【正文】 使用壽命；為業(yè)主和使用人有一個(gè) 安全、舒適、和諧、文明的工作與生活環(huán)境提供保障。 2 設(shè)施設(shè)備維修 人 員 3 負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常維修工作、設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行 維護(hù)工作及特約維修工作。 水電維修工： 對設(shè)施設(shè)備維護(hù)部領(lǐng)班維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目公共區(qū)域的日常巡視檢查和維修工作； 按特約維修程序?qū)?xiàng)目業(yè)主提 供工程維修特約服務(wù)，并達(dá)到規(guī)定合格率、及時(shí)率和滿意率； 遵守《工作手則》和公司各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)守操作規(guī)程； 嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查相關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域巡視檢查，并作好巡檢記錄； 按規(guī)定做好空置房檢查檢修工作，并做好《空置房檢查記錄》，報(bào)主管審閱； 協(xié)助裝修管理員巡視裝修現(xiàn)場，及時(shí)發(fā)現(xiàn)違章行為； 完成水電氣抄表工作； 完成管家服務(wù)中心安排的其它工作任務(wù)，按規(guī)定參與夜間值班。 范圍 適用于項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部。 設(shè)備房 管理制度 無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入設(shè)備房； 設(shè)備房內(nèi)各種物品工具需按規(guī)定擺放整齊； 不得在設(shè)備房工作間內(nèi)抽煙、進(jìn)食、聊天、看書報(bào)； 設(shè)備房無人時(shí)應(yīng)隨手關(guān)門、關(guān)燈； 配備好相應(yīng)消防器材； 嚴(yán)格保持設(shè)備房衛(wèi)生。 空置 房檢查制度 為了確?？罩梅窟_(dá)到規(guī)定完好率，制訂本制度； 實(shí)行月檢月評管理，月中由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部進(jìn)行全面巡視檢查，月末由保潔部進(jìn)行檢查，由首席大管家歸口管理； 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)空置房土建及配套設(shè)備設(shè)施的檢查維修，每月 15日前進(jìn)行全面檢查，并填寫空置房檢查記錄，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審閱； 對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行分類，衛(wèi)生問題轉(zhuǎn)保潔部處理，工程質(zhì)量問題由開發(fā)商通知施工單位處理；要求對處理結(jié)果形成書面記錄； 特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意見 和完成時(shí)間。 設(shè)備安全運(yùn)行制度 機(jī)電設(shè)備的管理以安全、正常、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)電設(shè)備的操作、保養(yǎng)、維修由工程技術(shù)部專業(yè)技術(shù)人員實(shí)施，維修人員須持有相應(yīng)的操作證、上崗證； 智能控制、消防、電梯、供電、供水設(shè)備管理實(shí)行 24 小時(shí)值班制度值班員必須密切留意和掌握設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并做好運(yùn)行記錄； 機(jī)電設(shè)備嚴(yán)格按照設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程進(jìn) 