【正文】 保證高壓配電房設(shè)備操作的安全性和正確性，保障設(shè)備完好。 停機(jī)步驟： 當(dāng)市電來(lái)電柴油發(fā)電機(jī)停車前，應(yīng)首先通知各大型用電設(shè)備暫時(shí)停止工作，然后才進(jìn)行機(jī)組的卸載拉閘操作，首先應(yīng)逐個(gè)切開(kāi)發(fā)電機(jī)供電的各路負(fù)荷開(kāi)關(guān)，然后再切開(kāi)低壓房發(fā)電機(jī)進(jìn)線開(kāi)關(guān)和發(fā)電機(jī)開(kāi)關(guān)，不允許切開(kāi)發(fā)電機(jī)開(kāi)關(guān)或發(fā)電機(jī)進(jìn)線開(kāi)關(guān)后切開(kāi)各分路開(kāi)關(guān)，防止柴油發(fā)電機(jī)突然甩負(fù)荷可能造成超速和飛車事故； 進(jìn)行恢復(fù)市電供電的操作； 將柴油機(jī)的鑰匙開(kāi)關(guān)逆時(shí)針旋向停車位置，柴油機(jī)即停車； 檢查和清潔柴油發(fā)電機(jī)組，補(bǔ)油、補(bǔ)水，檢查機(jī)油情況。各管理處可根據(jù)本管轄區(qū)內(nèi)發(fā)電機(jī)的實(shí)際情況編制詳細(xì)的操作規(guī)程。 工作完畢后請(qǐng)用戶對(duì)所維修的設(shè)施進(jìn)行試用和驗(yàn)收，請(qǐng)用戶在維修單上簽署維修質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度的意見(jiàn)。 職責(zé) 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管負(fù)責(zé)督導(dǎo)，由水電維修班負(fù)責(zé)實(shí)施。并按設(shè)計(jì)要求把損壞的蓋板換掉； 如溝內(nèi)積水過(guò)多，影響正常供電，應(yīng)先關(guān)掉總閘然后打開(kāi)溝蓋板，查明積水原因和位置，一般電纜溝內(nèi)積水有兩種原因：一是溝底坡度不夠或倒坡，遇此種情況應(yīng)通知開(kāi)發(fā)單位或供電部門及時(shí)解決；二為溝內(nèi)掉入雜物，使水流不暢，遇此情況將雜物清除即能恢復(fù)正常； 如是電纜線路出現(xiàn)故障，應(yīng)先告知有關(guān)用戶，然后請(qǐng)供電部門及時(shí)修復(fù)。 雨水管道堵塞、滲漏的處理辦法： 如雨水管道堵塞，排水不暢，應(yīng)先查找堵塞位置和原因，如因雜物堵塞，應(yīng)清除雜物，使之通暢； 如因管道坡度不夠或倒坡，應(yīng)開(kāi)挖重新鋪設(shè)管道，注意管道要做砼墊層，使管道放置平穩(wěn)； 如因管道接口錯(cuò)位，應(yīng)開(kāi)挖接口，并注意保證坡度和接口防漏，以及管道的平穩(wěn)。 天線、避雷設(shè)施 屋面避雷設(shè)施銹蝕的處理辦法： 用砂紙除銹； 均勻涂刷兩遍防銹漆和一遍鋁銀漆，每道漆之間要間隔一段時(shí)間，以上道漆干為準(zhǔn)； 如銹蝕特別嚴(yán)重，應(yīng)將嚴(yán)重銹蝕部分更換，并刷上防銹漆。 墻體飾面缺損的處理辦法： 將缺損飾面及周邊松散層一并鑿除； 清除周邊雜物； 充分噴水濕潤(rùn)破損面； 均勻地涂刷素水泥漿； 用 1： 2 的防水水泥砂漿填平后修復(fù)飾面（室內(nèi)則不需加防水劑）。 工作程序 地基基礎(chǔ) 墻體勒腳破損或嚴(yán)重腐蝕剝落的處理辦法 : 清除疏松部分，至實(shí)體為止； 用 1:3 水泥砂漿修復(fù)勒腳破損部位，并在勒腳上口做成斜坡，以利泄水； 恢復(fù)勒腳飾面。 處理方法：墻面防水層高度不低于 。 原因：出屋面管道處漏水，系細(xì)部節(jié)點(diǎn)處理不規(guī)范。 工作程序 門窗四周 原因：上下口坡度不夠，形成倒坡； 處理方法：將飾面及基層打掉，重新找坡，達(dá)到坡度要求；坡度夠但磚縫不密實(shí)的重新勾縫； 原因：兩側(cè)、下口有空縫，補(bǔ)縫不密實(shí)，窗下口變形大，鋁合金框與墻交接處開(kāi)裂； 處理方法：將縫剔開(kāi)（清水沖洗干凈），增加填充材料，密實(shí)為止。 消防控制中心實(shí)行全天 24 小時(shí)專人輪流值班制； 監(jiān)控中心的輪值人員必須具備高度 的警覺(jué)性和高度的責(zé)任心，能熟練操作設(shè)備； 值班人員在監(jiān)控中心不準(zhǔn)吸煙、喝酒、會(huì)客，不準(zhǔn)進(jìn)行其他與工作無(wú)關(guān)的活動(dòng)； 值班人員在工作期間不得擅自離開(kāi)工作崗位，如有特殊情況，應(yīng)由其他輪值人員頂替方可離開(kāi)； 監(jiān)控中心各操作手柄（按鈕）每日做一次手動(dòng)操作檢查； 消防監(jiān)控中心的設(shè)備外觀不附有灰塵為合格； 監(jiān)控中心的設(shè)備出現(xiàn)故障當(dāng)班人員無(wú)法排除時(shí)，應(yīng)第一時(shí)間報(bào)告上級(jí)主管，聯(lián)系技術(shù)人員前往維修。 