【正文】 進對項目的高效經(jīng)營管理根據(jù)本項目情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇：n 整體出讓n 抵押貸款n 產(chǎn)權(quán)式酒店酒店整體出讓：概念：即尋找第三方受讓人，以一定的價格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時轉(zhuǎn)讓的方式。無論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來看，橫崗房地產(chǎn)都是深圳房地產(chǎn)市場的重要組成部分，目前市場中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。整體來看，XX酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨勢及深圳經(jīng)濟特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。結(jié)論：通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素，ABC認(rèn)為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風(fēng)險可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。機會（O）WTO、CEPA帶來的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)；深惠公路改造、地鐵3號線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年1月通車，進一步緩解交通壓力，橫崗樓市能量得以釋放；中海、振業(yè)、卓越等品牌開發(fā)商開發(fā)大盤的步伐日益加快，帶動整個橫崗房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升；產(chǎn)權(quán)式酒店項目在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越；外資企業(yè)多，消費能力強；本地居民可支配收入高，投資欲望強烈。第三部分 項目分析及評價n 建筑面積：40297㎡（不包括地下車庫）n 配套面積：㎡n 客房面積：㎡n 其他面積：㎡n 層數(shù)共29層14層：商業(yè)配套5層：設(shè)備層627層：酒店客房28層：辦公n 客房總數(shù)：376間標(biāo)準(zhǔn)客房：180套；高級客房：60套豪華客房：100套；豪華套房：20套商務(wù)套房：14套； 總統(tǒng)套房：2套酒店配套設(shè)施構(gòu)成：n 休閑娛樂1層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：萬壽宮酒樓3層：皇宮桑那中心4層：仙客來夜總會位于橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟文化中心，各種配套完善；項目方圓500米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了橫崗鎮(zhèn)政府、規(guī)劃國土局橫崗所、新亞洲廣場、龍洲百貨等行業(yè)機構(gòu)；緊鄰深惠公路一側(cè)，人流旺盛，項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。標(biāo)準(zhǔn)房價格一般在220—330元之間，套房價格一般在380—800員之間；各酒店都具備基本配套設(shè)施，如：中西餐、桑拿、夜總會等，但經(jīng)營一般，比較好的有圣德堡酒店的娛樂、餐飲設(shè)施，已成為其主要利潤來源。從整個龍崗區(qū)來看，酒店業(yè)仍然相對發(fā)達；酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在200間以上的只有XX酒店和圣德堡酒店兩家，其他的均不到100間；酒店的入住率都比較高，維持在50%—80%的水平。而品牌地產(chǎn)的到來對于一個片區(qū)的帶動，無疑預(yù)示著橫崗房地產(chǎn)發(fā)展趨勢向好。相對以前，橫崗樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變。2000年6月底。橫崗?fù)顿Y導(dǎo)向項目（1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項目（2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項目（3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項目（4）市場廣闊，附加值高的大型工業(yè)項目（5）倉儲運輸項目（6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項目（7）房地產(chǎn)開發(fā)項目（8）供應(yīng)深、港市場的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項目經(jīng)濟發(fā)展成就在城市建設(shè)方面，橫崗鎮(zhèn)近年來加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資6億多元大力進行鎮(zhèn)，村建設(shè)，使鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌有了很大的變化，勾畫了一個現(xiàn)代化花園式文明城鎮(zhèn)的雛型。服務(wù)設(shè)施：橫崗鎮(zhèn)文化娛樂、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。平鹽（平湖—鹽田港）疏港鐵路穿境而過。 橫崗鎮(zhèn)原為惠陽地區(qū)的一個鄉(xiāng)，在改革開放前是一個典型的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，后經(jīng)過幾次改制于1983年9月改為現(xiàn)在的橫崗鎮(zhèn)。另在羅湖區(qū)尚有兩個地塊將用來發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店公寓項目。因此，大多采用自管或聘請顧問的形式管理。星級酒店名稱銷售價格(元/㎡)年入住率(2003年）酒店規(guī)模管理公司4大梅沙海景酒店1200055％6層2萬多㎡發(fā)展商自管4雅蘭酒店1450060％2棟6層，㎡發(fā)展商自管4芭堤雅酒店1000050～60％1棟9層酒店式公寓、發(fā)展商自管5丹楓28月酒店入住率全面超過去年同期水平。我市工業(yè)企業(yè)累計完成工業(yè)增加值 ，%；市場消費繁榮，零售總額穩(wěn)增。全市經(jīng)濟總量繼續(xù)加大，各項主要指標(biāo)實現(xiàn)較好的增長，生產(chǎn)、消費和需求比較協(xié)調(diào)，總體運行形勢良好。今年，中海占地面積22萬平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山莊”、。深惠公路改造、地鐵3號線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得以緩解，借助WTO、CEPE的有利時機，橫崗未來的外資工業(yè)、商務(wù)、旅游等行業(yè)都有非常大的發(fā)展空間，從而帶動了整個龍崗區(qū)房地產(chǎn)價值的急速提升。