【正文】 雜物、無(wú)污跡、無(wú)積水洗手間、沖涼房、工具房無(wú)異味、無(wú)臟污、無(wú)亂擺放公共設(shè)施、設(shè)備無(wú)銹跡、無(wú)灰塵公共部位玻璃、墻壁無(wú)灰塵、無(wú)污跡垃圾箱、果皮箱表面及煙灰盅無(wú)臟污、煙灰盅內(nèi)煙頭不超過(guò)三根，煙灰盅內(nèi)無(wú)雜物垃圾房?jī)?nèi)垃圾桶、地面、地溝無(wú)臟污、無(wú)雜物、無(wú)積水、無(wú)異味、無(wú)“四害”清潔人員年齡、健康狀況不超過(guò)40歲、身體健康精神面貌飽滿、抖擻、微笑服務(wù)；不得萎靡不振、無(wú)精打采；不得彎腰駝背、東倒西歪、伸懶腰、搭肩挽臂、袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦肟诖?；不得吃口香糖等食品；不得?dāng)眾抓頭、撓癢、掏耳、挖鼻孔儀容儀表相貌端莊；男士前額發(fā)不得遮蓋眼眉，鬢發(fā)不得超過(guò)耳屏，腦后發(fā)不得觸及衣領(lǐng)，女士不得批肩發(fā)；男士胡須不得超過(guò)1毫米，鼻毛不得長(zhǎng)出鼻孔，男士指甲不得超過(guò)1毫米，女士指甲不得超過(guò)3毫米；不得涂指甲油、涂脂抹粉； 著裝統(tǒng)一制服，佩帶工作牌，服裝合身、整齊、干凈、無(wú)破損，鞋襪干凈、無(wú)破損；不得批衣、敞懷、挽褲腿，不得穿拖鞋或赤腳；不得佩帶飾物；工作紀(jì)律工作認(rèn)真，不遲到，不早退，按崗設(shè)編，人員變動(dòng)或休假需及時(shí)補(bǔ)充人員，簽到記錄齊全，并有管理處監(jiān)督食堂炊事員工作服整潔、無(wú)破損、無(wú)污跡。）增進(jìn)雙方間的相互了解，促進(jìn)感情交流。D、 監(jiān)控錄像存錄調(diào)放由級(jí)別較高的人負(fù)責(zé)，并實(shí)行專(zhuān)人負(fù)責(zé)制。B、 消防控制中心與監(jiān)控室要求分開(kāi)設(shè)置，且要求室內(nèi)必須設(shè)置衛(wèi)生間。護(hù)衛(wèi)、消防重要裝備為保證科技園辦公大廈區(qū)域的消防安全，必須配備足夠的消防專(zhuān)用器械。護(hù)衛(wèi)員在崗的培訓(xùn)內(nèi)容包括科技園辦公大廈的基本概況及相關(guān)管理制度、物業(yè)管理有關(guān)的政策和法規(guī)、安全保衛(wèi)工作手冊(cè)、消防工作手冊(cè)、服務(wù)技巧、突發(fā)事件的處理等崗位專(zhuān)業(yè)知識(shí)及實(shí)操知識(shí)。 著裝要求 為保持科技園辦公大廈整體文化的和諧統(tǒng)一，可考慮：停車(chē)場(chǎng)、地面巡邏、巡樓、消防監(jiān)控中心值班護(hù)衛(wèi)員統(tǒng)一著科技園辦公大廈護(hù)衛(wèi)服裝，表現(xiàn)男士的莊重與威嚴(yán)。服務(wù)時(shí)間、班次、著裝要求216。二、要求護(hù)衛(wèi)員條件與素質(zhì)要求護(hù)衛(wèi)員招聘時(shí)，建議全部以復(fù)退軍人為主，直接到地方部隊(duì)挑選。管理架構(gòu)科技園辦公大廈安全管理設(shè)護(hù)衛(wèi)一班、二班及護(hù)衛(wèi)三班，早、中、晚輪流值班；安全主管護(hù)衛(wèi)一班護(hù)衛(wèi)二班護(hù)衛(wèi)三班崗位設(shè)置根據(jù)該項(xiàng)目的物業(yè)特點(diǎn)，分別要設(shè)置以下崗位，即巡邏崗、車(chē)場(chǎng)崗、道口崗以及不同位置的固定崗，如大堂禮儀崗、監(jiān)控值班崗等。六、綠化工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)內(nèi) 容檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)備 注1養(yǎng)護(hù)部分植物澆水澆水100%均勻植物施肥根據(jù)植物的情況，無(wú)重?zé)o漏植物除草綠地內(nèi)無(wú)雜草植物保潔草地表面無(wú)雜物，植物葉片無(wú)灰塵２修剪部分喬木的修剪剪除內(nèi)生枝、重枝、病枝灌木的修剪剪除病枝、枯枝、交叉枝綠籬的修剪修剪平整、不斷行、整齊草坪的修剪草坪保持3－5CM３防治部分喬木防治無(wú)病株、病枝、病葉灌木防治灌木生長(zhǎng)健康，無(wú)病害、蟲(chóng)害花壇防治花色艷麗、優(yōu)美、生長(zhǎng)健康草地防治草地?zé)o病蟲(chóng)，四季長(zhǎng)綠、常青４造型部分喬木造型喬木造型自然、優(yōu)美灌木造型造型美觀綠籬造型綠籬外觀整齊，線條流暢花壇造型花壇造型層次分明第五節(jié) 安全消防、車(chē)輛管理方案一、基本方案服務(wù)范圍科技園辦公大廈紅線內(nèi)與房屋本體以外的公共區(qū)域。如：要求清潔人員使用無(wú)磷洗衣粉等環(huán)保清潔材料、培訓(xùn)并要求員工在工作中盡量節(jié)水和節(jié)電等，通過(guò)這些具體的措施來(lái)真正實(shí)現(xiàn)環(huán)保體系的目標(biāo)和要求。