【正文】 公司計(jì)劃 3 年內(nèi)在中國(guó)開(kāi)發(fā) 40 家大型連鎖汽車(chē)超市。其中，廣州汽車(chē)博覽中心位于廣州商業(yè)繁華的天河北路，已成功運(yùn)作 6年，2021 年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 58 億元。年配件采購(gòu)量達(dá) 。廣州規(guī)劃新建設(shè)的三個(gè)集產(chǎn)、供、銷(xiāo)于一體的大型汽車(chē)工業(yè)城項(xiàng)目將會(huì)使目前的市場(chǎng)格 世璜投資機(jī)構(gòu) 14 局發(fā)生一定變化。 入城經(jīng)營(yíng)戶(hù)可以?huà)炜繃?guó)際汽車(chē)貿(mào)易城牌照，也可以由汽車(chē)城辦理獨(dú)立經(jīng)營(yíng)牌照。從交付土地使用之日起算，四個(gè)月內(nèi)要建起品牌店。 五月底前簽 訂 合同的經(jīng)營(yíng) 戶(hù)可免收鎮(zhèn)級(jí)管理費(fèi)三年。 世璜投資機(jī)構(gòu) 15 通過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，我們認(rèn)為此項(xiàng)目具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：①面積大、項(xiàng)目起點(diǎn)高、規(guī)劃合理，不同的功能進(jìn)行了分區(qū)；②政府部門(mén)是投資主體，將得到各級(jí)政府和相關(guān)部門(mén)的大力支持；③土地按商業(yè)用地出讓?zhuān)?40 年產(chǎn)權(quán)，且價(jià)格適中（ 525 元/M2），出租的租金也較低，吸 引了眾多的銷(xiāo)售商進(jìn)駐；④只提供場(chǎng)地，降低了項(xiàng)目總投資額，分散了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 我們實(shí)地考察了龍崗汽車(chē)交易中心，根據(jù)開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃，其各項(xiàng)指標(biāo)和計(jì)劃如下表所示。 深圳汽車(chē)交易市場(chǎng)近 3年來(lái)發(fā)展迅速， 3年前，深圳只有汽車(chē)大世界、華鵬汽車(chē)交易中心、深圳港汽車(chē)城等五六個(gè)規(guī)模還不算大的汽車(chē)交易地，整個(gè)深圳車(chē)市也不過(guò) 50到 60萬(wàn)平方米，汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)的 3S、 4S店只有廣州本田的兩家。 五．汽車(chē)相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析 1．相關(guān)產(chǎn)業(yè)簡(jiǎn)要分析 汽車(chē)工業(yè)是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很高的產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，汽車(chē)物流業(yè)貫穿于整個(gè)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)，汽車(chē)文化產(chǎn)業(yè)也是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，針對(duì)汽車(chē)消費(fèi)者的服務(wù)業(yè)如汽車(chē)俱樂(lè)部等也將得到大力發(fā)展。 (2021 年小車(chē)保有量按 50000 輛計(jì)算 ,銷(xiāo)售均價(jià)以 2021 年全國(guó)銷(xiāo)售均價(jià) 萬(wàn)元 /輛計(jì)算，每年以 10%的比例 遞增 ). 世璜投資機(jī)構(gòu) 19 表 12 龍巖轎車(chē)銷(xiāo)售市場(chǎng)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模預(yù)測(cè) 年份 小車(chē)銷(xiāo)售 售后服務(wù) 維修 二手車(chē)交易 汽配批發(fā)銷(xiāo)售 合計(jì) 計(jì)算公式 數(shù)量 *金額 1000元 /輛 *小車(chē)保有量 2021元 /輛 *小車(chē)保有量 當(dāng)年小車(chē)銷(xiāo)售量 *二手車(chē)比例 3000元 /輛 *小車(chē)保有量 各產(chǎn)業(yè)規(guī) 模之和 04年 12 1 05年 06年 07年 2 08年 09年 根據(jù)上面的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)， 龍巖 2021 年小車(chē)銷(xiāo)售及相關(guān)行業(yè)產(chǎn)值達(dá)到近 億元， 2021 年將達(dá)到近 億元，到 2021 年將達(dá)到近 億元。 （ 3）交通狀況及未來(lái)趨勢(shì) 地塊目前交通狀況不好，只有龍騰路通過(guò)。 混凝土結(jié)構(gòu) 汽車(chē)超市 汽車(chē)室外展示、 銷(xiāo)售 各品牌 銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng) 占地 3 萬(wàn) m2，建筑面積10000 m2 混凝土結(jié)構(gòu)、 市場(chǎng) 綜合區(qū) 汽車(chē)俱樂(lè)部、汽車(chē)購(gòu)物廣場(chǎng)、餐廳、宿舍等 購(gòu)物廣場(chǎng) 員工大樓 占地 萬(wàn)平米，建筑面積 3 萬(wàn)平米，餐飲、購(gòu)物廣場(chǎng)、 汽車(chē)俱樂(lè)部、員工公寓、宿舍 混凝土結(jié)構(gòu) 摩托車(chē) 市場(chǎng) 摩托車(chē)室外展示、銷(xiāo)售 各品牌 銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng) 占地 1 萬(wàn) m2，建筑面積3000 平米 混凝土結(jié)構(gòu) 汽車(chē) 文化區(qū) 休閑場(chǎng)所、 園林、兒童樂(lè)園、汽車(chē)文化展覽館 占地 萬(wàn) m2，建筑面積 3000 m2 相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 合計(jì) 占地面積 萬(wàn) m建筑面積 萬(wàn) m2 建筑面積其中： 鋼結(jié)構(gòu)面積為 萬(wàn) m2，混凝土結(jié)構(gòu)為 萬(wàn) m2 世璜投資機(jī)構(gòu) 22 上述功能分區(qū)是根據(jù)本項(xiàng)目的業(yè)務(wù)范圍的設(shè)想而進(jìn)行的，如果業(yè)務(wù)范圍變化，則整個(gè)功能分區(qū)和建筑初步設(shè)想都將發(fā)生變化。 3．項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目從目前 2021 年 1 月 1 號(hào)開(kāi)始計(jì)算，預(yù)計(jì)到取 得土地產(chǎn)權(quán)需要半年左右時(shí)間（即到 2021 年 6 月），土地平整 3 個(gè)月（即到 2021 年 9 月），從取得土地產(chǎn)權(quán)到具備招商條件（中間包括土地平整、人員組建、策劃、招商場(chǎng)所建設(shè)等）估計(jì)需要 6 個(gè)月時(shí)間（即到 2021 年 12 月）。 結(jié)合“世璜投資機(jī)構(gòu)”的發(fā)展歷程：從單一的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到多個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)開(kāi)發(fā)體現(xiàn)產(chǎn)品擴(kuò)張，從單 一房地產(chǎn)公司到多行業(yè)、跨地域的發(fā)展，整個(gè)發(fā)展體現(xiàn)出穩(wěn)健的規(guī)模擴(kuò)張思想和有限相關(guān)的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張思路。按照產(chǎn)品擴(kuò)張的思路，則可以把汽車(chē)城項(xiàng)目通過(guò)不同區(qū)域的“復(fù)制”而迅速發(fā)展，如果按照產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的思路，則可以通過(guò)汽車(chē)城項(xiàng)目而進(jìn)入汽車(chē)產(chǎn)業(yè)，再在迅速發(fā)展的相關(guān)汽車(chē)服務(wù)業(yè)進(jìn)行介入。 ① 、采取產(chǎn)品擴(kuò)張的思路，在本項(xiàng)目拿到地之后進(jìn)行組織安排，建議成立汽車(chē)商業(yè)投資有限公司，設(shè)立針對(duì)汽車(chē)銷(xiāo)售和相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究的經(jīng)營(yíng)部門(mén)，積極進(jìn)行跨區(qū)域的擴(kuò)張，設(shè)立招商部門(mén)，積極進(jìn)行商業(yè)資源的積累。 （ 1）優(yōu)勢(shì) (Strengh) ? 目前龍巖市場(chǎng)還沒(méi)有出現(xiàn)大型的產(chǎn)權(quán)式汽車(chē)交易市場(chǎng)，如果本項(xiàng)目能夠先于潛在競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入市場(chǎng)，則可以形成先發(fā)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而形成進(jìn)入壁壘，實(shí)現(xiàn)寡頭壟斷者的地位； ? 