【正文】 6% 增值額 （ +（ ） 20%） 增值額與扣除項目金額之比 247。 財務評價 經(jīng)計算，本項目利稅總額為 萬元，投資利稅 率為 %； 繳納 營業(yè) 稅及附加 萬元 ； 由房地產(chǎn)開發(fā)所創(chuàng)造的增值額為 萬元， 繳納土地增值稅 萬元 ,繳納所得稅 萬元；稅后利潤為 萬元，稅后投資利潤率為 %；稅前內(nèi)部收益率為 % ，凈現(xiàn)值（ 6%）為 萬元，靜態(tài)投資回收期為 2年。 表 81 銷售價格 及收入 建筑類型 面積（㎡） 單位售價（元 /㎡） 總 銷售收入 （萬元） 高層住宅 9800 其它商業(yè) 38000 停車位 64 個 /個 合 計 商品房 銷售進程 由于本項目的競爭優(yōu)勢明顯，預計在未來市場銷售上定會有良好業(yè)績 。 表 77 資金籌措計劃表 單位 :萬元 資金來源 自有資金 銀行貸款 預售房款 合計 金額 比例 % % % 100% 表 78 貸款還款安排表 單位：萬元 時 間 20xx 年 3 月前 20xx年 4月 20xx 年 12月 按揭貸款發(fā)放 20xx 年 1 月 20xx年 4 月 銷售收回資金 貸款償還 / / 3000 第 八 章 財務效益分析 經(jīng)濟評價說明 （ 1）國家 發(fā)改 委和建設部 20xx 年發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) （第三版） 》； （ 2）國家的各項稅收政策； （ 3）臺州市房地產(chǎn)市場相關(guān)資料及同類企業(yè)運營情況。 表 75 投資成本費用估算匯總表 項 目 總額（萬元） 單價（元 /M2） （一）土地成本 （二）前期工程費 （三）建安工程費 23 （四）基礎設施 費 （五）不可預見費 （六）期間費用 （七）投資總額合計 按 可出售建筑面積 ㎡ （未考慮車位面積） 計算 的樓面單價 資金籌措及使用計劃 （ 1）項目建設總投資 萬元，股東投入項目資本金 1000 萬元，申請銀行貸款 3000 萬元 ， 股東 自籌 資金 3000 萬元 ，余款通過預售方式籌集 。 期間費用 表 74 期間費用計算 序號 項目 計算依據(jù) 金額 （萬元） 樓面價 （元 /㎡ ） 1 財務費 用 年 息 按人民幣貸款 13 年基準利率 %上浮10%計算， 按貸款額 3000 萬元計算： 2年 2 管理費 用 根據(jù)實際情況，管理費用和銷售費用按以上開發(fā)成本的 5% 預計：[++++] 5%= 5%= 3 銷售費用（包括廣告費） 4 合計 合計期間費用 萬元，樓面價為 元 /㎡。 表 71 土地款投入 內(nèi) 容 數(shù) 量 價 格 總 額 地價款 萬元 /畝 萬元 前期工程費 表 72 前期費用計算依據(jù)表 前期 費用種類 計價數(shù)量（ m2） 單價（元 / m2） 總價（萬元） 規(guī)劃 設計費 土地 勘探費 報批報建 費 工程施工監(jiān)理費 三通一平 咨詢可研費 合 計 建筑安裝工程費 本項目定位建造精品樓盤，在參考杜橋 目前建安成本以及同類型樓盤基礎上，確定合理的建安成本，以保證建筑品質(zhì)和功能完善，建安成本計算見表 73： 表 73 建安費用計算依 據(jù)表 建筑類型 面積 （ ㎡ ） 造價 （元 /㎡） 總價（萬元） 高層住宅 1600 其它商業(yè) 1800 安置商業(yè) 1800 公共配套 1800 地下建筑 1800 合 計 總計建筑安裝工程費： 萬 元 ,按總建筑面積折合平均建安造價 22 元 /㎡。按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目工程開發(fā)建設進度計劃 自 20xx 年 5月開工，至 20xx年 4 月竣工，總工期 2年。 （ 4） 防雷與接地： 本工程按第二類防雷建筑物設計。兩路電源分別引自不同的兩端低壓母線。 10KU 電源滿足一級負荷供電要求，引入每個 10KV 配電所的 2 回電源，當一回電源故障時，另一回電源不致同時受到影響。 電氣設計 （ 1） 用電負荷等級： 本工程 住宅、商業(yè)消防用電負荷等級均為一級 應急照明負荷為二級負荷。 給排水設計 （ 1） 水源由市政給水管網(wǎng)供水。室外消火栓采用地上式消火栓。 （ 5）生活水箱采用鋼板水箱，水池和水箱的溢流管不直接與下水道接通，并安裝防蟲網(wǎng)罩。給水泵基礎均設置減震器。 （ 2）基地朝向良好，住宅建筑朝向基本上為南北朝向，滿足人體基本的陽光和視覺間距。 （ 4） 本工程住宅空調(diào)系統(tǒng)采用高效變頻 空調(diào)。 （ 2）門窗洞口盡可能和利于形成穿堂風，降低空調(diào)開機時間，盡可能做到房間全明。在垂直交通部分按照《城市道路和建筑物無障礙 設計規(guī)范 》 的要求安裝符合殘疾人使用的電梯與電梯前室。 機動車出入口布置于項目的北側(cè)，通過內(nèi)部道路、地下停車庫直接聯(lián)通，減少了車流對南側(cè)公共開放綠化空間的干擾。