【正文】 上下水、電線（開關(guān)盒）。l 隨意改變陽臺(tái)功能。l 亂拉電線、超負(fù)荷用電。l 查看計(jì)量設(shè)施完好情況，檢查有無非法改動(dòng)。l 維修人員保證裝修期間的用電安全，用水暢通，協(xié)助樓宇巡查員開展工作。l 收取裝修保證金。B、裝修接待把關(guān)l 嚴(yán)格裝修資格審核。l 裝修垃圾清運(yùn)分包合同已簽訂。（2）辦理裝修手續(xù)的外部條件l 客戶已辦理完畢交付所有手續(xù)。l 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)核收各項(xiàng)裝修費(fèi)用。（5）指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)中心對(duì)裝修垃圾堆放和清運(yùn)的管理。第三節(jié) 裝修管理期的顧問內(nèi)容（1）提交裝修管理程序并組織培訓(xùn)。l 客戶檔案的制作管理工作。（4）交付手續(xù)辦理組織工作l 人員分組落實(shí)。l 交付通知已發(fā)出。l 已制訂好應(yīng)急接待預(yù)案。l 清潔開荒完畢；綠化完成。l 擺放花籃、盆景。l 法律法規(guī)宣傳張貼畫。l 進(jìn)駐驗(yàn)房表。l 小區(qū)質(zhì)量保證書。C、印刷各類入住表格及物品l 客戶手冊(cè)。l VI禮品購置完畢。l 照相人員及器材已落實(shí)。l 辦公設(shè)備到位并能正常使用。l 物業(yè)公司依法經(jīng)營手續(xù)已經(jīng)齊備。l 工程資料已經(jīng)齊備。l 安全管理部負(fù)責(zé)安全與交通疏導(dǎo)工作。第二節(jié) 交付分工、安排與準(zhǔn)備內(nèi)容（1）各部門的職責(zé)分工與人員配置l 物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)組織安排入住工作。l 指導(dǎo)協(xié)調(diào)好供水、供電、燃?xì)?、供暖、電信、有線電視、銀行的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)。l 提交交付工作各崗位應(yīng)知應(yīng)會(huì)手冊(cè)并組織培訓(xùn)。l 影響相鄰房屋的安全問題，由施工單位負(fù)責(zé)處理。l 冷卻水水位、機(jī)油油位正常。（5）柴油發(fā)電機(jī)驗(yàn)收顧問要點(diǎn)l 蓄電池電解液液位沒有偏低。l 轎頂清潔且轎頂各操作開關(guān)有效（安全窗、急停、安全鉗、檢修、鋼帶防斷）。l 電容柜接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置良好，電容器無脹肚現(xiàn)象。l 水泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無明顯振動(dòng)和異聲，壓力表指示正常，控制柜無不良噪音。l 電機(jī)外觀整潔，銘牌完好，接地線連接良好，運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng)l 電機(jī)繞組相與相、。暗開關(guān)、插座的蓋板安裝牢固、緊貼墻面，四周無縫隙。l 電表安裝符合規(guī)范，關(guān)閉總閘后無電表空轉(zhuǎn)現(xiàn)象。箱門開啟靈活。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均符合要求。l 各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)牢固可靠，接地電阻值符合國家標(biāo)準(zhǔn)。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)緊密、可靠，管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。l 燈具安裝牢固、位置正確。煙道、通風(fēng)道、垃圾道暢通，無阻塞物。l 明溝、散水、落水溝頭無斷裂、積水現(xiàn)象。管道順直且排水通暢。l 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口無滲漏，安裝平正、牢固，部件齊全、制動(dòng)靈活。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施符合國家標(biāo)準(zhǔn)，按套安裝水表或預(yù)留表位。l 抹灰表面平整，無空鼓、裂縫和起泡等缺陷。（5）裝修驗(yàn)收要點(diǎn)l 鋼木門窗安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。