的回籠資金。一定要避免因資金問(wèn)題而影響工程進(jìn)度，從而給項(xiàng)目帶來(lái)重大的損失。項(xiàng)目的運(yùn)作中存在不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)因素在目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈激烈、消費(fèi)者越來(lái)越理性的狀況下，本項(xiàng)目的前期市場(chǎng)定位要一定要準(zhǔn)確，必須以“市場(chǎng)為導(dǎo)向”，一切決策立于把握市場(chǎng)脈搏之上。行業(yè)利潤(rùn)平均化，項(xiàng)目投資回報(bào)屬較正常的范疇％，就目前深圳房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資收益而言，行業(yè)平均利潤(rùn)率在25％左右，有些項(xiàng)目甚至更低。通過(guò)這些分析及測(cè)算，可以初步得出結(jié)論如下：總體上講，項(xiàng)目是一個(gè)盈利的項(xiàng)目通過(guò)投資回報(bào)計(jì)算表我們看出，若項(xiàng)目操作成功?？傮w而言,住宅與商場(chǎng)總的回報(bào)在目前行業(yè)利潤(rùn)平均化的狀況下,也屬較為正常的范疇?！窘Y(jié)論】：通過(guò)以上圖表分析，我們可以初步得出以下結(jié)論：就各分項(xiàng)目的利潤(rùn)率而言，經(jīng)過(guò)計(jì)算，項(xiàng)目總體、住宅、商業(yè)三項(xiàng)的利潤(rùn)率（稅前利潤(rùn)）％、％、309％。否則，就需要銀行貸款來(lái)填補(bǔ)。 凈現(xiàn)金流量分析根據(jù)上表，在未考慮預(yù)售收入的情況下，凈現(xiàn)金流量變化曲線如下：從上圖可以看到，項(xiàng)目在進(jìn)行到第5個(gè)時(shí)間段（即10個(gè)月）后，就必須有銷(xiāo)售收入來(lái)補(bǔ)充資金，這是關(guān)系到項(xiàng)目能否按照既定的計(jì)劃順利推進(jìn)的根本保障?？偟膩?lái)說(shuō)，以上各個(gè)時(shí)段的資金投入都是十分巨大的，尤其集中在啟動(dòng)、開(kāi)始銷(xiāo)售、和收尾階段。我們將本項(xiàng)目18個(gè)月的開(kāi)發(fā)周期劃分為8個(gè)等量時(shí)間段。關(guān)于銷(xiāo)售收入的分析后表中有詳述。下面就本項(xiàng)目作具體探討。項(xiàng)目的運(yùn)作始終要有資金來(lái)維持，因此，銷(xiāo)售收入是項(xiàng)目操作過(guò)程中最為敏感的變量，其數(shù)量的多少，到位的快慢決定項(xiàng)目的走勢(shì)。通過(guò)此圖，可以比較清晰地看到本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程。0 資金流量圖銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入項(xiàng)目啟動(dòng)資金工程監(jiān)理費(fèi)1/3銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入t規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1/3項(xiàng)目管理費(fèi)1/2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)3/3規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)2/3工程監(jiān)理費(fèi)3/3支付稅金小區(qū)配套費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)2/3建筑工程費(fèi)1/3地價(jià)市場(chǎng)推廣費(fèi)3/3市場(chǎng)推廣費(fèi)2/3市場(chǎng)推廣費(fèi)1/3項(xiàng)目管理費(fèi)2/2建筑工程費(fèi)3/3建筑工程費(fèi)2/3還貸款本息圖中，橫軸（t軸）表示項(xiàng)目從開(kāi)始進(jìn)行到最后完成的時(shí)間過(guò)程，橫軸上方箭頭表示項(xiàng)目的資金流入，向下箭頭表示項(xiàng)目的資金流出。辦公 8200元/ m2單位成本（含固定成本和可變成本）：6353元/m2（為住宅、商業(yè)和辦公的平均單位成本）可售面積：24000m2銷(xiāo)售收入：稅前利潤(rùn)
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