【正文】 住宅； ? 特色設(shè)計： 空中屋頂花園，立體垂直綠化設(shè)計，人 性化的規(guī)劃設(shè)計； ? 物業(yè)類型： 9棟品質(zhì) 8層電梯房，帶電梯的多層感覺，品質(zhì)生活的保證； ? 優(yōu)質(zhì)服務(wù)： 人性化的，全方位的生活服務(wù)內(nèi)容； ? 品牌效應(yīng)： 作為金基唐城的系列項目，有一定的市場影響力； ? 規(guī)模效應(yīng)： 城區(qū)占地 7 萬平方米小區(qū)不多，本案具有較好的社區(qū)規(guī)模效應(yīng)。對本案而言，加強人性化的物業(yè)服務(wù)，提升項目形象，形成項目賣點尤為重要。 1）北片會所： 運動類：沙壺球，乒乓球室，健身中心等； 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)34 娛樂類：棋牌室、臺球中心等； 文化類：休閑書吧 休閑書吧是本案會所之特色，為小區(qū)業(yè)主提供休息兼學(xué)習(xí)的場所，更好的營造小區(qū)的文化氛圍，提升項目檔次與形象。 電：增加單元戶用電容量，設(shè)置應(yīng)具超前性，充分考慮未來現(xiàn)代化生活需求。 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)33 本案具體材料與 設(shè)施設(shè)置應(yīng)以健康、安全、方便、舒適為原則，選料強調(diào)無污染、選用有益于健康的綠色建材。建議本案智能化系統(tǒng)在三方面做到以下要求 (具體須根據(jù) 3A 規(guī)范要求 )： ? 安全防范子系統(tǒng) (1)住宅報警裝置：每戶設(shè)緊急報警、求救按扭，低層住戶可設(shè)窗磁裝置； (2)訪客對講裝置：本案采用單元門可視對講裝置，（可考慮彩色）； (3)周邊防越報警裝置：小區(qū)周邊采用紅外線對射防翻越裝 置，保證無外來入侵； (4)閉路電視監(jiān)控裝置：設(shè)立中央監(jiān)控中心，在小區(qū)、樓宇重要節(jié)點設(shè)探頭，閉路監(jiān)控； (5)電子巡更裝置：在小區(qū)路徑設(shè)置電子巡更系統(tǒng)，保證小區(qū)內(nèi)物業(yè)人員的流動性； ? 管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng) 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)30 (1)自動抄表裝置：水、電、氣三表出戶，自動遠程抄表，方便又準確； (2)車輛出入與停車管理裝置：能有效的方便車輛管理，確保車輛安全； (3)緊急廣播與背景音樂：方便發(fā)布小區(qū)公告信息，并能播放悠閑音樂； (4)物業(yè)管理計算機系統(tǒng)：體現(xiàn)物業(yè)管理的先進性與專業(yè)性，方便管理； (5)設(shè)備監(jiān)控裝置：保 證小區(qū)、樓宇的設(shè)備裝置的正常運作，確保業(yè)主生活。 （立面顏色不宜多，以純色和輔助色條搭配，比較具有經(jīng)典意義） 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)28 戶性配比分析 戶型定位主要是戶型面積、房型的構(gòu)成比例的定位。 ※ 景觀規(guī)劃建議： 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)26 半公共空間： 通過綠化和開敞空間，作為業(yè)主接觸大自然的場所，并可改變居住小氣候； 純靜空間： 在“靜”字上做文章，可通過規(guī)劃綠化區(qū)隔等方法降低火車噪音，保證居住的安靜、安逸； 步行空間： 步行空間滲透景觀布置，應(yīng)該具有空間上的延續(xù)變化和收放； 平臺分流： 采用架空平臺，在平臺兩邊設(shè)計綠地，人流集中在中間，避免視線、車行干擾； 架空空 間： 可作為景觀的重要組成部分，形成戶外立體景觀； 充分利用“綠地與樹”這個最有效美化環(huán)境的資源，本案景觀以植物為主； 利用道路路徑創(chuàng)造視覺走廊，通過利用材質(zhì)、顏色、圖案的變化來創(chuàng)造路面鋪地； 綠地中、樓宇間設(shè)置小型園藝小品，是綠化景觀不可缺少的部分，為生活增添情趣； 注重細節(jié)，對公共設(shè)施如路燈、指示牌、信報箱、垃圾箱以及公告攔等的細部設(shè)計制作； 整體注重綠化景觀的立體效果，地面有不同標高景觀，建筑物設(shè)空中綠化等手法。 充分體現(xiàn)本案產(chǎn)品定位思路：“功能性”、“生態(tài)性”、“科技性”。 2） 環(huán)保、節(jié)能材料的使用： 生態(tài)、健康已經(jīng)成為人們?nèi)粘Ｉ畹年P(guān)注焦點，生態(tài)住宅也是如今住宅開發(fā)的潮流與趨勢，本案為打造“綠色空間”的健康生活環(huán)境，除了在重視綠色園林環(huán)境等方面以外，在使用建筑材料方面，也可以環(huán)保、節(jié)能材料來體現(xiàn)住宅的生態(tài)性，同時成為本案主力賣點。 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)21 地塊價值點：距離、便利性、內(nèi)外資源以及規(guī)模成為本案地塊的主要價值體現(xiàn)。 華瑞歌舞廳：該休閑娛樂場所位于和燕路南側(cè)，南京工程機械廠內(nèi)，距本項目 300 米 北海岸：位于中央北路汽輪廠對面，距本項目 800米 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)20 商務(wù)配套： 商務(wù)賓館有：白宮大酒店（三星）、新世紀大灑店（三星）、紫都賓館、燕和賓館、紅山大酒店等。 幼兒園： 下關(guān)實驗幼兒園：緊臨下關(guān)實驗小學(xué)，有一定的距離； 紫金雙語幼兒園：在安懷村內(nèi)，距本地塊較近，設(shè)施條件較好。 