【正文】 辦理退款手續(xù)時(shí)，裝修公司 應(yīng)提供以下資料：①保證金及押金收據(jù)；②出入證、施工許可證、《裝修材料進(jìn)場卡》；③電路及給排水的改動(dòng)竣工圖。離開現(xiàn)場時(shí)，關(guān)好水電氣閥，鎖好門窗。違者每違規(guī)一次將從押金中扣除 50 元，并立即停止。搬運(yùn)材料進(jìn) 戶，必須從樓道或貨梯進(jìn)入，未經(jīng)同意不得從窗外或陽臺(tái)上吊、拉入內(nèi)，以免損壞外墻及戶外設(shè)施。戶內(nèi)給水管若有改動(dòng)，需到管家服務(wù)中心申報(bào)，由管家服務(wù)中心派專業(yè)施工人員施工，違者每違規(guī)一處將從押金中扣除￥ 100￥ 500 元，并責(zé)成立即修復(fù)。違者將視其情況每處從押金中扣除￥ 200￥ 500 元，并立即恢復(fù)。 嚴(yán)禁改變、損壞原有房屋的外貌，必須保持原有（外墻、門窗、陽臺(tái)造型等）外觀設(shè)計(jì)的材料、款式、顏色，每違規(guī)一處將視其情況從押金中扣除￥ 100￥ 500 元，并責(zé)成立即恢復(fù)。 嚴(yán)禁將《裝飾裝修施工證》和《臨時(shí)出入證》轉(zhuǎn)借轉(zhuǎn)讓或在與登記房號(hào)不相符的地方使用，違者證件將予以沒。 裝飾裝修證照管理規(guī)定 《裝飾裝修施工證》為每戶 1 證《裝修材料進(jìn)場卡》每戶 1 張，加蓋管家服務(wù)中心印章后方為有效。費(fèi)用項(xiàng)目：①裝修保證金；②出入證押金及工本費(fèi)；③建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)；④違反《裝飾裝修責(zé)任書》及《裝飾裝修施工管理制度》違約責(zé)任保證金。 范圍 適用于所轄物業(yè)項(xiàng)目的裝飾裝修管理。 適用范圍 適用于項(xiàng)目維修服務(wù)工作。 職責(zé) 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管負(fù)責(zé)提出年度水池（箱）的清洗消毒申請及二次供排水操作人員的健康體檢、業(yè)務(wù)培訓(xùn)的組 織、聯(lián)系工作。保證總負(fù)荷不超過單臺(tái)變壓器的額定容量； 變配電設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)檢修時(shí)，應(yīng)做好安全技術(shù)措施后方可進(jìn)行； 停電操作應(yīng)先拉開低壓分路開關(guān)，然后再拉低壓總開關(guān)。 工作程序 高壓開關(guān)柜的操作 手動(dòng)操作方式： 運(yùn)行技工按所需送電往每段母線上，此時(shí)，母聯(lián)開關(guān)必須分閘。 發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷后應(yīng)立即檢查機(jī)給運(yùn)行情況，并檢查各配電屏開關(guān)、儀表、信號(hào)燈、電纜、接頭等是否正常，并在運(yùn)行中不斷進(jìn)行監(jiān)視； 為了柴油發(fā)電機(jī)安全運(yùn)行，柴油機(jī)機(jī)油壓力應(yīng)保持在 ，冷卻水出水溫度不得高于 950C，發(fā)電機(jī)負(fù)荷電流應(yīng)控制在 1000A 范圍內(nèi)運(yùn)行； 每隔半小時(shí)記錄一次電機(jī)的電流、電壓、頻率以及柴油機(jī)的機(jī)油壓力和冷卻水出水溫度值。 維修注意事項(xiàng) 維修人員接到住戶報(bào)修工作后應(yīng)在最短時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)備好工具和材料前往用戶處進(jìn)行維修，如手頭工作緊，且又為必須先做之事，應(yīng)先進(jìn)行安撫； 身著 干凈工作裝、帶上鞋套、佩帶工作牌、進(jìn)戶前先按門鈴（或敲門）并說明來意； 首先確定故障部位和原因，根據(jù)實(shí)際情考慮處理辦法，保證故障及時(shí)徹底解決； 維修完畢，及時(shí)將維修時(shí)產(chǎn)生的垃圾清走，保證維修部件和周圍環(huán)境的整潔。 電纜溝溝內(nèi)積水 、溝蓋損壞的處理辦法： 溝蓋板損壞，應(yīng)按原設(shè)計(jì)規(guī)格制作 (放足鋼筋 )。 門窗損壞的處理辦法： 檢查門窗的附件是否齊全； 檢查有無配件損壞； 更換配件； 檢修后，對(duì)門窗反復(fù)開啟數(shù)次，檢 查是否有異聲或卡塞。 職責(zé) 項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管負(fù)責(zé)本規(guī)程工作內(nèi)容的具體實(shí)施。造成積水滲漏； 處理方法：面層鑿開，重新找坡（５?），泄水孔過高的降低，保證屋面不積水； 原因：防水層用料與做工不符合要求造成滲漏； 處理方法：鑿開防水層，將基層清理，用清水沖洗干凈，重做防水； 原因：防水層未做保護(hù)層或保護(hù)破裂； 處理方法： 重做防水后，用 1： 2 水泥砂漿做保護(hù)層； 排水管周邊滲漏。為了加強(qiáng)消防控制中心的管理，特定例如下制度。 項(xiàng)目的消防加壓、送風(fēng)、排煙風(fēng)機(jī)，每月由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部啟動(dòng)運(yùn)行測試檢查一次。 變壓器系統(tǒng) 巡視變壓器運(yùn)行溫度，高、低壓電流是否正常，有無噪聲，如發(fā)現(xiàn)與平時(shí)運(yùn)行溫度、電流有異，要及時(shí)了解，分析原因，作出正確應(yīng)急處理，并上報(bào)上級(jí)部門，及通知委托維護(hù)單位來修理 ； 檢查環(huán)境衛(wèi)生及防鼠設(shè)施完整、環(huán)境整潔。 