四、管理制度及內(nèi)容1) 變配電設(shè)備系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)2) 柴油發(fā)電機(jī)組設(shè)備的維修與保養(yǎng)3) 給水設(shè)備系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)4) 中央空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)第四節(jié) 清潔、環(huán)保與綠化管理方案一、清潔、環(huán)保服務(wù)概述針對(duì)科技園辦公大廈的情況，將在清潔服務(wù)上引進(jìn)環(huán)保意識(shí)，主要體現(xiàn)在：實(shí)行垃圾分類(lèi)收集。實(shí)施按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、締之美有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)要求組織對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維修。對(duì)于符合磨損規(guī)律的機(jī)械設(shè)備，定期做三級(jí)保養(yǎng)，定期進(jìn)行小修、中修、大修。（六） 設(shè)備更新和技術(shù)改造設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問(wèn)題日益嚴(yán)重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。（四） 中修中修是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。第三節(jié) 公共機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)維修與保養(yǎng)方案一、保養(yǎng)級(jí)別（一） 日常維護(hù)保養(yǎng)指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。5) 使電器能達(dá)到正常使用，保持原有外觀并試用效果。1) 保證路燈及公共照明的完好，確保樓宇電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行，維護(hù)用戶正常的工作秩序和生活秩序。共用管線完好無(wú)損，使用正常，無(wú)礙觀瞻。9) 吊頂：日常對(duì)吊頂進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時(shí)更換，每3年揭開(kāi)石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴(yán)重的應(yīng)取下更換。對(duì)斷裂損壞部位可按原截面型號(hào)用電焊接換。樓梯間墻面粉刷，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時(shí)修理；每３年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，對(duì)粉刷內(nèi)部有損壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發(fā)出空殼聲，則有起殼現(xiàn)象，確定起殼范圍后進(jìn)行修補(bǔ)；5) 門(mén)：對(duì)防火門(mén)日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的，應(yīng)及時(shí)修理；每年全面保養(yǎng)一次，對(duì)生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆；對(duì)防火門(mén)軸承上油一次。1) 屋頂：每２年對(duì)隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次，對(duì)面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時(shí)更換，并對(duì)面磚表面用白水泥勾縫；2) 外墻飾面：每年對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗；每３年進(jìn)行全面清洗；在清洗時(shí)，發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)，恢復(fù)原樣；對(duì)于外墻滲水的，須作防水補(bǔ)漏后，恢復(fù)原樣。11) 安裝防盜門(mén)不得妨礙鄰近住戶出入及占用公共通道，不準(zhǔn)改變?cè)虚T(mén)洞尺寸，不得損壞門(mén)洞四周的墻面。7) 改動(dòng)屋面的防水隔熱層。3) 改動(dòng)上下水管道、消防管道、煤氣管道、供電線路、通訊/智能化線路。高層建筑外墻原油漆損壞的，應(yīng)修復(fù)，其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。