項(xiàng)目建筑物內(nèi)凡存放有物品的地方，有人員活動(dòng)的地方、公共場(chǎng)所、娛樂(lè)場(chǎng)所、樓層間、機(jī)房、電房、氣站、廚房、辦公室等部位視情況配備輕便手提式滅火器材，由管轄部門負(fù)責(zé)維護(hù)保管及外表的清潔衛(wèi)生，擺放消防器材的地方不得堆放雜物，改變消防器材擺放的位置時(shí)，要經(jīng)消防中心同意，有意損壞消防器材要罰款，情節(jié)嚴(yán)重的要追究責(zé)任。 消防總控制聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)每年由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部及有關(guān)部門聯(lián)合啟動(dòng)運(yùn)行檢查一次。專用工具 抱閘扳手、盤車輪應(yīng)規(guī)范放置，使用后必須放回原處，不得任意挪動(dòng)或作其它用途； 緊急情況下，進(jìn)行電梯困人解救作業(yè)時(shí)，必須由經(jīng)過(guò)培訓(xùn)之人員進(jìn)行操作，其它閑雜人員一律不得趁亂混入； 保持電梯機(jī)房?jī)?nèi)清潔衛(wèi)生，做好放火、防漏工作，保證機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁放置易燃易爆物品； 機(jī)房為工作場(chǎng)所，不得嬉戲打鬧，不得做與工作無(wú)關(guān)事項(xiàng)； 機(jī)房控制柜上安有與轎廂通話設(shè)備及消防報(bào)警電話，不得隨意亂打電話。 低壓配電系統(tǒng) 巡視各變電柜、饋電柜、聯(lián)絡(luò)柜、電容柜，觀察各控制回路的工作電壓、工作電流、功率因數(shù)、指示燈是否正常，有無(wú)噪聲，并做好記錄； 檢查并清潔各電柜表面積塵； 檢查環(huán)境衛(wèi)生及防鼠設(shè)施，確保防鼠設(shè)施完整，環(huán)境整潔。交班時(shí)，雙方領(lǐng)班在值班日志上簽字； 在下列情況下不得交接班： 在事故處理未完或重大設(shè)備啟動(dòng)或停機(jī)時(shí)； 交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)； 接班人數(shù)未能達(dá)到規(guī)定人數(shù)的最低限度時(shí)； 領(lǐng)辦或由主管指定替代領(lǐng)班的人未到時(shí)； 接班人員有酒醉現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人時(shí)。 設(shè)備運(yùn) 行記錄管理制度 管理區(qū)域內(nèi)驗(yàn)收交接應(yīng)移交有關(guān)機(jī)電設(shè)備檔案資料，包括設(shè)備產(chǎn)品合格證、施工圖、接線圖、試驗(yàn)報(bào)告、說(shuō)明書等，綜合部檔案室設(shè)專柜保管； 管理中心建立設(shè)備運(yùn)行檔案柜，保存設(shè)備技術(shù)資料、設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備運(yùn)行管理資料和維修資料等； 值班員和維修人員做好智能控制、消防、水電、電梯等設(shè)備的值班記錄和各種設(shè)備的巡視檢查和保養(yǎng)記錄，并有記錄人的簽名； 所有記錄以月為單位整理、裝訂成冊(cè)，歸檔管理； 定期對(duì)設(shè)備管理記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，掌握設(shè)備運(yùn)行情況； 借閱查找設(shè)備管理記錄應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)。 