房地產(chǎn)交易與實務(wù)ppt課件-在線瀏覽
2025-06-29 08:12本頁面
【正文】 飾、設(shè)備標準承諾； ? （七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任 ? （八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； ? （九）面積差異的處理方式 ? （十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； ? （十一）解決爭議的方法 ? （十二） 違約責(zé)任 ； ? （十三）雙方約定的其他事項。 ?商品房認購書的效力 ?我國現(xiàn)行法律對于有效合同的構(gòu)成要件作了如下規(guī)定： ?；具備相應(yīng)民事行為 . ?； ?、行政法規(guī)強制性規(guī)定； ?意向書一般都會明確注明為“意向書”而非正式“合同”，簽署意向書的雙方也僅向?qū)Ψ絺鬟_一個最初步、最基本的合同意向，一旦這一意向有所改變，要向?qū)Ψ匠袚贤?zé)任。 ?四、一手房屋買賣糾紛、風(fēng)險及防范措施 ?廣告樓書糾紛 ?【 案例 1】 廣告承諾買房可讀名校 夢想落空業(yè)主怒告開發(fā)商 ?風(fēng)險：樓書內(nèi)容未約定到合同中的風(fēng)險 —— 一般難以追究開發(fā)商責(zé)任。 ? ?認購糾紛 ?風(fēng)險一：定金被沒收風(fēng)險； ?防范措施：（ 1）發(fā)函稱對方拒絕簽訂合同要求雙倍返還定金；（ 2）或者稱雙方協(xié)商不成導(dǎo)致合同未能簽訂； ? 【 案例 2】 當事人就主合同的訂立不能協(xié)商一致是否適用定金罰則 ? 風(fēng)險二：開發(fā)商以雙方返還定金方式拒絕簽訂合同 ? 防范措施： ? （ 1）通過行政手段給開發(fā)商施加壓力迫使簽約 —— 及時； ? 【 案例 3】 開發(fā)商同意雙倍返還定金但拒絕簽約糾紛 ? （ 2）通過法院訴訟要求雙倍返還定金并賠償機會成本損失。 ? 化解方法： ? （ 1）看合同有否單方解除合同約定？ 【 案例 4】 每平方米 12022元下跌至 8000元解除合同糾紛 ? （ 2）看開發(fā)商是否存在根本違約情形 逾期交房、主體結(jié)構(gòu)不合格、嚴重影響居住、擅自設(shè)計變更、面積誤差超出 3%、逾期辦理產(chǎn)證等 ? （ 3）看合同是否存在重大瑕疵 ? （ 4）以由于銀行原因無法取得貸款為由主張解除合同 ?房屋質(zhì)量引發(fā)糾紛 ?風(fēng)險： ?（ 1）拒絕接受房屋逾期交房違約金得不到支持，造成損失無法獲得彌補； ?【 案例 5】 大門鎖無法鎖住能否拒絕收房？ ?（ 2）解除合同要求得不到支持； ?（ 3）質(zhì)量缺陷導(dǎo)致?lián)p失難以獲得支持。 ? 房屋面積引發(fā)糾紛 ? （ 1）面積誤差處理辦法：有約定從約定，沒有約定依司法解釋規(guī)定確定。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 ? 合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。 ? （二）關(guān)于解約和索賠 ? 根據(jù)最高人民法院 《 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》 第 12條，因商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不能交付使用，或者房屋交付使用后，商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。 ? ，僅限于房屋主體結(jié)構(gòu)不合格問題或是商品房質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的情況，地面的輕微不平整、墻上的細微裂縫等都不在此列。 ? ，對于商品房質(zhì)量問題的存在，一定要書面與開發(fā)商達成協(xié)議或是備注，不要隨意在 “ 承認房屋不存在質(zhì)量問題 ” 的文件上簽字，以免喪失自己應(yīng)有的權(quán)利。 （三）關(guān)于檢測 （四）關(guān)于解決糾紛的途徑 ? 。 ? ? ?一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的 “五證”、“二書”。 ?專題三：二手房房地產(chǎn)交易糾紛及法律風(fēng)險防范 ?一、二手房概述 ?概念 ：二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。包括商品房、允
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