6) 油漆粉飾工程：木門(mén)、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)，上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。5) 飾面工程：外墻飾面起殼、開(kāi)裂、剝落的，應(yīng)照原樣修復(fù)；損壞面積過(guò)大的，可全部鏟除重做，重做時(shí)，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的，可增設(shè)防潮層或做塊料地面。2) 裝修工程：門(mén)窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀，開(kāi)關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密，不動(dòng)。例如：遮蓬、天線、附加建筑物及標(biāo)志等。嚴(yán)禁高空拋物，違者處以經(jīng)濟(jì)處罰，并由肇事者承擔(dān)由此造成的全部責(zé)任。垃圾/雜物清理區(qū)的裝修垃圾由管理公司委托清運(yùn)公司集中統(tǒng)一清運(yùn)。9) 施工場(chǎng)地應(yīng)設(shè)有“施工危險(xiǎn)，請(qǐng)繞行”的警示標(biāo)志。5) 為便于管理，對(duì)所有的強(qiáng)弱電配電箱、接線箱以及箱內(nèi)的進(jìn)出線加設(shè)標(biāo)識(shí)。工程部主任每年初根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合管理公司實(shí)際情況，制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)計(jì)劃。同時(shí)嚴(yán)格選聘社會(huì)上已發(fā)展成熟的初級(jí)勞務(wù)專(zhuān)業(yè)公司（如清潔公司、家政公司等），以降低成本，提高效率。 信息反饋 行政事務(wù)部部財(cái)務(wù)核算室 環(huán)境管理部 根據(jù)規(guī)定程序，完成工作。除了正向的行政管理體系及檢查監(jiān)督體系中的信息反饋之外,在日常工作之中由質(zhì)量管理部，全面負(fù)責(zé)用戶及物業(yè)使用人對(duì)本公司管理服務(wù)等各種意見(jiàn)的反饋,由專(zhuān)業(yè)部門(mén)、專(zhuān)業(yè)班組負(fù)責(zé)各專(zhuān)業(yè)信息反饋。4） 財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)與招標(biāo)方進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算及日?，F(xiàn)金管理等工作。以下架構(gòu)建議僅供參考，建議按下管理方式運(yùn)作：管理處設(shè)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)，下各設(shè)客戶服務(wù)中心、行政事務(wù)部、環(huán)境管理部、財(cái)務(wù)核算部 （三部一中心）。著眼于組織科學(xué)化和手段現(xiàn)代化，通過(guò)減少內(nèi)部磨擦系數(shù)，提高員工基本素質(zhì)，加強(qiáng)培訓(xùn)，增加管理科技含量，從而提高工作效率，來(lái)嚴(yán)格控制管理機(jī)構(gòu)和員工隊(duì)伍的膨脹，既保證服務(wù)的高質(zhì)量，又實(shí)現(xiàn)運(yùn)行的低成本，使科技園辦公大廈物業(yè)管理具有可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)久后勁。在充分滿足把科技園辦公大廈管理成為眾人仰慕的美好家園這一目標(biāo)要求的基礎(chǔ)上，定機(jī)構(gòu)立廢，擇人員取舍，從組織上和人力上確保能夠高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次、高品位地為業(yè)主及物業(yè)使用人提供全天侯、全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。精神文化是文化建設(shè)的核心，它全面體現(xiàn)社區(qū)成員的世界觀、價(jià)值觀、道德觀等。六、有效整合現(xiàn)有物業(yè)公司及各專(zhuān)業(yè)資源，為科技園辦公大廈物業(yè)管理工作提供更強(qiáng)大的技術(shù)支持和保障。傳統(tǒng)的物業(yè)管理，就是設(shè)一個(gè)管理處，由管理處主任負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)保安、工程維修、清潔衛(wèi)生、綠化和財(cái)務(wù)工作，內(nèi)部管理存在權(quán)、責(zé)不清，人人負(fù)責(zé)而人人都負(fù)不了責(zé)的現(xiàn)象；對(duì)外服務(wù)與管理透明度不高，業(yè)主有需求找到管理處辦公室，但至于應(yīng)該找誰(shuí)來(lái)處理卻又摸不著頭緒，可能要問(wèn)來(lái)問(wèn)去，跑上跑下。例如在其他服務(wù)行業(yè)里，工程維修都是按部就班的照既定工作計(jì)劃有序進(jìn)行，就是有客人投訴或其他服務(wù)需求，也必須排隊(duì)等待，逐步解決。