尤其是近幾年來，橫崗鎮(zhèn)堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實實在在營造外商置業(yè)的底成本優(yōu)勢。1990年，橫崗鎮(zhèn)以其經(jīng)濟、文化等方面的輝煌成就被評為“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”；1995年，又被評為“全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)最佳投資環(huán)境100強”；1996年，橫崗鎮(zhèn)農(nóng)村三級股份合作制被評為“中華之最”。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。深圳市橫崗XX酒店深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司深圳市ABC物業(yè)顧問有限公司 研究工作依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參考數(shù)》《深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向20032004》《房地產(chǎn)評估規(guī)范》1999《國家計委\建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》《深圳市主要經(jīng)濟指標(biāo)》《深圳房地產(chǎn)市場分析》2004《深圳市旅游統(tǒng)計月報年報》以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。深圳市XX酒店可行性研究報告深圳市ABC物業(yè)顧問有限公司2004年10月3日目 錄前言第一部分 項目總論 項目背景 可行性研究結(jié)論第二部分 市場分析 項目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 區(qū)域市場分析第三部分 項目分析及評價 地塊解析 項目SWOT分析 項目評價 市場定位及項目評估 項目定位 方案評估意見第四部分 銷售及經(jīng)營收入測定 各類物業(yè)銷售收入估算 項目銷售回款計劃 資金來源與運用分析 銷售利潤 第五部分 財務(wù)與敏感性分析 贏利能力分析 項目不確定性分析 社會效益和影響分析第六部分 可行性研究結(jié)論與建議 可行性研究結(jié)論 項目主要問題的解決辦法和建議 項目風(fēng)險及防范建議附表:附表1 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表附表2 資金來源與運用表附表3 損益及利潤分配表附表4 現(xiàn)金流量表(全部投資)附表5 借款償還期測算表附表6 敏感分析表前 言深圳ABC物業(yè)顧問有限公司接受深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司的委托對橫崗XX酒店項目的可行性進行了研究。深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司為適應(yīng)時代發(fā)展的要求，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬將原橫崗XX酒店改建成產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。目前已有初具規(guī)模的工業(yè)區(qū)18個，廠房面積達235萬平方米，“三來一補”、“三資”企業(yè)800余家，自營工業(yè)8家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近10億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。1998年，全鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值達24億，三級集體純收入22345萬元，三級人均純收入20720元。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，特有的地理區(qū)位優(yōu)勢與港、澳、臺血脈相連的人緣優(yōu)勢，使這塊熱土為港、澳、臺工商界及海外投資者所垂青。連接福田中心區(qū)、羅湖中心區(qū)、布吉、橫崗鎮(zhèn)、龍崗中心城的地鐵3號線建成后，從福田、羅湖到橫崗的距離將大大縮短?，F(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌發(fā)展商的進入，有理由產(chǎn)生質(zhì)變。從已公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2004年上半年深圳國民經(jīng)濟繼續(xù)保持在高位運行，國民經(jīng)濟保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。本市生產(chǎn)總值的上半年累計增幅創(chuàng)出了自1996年以來的新高；工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，主導(dǎo)地位不斷增強。 2003年4月開始，酒店入住率急速下降，5月份跌至年度深圳酒店入住率的最低谷，原因是SARS在4月份左右開始全面爆發(fā)的影響；2003年5月以后，深圳市酒店行業(yè)迅速恢復(fù)元氣，僅僅用了兩個月的時間，也就是在7月份的時候就已經(jīng)超過了前期的高位，并且在以后呈持續(xù)上升的趨勢；2004年1月入住率較低，是傳統(tǒng)的農(nóng)歷新年之前和酒店入住率受季節(jié)影響較大的原因，因此1月份左右是酒店行業(yè)的傳統(tǒng)淡季；自2004年1月后逐漸回升，并且很快接近歷史上的高位。具體表現(xiàn)如下：深圳市政府將要把深圳建設(shè)成為一個區(qū)域性經(jīng)濟性的國際化城市，充分利用WTO、CEPA的政策利好，以及整合自身的各種優(yōu)勢，力爭成為珠三角經(jīng)濟圈的國內(nèi)外大型機構(gòu)地區(qū)總部，進而成為區(qū)域經(jīng)濟核心；從國內(nèi)和深圳的宏觀經(jīng)濟政策面來看，經(jīng)濟的持續(xù)高速增長以及物業(yè)稅的即將開征等，有利于深圳房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，但全國性的經(jīng)濟過熱現(xiàn)象，加大了政府實施宏觀調(diào)控的決心和力度，這將會對新建房地產(chǎn)項目造成較大的開發(fā)難度；宏觀調(diào)控政策將“有控有擴”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來看，控制局部過熱的投資需求，擴大消費需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會事業(yè)的投資，仍需擴大；當(dāng)前經(jīng)濟正處在一個重要關(guān)口，只有樹立和落實科學(xué)發(fā)展觀，控制固定資產(chǎn)過快增長，加強煤電油運綜合協(xié)調(diào)，注重結(jié)構(gòu)和效益的提高，才能保證經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長；經(jīng)過2003年上半年SARS疫情的影響，深圳市的旅游和酒店業(yè)已經(jīng)全面恢復(fù)，并且在深圳市政府扶持旅游業(yè)的