河燕路 龍蟠路 中 央 北 路 本案 案 黃家圩路 市中心 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)18 3．生活配套狀況 在本地塊區(qū)域主要為居民區(qū)，因此生活配套條件十分成熟，菜場、超市、銀行、餐飲、汽車加油站、學(xué)校等一應(yīng)俱全，且離本地塊都較近，生活十分方便?；匾幻媾R路（南側(cè)規(guī)劃路），原為三個出入口，分別為東門（廠區(qū)東南側(cè)）、北門、西門（朝小市街方向），基地內(nèi)具有較高價值樹木、花卉達 50 余種，各種樹木累計千余棵，內(nèi)部植被資源豐富。 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)14 物業(yè)類型分析 樓盤名稱 多層 小高層 高層 陽光嘉園 13 20 4 雯錦雅苑 0 4 2 北苑之星 (一期 ) 4 （一期） 4 0 墨香山莊 10 5 0 陽光雅居 13 3 0 星河翠庭 7 6 0 楓橋雅筑 6 3 0 湖景花園 16 0 4 多層34%小高層62%高層4%從物業(yè)類型方面來看，城北市場的住宅已經(jīng)從多層為主導(dǎo)轉(zhuǎn)化成以小高層為主導(dǎo)的局面，目前在售的小高層類物業(yè)已占 6 成以上比例，高層住宅物業(yè)也已出現(xiàn)但比例不高， 在售單位小高層類型住宅物業(yè)占市場主導(dǎo)地位。 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)11 — 城北典型樓盤盤量分析 根據(jù)城北典型樓盤盤量統(tǒng)計數(shù)據(jù)，城北樓盤的規(guī)模較大的，體量在 10 萬㎡的樓盤有 4 個，均為處在玄武區(qū)和棲霞區(qū)麥皋橋東北片一帶的樓盤，而中央門區(qū)域及其他區(qū)域樓盤體量普遍不大；目前在售樓盤的剩余體量大約在 50 萬㎡左右，而加上未售樓盤（南山國際公寓、未來南汽地塊等）體量，城北、泛城北地區(qū)未來 總體供應(yīng)量預(yù)計在 90 萬㎡左右。如今，在市場競爭日趨激烈、產(chǎn)品同質(zhì)化越顯嚴重的環(huán)境下，城北發(fā)展商們也已認識了產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的重要性，“規(guī)劃定開發(fā)”概念逐漸被重視，基地開發(fā)和社區(qū)建設(shè)中整體協(xié)調(diào)和總體規(guī)劃將會顯得越來越重要，“東恒陽光嘉園”的假日風(fēng)情社區(qū)已經(jīng)體現(xiàn)了這一點。但是，隨著城北經(jīng)濟的發(fā)展，廠區(qū)的搬遷，以及濱江開發(fā)與沿江風(fēng)貌的新規(guī)劃政策的影響，城北也將出現(xiàn)高端住宅產(chǎn)品，上海世茂即將開發(fā)的寶善地塊項目就是城北高端物業(yè)的第一典范。 2. 區(qū) 域市場環(huán)境 城北樓市的發(fā)展 1）房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升 兩三年前，城北由于投資開發(fā)量較少，一直成為南京房地產(chǎn)市場的冷點地區(qū)，房價也處于江南八城區(qū)的低端。從今年一季度開始，每平方米 4000元住宅上市量減少，每平方米 5000 至 6000 元供應(yīng)量明顯上升， 6000 元 以上也由原 16%上升到 18%， 5000 元以上住宅樓盤供應(yīng)量約占 50%。 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)7 1） 二手房市場開始滑落 15 月份全市二手房市場累計成交 22378 套，共 萬㎡ ，同比下降 %。 15 月商品房累計 上市面積為 萬平方米，同比增長%?！?2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 金基地產(chǎn)營銷策劃部 系系系 統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng) 運運運 營營營 策策策 略略略 書書書 { 綠 色 空 間 15 月 累計施工面積達 萬平方米，同比增長 %。 類 目 2020年 15 月 2020年 15 月 同比增長 住宅投資額 41億元 億元 % 施工面積 萬㎡ 萬㎡ % 上市面積 萬㎡ 萬㎡ % 住宅銷售面積 萬㎡ 萬㎡ % 從以上數(shù)據(jù)反映了南京房地產(chǎn)市場仍然處于快速上升發(fā)展的階段，但今年南京樓市也呈現(xiàn)了以下特征。 2） 各類商品房價格繼續(xù)上漲 5 月全市商品房住宅銷售均價比去年同期相比增長 %，環(huán)比上漲 %，其中江南八區(qū)商品住宅均價比上月上漲 %，江寧住宅均價較 2020 年平均價格上漲了 %。 4） 土地一級市場仍然活躍 今年一季度，掛牌土地出讓 12 幅，面積為 萬平方米，而且出讓單價再創(chuàng)新高，土地市場的活躍同樣表明 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w w w . f a ng ce . ne t 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu)8 了南京房地產(chǎn)市場的持續(xù)旺熱。 32003600400045000100020003000400050002001年 2002年 2020年 2020 系統(tǒng)運營策略書 《 2 00 7 房地產(chǎn)策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 0 75 5 8 351 35 98 Q Q ： 6 90 3 178 9房策網(wǎng) w