（4）樓地面驗(yàn)收要點(diǎn)l 面層與基層粘結(jié)牢固，無空鼓、整體面層平整、無裂縫、脫皮和起砂等缺陷。l 無外貼瓷磚脫落。l 木結(jié)構(gòu)結(jié)點(diǎn)牢固、支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，構(gòu)件選材符合國家標(biāo)準(zhǔn)。第一節(jié) 建筑質(zhì)量的驗(yàn)收顧問（1）主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收要點(diǎn)l 地基沉降不超過國家標(biāo)準(zhǔn)允許變形值。通過各種方式，使客戶了解今后由誰會(huì)直接面對(duì)他們進(jìn)行服務(wù)工作，讓客戶在房產(chǎn)購買后，對(duì)需要長期面對(duì)的物業(yè)管理公司感到放心，給廣大客戶一個(gè)良好的預(yù)期，從而在一定程度上對(duì)銷售工作進(jìn)行推動(dòng)。第六節(jié) 宣傳自身背景和優(yōu)勢(shì)，展示強(qiáng)大服務(wù)商面貌當(dāng)然很多時(shí)候，除了對(duì)服務(wù)的認(rèn)可，客戶會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)的品牌有很高的要求。包括物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)手續(xù)、停車場(chǎng)經(jīng)營方式以及正常物業(yè)費(fèi)之外的超時(shí)能源、入室保潔的費(fèi)用等，這些直接涉及到今后運(yùn)行中的問題，都是客戶非常關(guān)心，而且會(huì)對(duì)此帶有更多的疑問。相信這一點(diǎn)也能對(duì)租售工作產(chǎn)生一定的推動(dòng)作用。使客戶對(duì)本項(xiàng)目留下良好的印象。只有在各方信息充分溝通的情況下，才能使三方積極工作，促進(jìn)營銷工作的順利進(jìn)行。可使用的品牌包括：招商局物業(yè)管理有限公司招商局物業(yè)管理（香港）有限公司 提供銷售廣告中各項(xiàng)物業(yè)管理內(nèi)容，包括樓書廣告、展板廣告、圖象資料、影像資料等； 為售樓處、樣板房提供高標(biāo)準(zhǔn)的保安、保潔、綠化、茶水、迎賓、車輛管理等服務(wù)。l 規(guī)范使用企業(yè)形象識(shí)別體系。l 車輛堵塞交通。l 盜竊與搶劫。l 中央空調(diào)故障。 初步了解設(shè)備特點(diǎn)（水電工）、水電氣走向、班組主要機(jī)具、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、維修工作程序入伙時(shí)工作指引裝修管理培訓(xùn)返修查驗(yàn)客戶溝通技巧/突發(fā)事件處理講授實(shí)操技能知識(shí)書面考試、實(shí)操水平、工作表現(xiàn)等具體業(yè)務(wù)考核在職培訓(xùn)每月維修手冊(cè)、設(shè)備手冊(cè)、消防手冊(cè)、維修技巧及常識(shí)、消防知識(shí)、主要設(shè)備知識(shí)、工具使用方法，以及技術(shù)交流，案例分析；總結(jié)月工作情況，揚(yáng)長避短討論學(xué)習(xí)工程顧問每半年一次實(shí)操考核，每季度專業(yè)知識(shí)書面考試政治思想教育、職業(yè)道德教育、安全管理教育、崗位禮儀培訓(xùn)集中研討工程顧問和主管每年1次各類專業(yè)技能強(qiáng)化培訓(xùn)，設(shè)備操作演練集中學(xué)習(xí)工程顧問和主管實(shí)操和書面考核外培取證按外培單位要求電工操作證、高壓電工等相關(guān)上崗證培訓(xùn)脫產(chǎn)或半脫產(chǎn)相關(guān)外培機(jī)構(gòu)取得證書H：保安員培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)類型時(shí) 間內(nèi) 容方 