【正文】 報(bào)告 （ 5） 20xx 年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力排名藍(lán)皮書 （ 6）中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告 （ 7）臨海市 20xx年政府工作報(bào)告 （ 8）杜橋城市發(fā)展規(guī)劃 （ 9）《臨海濱海新城分區(qū)規(guī)劃》 （ 10）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) (第三版 )》 可 行性研究 范圍 根據(jù) 恒邦 財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。 國(guó)際大廈 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表 1— 1。實(shí)踐再次證明，任何艱難險(xiǎn)阻都擋不住中華民族偉大復(fù)興的歷史進(jìn)程。 20xx 年 房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì) 房地產(chǎn)調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng) 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素錯(cuò)綜復(fù)雜，幾年宏觀調(diào)控未達(dá)預(yù)期目標(biāo)，國(guó)家有進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào) 控的傾向。在強(qiáng)調(diào)住房的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)屬性的同時(shí)，要重視其作為民生基礎(chǔ)對(duì)社會(huì)公平和城市化的促進(jìn)效應(yīng)，把住房保障體系建設(shè)提上日程。一些龍頭企業(yè)通過(guò)上市籌資和規(guī)模經(jīng)營(yíng)等方式增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，比較優(yōu)勢(shì)日益明顯，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)的壟斷和引導(dǎo)能力也日益加強(qiáng)；而一些中小地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)環(huán)境則日益嚴(yán)峻，不得不面對(duì)市場(chǎng)的不確定性，優(yōu)勝劣汰將加速國(guó)內(nèi) 房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌，壟斷企業(yè)將不斷加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)不善中小企業(yè)的控制、并購(gòu)和重組。 在住房供給方面， 基于 20xx 年住宅用地供給的較大增長(zhǎng)和國(guó)家加大閑置用地處理力度，現(xiàn)有住宅用地開發(fā)周期將加快， 20xx 年住房供給量將保持增加態(tài)勢(shì)。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策效力逐漸顯現(xiàn)，住房需求逐漸回歸理性，盡管高位房?jī)r(jià)的城市可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)在高位震蕩，但全國(guó)房?jī)r(jià)整體性走熊拐點(diǎn)出現(xiàn)的可能性不大。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和我國(guó)人多地少的基本國(guó)情下，土地價(jià)格仍會(huì)保持上漲。 此外，統(tǒng)籌落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求和加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，仍將是 20xx年商品住宅供給結(jié)構(gòu)調(diào)整的主題。 全國(guó)住宅價(jià)格將繼續(xù)穩(wěn)中有升 20xx 年，住宅供求增長(zhǎng)都有可能下降，在宏觀經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的背景下，住宅價(jià)格仍將穩(wěn)中有升，但漲幅會(huì)有所下降。同時(shí)，國(guó)土資源部將加大對(duì)閑置土地的調(diào)查和處置，從緊的貨幣政策對(duì)開發(fā)商的融資將產(chǎn)生影響，都會(huì)對(duì)住宅供給增長(zhǎng)有所影響。 臨海市 杜橋鎮(zhèn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 臨海市位于浙江省東南沿海中部，處于長(zhǎng)江三角洲南翼，是 浙江省沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的縣市之一和國(guó)家級(jí)的歷史文化名城。杜橋鎮(zhèn)是臨海東部工業(yè)區(qū)的中心區(qū)塊，浙東南溫臺(tái)沿海產(chǎn)業(yè)帶的主板塊 。全鎮(zhèn)陸地面積186平方公里，建成區(qū)面積 平方公里，轄 1個(gè)中心區(qū)， 7 個(gè)辦事處， 123 個(gè)行政村， 4 個(gè)社區(qū)，現(xiàn)有戶籍人口 萬(wàn)，外來(lái)流動(dòng)人口 5 萬(wàn)。眼鏡是目前杜橋最大的塊狀特色產(chǎn)業(yè)， 20xx 年全鎮(zhèn)眼鏡行業(yè)產(chǎn)值 億元。 