設(shè)備安全運(yùn)行制度 機(jī)電設(shè)備的管理以安全、正常、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)電設(shè)備的操作、保養(yǎng)、維修由工程技術(shù)部專業(yè)技術(shù)人員實(shí)施，維修人員須持有相應(yīng)的操作證、上崗證； 智能控制、消防、電梯、供電、供水設(shè)備管理實(shí)行 24 小時(shí)值班制度值班員必須密切留意和掌握設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并做好運(yùn)行記錄； 機(jī)電設(shè)備嚴(yán)格按照設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程進(jìn) 行維護(hù)，保證設(shè)備完好； 值班員和維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照操作管理規(guī)程進(jìn)行操作和維修； 設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運(yùn)行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針，防止事故發(fā)生； 維修設(shè)備時(shí)，先準(zhǔn)備好材料和采取相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生； 在電源干線、低壓配電柜上進(jìn)行工作時(shí)，必須有專人監(jiān)護(hù)，操作必須使用絕緣工具并懸掛標(biāo)示牌； 做好設(shè)備運(yùn)行和維修記錄，建立設(shè)備臺(tái)帳，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔衛(wèi)生； 供配電設(shè)備房必須具備有滅火器材。 設(shè)備房 管理制度 無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入設(shè)備房； 設(shè)備房內(nèi)各種物品工具需按規(guī)定擺放整齊； 不得在設(shè)備房工作間內(nèi)抽煙、進(jìn)食、聊天、看書報(bào)； 設(shè)備房無人時(shí)應(yīng)隨手關(guān)門、關(guān)燈； 配備好相應(yīng)消防器材； 嚴(yán)格保持設(shè)備房衛(wèi)生。 水電維修工： 對(duì)設(shè)施設(shè)備維護(hù)部領(lǐng)班維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目公共區(qū)域的日常巡視檢查和維修工作； 按特約維修程序?qū)?xiàng)目業(yè)主提 供工程維修特約服務(wù)，并達(dá)到規(guī)定合格率、及時(shí)率和滿意率； 遵守《工作手則》和公司各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)守操作規(guī)程； 嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查相關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域巡視檢查，并作好巡檢記錄； 按規(guī)定做好空置房檢查檢修工作，并做好《空置房檢查記錄》，報(bào)主管審閱； 協(xié)助裝修管理員巡視裝修現(xiàn)場，及時(shí)發(fā)現(xiàn)違章行為； 完成水電氣抄表工作； 完成管家服務(wù)中心安排的其它工作任務(wù)，按規(guī)定參與夜間值班。紫檀物業(yè)部工作手冊 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部 天和物業(yè) 紫檀物業(yè)部工作手冊 紫 檀 物 業(yè) 部 工 作 手 冊 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部 目 錄 第一章 前言???????????????????????????（ 3）第二章 崗位設(shè)置及工作職責(zé)????????????????????（ 4） 第三章 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部管理制度??????????????????（ 7） 第四章 施設(shè)備維護(hù)部操作規(guī)程?????????????????? （ 17） GC101 滲漏處理操作規(guī)程???????????????????? （ 17） GC102 土建維修操作規(guī)程???????????????????? （ 18） GC103 水電工維修操作規(guī)程??????????????????? （ 22） GC104 發(fā)電機(jī)組操作規(guī)程???????????????????? （ 24） GC105 高壓配電房操作規(guī)程??????????????????? （ 626） GC1086 低壓配電房設(shè)備操作規(guī)程????????????????? （ 26） GC107 二次供水操作規(guī)程???????????????????? （ 27） 第五章 維修服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)???????????????????? （ 29） 第六章 裝飾裝修管理制度???????????????????? （ 32） 七、表格匯總 前言 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部是《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；最大限度延長物業(yè)使用壽命；為業(yè)主和使用人有一個(gè) 安全、舒適、和諧、文明的工作與生活環(huán)境提供保障。 