式負(fù)責(zé)人要求崗前培訓(xùn)1天“金色藍(lán)灣”項(xiàng)目概況、員工手冊(cè)、職業(yè)道德、職業(yè)安全、禮儀培訓(xùn)、服務(wù)意識(shí)集中學(xué)習(xí)安管顧問通過入職培訓(xùn)書面考核1個(gè)月崗位職責(zé)、工作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)、紀(jì)律和獎(jiǎng)懲制度、相關(guān)規(guī)章制度和有關(guān)政策及法令集中學(xué)習(xí)與個(gè)別輔導(dǎo)相結(jié)合安管顧問、保安班長期滿進(jìn)行上崗考核鑒定本崗位秩序維護(hù)服務(wù)的基礎(chǔ)知識(shí)運(yùn)用：消防、安管設(shè)施、設(shè)備的操作實(shí)習(xí)崗位服務(wù)技能、隊(duì)列訓(xùn)練、素質(zhì)訓(xùn)練、崗位禮儀培訓(xùn)實(shí)地操作培訓(xùn)期滿部門主管進(jìn)行實(shí)操考核突發(fā)應(yīng)急預(yù)案演練講解與實(shí)地演習(xí)相結(jié)合在職培訓(xùn)每月政治思想、職業(yè)道德、法律常識(shí)、 消防知識(shí)、本崗位專業(yè)知識(shí)集中學(xué)習(xí)安管顧問和保安班長每季度進(jìn)行1次崗位知識(shí)考試每周2次每次半小時(shí)隊(duì)列操練、擒拿格斗、防衛(wèi)術(shù)、捕俘拳 、體能、崗位禮儀集中訓(xùn)練安管顧問和保安班長每季度1次軍訓(xùn)考核每季度1次突發(fā)應(yīng)急事件演練集中訓(xùn)練安管顧問和保安班長實(shí)操考核半年1次消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)集中訓(xùn)練安管顧問和保安班長實(shí)操考核外培取證按外培單位要求安管上崗證培訓(xùn)脫產(chǎn)或半脫產(chǎn)公安局或勞動(dòng)保障部門取得證書I：保潔工培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)類型時(shí) 間內(nèi) 容方 式負(fù)責(zé)人要求崗前培訓(xùn)1天“金色藍(lán)灣”項(xiàng)目概況、員工手冊(cè)、職業(yè)道德、職業(yè)安全、禮儀培訓(xùn)、服務(wù)意識(shí)集中學(xué)習(xí)入職培訓(xùn)講師團(tuán)通過入職培訓(xùn)書面考核5個(gè)工作日本崗位職責(zé)、工作紀(jì)律；本崗位清潔操作規(guī)程和工作標(biāo)準(zhǔn)；環(huán)境保護(hù)意識(shí)和美化概念講授、自學(xué)環(huán)境主管1周后進(jìn)行“員工上崗考核鑒定”相應(yīng)崗位的操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)；清潔機(jī)械的使用與保養(yǎng)，清潔劑使用及注意事項(xiàng)實(shí)地操作與個(gè)別輔導(dǎo)相結(jié)合書面考試，以及轉(zhuǎn)正考核鑒定在職培訓(xùn)每月職業(yè)道德、工作宗旨、工作精神；與清潔有關(guān)的政府法規(guī)、條例；崗位專業(yè)知識(shí)的更新與先進(jìn)技術(shù)；清潔安全消防知識(shí)集中學(xué)習(xí)環(huán)境主管嚴(yán)格簽到制度，做好培訓(xùn)記錄月末討論工作中遇到的問題尋求解決方法；討論如何吸取先進(jìn)的工作經(jīng)驗(yàn)；相互交流各種合理化建議座談環(huán)境主管班長負(fù)責(zé)做好工作總結(jié)記錄季末清潔機(jī)械的操作、保養(yǎng)；清潔用品的使用及注意事項(xiàng)；清潔工作的要求和難點(diǎn)分析集中培訓(xùn)環(huán)境主管嚴(yán)格簽到制度，做好培訓(xùn)記錄J：綠化養(yǎng)護(hù)工培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)類型時(shí) 間內(nèi) 容方式負(fù)責(zé)人要求崗前培訓(xùn)1天“金色藍(lán)灣”項(xiàng)目概況、員工手冊(cè)、職業(yè)道德、職業(yè)安全、禮儀培訓(xùn)、服務(wù)意識(shí)集中學(xué)習(xí)環(huán)境主管通過入職培訓(xùn)書面考核5個(gè)工作日綠化范圍、達(dá)標(biāo)要求、本崗職責(zé)、工作規(guī)程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目美化、綠化、靜化、凈化、和環(huán)保意識(shí)面授教育和實(shí)操相結(jié)合環(huán)境主管上崗考核鑒定在職培訓(xùn)每月綠化工具的使用保養(yǎng)，有關(guān)盆栽、花卉養(yǎng)護(hù)常識(shí)，花卉樹木修剪、整形常識(shí)；綠化專業(yè)書刊學(xué)習(xí)；園林綠化典范資料學(xué)習(xí)；園林綠化，鑒賞知識(shí)學(xué)習(xí)集中培訓(xùn)學(xué)習(xí)環(huán)境主管年中1次實(shí)操考評(píng)，年末1次專業(yè)知識(shí)考試K、緊急事件處理培訓(xùn)針對(duì)“金色藍(lán)灣”的實(shí)際情況，對(duì)物業(yè)服務(wù)中心員工進(jìn)行下述緊急事件處理培訓(xùn)：l 火警應(yīng)變。