【正文】 東路的規(guī)劃將對項目產(chǎn)生一定的利好，已經(jīng)開工建設(shè)的地鐵四號線一期工程和中北路延長線將促進本項目地段價值的提升。“三橫”是指徐東大街，團結(jié)路和才盛街。 歷年存量房（住房）交易均價走勢圖單位：元/平方米本項目優(yōu)勢分析（1）地塊價值從區(qū)位上看，本項目在行政區(qū)劃上雖歸屬xx區(qū)，但在地域上則更靠近傳統(tǒng)的工業(yè)老區(qū)青山及正在發(fā)展中的徐東商業(yè)中心，處于徐東與青山板塊之間的過渡性區(qū)域，區(qū)域價值目前尚未得到充分體現(xiàn)。 房屋交易價格情況（不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)），％。其中，％。 歷年房屋（住房）施工面積走勢圖單位：萬平方米歷年房屋（住房）新開工面積走勢圖單位：萬平方米，％。其中，％，％。從長遠(yuǎn)發(fā)展看，房地產(chǎn)市場需求依然存在，市場發(fā)展?jié)摿θ栽谠黾?。由于市場供?yīng)量持續(xù)不高，在市場的強大消化下，供求關(guān)系再度向有利于供應(yīng)方傾斜。7月全市成交量出現(xiàn)小幅上升，而成交均價基本持平。2008年，%；（不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)），％。％；（不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)），％。在商品房銷售中，%；，%。%，其中，%。財政收入：，％。武漢在新的歷史發(fā)展階段，提出了在本世紀(jì)初基本實現(xiàn)現(xiàn)代化和建設(shè)現(xiàn)代化國際性城市的兩大戰(zhàn)略目標(biāo)：長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)——爭取經(jīng)過30多年的持續(xù)奮斗，進一步增強城市綜合實力，強化城市綜合服務(wù)功能，優(yōu)化城市綜合發(fā)展環(huán)境，提高城市綜合競爭力，把武漢建設(shè)為現(xiàn)代化國際性城市。武漢交通十分發(fā)達，是京廣鐵路大動脈與長江黃金水道十字交匯的中心，鐵路有京廣，并有京九鐵路線貫穿南北，漢丹、武大、武麻鐵路線聯(lián)結(jié)東西；公路有1031318三個國干道和八條省干道等輻射湖北及鄰省各大中城市；水路有長江、漢水交匯，歷來有“九省通衢”之稱，東去上海，西抵重慶，南至廣州，北上京城，距離均在1000公里左右，處于中國經(jīng)濟地理的核心位置。拆遷還建的成本根據(jù)武漢市人民政府辦公廳《關(guān)于xx區(qū)xx改造成本測算及開發(fā)規(guī)模的批復(fù)》。拆遷工作自摘牌之日起，半年之內(nèi)完成。武漢市人民政府于2009年6月4日提出《關(guān)于進一步促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的若干意見》，要求加快推進xx和舊城改造，計劃用3年時間完成二環(huán)內(nèi)56個xx的改造任務(wù)，這些跡象表明，進行xx改造的春天已經(jīng)來臨。同時，由于土地的征用，“xx”村民的可耕地大量減少，而村落內(nèi)的村民由于歷史原因，普遍文化素質(zhì)不高，但由于有高額房租收入，生活水平富裕，在就業(yè)過程中，高不成低不就，游手好閑、無所事事。 （4）公共設(shè)施缺乏，環(huán)境問題嚴(yán)重 “xx”的基礎(chǔ)設(shè)施是與原來低密度的建筑和低密度的人口相適應(yīng)的，現(xiàn)在由于部分市民和大量外來人口的入住，小企業(yè)的開辦，使給水、排水、道路、交通、電力、郵電通訊等基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足，超負(fù)荷運轉(zhuǎn)，導(dǎo)致污水橫溢，垃圾亂倒、蚊蠅叢生，空氣質(zhì)量較差。這樣，村集體組織和村民受利益的驅(qū)動，亂搭亂建成風(fēng)，違法違章用地十分普遍，住宅用地嚴(yán)重超標(biāo)。“xx”存在著諸多的弊端： （1）土地利用粗放，土地資產(chǎn)流失由于“xx”缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，造成土地利用率和產(chǎn)出率低下，房屋建筑占地面積大，建筑風(fēng)格與城市規(guī)劃不夠銜接，且往往含有院落和小塊菜地、豬圈等，房屋容積率低，土地利用十分粗放。