【正文】 必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 33 六．投資估算與資金籌措 項目總投資估算 （ 1）．估算依據(jù) 參照委托人提供的資料以及當前深圳市建筑市場的價格情況。 ②前期工程費：包括規(guī)劃勘測設計費、可行性研究費。該項費用于 2021 年投入 50%（ 2444 萬元）， 2021 年投入 50%（ 2444 萬元），具體見下頁表。 （ 1500+159+4888） %=164 萬元（取整） ⑥銷售費用：是指銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及委托銷售代理的各項 費用，取銷售收入的 %計， 則： 9054%=226萬元 隨銷售收入發(fā)生 ⑦財務費用：是指該公司為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息，本次擬申請 2021 萬元貸款，貸款利率為 %。但不包括項目銷售時發(fā)生的流轉費，以房屋開發(fā)費的%計，其資金安排同（ 4）； 4888%=122 萬元（取整） 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 36 序號 項目名稱 投資金額（萬元） 1 土地費用 1500 2 前期工程費 159 3 房屋開發(fā)費 4888 4 其他費用 164 5 管理費用 164 6 銷售費用 226 7 財務費用 147 8 不可預見費 164 9 稅費 122 10 合 計 7534 以上分析估算，本項目總投資額為 7534 萬元，其中計入開發(fā)成本 7161 萬元。 （ 2）借款償還計劃：本項目擬申請 2021 萬元貸款。 據(jù)企業(yè)介紹，本項目 5 層建筑共 3800 平方米（其中住宅 2700 平方米，商業(yè) 1000 平方米、管理及文體活動用房 100 平方米）， 9 層建筑共 31100 平方米（其中住宅 30000 平方米，商業(yè) 1100 平方米）， 3層建筑共 1600 平方米（為幼兒園）。 項目的回款計劃詳見評估附表 3。 4．銷售利潤測算 （ 1）總銷售收入： 9054 萬元 （ 2）經(jīng)營稅費及附加 營業(yè)稅 5% 90545%=453 萬元 城市維護建設稅 % 9054%= 萬元 土地增值費： 免征 印花稅 % 9054%= 萬元 合 計： 462 萬元 （ 3）總投資： 7534 萬元 （ 4）利潤總額： 9054— 7534— 462=1058 萬元 所得稅預測： 105815%=159 萬元 稅后凈利潤： 1058— 159=899 萬元 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 39 八．財務與敏感性分析 盈利能力分析 經(jīng)測算（詳見評估附表 7），該項目的盈利能力指標如下： 稅前成本利潤率： 1058247。 2）由于人為或非人為的因素，直接導致開發(fā)成本的增加，影響項目的盈利能力，從而增加貸款的償還風險。反之則將面臨較大風險。 ③項目盈虧平衡分析 該項目總投資 7534 萬元（含應付利息），借款 2021 萬元。 3．社會效益 和影響分析： 本項目依托當?shù)氐目图椅幕宰陨淼淖匀痪坝^環(huán)境資源、中檔的價位、中高檔的規(guī)劃設計、完善的住宅社區(qū)形象、極高的性價比等來吸引市場關注，充分結合中國傳統(tǒng)的鄰里文化、深圳的移民文化、龍崗當?shù)氐目图椅幕?，刺激買家購買欲望，引導龍崗房地產(chǎn)市場的居住革命。 故在盈虧平衡點時銷售收入為： 總投資 /（ 1— %） =7534/ %=7939 萬元 那么當銷售進度達到 7939247。 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 40 ② . 敏感性分析 我們對本項目建造成本和售價的風險作定量分析，針對 2 種最不利的情況：總投資增加 5%、售價下降 5%，來分別分析該項目的主要經(jīng)濟評價指標的變動情況。 4）開發(fā)商資信風險：開發(fā)商資信風險來源于開發(fā)商以往與銀行合作履約信用程度。 7534100%=% 財務內(nèi)部收益率 =% 財務凈現(xiàn)值（ I=%） =25 萬元 投資回收期（動態(tài)） = 年（自 2021 年初起計） 該項目在財務上可行。 2021 年償還貸款本金 2021 萬元后盈余 38 萬元， 2021 年底盈余資金為 4346 萬元。 則在不考慮空置率的情況下的銷售收入為： 2300 2700+2550 30000+6000 2100=9531 萬元， 在考慮住宅、商業(yè)各有 5%的空置率的情況下的銷售收入為： 2300 2700 (15%)+2550 30000 (15%) +6000 2100 (15%)=9054 萬元 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 38 項目銷售回款計劃 本項目計劃于 2021 年 5 月開始銷售，預計在 2021 年內(nèi)可售出住宅與商業(yè)的 45%， 2021 年內(nèi)可售出住宅及商業(yè)的 50%。 七 . 銷售及經(jīng)營收入測定 項目銷售收入估算 參考企業(yè)提供的資料及根據(jù)目前項目片區(qū)內(nèi)該類物業(yè)的供求狀況的市場調查，并結合估價師對該區(qū)域同類房地產(chǎn)市場的了解，擬定本項目多層住宅銷售均價為 2300 元 /平方米，小高層住宅銷售均價為2550 元 /平方米，商業(yè)銷售均價為 6000 元 /平方米。 截至目前為止，已投入自有資金約 1600 萬元，尚需投資 5934 萬元，尚需投資的來源為：自有資金 1847 萬元、銀行貸款 2021 萬元、預售回籠款 2087 萬元。