土建 (防水 )維修工： 對(duì)設(shè)施設(shè)備維護(hù)部領(lǐng)班負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的土建、防水等綜合維修工作； 按特約維修程序?qū)?xiàng)目業(yè)主提供工程維修特約服務(wù) ,并達(dá) 到規(guī)定合格率、及時(shí)率和滿意率； 遵守《工作手則》和公司各項(xiàng)規(guī)章制度； 嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查相關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域巡視檢查，并作好巡檢記錄； 熟悉各種維修方法，做到高效、優(yōu)質(zhì)、安全地完成維修任務(wù)； 完成上級(jí)主管安排的其它工作任務(wù)，按規(guī)定參與夜間值班。 特約維修管理規(guī)定 接到特約維修派工單后， 10 分鐘內(nèi)必須到達(dá)業(yè)主家中； 維修工需自帶鞋套，嚴(yán)禁脫鞋進(jìn)入業(yè)主家中； 維修作業(yè)時(shí)，需注意保護(hù)業(yè)主財(cái)物，對(duì)維修產(chǎn)生的垃圾，要收拾干凈，完工后自行帶走； 若維修時(shí)無法完成，需向業(yè)主講明原因，請業(yè)主諒解，并約定上門時(shí)間； 若業(yè)主要自行購買維修材料，需耐心向業(yè)主說明材料的品牌、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量，以免業(yè)主因買錯(cuò)而造成損失； 嚴(yán)禁接受業(yè)主任何形式的饋贈(zèng)和向業(yè)主索取報(bào)酬； 維修結(jié)束后，請業(yè)主檢查驗(yàn)收，并在派工單上簽署維修結(jié)果和維修服務(wù)意見； 重要維修項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部領(lǐng)班需親到現(xiàn)場督導(dǎo)； 將派工單返回辦公室，并做好維修記錄。 設(shè)備運(yùn) 行記錄管理制度 管理區(qū)域內(nèi)驗(yàn)收交接應(yīng)移交有關(guān)機(jī)電設(shè)備檔案資料，包括設(shè)備產(chǎn)品合格證、施工圖、接線圖、試驗(yàn)報(bào)告、說明書等，綜合部檔案室設(shè)專柜保管； 管理中心建立設(shè)備運(yùn)行檔案柜，保存設(shè)備技術(shù)資料、設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備運(yùn)行管理資料和維修資料等； 值班員和維修人員做好智能控制、消防、水電、電梯等設(shè)備的值班記錄和各種設(shè)備的巡視檢查和保養(yǎng)記錄，并有記錄人的簽名； 所有記錄以月為單位整理、裝訂成冊，歸檔管理； 定期對(duì)設(shè)備管理記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，掌握設(shè)備運(yùn)行情況； 借閱查找設(shè)備管理記錄應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)。 低壓配電系統(tǒng) 巡視各變電柜、饋電柜、聯(lián)絡(luò)柜、電容柜，觀察各控制回路的工作電壓、工作電流、功率因數(shù)、指示燈是否正常，有無噪聲，并做好記錄； 檢查并清潔各電柜表面積塵； 檢查環(huán)境衛(wèi)生及防鼠設(shè)施，確保防鼠設(shè)施完整，環(huán)境整潔。 消防總控制聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)每年由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部及有關(guān)部門聯(lián)合啟動(dòng)運(yùn)行檢查一次。 消防控制中心實(shí)行全天 24 小時(shí)專人輪流值班制； 監(jiān)控中心的輪值人員必須具備高度 的警覺性和高度的責(zé)任心，能熟練操作設(shè)備； 值班人員在監(jiān)控中心不準(zhǔn)吸煙、喝酒、會(huì)客，不準(zhǔn)進(jìn)行其他與工作無關(guān)的活動(dòng)； 值班人員在工作期間不得擅自離開工作崗位，如有特殊情況，應(yīng)由其他輪值人員頂替方可離開； 監(jiān)控中心各操作手柄（按鈕）每日做一次手動(dòng)操作檢查； 消防監(jiān)控中心的設(shè)備外觀不附有灰塵為合格； 監(jiān)控中心的設(shè)備出現(xiàn)故障當(dāng)班人員無法排除時(shí)，應(yīng)第一時(shí)間報(bào)告上級(jí)主管，聯(lián)系技術(shù)人員前往維修。 原因：出屋面管道處漏水，系細(xì)部節(jié)點(diǎn)處理不規(guī)范。 工作程序 地基基礎(chǔ) 墻體勒腳破損或嚴(yán)重腐蝕剝落的處理辦法 : 清除疏松部分，至實(shí)體為止； 用 1:3 水泥砂漿修復(fù)勒腳破損部位，并在勒腳上口做成斜坡，以利泄水； 恢復(fù)勒腳飾面。 天線、避雷設(shè)施 屋面避雷設(shè)施銹蝕的處理辦法： 用砂紙除銹； 均勻涂刷兩遍防銹漆和一遍鋁銀