【正文】 天際線，金谷本規(guī)劃設計為宿遷首座高檔園林住宅小區(qū)，它摒棄了一般小區(qū)在物業(yè)功能設置上景觀建設不足的缺陷，它是宿遷城區(qū)的詩意園林，是精神與物質的雙豐之地！它不僅僅讓你享受現(xiàn)代文明的舒適，更尋求與居住者心靈深處的精神合。周邊大環(huán)境已趨于成熟，已得到了人多消費者的認可，所以不能將它作為強勢賣點來宣傳，所以，針對本案而言，從前期整體規(guī)劃、園林規(guī)劃、產品規(guī)劃等一系列工作都應提前步入實效，做到對產品細致、嚴謹、一絲不茍的剖析論斷，做到對市場、對有效需求消費群體有的放矢，而不至于盲目制造產品，盲目推向市場，而最終以失敗告之。建立完善的銷售渠道，例如：通過客戶介紹新客戶購買且成功成交的，應給予舊客戶各種不同的優(yōu)惠。加強售后服務，通過提供完善的售后服務將樓盤的品牌效應延續(xù)。三、品牌形象的塑造賦予項目清新獨特易記的名字及區(qū)別商品識別的標志，設計獨特的個性形象包裝，通過系列社會性公關（或推廣）活動，迅速在市場建立認識度。● 專業(yè)由于地產是一塊眾人皆知的肥肉，眾多開發(fā)商的跑馬圈地，低價入市，直接導致了其市場中大批非專業(yè)操作項目的誕生：手續(xù)不全、粗制濫造的怪胎比比皆是?！?格調格調型的結構空間，跨越藝術創(chuàng)作的生活領域，成功演繹了從生活在別處到生活是別處的人居理念?！?品質城市通過建筑詮釋對社會的理解，建筑應該代表身份，建筑應該聚分群體。每一個品牌，都有自己特定的內涵，表明有獨特的目標市場和共同認知的目標客戶群?；诒卷椖?，我們要體現(xiàn)產品自身的品質、檔次、品味，需要更豐富的內容支撐。地產項目制勝的關鍵是品質和創(chuàng)新，在市場同質化的今天，品質不是制勝關鍵，創(chuàng)新也不僅是產品的創(chuàng)新，而是升化為一種觀念的創(chuàng)新。從理性的角度出發(fā)，在看到宿遷房地產市場總休大發(fā)展的前景之下，這個市場同時也存在著諸多的矛盾，宿遷老城區(qū)、新區(qū)、宿豫新區(qū)三大板塊的市場飽和度日益趨近，商品房空置率不斷增大，宿遷本地房地產的發(fā)展增速明顯高于GOP及居民收入的增速，這就隱含了經濟泡沫于其中，加上國家關于房貸按揭利率的上調，對房產投資的適度政策加壓等市場政策影響，實際上對開發(fā)商來講都是一種考驗?？蛻魧χ苓呇鼐€產品的認知度排列：地理位置戶型面積價格戶型的居住使用功能社區(qū)規(guī)模和園藝區(qū)內軟硬件配套設施物業(yè)管理區(qū)外大環(huán)境證照是否齊全九、項目機會點分析地段優(yōu)勢——歡迎獨具慧眼的您大環(huán)境成熟——城區(qū)住宅流向聚集區(qū)綠樹掩映——國土廣場毗鄰，享受森林浴，自在觀大千建筑風格——后現(xiàn)代主張，品味藝術與生活戶型設計——創(chuàng)新時尚，實用，曼妙精致兼容裝修菜單式——宿遷首個，戶戶樣板，完美生活體現(xiàn)園林設計——健康安全、生態(tài)環(huán)保物業(yè)管理——優(yōu)秀物業(yè)團隊，提升生活服務十、項目風險分析與同質產品的競爭本案的產品是一種創(chuàng)新，但能否經得起市場的嚴峻考驗，能否被消費所認可，仍是我們所顧慮和擔心的。開盤時間：2004年初城中片：即老城區(qū)，宿遷本地人對該片區(qū)認同感最高，由于周邊商業(yè)、銀行、學校、醫(yī)院、服務等設施配套齊全，成為購房的首先區(qū)域，首價在三個片區(qū)中最高，目前總上市樓盤中商業(yè)項目占很大比重，城中片區(qū)代表性樓盤為時代廣場與金港國際廣場。江山國際花園概況：16萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)，與一部分別墅，酒店與約2萬平方。城東片由于區(qū)位上在宿豫，市區(qū)居民對其認同感較低，房屋售價在三個片區(qū)中最低。