共用設(shè)施巡視檢修制度 為了有效對(duì)共用設(shè)施使用狀況進(jìn)行監(jiān)控，達(dá)到公司規(guī)定完好率，制訂本制度； 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管負(fù)責(zé)本制度實(shí)施督導(dǎo)工作，具體執(zhí)行《定期檢查項(xiàng)目一覽表》； 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管應(yīng)每周不少于兩次全域巡視檢查； 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管應(yīng)將巡視區(qū)域劃分到巡視責(zé)任人，責(zé)任人每天應(yīng)至少兩次巡視責(zé)任區(qū)域，并做好巡視記錄； 巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)立即處理，不得人為拖延； 管理人員、秩序維護(hù)員、保潔、綠化等項(xiàng)目員工，應(yīng)自覺(jué)參與巡視 工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)報(bào)告設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管，由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管安排處理； 對(duì)影響項(xiàng)目日間管理的維修，應(yīng)調(diào)整時(shí)間，安排在夜間施工； 對(duì)一些工藝要求較高、難以自行解決的工作項(xiàng)目，報(bào)公司同意后，可安排委外施工，設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)度、工藝質(zhì)量及造價(jià)進(jìn)行監(jiān)控； 做好巡視檢修相關(guān)記錄； 不定期組織對(duì)各項(xiàng)目共用設(shè)施管理現(xiàn)狀開(kāi)展評(píng)比，促進(jìn)管理水平提高。 特約維修管理規(guī)定 接到特約維修派工單后， 10 分鐘內(nèi)必須到達(dá)業(yè)主家中； 維修工需自帶鞋套，嚴(yán)禁脫鞋進(jìn)入業(yè)主家中； 維修作業(yè)時(shí)，需注意保護(hù)業(yè)主財(cái)物，對(duì)維修產(chǎn)生的垃圾，要收拾干凈，完工后自行帶走； 若維修時(shí)無(wú)法完成，需向業(yè)主講明原因，請(qǐng)業(yè)主諒解，并約定上門時(shí)間； 若業(yè)主要自行購(gòu)買維修材料，需耐心向業(yè)主說(shuō)明材料的品牌、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量，以免業(yè)主因買錯(cuò)而造成損失； 嚴(yán)禁接受業(yè)主任何形式的饋贈(zèng)和向業(yè)主索取報(bào)酬； 維修結(jié)束后，請(qǐng)業(yè)主檢查驗(yàn)收，并在派工單上簽署維修結(jié)果和維修服務(wù)意見(jiàn)； 重要維修項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部領(lǐng)班需親到現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)； 將派工單返回辦公室，并做好維修記錄。 職責(zé) 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)相關(guān)制度的制訂和實(shí)施。 土建 (防水 )維修工： 對(duì)設(shè)施設(shè)備維護(hù)部領(lǐng)班負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的土建、防水等綜合維修工作； 按特約維修程序?qū)?xiàng)目業(yè)主提供工程維修特約服務(wù) ,并達(dá) 到規(guī)定合格率、及時(shí)率和滿意率； 遵守《工作手則》和公司各項(xiàng)規(guī)章制度； 嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查相關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域巡視檢查，并作好巡檢記錄； 熟悉各種維修方法，做到高效、優(yōu)質(zhì)、安全地完成維修任務(wù)； 完成上級(jí)主管安排的其它工作任務(wù)，按規(guī)定參與夜間值班。 