特別是隨著東部沿海大開發(fā)，為加快工業(yè)化進(jìn)程，堅(jiān)持“工業(yè)領(lǐng)先”地位，按照“工業(yè)新城，城市新區(qū)”的要求，強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)南工業(yè)發(fā)展區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)塊早出形象、早投產(chǎn)、早出效益，并成為今后幾年工業(yè)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)，同時(shí)統(tǒng)籌推進(jìn)醫(yī)化、眼鏡、機(jī)械、工藝品等工業(yè)區(qū)塊的發(fā)展。全力優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，圍繞 工業(yè)發(fā)展做好全方位服務(wù)。先后完成了兩次城市總體規(guī)劃的修編，目前新的城區(qū)總體規(guī)劃和中心區(qū)城市形象設(shè)計(jì)已經(jīng)完成。當(dāng)?shù)卣巡扇∮行?措施調(diào)控土地供應(yīng)和規(guī)范樓市，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景樂(lè)觀。并且隨著購(gòu)房者消費(fèi)觀念的不斷改變，其對(duì)居住環(huán)境、小區(qū)景觀、智能化以及物業(yè)管理等要求將不斷提高。 金都花園進(jìn)駐杜橋開辟和激活了杜橋的房地產(chǎn)市場(chǎng)，拉動(dòng)了杜橋及周邊百姓對(duì)“商品房小區(qū)”的認(rèn)可，掀起了商品房的銷售熱潮，帶動(dòng)了杜橋房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 臺(tái)州 萬(wàn)邦 置業(yè)有限公司在本鎮(zhèn)開發(fā)的 2個(gè)樓盤 萬(wàn)邦 本項(xiàng)目位于 杜橋鎮(zhèn)老城區(qū) 中心 商業(yè)區(qū)內(nèi) ， 周邊商業(yè)、餐飲、居住、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所聚集，地理位置優(yōu)越；附近有 浙江眼鏡城、 中洋商城、 世紀(jì)聯(lián)華超市、 商業(yè)街、步行街、鎮(zhèn)中心廣場(chǎng)、肯德基快餐店、郵局、建行 、 工行、農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu) ， 項(xiàng)目其未來(lái)的升值潛力顯然無(wú)比巨大。是集高層住宅 、商業(yè)用房及沿街商鋪為一體的綜合性居住小區(qū)?？蛻魧?duì)該項(xiàng)目的反映是地理位置優(yōu)越，直面靈湖，小區(qū)容積率低，綠化率高 ,升值潛力較大。國(guó)際花園項(xiàng)目位于杜橋，是 臺(tái)州 萬(wàn)邦置業(yè)有限公司在杜橋 鎮(zhèn)開發(fā)的 一個(gè)樓盤。國(guó)際花園項(xiàng)目總用地面積為 34427 平方米（計(jì) 畝），建筑占地面積為 平方米，商品房總建筑面積為 平方米（不包括地下室和架空層面積）。 地下車位 — 12 萬(wàn)元萬(wàn)元 /個(gè)。國(guó)際花園等的成功開發(fā)，預(yù)示著未來(lái)商品房的升級(jí)換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢(shì)，市場(chǎng)定位在中高檔商業(yè) 住宅，是有其市場(chǎng)需求依據(jù)的。 （ 3）人與自然的 和諧統(tǒng)一 通過(guò)建筑布局，營(yíng)造出空間的圍合性與通透性； 通過(guò)綠化景觀與建筑的相互融合，形成景中有房，房在園中，渾然一體的自然享受。 （ 2） 私營(yíng)企 業(yè)主、個(gè)體工商戶、市場(chǎng)業(yè)主 杜橋作為臺(tái)州市的中心城鎮(zhèn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，擁有龐大的消費(fèi)群體，而私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體工商戶、市場(chǎng)業(yè)主， 這部分人具有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和購(gòu)房欲望，是本項(xiàng)目的主力客戶群體之一； （ 3） 杜橋在外經(jīng)商的成功人士 杜橋人民在外經(jīng)商人數(shù)眾多，主要從事建筑業(yè)，眼鏡批發(fā)零售、服裝鞋帽批發(fā)零售等行業(yè)，他們把在外經(jīng)商所賺的錢用來(lái)在家鄉(xiāng)投資房產(chǎn) （ 4） 企業(yè)管理人員和技術(shù)人員 杜橋工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā) 達(dá)，其企業(yè)中層干部、主要技術(shù)人員、營(yíng)銷人員具有穩(wěn)定、較高的收入； （ 5） 政府、社會(huì)團(tuán)體、事業(yè)單位工作人 員 這部分人收入較高且穩(wěn)定，購(gòu)房欲望強(qiáng)； （ 6） 其他 鑒于杜橋 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展的速度 ，也不排除部分投資者看中本項(xiàng)目的升值潛力而投資購(gòu)房。物業(yè)管理更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。 恒邦 一般按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段；②首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；③二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；④三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；⑤掃尾階段銷售。 