《房地產(chǎn)交易與實務(wù)》ppt課件-全文預(yù)覽
【正文】 題的解釋 》 第 13條，因商品房質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。 ?【 案例 6】 少一個房間，雙倍返還房款 ?（ 2）花園面積引發(fā)糾紛 ?【 案例 7】 別墅花園面積大幅縮水 業(yè)主主張退房還是賠償 ?決策： ?I) 是否可以退房？ ?II) 退房是否可以主張 20%違約金？ ?III)是否可以主張賠償？ ?IV) 訴訟中開發(fā)商要求交房是否接受房屋？ ?設(shè)計變更引發(fā)糾紛 ?【 案例 8】 ?（ 1）業(yè)主收房發(fā)現(xiàn)房屋層高縮水 10厘米 開發(fā)商被判賠 —— 層高減少，判決賠償減少的建造成本 ?（ 2）開發(fā)商變更房屋設(shè)計 購房者打官司索賠 12萬元 —— 落地窗變更 ?（ 3）地產(chǎn)商將房屋雙陽臺變單陽臺 五業(yè)主獲賠 60萬元 —— 雙陽臺變更為單陽臺，酌情給予賠償 ?逾期交房引發(fā)糾紛 ?【 案例 9】 ?（ 1） 40戶業(yè)主告倒創(chuàng)智贏家開發(fā)商將賠 1500萬 —— 延期交房的理由能否成立及違約金過高調(diào)整方法 ?（ 2）不繳納物業(yè)管理費用拒交房 ,交房 “ 潛規(guī)則 ” 被判不合法 —— 潛規(guī)則的代價 ?逾期辦理產(chǎn)證引發(fā)糾紛 ?（ 1）房產(chǎn)證逾期沒辦成 ，開發(fā)商違約須賠償 —— 延期辦證承擔(dān)違約責(zé)任 ?（ 2）購房人不能以房屋質(zhì)量有問題不履行辦證義務(wù) —— 開發(fā)商起訴要求小業(yè)主辦證以解除保證擔(dān)保責(zé)任 ? 法律依據(jù)： ? 《 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》 第 18條 ? 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任： ? （一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限； ? （二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； ? （三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。 ?化解方法： （ 1）不輕易拒絕接受房屋； （ 2）專業(yè)人員評判房屋質(zhì)量是否屬于主體結(jié)構(gòu)不合格、嚴(yán)重影響居住功能； （ 3）對于一般質(zhì)量問題，要求修復(fù)后交房或者接受房屋但是約定好修復(fù)期限； （ 4）一旦就質(zhì)量缺陷導(dǎo)致?lián)p失提起訴訟，則申請質(zhì)量鑒定。 ?防范措施：樓書介紹納入到合同中并保證明確具體，同時需要明確約定違約責(zé)任。 ? 三、商品房認(rèn)購書糾紛的發(fā)生及解決 ?商品房認(rèn)購書的內(nèi)容 ? 商品房認(rèn)購書的內(nèi)容遠(yuǎn)較正式買賣合同簡單，它大致包括以下幾部分內(nèi)容： 1）客戶所認(rèn)購房屋的房號、面積、單價、總價； 2）買賣雙方應(yīng)該簽署正式買賣合同的期限； 3）認(rèn)購方交納一定數(shù)額的定金，并約定如未能在約定期限內(nèi)簽署正式買賣合同，或開發(fā)商對該房屋再行銷售時，對定金的處理方式。 一般來說，只進(jìn)行過一手交易的房子，就是一手房。 ?四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般程序 ?二手房： ?房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一般經(jīng)過洽談、審核、估價與定價、簽訂轉(zhuǎn)讓合同 (或發(fā)生、確定轉(zhuǎn)讓的法律事實 )、繳納稅費、產(chǎn)權(quán)過戶登記等程序 。 ? 、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。 ? 。 ? 。 ? ,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的 。 ? 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定， 下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓： 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合法定條件的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權(quán)屬有爭議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。住房包括住宅、別墅和公寓 ,商用房包括商鋪和寫字樓。 商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容 ： ? （一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所 ? （二）商品房基本狀況； ? （三）商品房的銷售方式 ? （四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； ? （五）交付使用條件及日期 ? （六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； ? （七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的
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