行維護(hù)，保證設(shè)備完好； 值班員和維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照操作管理規(guī)程進(jìn)行操作和維修； 設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運(yùn)行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針，防止事故發(fā)生； 維修設(shè)備時(shí)，先準(zhǔn)備好材料和采取相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生； 在電源干線、低壓配電柜上進(jìn)行工作時(shí)，必須有專人監(jiān)護(hù)，操作必須使用絕緣工具并懸掛標(biāo)示牌； 做好設(shè)備運(yùn)行和維修記錄，建立設(shè)備臺帳，定期對設(shè)備進(jìn)行清潔衛(wèi)生； 供配電設(shè)備房必須具備有滅火器材。交接班的準(zhǔn)備工作包括：查看運(yùn)行記錄；介紹運(yùn)行狀況和方式，以及設(shè)備檢修、變更等情況；清點(diǎn)儀表、工具；檢查設(shè)備狀況；等等。 變壓器系統(tǒng) 巡視變壓器運(yùn)行溫度，高、低壓電流是否正常，有無噪聲，如發(fā)現(xiàn)與平時(shí)運(yùn)行溫度、電流有異，要及時(shí)了解，分析原因，作出正確應(yīng)急處理，并上報(bào)上級部門，及通知委托維護(hù)單位來修理 ； 檢查環(huán)境衛(wèi)生及防鼠設(shè)施完整、環(huán)境整潔。 電梯機(jī)房管理制度 電梯機(jī)房是電梯設(shè)備的中心控制部位，是關(guān)系到大樓交通順暢及業(yè)主人身安全的重要部位，為管理好電梯機(jī)房特制定以下制度： 電梯機(jī)房除專業(yè)維修人員、電梯巡檢人員外，其他人員禁止進(jìn)入機(jī)房，如確需進(jìn)入必須經(jīng)設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管及電梯管理員許可； 機(jī)房門上應(yīng)有明顯警示牌標(biāo)明“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”； 機(jī)房內(nèi)對應(yīng)設(shè)備及對應(yīng)電源開關(guān)應(yīng)有正確標(biāo)號，容易識別。 項(xiàng)目的消防加壓、送風(fēng)、排煙風(fēng)機(jī)，每月由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部啟動(dòng)運(yùn)行測試檢查一次。 各部位的輕便手提式 10 升、推車 式 65～ 100 升的泡沫滅火器，每年由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部監(jiān)督各部位更換藥劑一次，其他器材損壞的要及時(shí)更換。為了加強(qiáng)消防控制中心的管理，特定例如下制度。 職責(zé) 項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)具體滲漏問題的處理實(shí)施。造成積水滲漏； 處理方法：面層鑿開，重新找坡（５?），泄水孔過高的降低，保證屋面不積水； 原因：防水層用料與做工不符合要求造成滲漏； 處理方法：鑿開防水層，將基層清理，用清水沖洗干凈，重做防水； 原因：防水層未做保護(hù)層或保護(hù)破裂； 處理方法： 重做防水后，用 1： 2 水泥砂漿做保護(hù)層； 排水管周邊滲漏。排水管接頭處重新連接； 原因：浴盆安裝方法不正確，造成盆底積水滲漏； 處理方法：浴盆下留檢查口，保證浴盆排水進(jìn)入下水道； 原因：墻面未做防水層，從墻上滲漏。 職責(zé) 項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管負(fù)責(zé)本規(guī)程工作內(nèi)容的具體實(shí)施。 墻體 墻體裂縫的處理辦法： 將裂縫周邊的飾面鑿除，并將砌體已松散層鑿成外八字形； 清除槽內(nèi)雜物，然后充分噴水濕潤； 均勻地涂刷一道素水泥漿； 用 1:3 水泥砂漿填縫、抹平； 墻體飾面修復(fù)。 門窗損壞的處理辦法： 檢查門窗的附件是否齊全； 檢查有無配件損壞； 更換配件； 檢修后，對門窗反復(fù)開啟數(shù)次，檢 查是否有異聲或卡塞。