則財務費用為： 2021 年利息： 1000 % 8/12=37 萬元； 2021 年利息： 2021 % 12/12=110萬元； 小計： 147 萬元。 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 34 建安成本及增加值如下表： 序號 項目名稱 工程量 (m2) 單方造價（元 / m2） 單項造價 (萬元 ) Ⅰ 建安成本費 36500 2562 多層建筑 5400 812 438 小高層建筑 31100 683 2124 Ⅱ 增加值 2326 1 樁基礎 36500 310 多層建筑 5400 55 30 小高層建筑 31100 90 280 2 基礎土方 36500 12 44 3 水電安裝 36500 741 多層建筑 5400 106 57 小高層建筑 31100 220 684 4 對講系統(tǒng) 36500 15 55 5 消防 36500 60 219 6 通訊 36500 10 7 室外配套 36500 110 402 8 煤氣管道 36500 10 9 公用天線 36500 4 15 10 電梯 31100 150 467 Ⅲ 合計 4888（取整） ④其他費用：主要包括臨時用地費和臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、工程合同預算或標底審查費、指標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 35 圖編制費、保險費等雜項費用，按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三者之和的 %計， （ 1500+159+4888） %=164 萬元（取整） ⑤管理費：包括開發(fā)工程的各項間接費 用及公司管理部門管理的各種費用。 40 36500+5 25000=159 萬元（取整） 該項費用視為 2021 年初一次性投入。根據(jù)《 G093023 土地使用權轉讓合同書》，該宗地地價款為 1500萬元。本項目計劃于 2021 年 5 月開始銷售，預計在 2021 年內(nèi)可售出住宅與商業(yè)的 45%， 2021 年內(nèi)可售出住宅及商業(yè)的 50%。 2．方案評估意見： 評估認為該項目具備周邊自然景觀、低容積率及發(fā)展商實力雄厚 等開發(fā)優(yōu)勢，應該充分發(fā)揮走品牌化、精品路線，以奇、快、高質量服務制勝，走產(chǎn)品差異化路線。 由于目前政府推出一些刺激樓市的措施，這將會改變?nèi)嗣竦淖》坑^念使人們對買房有一個空前堅定 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 31 信念；該項目獨特的小區(qū)規(guī)劃、自然景觀、休閑空間、物業(yè)管理等指標達標以及目前深圳市的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，該項目的市場前景較為樂觀。針對本項目的現(xiàn)有資源及產(chǎn)品定位，對本項目較為認可的未來主流客戶為在本區(qū)域長期居住的客家人、當?shù)剞r(nóng)民為主，這部分人主要是想改善目前的居住條件，提高居住質量，對該片區(qū)有感情，以二次置業(yè)者居多；本地生意人可用本項目作為投資置業(yè)，或度假使用，有一定的需求；而對于當?shù)毓珓諉T及銀行證券、學校、醫(yī)院等單位的中等收入人士需求中高檔次的向往健康、幽靜、安全的郊區(qū)生活，一般多是屬于多次置業(yè)者；企 業(yè)中高層管理人員及專業(yè)技術人員則對小區(qū)要求比較高，想擁有高質量的生活希望一次置業(yè)到位。因此本項目應該注重住宅套型和套型結構，戶型設計應充分體現(xiàn)人性化原則，演繹家的概念，注重借景、塑景，南北通透，使每戶推窗見景。 3．項目評價： 本項目規(guī)模較小，位置較偏，周邊配套不全，周邊居住氛圍不濃，低端產(chǎn)品較多，客戶認知度低， `然而本項目周邊擁有豐富的自然景觀資源，居住視野比較開闊，而且發(fā)展商實力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富，把握市場能力較強，因此本項目有著一定的開發(fā)優(yōu)勢，關鍵是利用和 發(fā)揮這些優(yōu)勢，同時轉換劣勢，規(guī)避威脅，打造一個“ 高尚健康的休閑度假風情生活社區(qū) ”是較為樂觀的。 針對以上劣勢，應該充分轉換本項目的劣勢，營造一個幽靜完全的居住氛圍，規(guī)劃設計中應充分體現(xiàn)低容 積率優(yōu)勢，加大綠化率及增加小區(qū)主題景觀，加強產(chǎn)品自身特色設計及小區(qū)配套功能完善，同時 加強小區(qū)物業(yè)管理服務，與周邊區(qū)域形成檔次與形象區(qū)別，通過小區(qū)圍墻及綠化處理，與周邊區(qū)域隔離。項目地塊上有雜草和堆土，尚未推平，目前正在進行“三通一平”，緊靠規(guī)劃中的市政路，交通網(wǎng)絡目前尚不完善，由植物園路與深惠大道、龍城大道等主要交通要道相連，目前尚無公交路線通過項目所在地，交通條件需要改善。 三 .項目分析及評價 1．地塊解析： 本地塊位于龍崗鎮(zhèn)老城區(qū)東南郊區(qū)，鵬達商業(yè)街南端，東臨八仙 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 26 嶺公園，北接鵬達花園。目前市場上的銷售均價為 4500 元 /㎡。目前市場銷售均價為 3300元 /㎡。據(jù)了解目前第二期的發(fā)售量已經(jīng)完成 80%左 右，銷售均價為 3400 元 /㎡左右。在龍崗目前以開發(fā)的樓盤來看，除碧湖花園、新亞洲花園等少數(shù)樓盤的發(fā)展商綜合開發(fā)水平較高，大多為當?shù)仄髽I(yè)，沒有品牌效應，進而對外地置業(yè)者沒有引起足夠的興趣。 ② 龍崗中心城消費群體購買力比較強的包括