表達新古典主義建筑風格精髓，建筑整體雋秀挺拔，端莊典雅。 立面設計 建筑立面的組合借鑒古典三段式手法，劃分基座、中部和上部，風格嚴謹、莊重。 防水等級：屋面房水等級為Ⅰ級，地下室防水等級為Ⅰ級。 建筑設計 本工 程 設計類別為一類民用建筑，結(jié)構(gòu)形式為框架剪力墻結(jié)構(gòu)；建筑結(jié)構(gòu)的類別為 1 類，設計使用年限為 50 年。引入大量的樹種，從行道樹、庭院樹、景觀樹、地面草坪到屋頂綠化，形成了一套完全的、細致的“立體綠化”。 （ 3）景觀走廊 四周緊臨道路綠化隔 離帶，充分融入了內(nèi)外景觀的氛圍，形成獨特的景觀走廊。 停車 區(qū)內(nèi)機動車采取地下車庫停車和地面臨時停車相結(jié)合的形式。 道路交通 規(guī)劃 規(guī)劃思路 （ 1）根據(jù)商業(yè)、住宅的要求和實際使用情況，在出入口設置和交通流向設計上，充分考慮功能實際要求和區(qū)域相對獨立，在保障安全性的同時方便 用戶的日常習慣 。 然后生成自身的圖形。 （ 2）充分考慮現(xiàn)代人的生活方式、心理需求、行為特征、審美觀念，合理組織人車交通，配套 完備的服務設施，宜人的公共綠地，強調(diào)區(qū)域建設的生態(tài)、文化型和智能型 。 (4)定價方式。 (2)價格優(yōu)惠策略。 定價策略 (1)價格定位。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。 營銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收 15 益。 由于杜橋鎮(zhèn) 中心 區(qū)存量土地幾乎開發(fā)殆盡，本項目作為位于鎮(zhèn)中心的樓盤可謂絕版。 目標市場定位 14 杜橋鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。國際花園 高層住宅 杜橋杜東路和杜北路交匯處 9100 元 /㎡ 9900 元 /㎡ 商業(yè)用房 33000 元 /㎡ 36000 元 /㎡ 地下汽車位 /個 12 萬元 /個 項目定位 確定項目整體形象 （ 1）塑造都市自然寧靜的生活氛圍 自然生態(tài)的居住環(huán)境，綠化、健康的居住空間； 功能化、配套齊全的生活環(huán)境，追求生活藝術(shù)品位。項目劣勢 為： A、土地成本高； B、小區(qū)規(guī)模不夠大。 高層住宅 20xx 年 12 月二手房市均價 9100 元 /㎡， 20xx年 5 月二手房市場均價 9900 元 /㎡。地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯，用地周邊城市配套齊全，是杜橋中心居住區(qū)塊。 萬邦 沿街商鋪 20xx 年 12月二手房市均價 35000 元 /㎡， 20xx 年 5 月二手房市場 均價 39000 元 /㎡。 湖畔尚城 湖畔尚城東臨臨海市綠化路，南臨城市主干道臨海大道，直面靈湖，西接五星級華僑大酒店。國際星城 項目， 引發(fā)了杜橋人對中高檔住宅的需求和認可 。 時代名邸的開發(fā)進一步促進了杜橋消費者對商品房的接受。 12 第 三 章 項目市場分析 與營銷戰(zhàn)略 杜橋鎮(zhèn) 房地產(chǎn)市場 現(xiàn)狀 近年來，在臺州杜橋經(jīng)濟總體持續(xù)穩(wěn)步增長的情況下，杜橋的房地產(chǎn)業(yè)也同時保持著穩(wěn)步增長。住房消費將持續(xù)增長，高品質(zhì)的新樓盤仍會受到購房者的青睞，良好的景觀、環(huán)境、配套將成為需求的熱點，房地產(chǎn)市場將逐步趨于理性。 20xx 年經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預期目標是：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 8%左右；城鎮(zhèn)新增就業(yè) 900 萬人以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)；居民消費價格漲幅 3%左右；國際收支狀況改善。其中規(guī)模以上企業(yè)達到 150 家以上，規(guī)模以上企業(yè)總產(chǎn)值達110億元以上，這為商品房的開發(fā)提供了廣闊的市場，必將帶動杜橋房地產(chǎn)市場的發(fā)展。加快科技創(chuàng)新步伐，提高區(qū)域自主創(chuàng)新能力和產(chǎn)品競爭力。機械產(chǎn)業(yè)主要包括汽摩配件、銅管件等，年產(chǎn)值 億元。 20xx 年，實現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，財政總收入 億元，實現(xiàn)農(nóng)民人均純收入 10737 元。