按具體崗位劃分 二、工作職責(zé) 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管： 對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé) ,全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部管理工作； 組織制定各崗位規(guī)范和操作規(guī)程； 負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、設(shè)備購(gòu)置計(jì)劃、設(shè)備更新計(jì)劃，并組織實(shí)施； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目樓宇、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作實(shí)施及項(xiàng)目資產(chǎn)管理； 負(fù)責(zé)收集各種資料，繪制設(shè)備系統(tǒng)原理圖，系統(tǒng)圖及完善的技術(shù)資料歸檔； 根據(jù)項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施實(shí)際情況，制定部門編制和能耗、物耗計(jì)劃，并進(jìn)行能耗、物耗控制 ,降低運(yùn)行及維修費(fèi)用； 抓好員工安全意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、專業(yè)技能及職業(yè)道德 教育培訓(xùn) ,預(yù)防責(zé)任事故發(fā)生； 嚴(yán)格執(zhí)行公司《物業(yè)工作手冊(cè)》相關(guān)規(guī)定，搞好項(xiàng)目裝修管理和空置房管理工作； 負(fù)責(zé)審定下屬員工的工作計(jì)劃，督導(dǎo)工作計(jì)劃的執(zhí)行，對(duì)本部門員工的考核； 加強(qiáng)與業(yè)主（住戶）的溝通和聯(lián)系，做好客戶投訴的解釋、處理工作并進(jìn)行維修回訪，確保管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)； 同供電、供水和供氣等相關(guān)職能部門保持良好的關(guān)系，協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理配合居委會(huì)、城管做好項(xiàng)目工作； 收集、整理項(xiàng)目管理中代表性案例，并組織討論，分析總結(jié)，促進(jìn)工作質(zhì)量的提高； 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作，定期提交工作報(bào)告及述職報(bào)告。紫檀物業(yè)部工作手冊(cè) 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部 天和物業(yè) 紫檀物業(yè)部工作手冊(cè) 紫 檀 物 業(yè) 部 工 作 手 冊(cè) 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部 目 錄 第一章 前言???????????????????????????（ 3）第二章 崗位設(shè)置及工作職責(zé)????????????????????（ 4） 第三章 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部管理制度??????????????????（ 7） 第四章 施設(shè)備維護(hù)部操作規(guī)程?????????????????? （ 17） GC101 滲漏處理操作規(guī)程???????????????????? （ 17） GC102 土建維修操作規(guī)程???????????????????? （ 18） GC103 水電工維修操作規(guī)程??????????????????? （ 22） GC104 發(fā)電機(jī)組操作規(guī)程???????????????????? （ 24） GC105 高壓配電房操作規(guī)程??????????????????? （ 626） GC1086 低壓配電房設(shè)備操作規(guī)程????????????????? （ 26） GC107 二次供水操作規(guī)程???????????????????? （ 27） 第五章 維修服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)???????????????????? （ 29） 第六章 裝飾裝修管理制度???????????????????? （ 32） 七、表格匯總 前言 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部是《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；最大限度延長(zhǎng)物業(yè)