為做好員工培訓(xùn)工作，需建立起如下圖所示的培訓(xùn)工作程序。l 鼓勵(lì)自學(xué)：重視和鼓勵(lì)員工利用業(yè)余時(shí)間參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班。l 外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)：選派員工參加管理部門組織上崗證培訓(xùn)和各項(xiàng)專業(yè)技能培訓(xùn)。l 建立和完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)。具體培訓(xùn)目標(biāo)如下：l 確保每個(gè)員工年度培訓(xùn)在120課時(shí)以上。l 通知辦理入職手續(xù)，簽訂勞動(dòng)合同。l 選擇合適的具體招聘渠道。6） 提交物業(yè)服務(wù)中心開辦物資設(shè)備采購方案。2） 指導(dǎo)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同并辦理湛江市物業(yè)管理行政主管部門備案。（16）綠化工程檢查內(nèi)容要求與記錄。（12）機(jī)電設(shè)備運(yùn)行檢查內(nèi)容要求與記錄。（8）電表箱檢查內(nèi)容要求與記錄。（4）備用電源（發(fā)電機(jī)）接管檢查內(nèi)容要求與記錄。對(duì)上述事項(xiàng)，我們將及時(shí)編制《設(shè)計(jì)變更（改變或增加或減少）顧問建議報(bào)告》和《整改顧問建議報(bào)告》，并同建設(shè)單位、施工單位就發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行及時(shí)溝通，達(dá)成共識(shí)，并協(xié)助解決設(shè)計(jì)變更與整改建議落實(shí)中的問題。（12）室外空調(diào)排水管道安裝。（8）消防設(shè)備安裝：報(bào)警主機(jī)、聯(lián)動(dòng)控制柜、消防廣播設(shè)備、線路敷設(shè)、中繼器（模塊）、水流繼電器、各類探測(cè)器、廣播喇叭、手報(bào)按鈕、電話插（孔）板、警鈴、消火栓、噴淋系統(tǒng)。水表。（4）供配電設(shè)備安裝：高壓環(huán)網(wǎng)柜、電力變壓器、開關(guān)柜、計(jì)量柜、控制柜、電表箱、母線槽與橋架線槽、電纜敷設(shè)、發(fā)電機(jī)組。七、 建筑施工與設(shè)備安裝階段的顧問內(nèi)容在內(nèi)部建筑施工與設(shè)備安裝階段，物業(yè)管理顧問有15個(gè)工作要點(diǎn)，力爭(zhēng)通過對(duì)施工進(jìn)行階段性抽查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中與施工中存在的技術(shù)、工藝、材料（管材，型材，線管、導(dǎo)線、開關(guān)、插座、燈具、門窗配件等安裝與裝修材料）等因各種原因產(chǎn)生的各類將影響未來交房與物業(yè)管理的問題。（4）公共安全設(shè)施：硬盤式錄像電腦、畫面監(jiān)視器、N畫面分割器、攝像機(jī)與云臺(tái)、門禁管理主機(jī)、門禁管理單元主機(jī)、電控鎖與IC卡、電子巡更、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警主機(jī)、防火設(shè)備聯(lián)動(dòng)控制柜、消防廣播系統(tǒng)（前置放大器，功率放大器，廣播分區(qū)控制器，喇叭，CD機(jī)）。 對(duì)施工中不利于日后管理/不便于使用/不安全/不節(jié)能環(huán)保之處及時(shí)提出改進(jìn)建議六、 設(shè)備選型的顧問內(nèi)容在設(shè)備選型階段，物業(yè)管理顧問工作主要內(nèi)容為：協(xié)助開發(fā)商對(duì)設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)行綜合考察。 對(duì)項(xiàng)目施工階段對(duì)如何營造良好形象，創(chuàng)造開發(fā)單位品牌提出顧問建議；216。 安防系統(tǒng)和交通組織優(yōu)化216。 節(jié)能環(huán)保措施216。 