3，通過相關樓盤反映出該區(qū)位客戶群的需求特征。小戶型的選折也說明了宿遷市整體結構趨于良好，帶動城市建設面貌的改良。傳統(tǒng)的居住格局和形式已經無法滿足發(fā)展的步伐，更高品質、品位的宿遷市民的生活欲望對住宅、環(huán)境及配套等諸多方面提出幾近苛刻而適情合情的需求。由于城市化進程的推進和城市人口的絕對增長，帶來大量的“成長型”客戶。具居民收入調查顯示20002005年%至05年為7200元，就業(yè)渠道不斷拓寬，就業(yè)格局發(fā)生變化，就業(yè)者的工薪收入快速增長，是居民家庭收入的主要支撐個體私營經濟發(fā)展加快，經營者收入增勢迅猛離退休者收入穩(wěn)步增加，離退休人員生活得到保證并且財產性收入增長迅猛，成為居民家庭新的收入增長點。目前，具有戰(zhàn)略眼光的投資者們已把目光轉移列宿遷地區(qū)。如仿古園林的楓情水岸的設計就是出于上海設計者，江山城市廣場的規(guī)劃設計就是由法國何裴德設計的。四、宿遷市住宅市場供應特點(一)規(guī)模住宅社區(qū)不斷涌現(xiàn)宿遷市的城市建設發(fā)展也到了提升整個城市發(fā)展的規(guī)劃中來，至今宿遷已經出現(xiàn)多個有代表性的規(guī)模樓盤，例如：國泰廣場，也是宿遷首個大型的綜合性廣場，建筑面積到達16萬平米，是聚合了酒店、辦公，商業(yè)街、商場，住宅為一體的大型休閑娛樂，購物，辦公宴賓，消費住宅的大型樓盤；住宅和圍合式商鋪組合而成的達到14萬建筑平米的香港城；。商品房的銷售環(huán)節(jié)存在一些不規(guī)范的問題。倘若這部分人的居住問題不能得到解決，將成為社會不穩(wěn)定因素之一。(五)土地前期投入增加，地產開發(fā)前景看好據(jù)04年數(shù)據(jù)顯示，1—5月。全市住宅均價2005年達到1450元/m2，其中市區(qū)住宅均價為1786元／m2，漲幅達15%。%，%；，%，%。在房地產市場價格保持總體穩(wěn)定上升的同時，將投資商品住宅建設作為該市當前房地產開發(fā)的重點目標，同時引導投資于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房在整個房地產業(yè)發(fā)展中保持合理的比例，全市開發(fā)資金的投資方向和投資結構日趨合理。04年15月，全市房地產開發(fā)企業(yè)51家，同比增加12家，%，%。 （2）、對投資市場建設的企業(yè)，前五年獎勵投資企業(yè)營業(yè)稅、所得稅地方留成部分的50%，用于市場再建設。凡是一次開工建筑面積在5萬平方米以上的房地產開發(fā)項目（一年內完成工程任務），減免15%市權范圈的規(guī)費，一次開工10萬平方米以上的（一年內完成工程任務），減免20%市權范圍的規(guī)費。2004年，中共宿遷市委、市政府相繼出臺了《關于加快市區(qū)房地產業(yè)發(fā)展的實施意見》（宿發(fā)[2004]12號）和《關于加快市區(qū)房地產業(yè)發(fā)展的實拖意見》（宿發(fā)[2004]14號）等一系列優(yōu)惠政策，明確了獎勵辦法，必將進一步促進該市房地產業(yè)健康有序的發(fā)展。這表明宿遷市目前地產市場的情況，投資資金流向看，住宅市場為投資的為投資的主流。下表體現(xiàn)了宿遷的房地產投資的發(fā)展情況：完成房地產開發(fā)投資（億元）38億元17月111月 2003年 2004年 2005年 2006年，05年全年共完成38億元，%，%?！?005年中國納稅500強企業(yè)排行榜”近日揭曉，有三家地產企業(yè)上榜，從行業(yè)的角度來講房地產的迅速發(fā)展已經成為了社會稅收的重要行業(yè)。一直以來，宿遷市的房地產的投資在固定資產的投資居高不下，成為城市整體基礎設施建沒的重要一環(huán)。（2001年以求，%，%。當前，一批更大的商貿流通設施正如火如荼地建設，如宿遷義烏國際商貿城、沭陽國際汽摩配綜合商城等，投資規(guī)模都在億元以上。