【正文】 東路的規(guī)劃將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定的利好，已經(jīng)開工建設(shè)的地鐵四號(hào)線一期工程和中北路延長(zhǎng)線將促進(jìn)本項(xiàng)目地段價(jià)值的提升?！叭龣M”是指徐東大街，團(tuán)結(jié)路和才盛街。 歷年存量房（住房）交易均價(jià)走勢(shì)圖單位：元/平方米本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（1）地塊價(jià)值從區(qū)位上看，本項(xiàng)目在行政區(qū)劃上雖歸屬xx區(qū)，但在地域上則更靠近傳統(tǒng)的工業(yè)老區(qū)青山及正在發(fā)展中的徐東商業(yè)中心，處于徐東與青山板塊之間的過(guò)渡性區(qū)域，區(qū)域價(jià)值目前尚未得到充分體現(xiàn)。 房屋交易價(jià)格情況（不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)），％。其中，％。 歷年房屋（住房）施工面積走勢(shì)圖單位：萬(wàn)平方米歷年房屋（住房）新開工面積走勢(shì)圖單位：萬(wàn)平方米，％。其中，％，％。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然存在，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿θ栽谠黾?。由于市?chǎng)供應(yīng)量持續(xù)不高，在市場(chǎng)的強(qiáng)大消化下，供求關(guān)系再度向有利于供應(yīng)方傾斜。7月全市成交量出現(xiàn)小幅上升，而成交均價(jià)基本持平。2008年，%；（不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)），％。％；（不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)），％。在商品房銷售中，%；，%。%，其中，%。財(cái)政收入：，％。武漢在新的歷史發(fā)展階段，提出了在本世紀(jì)初基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化和建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際性城市的兩大戰(zhàn)略目標(biāo)：長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)——爭(zhēng)取經(jīng)過(guò)30多年的持續(xù)奮斗，進(jìn)一步增強(qiáng)城市綜合實(shí)力，強(qiáng)化城市綜合服務(wù)功能，優(yōu)化城市綜合發(fā)展環(huán)境，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，把武漢建設(shè)為現(xiàn)代化國(guó)際性城市。武漢交通十分發(fā)達(dá)，是京廣鐵路大動(dòng)脈與長(zhǎng)江黃金水道十字交匯的中心，鐵路有京廣，并有京九鐵路線貫穿南北，漢丹、武大、武麻鐵路線聯(lián)結(jié)東西；公路有1031318三個(gè)國(guó)干道和八條省干道等輻射湖北及鄰省各大中城市；水路有長(zhǎng)江、漢水交匯，歷來(lái)有“九省通衢”之稱，東去上海，西抵重慶，南至廣州，北上京城，距離均在1000公里左右，處于中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理的核心位置。拆遷還建的成本根據(jù)武漢市人民政府辦公廳《關(guān)于xx區(qū)xx改造成本測(cè)算及開發(fā)規(guī)模的批復(fù)》。拆遷工作自摘牌之日起，半年之內(nèi)完成。武漢市人民政府于2009年6月4日提出《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的若干意見(jiàn)》，要求加快推進(jìn)xx和舊城改造，計(jì)劃用3年時(shí)間完成二環(huán)內(nèi)56個(gè)xx的改造任務(wù)，這些跡象表明，進(jìn)行xx改造的春天已經(jīng)來(lái)臨。同時(shí)，由于土地的征用，“xx”村民的可耕地大量減少，而村落內(nèi)的村民由于歷史原因，普遍文化素質(zhì)不高，但由于有高額房租收入，生活水平富裕，在就業(yè)過(guò)程中，高不成低不就，游手好閑、無(wú)所事事。 （4）公共設(shè)施缺乏，環(huán)境問(wèn)題嚴(yán)重 “xx”的基礎(chǔ)設(shè)施是與原來(lái)低密度的建筑和低密度的人口相適應(yīng)的，現(xiàn)在由于部分市民和大量外來(lái)人口的入住，小企業(yè)的開辦，使給水、排水、道路、交通、電力、郵電通訊等基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足，超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致污水橫溢，垃圾亂倒、蚊蠅叢生，空氣質(zhì)量較差。這樣，村集體組織和村民受利益的驅(qū)動(dòng)，亂搭亂建成風(fēng)，違法違章用地十分普遍，住宅用地嚴(yán)重超標(biāo)。“xx”存在著諸多的弊端： （1）土地利用粗放，土地資產(chǎn)流失由于“xx”缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，造成土地利用率和產(chǎn)出率低下，房屋建筑占地面積大，建筑風(fēng)格與城市規(guī)劃不夠銜接，且往往含有院落和小塊菜地、豬圈等，房屋容積率低，土地利用十分粗放?！