●武漢市人民政府辦公廳《關(guān)于xx區(qū)xx改造成本測算及開發(fā)規(guī)模的批復(fù)》●武漢市城市規(guī)劃管理局市規(guī)劃局關(guān)于《綜合改造規(guī)劃》的批復(fù)”（武規(guī)函[2006]253號）文及武規(guī)函[2008]459號文●武漢市城市規(guī)劃設(shè)計研究院完成了《“xx”綜合改造規(guī)劃》●武漢市xx綜合改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組“關(guān)于印發(fā)《武漢市xx綜合改造掛牌出讓土地成本測算操作規(guī)范（試行）的通知”(武城改辦[2009]2號●武漢市房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算●總論●拆遷還建的必要性研究●拆遷還建的規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容●開發(fā)項目的市場分析●項目選址與自然條件●項目環(huán)境影響分析●xx改造投資估算，資金需求與資金籌措●財務(wù)評價說明●財務(wù)數(shù)據(jù)估算●財務(wù)效益分析●償債能力分析●結(jié)論和建議等在此基礎(chǔ)上，考慮項目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟的合理性，為政府有關(guān)部門審批項目、建設(shè)單位進行投資決策和金融機構(gòu)貸款提供比較可靠的依據(jù)。（1）由武漢市城市規(guī)劃設(shè)計研究院完成了《“xx”綜合改造規(guī)劃》（2）掛牌出讓土地成本已經(jīng)武漢市xx區(qū)人民政府和平街村民委員會、xx區(qū)和平街xx綜合改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、武漢市xx區(qū)人民政府和平街辦事處、武漢市xx區(qū)xx綜合改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核簽字同意。（2）房地產(chǎn)開發(fā)。中心城區(qū)內(nèi)的xx臟亂差，片區(qū)環(huán)境嚴(yán)重影響了武漢市的市容市貌，影響武漢市在全國的整體形象，為徹底解決這一問題，武漢市人民政府于2009年6月4日提出《關(guān)于進一步促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的若干意見》，要求加快推進xx和舊城改造，計劃用3年時間完成二環(huán)內(nèi)56個xx的改造任務(wù)。地處腹地的中部六省面臨著一次全新的歷史發(fā)展機遇。黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市低收入家庭住房困難問題，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)［2007］24號，以下簡稱《若干意見》），接著又召開全國城市住房工作會議，對貫徹《若干意見》進行部屬。解決城市低收入家族住房是當(dāng)前民生問題的重中之重。溫家寶總理在政府工作報告中提出了“中部崛起”的概念，這意味著中央政府將在政策、財政、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面將會向中部地區(qū)傾斜，刺激經(jīng)濟的快速發(fā)展。 但是，就在這座不斷發(fā)展的特大城市的二環(huán)以內(nèi),存在56個xx，xx內(nèi)危房、舊房集中，這些住宅建設(shè)時間長，房屋質(zhì)量差，戶均面積小，基礎(chǔ)設(shè)施配套不全，生活環(huán)境質(zhì)量差，群眾生活十分不便。還建面積為330895平方米，還建戶數(shù)1446戶，貨幣補償面積為203896平方米。本項目2010年上半年完成整體拆遷任務(wù)，2011年底完成還建安置房建設(shè)任務(wù)，拆遷還建期2年；房地產(chǎn)開發(fā)采取滾動開發(fā)模式，從2011年上半年起至2018年底完成房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)，開發(fā)建設(shè)期8年。 項目編制依據(jù)與研究范圍依據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，綜合該項目的具體情況，本可行性研究報告的編制依據(jù)主要有：●本報告的編制的依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）和國家現(xiàn)行的財稅制度?！皒x”農(nóng)民的土地大部分已經(jīng)被國家征用，不再從事農(nóng)業(yè)耕作，其經(jīng)濟來源主要依靠第二、三產(chǎn)業(yè)及土地收益，生活方式也發(fā)生了根本的變化，已不再是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民。從管理體制上考察，城市社區(qū)的管理體