比“九五”，%。 宿遷市繼續(xù)加大中心城市建設及老城區(qū)改造力度，城市化進程不斷加快，房地產業(yè)得到前所未有的發(fā)展壯大。舉例近期宿遷市房產一些重點投資項目：● 03/05 上海億兆投資集團，投資5億干駱馬湖現(xiàn)代生態(tài)農業(yè)示范區(qū)風景旅游區(qū)內定名為“”項目05年8月開工，09年竣工● 03/06 “中國世界村”，比利時客商投資，落戶于宿遷湖濱新城，項目總額1億歐元● 04/06 上海漢飛（宿遷）生物醫(yī)藥化工有限公司正式落戶，項目總投資5000萬元，投產達效后，利稅4500萬元。外地客商紛紛來宿遷市投資興業(yè)，為宿迂市加恢哎袋增強了后勁。2005年，公路總里程達6192公里?！笔∥?、省政府給予宿遷特殊的大力度的政策支持，有力在促進了宿遷的改革開放和全面發(fā)展。近年來，宿遷經濟持續(xù)快速發(fā)展，改革開放進程明顯加快，中心城市建設日新月異，基礎設施條件大大改善。宿遷是歐亞大陸東橋頭堡城市群中新興的中心城市，在處隴海經濟帶、沿海經濟帶、沿江經濟帶的交叉輻射區(qū)。宿遷市金谷房地產開發(fā)有限公司正憑借其科學規(guī)范的內部管理，優(yōu)秀獨特的企業(yè)文化，精干高效的人才隊伍，通過“住宅產業(yè)現(xiàn)代化+企業(yè)管理現(xiàn)代化+資本運營現(xiàn)代化”的新世紀發(fā)展戰(zhàn)略，采取以住宅業(yè)為主導的主業(yè)精深化、前后向關聯(lián)化的產業(yè)定位策略，沿著住宅產業(yè)現(xiàn)代化的道路不斷前進，力爭在3至5年內建設成為宿遷最大的現(xiàn)代化住宅產業(yè)集團。該項目設計的前瞻性和多樣性決定了產品適應面廣，開發(fā)的分期性決定了產品的可塑性強，精確的項目定位決定了產品的價值最大化。“金谷花園”地處宿遷市八一路與黃河路的交匯處，視野開闊、交通便利，全部被評為優(yōu)良工程。公司目前已建和在建的項目主要有：“金谷花園”與“金谷公司地址：江蘇省宿遷市黃河北路29號股東白偉三900萬元，住所：宿遷市幸福南路35號，身份證號：32081730201001；股東黃佑軍200萬元，住所：宿遷市幸福南路86號，身份證號：320824630510003；股東高德龍100萬元，住所：宿遷市財神廟東街865號，身份證號：32082464102001。金谷康城房地產項目商業(yè)計劃書作者：日期：金谷目 錄第一部分：發(fā)展戰(zhàn)略篇第二部分：市場分析篇第三部分：營銷定位篇第四部分：營銷實戰(zhàn)篇第五部分：合作運作篇產 品 檔 案地理位置：宿遷市宿城區(qū)環(huán)城北路和黃河北路交接處開 發(fā) 商：宿遷市金谷房地產開發(fā)有限公司施工單位：宿豫縣第二建筑工程公司監(jiān)理單位：常州東方建設監(jiān)理有限公司設計單位：浙江省城建設計研究院 徐州市城鄉(xiāng)建筑設計研究院園林景觀：NE0C0N（澳大利亞）景觀設計占地面積：，建筑面積：72000平方米容 積 率：綠 化 率：38%第 一 部 分發(fā) 展 戰(zhàn) 略 篇公司簡介及發(fā)展歷程江蘇省宿遷市金谷房地產有限公司，成立于一九九七年十月，注冊資本壹仟壹佰萬元。公司自成立以來，始終堅持國家建設部倡導的住宅產業(yè)現(xiàn)代化的方針，致力于開發(fā)建設設施完善、管理規(guī)范、品質高尚、適度超前的住宅小區(qū)。2000年金谷房產成功開發(fā)了公司的“處女作”——“金谷花園”。其優(yōu)秀開發(fā)理念和良好的物業(yè)服務為開發(fā)商贏得了一批忠實的追隨者。開展全方位優(yōu)質、高效、高信譽的房地產中介服務，包括展覽展示、項目策劃、銷售代理、物業(yè)管理、裝飾設計、經紀人培訓等。宿遷是中國知名經濟大省中最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，也是江蘇省近幾年發(fā)展最快的地區(qū)之一。