規(guī)劃建設的甬臺溫 高速公路復線與臺金高 10 速公路東延線 在該鎮(zhèn)交匯， 75 省道、 83 省道穿境而過，距海門港 10公里、路橋機場20 公里，依托大交通格局，這一區(qū)塊將進一步融入長三角經(jīng)濟圈，在更大范圍內(nèi)、更深程度上接受國內(nèi)沿海發(fā)達地區(qū)的輻射和影響。 杜橋鎮(zhèn)位于臨海市東南，臺州灣入?？诒卑?，南靠臺州市區(qū)，北接三門灣，緊靠國家級桃渚風景區(qū)。臺州的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展十分強勁：臺州是浙江制造業(yè)的重要基地，擁有眾多骨干企業(yè)和知名品牌；商貿(mào)經(jīng)濟發(fā)達，市場繁榮活躍；交通便利、基礎設施齊全、能源豐富；特別是 20xx 年臺州成為長三角城市群第十六個成員，這更是為臺州的發(fā)展注入了強勁的動力。但 20xx年從緊的貨幣政策和對第二套房購房者貸款的限制，都會對住房需求有所抑制。 節(jié)能省地型住宅將會繼續(xù)推廣 20xx 年 3 月 5 日，溫家寶總理在十屆全國人大五次會議上作政府工作報告時指出，要從中國和現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展水平出發(fā)，合理規(guī)劃、科學建設、適度消費，發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，形成具有中國特點的住房建設和消費模式。同時，土地用途將出現(xiàn)結(jié) 構(gòu)性變化，經(jīng)濟適用房和低端普通住宅的供給與往年同期相比將會出現(xiàn)較大增長，別墅用地將繼續(xù)被全面禁止。預測 20xx 年商品住宅市場的發(fā)展趨勢如下 ： 住房保障體系進一步完善 經(jīng)濟適用房、廉租住房和中低價位、中小套型普通住房將會有較大幅度的增加，住房保障體系進一步完善 。 房價上漲趨緩，但出現(xiàn)拐點的可能性不大 房價經(jīng)歷連續(xù)多年高速增長， 20xx 年仍在高位運行，由于國家調(diào)控政策效力的發(fā)揮， 20xx 年房價上漲幅度將大大低于上年。 20xx 年一級市場土地，特別是住房用地供給有望平穩(wěn)增長，同時隨著國家加強對閑置土地的處理力度，房地產(chǎn)開發(fā)周期將加速，二級市場進入實質(zhì)性開發(fā)的土地供給將有較大幅度提高。我國住房政策理念和方向?qū)l(fā)生轉(zhuǎn)變，土地、資金等資源將向保障性住房建設傾斜。一方面已出臺的政策繼續(xù)強化落實，另一方面出臺的新政策可能主要集中在從緊貨幣政策、完善住房保障、房地產(chǎn)融資管理和抑制投機性需求等方面。全社會固定資產(chǎn)投資增長 %，投資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。 國際大廈 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指 標 項目 數(shù)量 計量單位 備注 總用地面積 2776 平方米 總建筑面積 平方米 其 地上建筑面積 平方米 6 中 地下建筑面積 平方米 其 中 住宅 平方米 其它商業(yè) 平方米 安置商業(yè) 平方米 公共配套 平方米 容積率 建筑密度 60 % 綠地率 12 % 機動車位 76 個 其 中 地 面 12 個 架空層停車 16 個 地 下 48 個 附圖 2 總平面圖 7 第二章 外部環(huán)境 分析 宏觀 經(jīng)濟增長 20xx 年 國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 萬億元，比上年增長 %；財政收入 萬億元，增長 %；糧食產(chǎn)量 53082 萬噸，再創(chuàng)歷史新高，實現(xiàn)連續(xù) 6年增產(chǎn)；城鎮(zhèn)新增就業(yè) 1102 萬人；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17175 元，農(nóng)村居民人均純收入 5153元，實際增長 %和 %。 本項目在開發(fā)過程中，雖然面臨一定的不確定因素 ，但有當?shù)貜妱诺慕?jīng)濟和巨大的消費市場作支持，有當?shù)卣呐浜希虚_發(fā)商雄厚實力作支撐，本項目可以規(guī)避或降低風險，有較強的抗風險能力。 研究結(jié)論及建議 本項目屬房地產(chǎn)商 業(yè)、居 住 開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策，項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設資金完全自籌，現(xiàn)場 建設條件具備。財