抹去磚鏠多余泥漿； 勾縫，灰縫表面必須光滑平整，不得高出塊材面； 修補(bǔ)工作完畢后，把飾面表面清掃干凈。 電纜溝溝內(nèi)積水 、溝蓋損壞的處理辦法： 溝蓋板損壞，應(yīng)按原設(shè)計(jì)規(guī)格制作 (放足鋼筋 )。 范圍 主要適用于公司所轄物業(yè)的水電維修工作。 維修注意事項(xiàng) 維修人員接到住戶報(bào)修工作后應(yīng)在最短時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)備好工具和材料前往用戶處進(jìn)行維修，如手頭工作緊，且又為必須先做之事，應(yīng)先進(jìn)行安撫； 身著 干凈工作裝、帶上鞋套、佩帶工作牌、進(jìn)戶前先按門鈴（或敲門）并說明來意； 首先確定故障部位和原因，根據(jù)實(shí)際情考慮處理辦法，保證故障及時(shí)徹底解決； 維修完畢，及時(shí)將維修時(shí)產(chǎn)生的垃圾清走，保證維修部件和周圍環(huán)境的整潔。 適用范圍 柴油發(fā)電機(jī)組的操作。 發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷后應(yīng)立即檢查機(jī)給運(yùn)行情況，并檢查各配電屏開關(guān)、儀表、信號燈、電纜、接頭等是否正常，并在運(yùn)行中不斷進(jìn)行監(jiān)視； 為了柴油發(fā)電機(jī)安全運(yùn)行，柴油機(jī)機(jī)油壓力應(yīng)保持在 ，冷卻水出水溫度不得高于 950C，發(fā)電機(jī)負(fù)荷電流應(yīng)控制在 1000A 范圍內(nèi)運(yùn)行； 每隔半小時(shí)記錄一次電機(jī)的電流、電壓、頻率以及柴油機(jī)的機(jī)油壓力和冷卻水出水溫度值。每次投入運(yùn)行均要做好運(yùn)行記錄。 工作程序 高壓開關(guān)柜的操作 手動(dòng)操作方式： 運(yùn)行技工按所需送電往每段母線上，此時(shí)，母聯(lián)開關(guān)必須分閘。值班人員必須了解故障原因，將故障清除，然后手動(dòng)復(fù)位按鈕； 接地故障：指示及處理程序與過流故障相同； 變壓器溫升故障：指示及處理程序與過流故障相同； 失壓跳閘故障：指示及處理程序與過流故障相同； GC106 低壓配電房設(shè)備操作規(guī)程 目的 保證低壓配電房設(shè)備操作的安全性和正確性，保障設(shè)備完好正常供電。保證總負(fù)荷不超過單臺變壓器的額定容量； 變配電設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)檢修時(shí)，應(yīng)做好安全技術(shù)措施后方可進(jìn)行； 停電操作應(yīng)先拉開低壓分路開關(guān)，然后再拉低壓總開關(guān)。 低壓出線發(fā)生故障掉閘時(shí)，應(yīng)立即與維修班一起查明故障原因，故障排除后方能恢復(fù)供電，嚴(yán)禁強(qiáng)行送電。 職責(zé) 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管負(fù)責(zé)提出年度水池（箱）的清洗消毒申請及二次供排水操作人員的健康體檢、業(yè)務(wù)培訓(xùn)的組 織、聯(lián)系工作。 注水 在清洗工作結(jié)束后，開閘向水池（箱）注水，以達(dá)到標(biāo)定水位高度。 適用范圍 適用于項(xiàng)目維修服務(wù)工作。 特約維修服務(wù) 由業(yè)主 (住戶 )向管理申報(bào)維修項(xiàng)目； 管家服務(wù)中心值班人員填寫《服務(wù)需求登記表》并填發(fā)《派工單》； 維修班長接到《派工單》后，安排人員進(jìn)場維修； 維修工帶上《派工單》， 準(zhǔn)備好工具上門維修，； 維修過程必須遵守操作規(guī)程，注意安全； 維修完畢，計(jì)算出維修材料費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，將金額填寫在《派工單》上，請業(yè)主驗(yàn)收，對于業(yè)主不滿意之處應(yīng)盡力改善； 驗(yàn)收后，請業(yè)主在《派工單》簽署對維修質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度的意見，并簽名； 清理現(xiàn)場，將維修中產(chǎn)生的垃圾帶走； 維修工將業(yè)主簽名后的《派工單》返回辦公室后，做好維修記錄； 《派工單》一式三份，維修班、業(yè)主 (住戶 )、管家服務(wù)中心收費(fèi)處各保留一份； 維修人員不得向業(yè)主 收取現(xiàn)金，特約維修費(fèi)由管家服務(wù)中心安排收取。 