項(xiàng)目所在位置由于靠近高速公路出口 ，便于將來(lái)汽車(chē)交易市場(chǎng)車(chē)輛的配送； ? 項(xiàng)目所在位置未來(lái)交通將十分便利，而周邊產(chǎn)業(yè)也不對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性損害，并且一些產(chǎn)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)； ? 項(xiàng)目周邊土地儲(chǔ)備較為豐富，如果項(xiàng)目操作成功，將為項(xiàng)目的配套發(fā)展用地提供可能性，加大了項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展能力。 ? 政府公務(wù)用車(chē)改革，公務(wù)員購(gòu)車(chē)熱情高漲，加快私家車(chē)的發(fā)展 。 世璜投資機(jī)構(gòu) 26 七．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 經(jīng)濟(jì)分析部分基于的假設(shè)條件主要是由表 13 所 決定的，而收入等項(xiàng)目是基于預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，如果預(yù)測(cè)偏差較大，無(wú)疑結(jié)論將會(huì)發(fā)生很大的變化。月計(jì)算； 從 2021 年以后各年按 5%的比例增加，到 2021 年后保持不變。月計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用以沒(méi)歸還的貸款計(jì)算當(dāng)年利息。 從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，動(dòng)態(tài)投資回收期超過(guò) 14 年，投資回收期過(guò)長(zhǎng)，這主要是由建設(shè)期為 年，和商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)所決定的。 即項(xiàng)目能帶動(dòng)投資為 億元。 項(xiàng)目對(duì)財(cái)政稅收的貢獻(xiàn)的計(jì)算按照貢獻(xiàn)產(chǎn)值的 10%預(yù)測(cè)，包括營(yíng)業(yè)稅及附加稅、所得稅及各種契費(fèi)，項(xiàng)目啟動(dòng)年份 2021 年預(yù)測(cè)將貢獻(xiàn)財(cái)政稅收超過(guò) 1700萬(wàn)元，到項(xiàng)目運(yùn)作成熟時(shí)預(yù)計(jì)將達(dá)到 8000 萬(wàn)元，這還不包括我方收回投資成本后的每年近 2021 萬(wàn)元稅收貢獻(xiàn)。投資帶動(dòng)效應(yīng)的計(jì)算還不包括后續(xù)追加投資與區(qū)域擴(kuò)散效應(yīng)的影響，如果考慮這兩個(gè)因素，其帶動(dòng)效應(yīng)至少要放大一倍。 世璜投資機(jī)構(gòu) 31 1．對(duì)社會(huì)投資、產(chǎn)值、稅收的影響 本項(xiàng)目我方投資即達(dá)到 億元，新車(chē)銷(xiāo)售商共 15 家 4S 店，每家初始投資保守估計(jì)按 1000 萬(wàn)計(jì)，共 億元；另外，引進(jìn)各類(lèi)商家投資包括汽車(chē)配件商、二手車(chē)銷(xiāo)售商、汽車(chē)檢測(cè)線(xiàn)、相關(guān)服務(wù)提供商等上十類(lèi)、上百家商家，保守估計(jì)，按 3 億元計(jì)算，即本項(xiàng)目直接帶動(dòng)投資 =++3= 億元。現(xiàn)金流量計(jì)算的基準(zhǔn)年為 2021 年。 世璜投資機(jī)構(gòu) 29 表 18 損益表 年份 銷(xiāo)售收入 各項(xiàng)稅費(fèi) 期間費(fèi)用 建安成本 稅前利潤(rùn) 所得稅 稅后利潤(rùn) 06 年 07年 08 年 09 年 10年 11年 12年 13 年 14 年 15 年 16 年 17 年 18 年 19 年 20 年 以后各年 注： 建設(shè)期從 2021 年到 2021 年 5 月結(jié)束，在 這期間發(fā)生的費(fèi)用作建設(shè)投資計(jì)算，所以 2021年期間費(fèi)用是建設(shè)期后的 2021年下半年所發(fā)生的費(fèi)用； 期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、折舊與攤銷(xiāo)。