開放的宿遷，歷史悠久，具有深厚的人文資源；基礎設施配套齊全，具有發(fā)達的交通區(qū)位優(yōu)勢；自然資源豐富，具有巨大的開發(fā)潛力優(yōu)勢各項政策是靈活優(yōu)惠，具有靈活的發(fā)展環(huán)境優(yōu)勢；產業(yè)基礎良好，具有低成本的產業(yè)擴張優(yōu)勢。2005年，江蘇省委、省政府明確提出，“在不違背國家政策法規(guī)的前提下，允許和鼓勵宿遷市采取更加靈活的政策措施，更加靈活的管理制度、更加靈活的改革舉措加快發(fā)展”，并在《江蘇省國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中指出，“繼續(xù)加大對蘇北的扶持力度，重點加大對宿遷的扶持，下更大力氣幫助宿遷實現(xiàn)突破。 建市以來，全市攻堅克難，加快基礎設施建設，城市環(huán)境、交通條件得到明顯改善。去年宿遷市榮獲“2005浙商(省外)最佳投資城市”獎，今年又獲得浙商投資“最具人氣獎”，使宿遷市的知名度、美譽度顯著提高。 迅速發(fā)展的宿遷市已成為國內外商家的投資樂園。二、宿遷市地產市場現(xiàn)狀總論 目前房地產業(yè)已成為我市重要的支柱產業(yè)，對我市社會經濟發(fā)展做出了積極貢獻?！笆濉币詠?，宿遷市房地產業(yè)得到了突飛猛進的發(fā)展，為裝點和美化城市、改善城鄉(xiāng)居民的居住條件、促進相關產業(yè)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。 自2003年實施“55210”工程以來，市區(qū)先后建成了萬源批發(fā)商城、西楚商城、仿古一一條街等商業(yè)區(qū)，帶動了市區(qū)人氣的提升和商氣的集聚。 2001年至2004年，有力地支持了中心城市的基礎設施建設。(一)房地產開發(fā)投資情況 房地產投資可以說是一個城市發(fā)展投資的風向標，代表著城市發(fā)展的能動性和巨大潛力，更有效的反映了城市整體規(guī)劃的發(fā)展?！? 近幾年來，隨著我國住房福利制度的改革，解困房退出歷史舞臺，貨幣分房政策的推出，使人們對住房的需求變成現(xiàn)實的需要，大大刺激了人們的購房欲望，推進了房地產市場的發(fā)展，使房地產業(yè)逐漸成為我國國民經濟架構中的重要組成部分和經濟發(fā)展的重要推動力量。而作為05“浙商最佳投資城市”和06“中國城市管理進步獎”的宿遷市必定的成為江蘇乃至全國房產業(yè)的一面旗幟。%的同比增幅，近兩個月市區(qū)投資增速不斷加快，增幅迅速提高；，%，%，而投資辦公樓的資金較去年同期有所回落。（二）政策優(yōu)惠，政府推進房地產業(yè)健康發(fā)展 為加快市區(qū)房地產業(yè)發(fā)展步伐，廣泛吸引建設資金，富集生產要素，增強中心城市的帶動輻射功能。在規(guī)費方面給予優(yōu)惠，811層市權范圍規(guī)費減半征收，12層以上市僅范圍規(guī)費全免。其中項目建筑面積在10萬平方米以上的，成交土地出讓金凈收益地方留成部分的40%，獎勵給投資者，地方建設規(guī)費減免40%，建筑營業(yè)稅地方留成部分獎勵40%；項目建筑面積在20萬平方米以上的，成交土地出讓金凈收益地方留成部分的60%獎勵給投資者，地方建設規(guī)費減免60%，建筑營業(yè)稅地方留成部分獎勵60%；項目建筑面積在40萬平方米以上的，成交土地出讓金凈收益地方留成部分的80%獎勵給投資者，地方建設規(guī)費減免80％，建筑營業(yè)稅地方留成部分獎勵80%。宿遷市大力推進“55210，工程，努力形成五大物流中心、五條特色商業(yè)街、兩大商業(yè)購物中心和十大龍頭市場，在市區(qū)推出100多宗待開發(fā)地塊，有效激發(fā)了房地產開發(fā)企業(yè)的投資熱情。自2001年來，宿遷市政府取消經濟適用房建設，積極推進住房商