國(guó)際大廈 價(jià)格定位為中高檔住宅 、商業(yè) 。 (3)價(jià)格浮動(dòng)策略。定價(jià)方式突出小區(qū)“賣點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購(gòu)房因素的差異。 整體布局 16 任何一座建筑的平面圖形都是大環(huán)境（城市、建 筑群）和自身特點(diǎn)結(jié)合的產(chǎn)物。 （ 2）一至二層為商業(yè)區(qū)，其中南側(cè)為安置區(qū)，西側(cè)為自持商業(yè)用房。 道路結(jié)構(gòu) 本區(qū)塊主干道沒(méi)周邊布置、滿足機(jī)動(dòng)車、消防車順利暢通行。 綠化 景觀規(guī)劃 景觀系統(tǒng) （ 1） 利用 高層建筑的有序圍合，形成高低變化、進(jìn)退有秩、和諧有序的建筑景觀形 態(tài)，建筑 府 前街、杜川路界面形成親切且充滿人氣的城市商業(yè)建筑街景。 小區(qū)通過(guò)中心景觀、中心綠化帶和沿主干道的綠化、將戶間綠化和組團(tuán)綠化串聯(lián) 17 起來(lái)。 綠化系統(tǒng) （ 1）以綠為中心的指導(dǎo)思想，設(shè)計(jì)立體的綠化系統(tǒng)，屋面綠化和地面各種 綠化相映襯，擴(kuò)大了各區(qū)塊綠地面積和景觀的延伸感。 人防地下室的抗力等級(jí)為 6級(jí)。住宅建筑部分和商業(yè)建筑部分出入口各自獨(dú)立分開、樓梯設(shè)計(jì)相對(duì)分開，干擾小，利于管理。窗戶為彩色鋁合金斷橋 雙層中空玻璃，同時(shí)采用外墻保溫。 建筑平面呈長(zhǎng)方形， 20 層的主樓呈“ L”形布置，一方面作為建筑內(nèi)部空間與城市空間的過(guò)渡，配合在道路交叉口 所設(shè)置的公共景觀區(qū)域，創(chuàng)造一個(gè)生動(dòng)而又尺宜人的空間。 結(jié)構(gòu) 設(shè)計(jì) 高層住宅采用現(xiàn)澆鋼筯混凝土框架 剪力墻結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆梁板式樓屋蓋結(jié)構(gòu)；地 18 下車庫(kù)及裙房商場(chǎng)部分均采用現(xiàn)澆鋼筯混凝土框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆梁板式樓屋蓋。 第五章 公共 設(shè)施 方案 節(jié)能 系統(tǒng) 設(shè)計(jì) （ 1）本工程處于夏熱冬冷地區(qū)，應(yīng)滿足冬季保 溫（夏季隔熱）要求。本工程照明燈具以 T8熒光燈及氣體放電燈為主，熒光燈采用電子鎮(zhèn)流器，或低溫 低耗鎮(zhèn)流器既提高了功率因數(shù)，又降低了能耗。在末端，對(duì)風(fēng)機(jī)盤管及變風(fēng)量空調(diào)器 均設(shè)置了相應(yīng)的溫控裝置，能根據(jù)室內(nèi)的實(shí)際溫度對(duì)水量及冷水機(jī)組的出水溫度進(jìn)行調(diào)節(jié)，從而達(dá)到節(jié)能的目的。 （ 3）本區(qū)廢水納入市政排水管道。廚房、廁所排風(fēng)按照規(guī)范經(jīng)煙道進(jìn)至屋面排放。 （ 2） 根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，裙房及地下車庫(kù)、住宅等均設(shè)置室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)和自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，并配置手提式干粉滅火器。室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)豎向均不分區(qū)。 雨水按杜橋鎮(zhèn)暴雨強(qiáng)度，屋面雨水按重 現(xiàn)期 P=10 年進(jìn)行設(shè)計(jì)，地面雨水按重現(xiàn)期P=2年進(jìn)行設(shè)計(jì)。 （ 2）住宅、商業(yè) 供電 電 源 本工程在住宅和商業(yè)區(qū)域設(shè)一個(gè) 10KV配電所，從市電網(wǎng)引入 2回 10KU獨(dú)立電源 。 所有消防動(dòng)力設(shè)備、應(yīng)急照明、電 。 采用帶高功率因數(shù)電子鎮(zhèn)流器的 T5 熒光燈。 本工程接地系統(tǒng)采用 TNS形式。 表 61 項(xiàng)目 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 時(shí)間 任務(wù) 20xx 年 20xx 年 20xx年 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 可行性 研究 項(xiàng)目審批 規(guī)劃設(shè)計(jì) 地下部分建設(shè) 地上部分建設(shè) 環(huán)境綠化配套 綜合驗(yàn)收 第七章 投資估算與資金籌措 估算依據(jù) （ 1）臺(tái)州 市建筑工程造價(jià)信息 （ 2）項(xiàng)目定位 開發(fā)成本估算 土地成本 21 土地拍賣價(jià)為 萬(wàn)元，另加 3%契稅 ，實(shí)際取得 土地成本為 元。 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) =（ 前期 工 程 費(fèi) +建 筑安 裝 工 程費(fèi) + 基礎(chǔ) 設(shè) 旋 費(fèi) ） 5%=（ ++） 5%= 萬(wàn) 元 。 扣除 設(shè)備用房 、物業(yè)管理用房 等不可售面積 348 ㎡ ,安置商業(yè)面積 ㎡ ，不可售面積 小計(jì) : ㎡ 。 （ 3）按國(guó)家對(duì)商品房銷售有關(guān)規(guī)定，部分 自籌 資金 可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)?？