《項目三房地產(chǎn)評估》ppt課件-全文預(yù)覽
【正文】 房地產(chǎn)總費用＝管理費 +維修費 +保險費 +稅金 +空房損失費 估算年有效毛收入 年有效毛收入＝ 365 12,000 （ 1－ 10%） ＝ 9,855,000元 估算年營運費用 （ 1） 管理費： 年管理費＝ 9,855,000 % ＝ 344,925元 （ 2） 維修費： 年維修費＝ 4,800 12,000 % ＝ 864,000元 （ 3） 保險費： 年保險費＝ 4,800 12,000 % ＝ 115,200元 （ 4） 稅金： 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%） ＝ 1,773,900元 （ 5） 年營運費用： 年營運費用＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900 ＝ 3,098,025元 估算凈收益 年凈收益＝年有效毛收入－年營運費用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025 ＝ 6,756,975元 計算房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年 ， 則： 房地產(chǎn)價格＝ 6,756,975247。 目前 ， 該類型建筑的重置價格為每平方米 4,800元 。 （ 2） 假設(shè)未來收益無限期 。 ＝ ＝ （ 二 ） 資本化率 實質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報酬率 （ 收益率 ） 。 經(jīng)分析和估測 ， 決定在成新 率的基礎(chǔ)作 10％ 的減價修正 。 100 100％ ＝ ％ ? 在實踐中 ， 也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均 ， 得出成新率 。 （二）估算損耗 估算土地的損耗 土地損耗率＝已使用年限 /法定使用年限 估算建筑物的損耗 有形損耗 （ 理化因素 ） 無形損耗 （ 社會經(jīng)濟因素 ） （ 1） 耐用年限法 （ 使用年限法 ） 如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等 ， 則建筑物每年 的折舊為： NRCNSCD ????? 1例：某建筑物建筑面積為 320m2， 重置價為 2500元 /m2， 耐用年限為 40年 ， 已使用 7年 ， 殘值率為 4％ 。 2. 注意兩種重置成本 (1)、 復(fù)原 (2)、 更新 在實踐中 ， 評估人員較多使用更新重置成本 。 估算土地取得成本 土地取得成本＝出讓金＋拆遷費 ＝ 20＋ 30＝ 50萬元 /畝＝ 750元 /平方米 估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本＝開發(fā)費＋其他費用 ＝ 3億元 /平方公里＋ 5萬元 /畝 ＝ 300元 /平方米＋ 75元 /平方米 ＝ 375元 /平方米 估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入 ， 因計息期為兩年 ， 土地開發(fā)成本分階段均勻投入 ， 則： 投資利息＝ 750 [（ 1＋ 6%） 2－ 1]＋ 375 40% [（ 1＋ 6%） － 1]＋ 375 60% [（ 1＋ 6%） － 1] ＝ ＋ ＋ ＝ /平方米 估算開發(fā)利潤 開發(fā)利潤＝ （ 750＋ 375） 10% ＝ /平方米 計算土地價格 土地單價＝ 750＋ 375＋ ＋ ＝ 1, /平方米 土地總價＝ 1, 80,000＝ 108,044,000元 即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為 108,044,000元。 若開發(fā)費是均勻投入 ， 則按資金投入時間的一半計息 。 （ 2） 支付給政府的土地使用權(quán)出讓金 。 但是單純評估建筑物價格時 ， 成本法較適宜 。 （ 三 ） 個別因素 指影響具體一宗房地產(chǎn)價格的因素 ， 具體可分為影響土地的個別因素與影響建筑物的個別因素 。 建筑總面積 樓面地價＝土地單價 247。 轉(zhuǎn)讓價格 土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃 。 出讓土地使用權(quán)權(quán)益：可轉(zhuǎn)讓 、 出租 、 抵押 。 其權(quán)益與后者不同 ， 主要有：無使用權(quán)年限規(guī)定；不可單獨轉(zhuǎn)讓 、 出租 、 抵押 。 二、我國土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價格體系 （ 一 ） 我國土地權(quán)屬類型 在我國實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度 ， 土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓 ， 土地二級市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán) 。 土地是自然界的產(chǎn)物 ， 而非勞動產(chǎn)物 ， 因此其價格是地租的本金化；而建筑物是勞動產(chǎn)物 ， 其價格可由生產(chǎn)成本和利潤構(gòu)成 。項目三 房地產(chǎn)評估 房地產(chǎn)評估的成本法 房地產(chǎn)評估的收益法 房地產(chǎn)評估的市場法 房地產(chǎn)評估的剩余法 任務(wù)導(dǎo)入： ? 待估宗地為待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積 2022平方米，允許用途為住宅建設(shè)．允許容積率為 6，覆蓋率為＜ 50％，土地使用權(quán)年限為 70年，要求估測該宗地公平市場價值。 （一）土地特性 土地的自然特性 （ 1）數(shù)量的有限性（不可再生性） 供給缺乏彈性 （ 2） 位置的不可移動性 （ 3） 效用的持久性 → 價格具上升趨勢 （ 4） 效用的差異性 （ 不可替代性 ） 決定 決定 土地的經(jīng)濟特性 （ 1） 用途的多樣性 （ 2） 供給的稀缺性 （ 3） 經(jīng)濟地理位置的可變性 （ 4） 可壟斷性 （ 二 ） 房地產(chǎn) （ 不動產(chǎn) ） 的特性 位置固定性 使用長期性 投資大量性 保值增值性 受政策面因素影響較大 （三）房地產(chǎn)市場的特征 房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性 交易的復(fù)雜性 房地產(chǎn)市場供給對需求變化的反應(yīng)遲緩 （ 供給彈性小于需求彈性 ） 二 、 房地產(chǎn)評估的原則 合法原則 最佳使用原則 房地綜合考慮原則 區(qū)域及地段原則 三 、 房地產(chǎn)評估的程序 （ 一 ） 接受委托 ， 明確評估的基本事項 明確評估對象 明確評估目的 明確評估基準日 明確評估報告提交日期 （ 二 ） 制定評估作業(yè)計劃和技術(shù)方案 （ 三 ） 現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料 （ 四 ） 評定估算 ， 給出評估結(jié)果并撰寫評估報告 第二部分 房地產(chǎn)價格 一 、 房地產(chǎn)價格的特性 由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的 ， 因此它們價格特征也不同 。 ? 土地價格的特性主要有： 地價是地租的資本化 地價主要由需求方?jīng)Q定 地價呈不斷增長趨勢 地價與土地用途相關(guān) （ 受政策影響 ） 地價具有個別性 ? 土地價格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價格特征 。 前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán) 。 有最高年限規(guī)定：居住七十年 ， 工業(yè)五十年 ， 文 、教 、 科 、 衛(wèi) 、 體五十年 ， 商業(yè)等四十年 ， 綜合或其他五十年 。 出讓底價 是政府在出讓土地使用權(quán)時 ， 根據(jù)土地出讓年限
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