月計(jì)算，倉(cāng)儲(chǔ)按 6 元/m2 綜合上面的 SWOT 分析，得出本項(xiàng)目機(jī)會(huì)大于威脅，機(jī)會(huì)主要是行業(yè)的發(fā)展所帶來(lái)的，而威脅主要是由于競(jìng)爭(zhēng)和無(wú)壁壘帶來(lái)的；優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)并存，優(yōu)勢(shì)主要是項(xiàng)目本身產(chǎn)生的，而劣勢(shì)主要是公司跨省、跨行業(yè)運(yùn)作帶來(lái)的。 （ 3）機(jī)會(huì)（ Opportunity） 世璜投資機(jī)構(gòu) 25 ? 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和居民可支配收入的持續(xù)快速發(fā)展為汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的購(gòu)買(mǎi)力支撐； ? 近年來(lái)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的高速成長(zhǎng)極大的刺激了產(chǎn)業(yè)投資熱情，對(duì)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)美好的預(yù)期更堅(jiān)定了投資者的信心； ? 國(guó)家明確了汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，各項(xiàng)刺激消費(fèi)的政策接連出臺(tái)，汽車(chē)產(chǎn)業(yè)在今后若干年都是以“發(fā)展”為主調(diào)； ? 交通基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城市公共交通設(shè)施日益健全推動(dòng)了私家車(chē)的快速發(fā)展 。 ③ 采取項(xiàng)目擴(kuò)張的思路，在本項(xiàng)目拿到地之后進(jìn)行組織安排，建議成立汽車(chē)招商項(xiàng)目組，主要配備商業(yè)地產(chǎn)招商與策劃的人員，同時(shí)配備相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)研究人員，進(jìn)行針對(duì)不同行業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目探索。 （ 2）項(xiàng)目組織 安排 根據(jù)基于戰(zhàn)略的組織構(gòu)建理論，組織的發(fā)展要與戰(zhàn)略的發(fā)展相一致。這可以說(shuō)是帶有世璜風(fēng)格的文化和戰(zhàn)略思路的體現(xiàn)，可以在今后的發(fā)展中繼續(xù)發(fā)揚(yáng)，并揚(yáng)長(zhǎng)避短。 招商期內(nèi)成功招租的地塊，在銷(xiāo)售期可以開(kāi)始建設(shè) 4S 店，即一期建設(shè)從 2021年 2 月開(kāi)始；二期各功能項(xiàng)目建設(shè)在 2021 年 5 月啟動(dòng)，建設(shè)周期 1 年， 2021 年 5月竣工，屆時(shí)所有功能項(xiàng)目全部啟動(dòng)。本項(xiàng)目占地面積大、投資額大，在經(jīng)營(yíng)模式的選擇上必須注意防范風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)需要整體規(guī)劃，分期開(kāi)發(fā)。 世璜投資機(jī)構(gòu) 21 表 13 項(xiàng)目功能分區(qū) 功能區(qū) 主要 業(yè)務(wù)種類(lèi) 主要建筑 面積估算 建筑類(lèi)型 4S 專(zhuān)賣(mài)區(qū) 銷(xiāo)售各類(lèi) 新轎車(chē) 4S 專(zhuān)賣(mài)店、品牌銷(xiāo)售商銷(xiāo)售大廳 按 15 家計(jì)算， 6000m2/家，占地 9 萬(wàn) m2；建筑面積按 5000m2/家，共 萬(wàn) m2。 （ 2）配套設(shè)施（水、電、氣、通訊）狀況調(diào)查 本地塊目前未平整，地貌以農(nóng)田和草地為主，水、電、氣、通訊未通。 表 11 轎車(chē)銷(xiāo)售及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模和商業(yè)形態(tài) 產(chǎn)業(yè)名稱(chēng) 產(chǎn)值計(jì)算 方法 產(chǎn)業(yè)規(guī)模（億元） 商業(yè)特點(diǎn) 商業(yè)形態(tài) 汽車(chē)銷(xiāo)售 數(shù)量 *平均單價(jià) 240 萬(wàn)輛 *14 萬(wàn)元 /輛=3360億元 品牌代理銷(xiāo)售 4S店、大賣(mài)場(chǎng)、汽車(chē)交易市場(chǎng) 售后服務(wù) 轎車(chē)保有量*平均保養(yǎng)金額 1100萬(wàn)輛 *1000元 /年=110億元 品牌維護(hù)和 店鋪維護(hù)相結(jié)合 4S店和分 散的店鋪 維修 轎車(chē)保有量*平均維修金額 1100萬(wàn)輛 *2021元 /年=220億元 品牌維修與 店鋪維修相結(jié)合 4S店和分散的店鋪 二手車(chē)交易 二手轎車(chē)交易量 *交易平均價(jià)格 44 萬(wàn)輛 *7 萬(wàn)元 /輛=308億元 舊車(chē)購(gòu)買(mǎi)或 以舊換新 全國(guó) 145家二手車(chē)交易市場(chǎng) 汽車(chē)租賃 租賃車(chē)數(shù)量*每臺(tái)年租賃收入 12萬(wàn)輛 *5萬(wàn)元 /年 =60億元 個(gè)人渡假為主或 單位商務(wù) 汽車(chē)租賃公司 汽配批發(fā)銷(xiāo)售 轎車(chē)保有量*每臺(tái)需要配件金額 1100萬(wàn)輛 *3000元 /年=330億元 店鋪組成的聚集地 和批發(fā)市場(chǎng) 批發(fā)市場(chǎng)、店鋪 汽車(chē)文化 一般作為配套設(shè)施 汽車(chē)城 配套項(xiàng)目 合計(jì) 5139 億元 以上僅分析了本項(xiàng)目可能涉及的產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，如果按照產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度系數(shù)計(jì)算，則整個(gè)產(chǎn)業(yè)光轎車(chē)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模就可超過(guò) 5000 億元，按照間接關(guān)聯(lián)度計(jì)算則超過(guò) 10000 億元。 汽車(chē)工業(yè)以汽車(chē)制造業(yè)為核心，通過(guò)提高汽車(chē)產(chǎn)量，不僅直接促進(jìn)汽車(chē)零部件、汽車(chē)修理業(yè)的發(fā)展，而且?guī)?dòng)橡膠、塑料、玻璃、通訊等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)銷(xiāo)售、物流、金融、租賃等外圍行業(yè)的發(fā)展，從而達(dá) 到以汽車(chē)產(chǎn)業(yè)為核心，若干相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。目前深圳市的汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商數(shù)量已達(dá) 300 多家，占地總面積已經(jīng)達(dá)到 500多萬(wàn)平方米，其中僅汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)店的數(shù)量就近 100 家。月，租期為 8— 15 年，管理費(fèi)為 1元 / m2 （ 3）深圳汽車(chē)銷(xiāo)售市場(chǎng)概況 深圳汽車(chē)銷(xiāo)售市場(chǎng)成長(zhǎng)與深圳汽車(chē)銷(xiāo)售的發(fā)展密切相關(guān)，特別是近年來(lái)汽車(chē)銷(xiāo)售出現(xiàn)前所未有的火爆場(chǎng)面，各種品牌店、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、銷(xiāo)售聚集區(qū)等都得到了快速成長(zhǎng)，下表是深圳地區(qū)成規(guī)模汽車(chē)交易市場(chǎng)的概況。 汽車(chē)城設(shè)立特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)，對(duì)在城內(nèi)有一定規(guī)模的著名品牌店，其銷(xiāo)售額較大的經(jīng)營(yíng)戶(hù)給予物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。簽合同時(shí)即付頭年租金，以后每年初交付當(dāng)年租金。 五月底前簽訂入城經(jīng)營(yíng)合同的，可以享受地價(jià)（ 35萬(wàn)元 /畝）的 8折（ 即 28 萬(wàn)元 /畝）優(yōu)惠（限 20畝以?xún)?nèi)），土地使用性質(zhì)為商業(yè)用地，使用年限按國(guó)家政策執(zhí)行。 目前，東莞國(guó)際汽車(chē)城項(xiàng)目已經(jīng) 進(jìn)入招商尾期，有 31 家品牌銷(xiāo)售商進(jìn)駐，還有三個(gè)場(chǎng)所正在招，具體指標(biāo)和招商方案如下表。 以上幾家專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)具有項(xiàng)目投資商和汽車(chē)銷(xiāo)售商的雙重身份，與本項(xiàng)目中汽車(chē)市場(chǎng)的概念存在本質(zhì)區(qū)別。目前