紤]競(jìng)爭(zhēng)性樓盤定價(jià)策略及 市場(chǎng)走勢(shì)，在成本估算的基礎(chǔ)上，銷售價(jià)格 及收入 見表 81。 分期 回收的銷售收 入 見表 83。主要財(cái)務(wù)指標(biāo)及現(xiàn)金流量表分別見表 84。 % 應(yīng)繳 土地增值稅 額 30% 應(yīng)納稅所得額 應(yīng)繳 所得稅 額 25% 稅 后 利 潤(rùn) 26 稅后投資利潤(rùn)率 247。 12=2 2年 第九章 社會(huì)評(píng)價(jià) 總的說(shuō)來(lái)，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用，對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。 定價(jià)要兼顧各方，按政策承建項(xiàng)目 對(duì)地區(qū)、文 化、教育、衛(wèi)生的影響 文化、教育、衛(wèi)生方面，范圍廣 增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境 持續(xù)發(fā)展 對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響 基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面，范圍廣 促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程 持續(xù)發(fā)展 對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響 無(wú) 無(wú) 無(wú) 第 十 章 風(fēng)險(xiǎn)分析 27 進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分析及防范，從根本上講，是要對(duì)影響房地產(chǎn)投資效益的各個(gè)因素變化以及對(duì)投資效益的影響進(jìn)行分析，或者說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)結(jié)果的可靠性進(jìn)行檢驗(yàn)，從而測(cè)定項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性。由于消費(fèi)者的購(gòu)買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給 房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失 。 當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購(gòu)買欲望隨之降低。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 與本項(xiàng)目相關(guān)的競(jìng)爭(zhēng)性樓盤已先 推出，并且被消費(fèi)者 認(rèn)購(gòu)，市場(chǎng)反饋良好，而本項(xiàng)目則仍然處于在建中，一旦市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)，本項(xiàng)目將首當(dāng)其沖面臨沖擊。 得出結(jié)論如下： 如果不含土地費(fèi)用的 建設(shè)總成本 和售房?jī)r(jià)格分別向不利方面變動(dòng) 10%，稅后利潤(rùn)將分別 下降 %和 下降 %；如果不含土地費(fèi)用的 建設(shè)總成本 和售房?jī)r(jià)格分別向有利方面變動(dòng) 10%，稅后利潤(rùn)將分別 上升 %和 上升 %。詳見表 101。 售房?jī)r(jià)格加速影響 項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)。如 20xx 年下半年，臺(tái)州地區(qū)遭受“云娜”臺(tái)風(fēng)襲擊，直接影響各行業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，不同程度地給房地產(chǎn) 業(yè)產(chǎn)生負(fù)面的效應(yīng)。這無(wú)疑會(huì)給投資者經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失 。 利率上調(diào)風(fēng)險(xiǎn) 央行自 20xx 年 4月 28日以來(lái)，已連續(xù)幾 次調(diào)高存貸款利率。 本項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，將主要面臨宏觀調(diào)控、市場(chǎng)變化、突發(fā)事件等不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，分析如下： 購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn) 購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。 表 91 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施 社會(huì)因素 影響范圍程度 可能出現(xiàn)的后果 措施建議 對(duì)居民收入的影響 項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià) 格與工薪階層居民收入平衡，但對(duì)低收入居民影響較大 無(wú)嚴(yán)重后果較為適應(yīng) 可以采用分期付款等多種付款方式 對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響 影響到小區(qū)的居住人員。 稅前內(nèi)部收益率 247。 % 營(yíng)業(yè)稅及附加