范圍 適用于所轄物業(yè)項(xiàng)目的裝飾裝修管理。 簽訂責(zé)任書后領(lǐng)取《裝飾裝修施工證》、《裝修材料進(jìn)場卡》和《裝飾裝修施工管理制度》，并辦理施工人員《臨時(shí)出入證》，簽領(lǐng)隱蔽工程圖紙。費(fèi)用項(xiàng)目：①裝修保證金；②出入證押金及工本費(fèi)；③建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)；④違反《裝飾裝修責(zé)任書》及《裝飾裝修施工管理制度》違約責(zé)任保證金。 建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)：按單位建筑面積收取，裝修施工單位每施工一套房屋，在辦理施工手續(xù)時(shí)向管家服務(wù)中心以￥ 2 元 /m2 的標(biāo)準(zhǔn)收取。 裝飾裝修證照管理規(guī)定 《裝飾裝修施工證》為每戶 1 證《裝修材料進(jìn)場卡》每戶 1 張，加蓋管家服務(wù)中心印章后方為有效。 運(yùn)輸裝飾材料進(jìn)入項(xiàng)目，須憑《裝 修材料進(jìn)場卡》進(jìn)入，嚴(yán)禁任何影響項(xiàng)目統(tǒng)一管理的材料進(jìn)入項(xiàng)目。 嚴(yán)禁將《裝飾裝修施工證》和《臨時(shí)出入證》轉(zhuǎn)借轉(zhuǎn)讓或在與登記房號不相符的地方使用，違者證件將予以沒。若業(yè)主（住戶）需搬運(yùn)材料或帶施工人員進(jìn)入項(xiàng)目，必須征得管家服務(wù)中心同意并按規(guī)定進(jìn)行登記后，方可放行。 嚴(yán)禁改變、損壞原有房屋的外貌，必須保持原有（外墻、門窗、陽臺造型等）外觀設(shè)計(jì)的材料、款式、顏色，每違規(guī)一處將視其情況從押金中扣除￥ 100￥ 500 元，并責(zé)成立即恢復(fù)。 空調(diào)室外主機(jī)必須安裝在統(tǒng)一設(shè)計(jì)的空調(diào)機(jī)位上，內(nèi)、外機(jī)排水管應(yīng)接入到位的排水孔內(nèi)。違者將視其情況每處從押金中扣除￥ 200￥ 500 元，并立即恢復(fù)。違者每違規(guī)一處將從押金中扣除￥ 200￥ 500 元，并立即整改。戶內(nèi)給水管若有改動(dòng)，需到管家服務(wù)中心申報(bào)，由管家服務(wù)中心派專業(yè)施工人員施工，違者每違規(guī)一處將從押金中扣除￥ 100￥ 500 元，并責(zé)成立即修復(fù)。嚴(yán)禁施工內(nèi)容與報(bào)批方案不相符，違者每違規(guī)一處將從押金中扣除￥ 100￥ 200 元，并立即補(bǔ)辦手續(xù)。搬運(yùn)材料進(jìn) 戶，必須從樓道或貨梯進(jìn)入，未經(jīng)同意不得從窗外或陽臺上吊、拉入內(nèi)，以免損壞外墻及戶外設(shè)施。 施工期間，應(yīng)愛護(hù)公共設(shè)備設(shè)施，損壞照價(jià)賠償并恢復(fù)。違者每違規(guī)一次將從押金中扣除 50 元，并立即停止。 施工人員應(yīng)愛護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，不得隨地吐痰，亂扔煙頭、紙屑等雜物。離開現(xiàn)場時(shí)，關(guān)好水電氣閥，鎖好門窗。 對所有違規(guī)違紀(jì)行為，裝修管理人員將予以立即處理，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)開據(jù)《違規(guī) 處理通知單》，業(yè)主（住戶）和施工單位對處罰不服的，在開據(jù)通知單 48 小時(shí)內(nèi)到管家服務(wù)中心進(jìn)行裁定，對管家服務(wù)中心裁定仍不服的移交政府有關(guān)部門處理。辦理退款手續(xù)時(shí)，裝修公司 應(yīng)提供以下資料：①保證金及押金收據(jù)；②出入證、施工許可證、《裝修材料進(jìn)場卡》；③電路及給排水的改動(dòng)竣工圖。 七、表格匯總（略） PAGE 36