裎錆h市人民政府辦公廳《關(guān)于xx區(qū)xx改造成本測(cè)算及開發(fā)規(guī)模的批復(fù)》●武漢市城市規(guī)劃管理局市規(guī)劃局關(guān)于《綜合改造規(guī)劃》的批復(fù)”（武規(guī)函[2006]253號(hào)）文及武規(guī)函[2008]459號(hào)文●武漢市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院完成了《“xx”綜合改造規(guī)劃》●武漢市xx綜合改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組“關(guān)于印發(fā)《武漢市xx綜合改造掛牌出讓土地成本測(cè)算操作規(guī)范（試行）的通知”(武城改辦[2009]2號(hào)●武漢市房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算●總論●拆遷還建的必要性研究●拆遷還建的規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容●開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析●項(xiàng)目選址與自然條件●項(xiàng)目環(huán)境影響分析●xx改造投資估算，資金需求與資金籌措●財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)說(shuō)明●財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算●財(cái)務(wù)效益分析●償債能力分析●結(jié)論和建議等在此基礎(chǔ)上，考慮項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款提供比較可靠的依據(jù)。（1）由武漢市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院完成了《“xx”綜合改造規(guī)劃》（2）掛牌出讓土地成本已經(jīng)武漢市xx區(qū)人民政府和平街村民委員會(huì)、xx區(qū)和平街xx綜合改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、武漢市xx區(qū)人民政府和平街辦事處、武漢市xx區(qū)xx綜合改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核簽字同意。（2）房地產(chǎn)開發(fā)。中心城區(qū)內(nèi)的xx臟亂差，片區(qū)環(huán)境嚴(yán)重影響了武漢市的市容市貌，影響武漢市在全國(guó)的整體形象，為徹底解決這一問(wèn)題，武漢市人民政府于2009年6月4日提出《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的若干意見(jiàn)》，要求加快推進(jìn)xx和舊城改造，計(jì)劃用3年時(shí)間完成二環(huán)內(nèi)56個(gè)xx的改造任務(wù)。地處腹地的中部六省面臨著一次全新的歷史發(fā)展機(jī)遇。黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決城市低收入家庭住房困難問(wèn)題，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)［2007］24號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《若干意見(jiàn)》），接著又召開全國(guó)城市住房工作會(huì)議，對(duì)貫徹《若干意見(jiàn)》進(jìn)行部屬。解決城市低收入家族住房是當(dāng)前民生問(wèn)題的重中之重。溫家寶總理在政府工作報(bào)告中提出了“中部崛起”的概念，這意味著中央政府將在政策、財(cái)政、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面將會(huì)向中部地區(qū)傾斜，刺激經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 但是，就在這座不斷發(fā)展的特大城市的二環(huán)以內(nèi),存在56個(gè)xx，xx內(nèi)危房、舊房集中，這些住宅建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，房屋質(zhì)量差，戶均面積小，基礎(chǔ)設(shè)施配套不全，生活環(huán)境質(zhì)量差，群眾生活十分不便。還建面積為330895平方米，還建戶數(shù)1446戶，貨幣補(bǔ)償面積為203896平方米。本項(xiàng)目2010年上半年完成整體拆遷任務(wù)，2011年底完成還建安置房建設(shè)任務(wù)，拆遷還建期2年；房地產(chǎn)開發(fā)采取滾動(dòng)開發(fā)模式，從2011年上半年起至2018年底完成房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)，開發(fā)建設(shè)期8年。 項(xiàng)目編制依據(jù)與研究范圍依據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，綜合該項(xiàng)目的具體情況，本可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有：●本報(bào)告的編制的依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）和國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度。“xx”農(nóng)民的土地大部分已經(jīng)被國(guó)家征用，不再?gòu)氖罗r(nóng)業(yè)耕作，其經(jīng)濟(jì)來(lái)源主要依靠第二、三產(chǎn)業(yè)及土地收益，生活方式也發(fā)生了根本的變化，已不再是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民。從管理體制上考察，城市社區(qū)的管理體