而物業(yè)管理相對(duì)說(shuō)起來(lái)，就是保安和清潔衛(wèi)生，設(shè)備維修，機(jī)械而且呆板，缺少感情色彩。把小區(qū)管理處一分為二，成立業(yè)主服務(wù)中心，把功能管理和服務(wù)區(qū)域分開(kāi)，這是酒店化物業(yè)管理機(jī)制進(jìn)入物業(yè)的一個(gè)重要前提。(3) 組織保證：有了良好的服務(wù)項(xiàng)目及其標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)，并不能說(shuō)明服務(wù)人員就可以做到該標(biāo)準(zhǔn)，也并不能不說(shuō)明其持續(xù)提供，因此酒店式的管理還意味著相應(yīng)的培訓(xùn)、管理機(jī)制、考核與激勵(lì)機(jī)制等等組織保證來(lái)使高水平的服務(wù)規(guī)范持續(xù)有效。在物業(yè)管理中真正體現(xiàn)“以管理為核心、以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營(yíng)為手段，以效益（社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)）為目的”的指導(dǎo)思想，最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)管理的目標(biāo)：(一) 提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)范圍，最大程度滿足業(yè)主需求，創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環(huán)境與氣氛。具體而言，將在科技園辦公大廈的物業(yè)管理中，推行“以業(yè)主為中心”的酒店管理服務(wù)模式，倡導(dǎo)人性化服務(wù)，滿足人們生理、身體、生活習(xí)慣的需求。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系，而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者與服務(wù)接受者的關(guān)系。三、全程導(dǎo)入酒店式物業(yè)管理模式，寓管理于精細(xì)服務(wù)之中。并提供工作建議。通過(guò)不斷的改進(jìn)，達(dá)到服務(wù)和管理水平不斷提高。未及時(shí)解決的，須說(shuō)明原因。從獻(xiàn)言建策始，以培訓(xùn)進(jìn)一步提高管理知識(shí)和管理技能，做好充分的人力儲(chǔ)備工作。這些人員注定將從公司目前內(nèi)部人員中選拔。對(duì)于公司內(nèi)部欲提拔的人員，實(shí)施競(jìng)爭(zhēng)上崗（職位、待遇、工作目標(biāo)要求），使人才脫穎而出。人才是做好任何工作的基礎(chǔ)。具體講：堅(jiān)持做收益性物業(yè)的基本思路：收益性物業(yè)收入穩(wěn)定、效益好，管理相對(duì)小區(qū)而言，接待量及投訴量相對(duì)較小。只有做大做強(qiáng)，才能吸引更多潛在客戶、才能在社會(huì)上形成強(qiáng)大的引力磁場(chǎng)。從理念來(lái)講，只有滿意的員工才能有滿意的顧客。一、為實(shí)現(xiàn)上述工作目標(biāo)，提出具體的工作構(gòu)想及步驟：總體工作思路：以建章立制為基礎(chǔ)、以以培訓(xùn)為前提、以管理為核心、以服務(wù)為宗旨、以經(jīng)營(yíng)為手段、以效益為目的，降能減耗，不斷提高綜合管理水平。爭(zhēng)取在三年內(nèi)達(dá)到國(guó)優(yōu)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)。公司目前的管理資質(zhì)等級(jí)為三級(jí)。四、項(xiàng)目定位根據(jù)科技園辦公大廈的項(xiàng)目特點(diǎn)，提出物業(yè)管理服務(wù)的整體定位：l 安全舒適：通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)創(chuàng)造安全舒適的生活和工作環(huán)境；l 現(xiàn)代高效：展示智能化、現(xiàn)代化的物業(yè)管理，方便顧客，營(yíng)造優(yōu)美環(huán)境；五、管理理念 以五心為基礎(chǔ)，創(chuàng)造安全、整潔、舒適、高效、有序、尊貴、方便的工作環(huán)境；六、管理方針 追求完美、持續(xù)創(chuàng)新第二章 設(shè)想與步驟締之美物業(yè)經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐摸索，不斷總結(jié)、不斷發(fā)展，形成了一套嚴(yán)謹(jǐn)、先進(jìn)的管理模式，并轉(zhuǎn)化成公司獨(dú)特的管理優(yōu)勢(shì)。因此，應(yīng)根據(jù)不同的需求層次來(lái)實(shí)施高品質(zhì)、全方位的特色物業(yè)管理服務(wù)。因此對(duì)于物業(yè)管理服