環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)216。 會(huì)所功能和設(shè)計(jì)216。包含但不限于以下內(nèi)容：216。此外，物業(yè)投入使用時(shí)才進(jìn)入的物業(yè)管理隊(duì)伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導(dǎo)致很多不應(yīng)有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而提前介入，物業(yè)管理企業(yè)就可以有充裕的時(shí)間熟悉物業(yè)，更好的提供服務(wù)。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過程中，對(duì)給排水、照明、通訊、暖通、氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的不同程度的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用住前就能正常運(yùn)行。三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題，對(duì)物業(yè)使用過程中經(jīng)常會(huì)碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對(duì)的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩。二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。以下是物業(yè)管理前期介入在各個(gè)環(huán)節(jié)上的意義及內(nèi)容：一、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。為了對(duì)一個(gè)物業(yè)實(shí)施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。駐場(chǎng)顧問團(tuán)由項(xiàng)目經(jīng)理+各專業(yè)經(jīng)理組成，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)開展工作，協(xié)助甲方物業(yè)公司開展項(xiàng)目物業(yè)管理的運(yùn)營活動(dòng)，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)及人員培訓(xùn)。（2）“金色藍(lán)灣”客戶滿意率達(dá)到90%。 （4）制定嚴(yán)格的裝修管理制度，事前提示。“金色藍(lán)灣”交付及裝修的物業(yè)管理顧問目標(biāo)招商局物業(yè)在“金色藍(lán)灣”的顧問服務(wù)中，強(qiáng)調(diào)交付及裝修期的有序管理，通過積極溝通，避免客戶投訴的集中爆發(fā)，為小區(qū)營造祥和的工作氛圍奠定基礎(chǔ)。具體顧問目標(biāo)包括：（1）協(xié)助組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作。（3）按照ISO9000體系要求，建立各專業(yè)的管理服務(wù)程序?！敖鹕{(lán)灣”銷售配合顧問目標(biāo)招商局物業(yè)將利用自身品牌優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，積極配合甲方開展?fàn)I銷活動(dòng)。具體顧問目標(biāo)包括：（1）協(xié)助組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作，重點(diǎn)檢驗(yàn)前期規(guī)劃及設(shè)備選型中從物業(yè)管理角度提出的專業(yè)建議的落實(shí)情況。 甲方滿意度≥90%216。 項(xiàng)目建立起完善的管理機(jī)制和運(yùn)作體系216。駐場(chǎng)顧問團(tuán)由項(xiàng)目經(jīng)理+各專業(yè)經(jīng)理組成，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)開展工作，協(xié)助甲方物業(yè)公司開展項(xiàng)目物業(yè)管理的運(yùn)營活動(dòng)，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)及人員培訓(xùn)。此種方式能保證顧問公司的各項(xiàng)思路在現(xiàn)