【正文】 或潛在需求）較大；業(yè)主素質(zhì)高，對(duì)特色服務(wù)的品位和深度要求亦高?！　。ㄋ模┘訌?qiáng)物料采購(gòu)、使用、保管、審批等程序的管理，加強(qiáng)物料成本的控制。 （三）收支盈余資金的使用 從入住后起，管理處收支將逐步達(dá)到有一定的盈余的水平，我們根據(jù)XXX居住區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際需要，將盈余資金用于彌補(bǔ)以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個(gè)年度使用，也可用于建設(shè)和完善小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)設(shè)施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進(jìn)物業(yè)的保值增值。　　XX物業(yè)多年從事物業(yè)管理工作所積累的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。XXX居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖 彌補(bǔ)前期虧損　　 如有節(jié)余　 物業(yè)管理資金　　　 　 　 管理傭金 或轉(zhuǎn)下期使用　　 　有償服務(wù)收入　 停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入　 管理服務(wù)費(fèi)收入　 會(huì)所經(jīng)營(yíng)收入 　　　　　　 　　 　 社區(qū)　　 停　　 人員　 日?！? 會(huì) 　　　　　　　　 　 商務(wù)　　 車　　 行政　 物業(yè)　 所 　　　　　　　　 　 活動(dòng)　　 場(chǎng)　　 稅金　 管理　 管 的開(kāi)　　 管　　 及其　　 　 理　　　　　　　　 展 　　 理 它二、日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算　?。ㄒ唬y(cè)算依據(jù)及說(shuō)明　　XX市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算提要：　　每年按收入的15％提取管理酬金，其余全部用于居住區(qū)的物業(yè)管理；　　在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上，我們將“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理收支的基本原則。 （二）管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計(jì)劃和預(yù)算，提交開(kāi)發(fā)商（或業(yè)委會(huì)）審議通過(guò)后執(zhí)行。 （二）在費(fèi)用收取方式上，我們初期采用人工收費(fèi)和電腦劃帳同步進(jìn)行，力求盡量盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。物業(yè)管理收費(fèi)與其他行業(yè)比較而言相對(duì)較低，收入來(lái)源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要?！　」芾硖庁?cái)務(wù)工作由管理處經(jīng)理主管，凡涉及管理處資金使用的，除較大金額需報(bào)告總公司領(lǐng)導(dǎo)外，一律由管理處經(jīng)理簽字審批后方可使用。我們將在管理公司行政部下設(shè)財(cái)務(wù)組，并設(shè)會(huì)計(jì)、出納和收款員等專、兼職財(cái)務(wù)人員，負(fù)責(zé)管理公司財(cái)務(wù)管理工作。 八、提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù) 在銷售中心內(nèi)配置雨傘架、急救包、針線包等，以便購(gòu)房者不時(shí)之需；同時(shí)配置一定量的兒童游樂(lè)設(shè)施、資料架及時(shí)尚雜志等，讓購(gòu)房者（尤其是家庭購(gòu)房者）在參觀樣板房的同時(shí)可感受休閑之樂(lè)； 提供門童服務(wù)，負(fù)責(zé)業(yè)主的迎送工作；在銷售中心提供代客泊車、幼童看護(hù)、贈(zèng)送雨傘等各項(xiàng)服務(wù)；第四部分 項(xiàng)目服務(wù)管理費(fèi)第一章　　財(cái)務(wù)管理提要：　　倡導(dǎo)“開(kāi)放管理”，定期向業(yè)主公布管理處財(cái)務(wù)收支報(bào)告，接受業(yè)主的監(jiān)督； 　堅(jiān)持“取之于民，用之于民”的基本原則；　　財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理正常運(yùn)營(yíng)的“生命線”。如本次投標(biāo)我們有幸中標(biāo)，建議在派出前期管理人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)前，XXXXX置業(yè)有限公司應(yīng)在XX市物業(yè)管理?xiàng)l例的指導(dǎo)下，就XXX的物業(yè)管理與XX物業(yè)管理有限公司簽定正式的委托管理合同，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和深度、標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃撥、工程保固金的支付等重大問(wèn)題用合同的形式明確下來(lái)。我們擬在XXX的物業(yè)管理中建立以流程運(yùn)作為基石的需求管理模式，以實(shí)現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理服務(wù)能夠持續(xù)超越業(yè)主的實(shí)際需求。 　　二、物資裝備計(jì)劃:附表1：XXX管理處行政辦公用品名 稱數(shù) 量單價(jià)（均價(jià)）合 計(jì)備 注辦公桌椅8套會(huì)議桌椅1套打印機(jī)1臺(tái)復(fù)印機(jī)1臺(tái)電腦設(shè)備3套空調(diào)機(jī)（分體式、柜式）2套傳真機(jī)1臺(tái)保險(xiǎn)柜1臺(tái)照相機(jī)1臺(tái)社區(qū)文化活動(dòng)用電話3部包安裝檔案、資料柜2套整體制作員工服裝38X2套各類標(biāo)識(shí)牌1批各類辦公用品1批飲水機(jī)1臺(tái)棉大衣38件音響1套社區(qū)文化活動(dòng)用VCD1部社區(qū)文化活動(dòng)用電視機(jī)2部2500．00社區(qū)文化與宿舍用入住、辦公資料1批寢具10套廚具1套雨衣5件手電筒5把茶幾2套電風(fēng)扇3臺(tái)衣柜3套小 計(jì)附表2：XXX管理處維修工具及清潔工具名 稱數(shù) 量單 價(jià)合 計(jì)備 注75型室內(nèi)疏通機(jī)1臺(tái)8KVA型電焊機(jī)1臺(tái)沖擊鉆1個(gè)砂輪切割機(jī)1臺(tái)手電鉆1個(gè)臺(tái)鉗1臺(tái)梯子1把萬(wàn)用表2臺(tái)搖表1臺(tái)潛水泵1臺(tái)2寸套絲機(jī)1臺(tái)測(cè)試儀表2套吸塵吸水器2臺(tái)高/低壓沖水機(jī)1臺(tái)清潔及澆花用膠管600米機(jī)動(dòng)噴霧器1臺(tái)電工工具4套電流表2塊木工工具1套高空作業(yè)工具1套常用材料備件1批吸塵機(jī)1臺(tái)手推垃圾清運(yùn)車3臺(tái)手推式剪草機(jī)1部綠籬修剪機(jī)1部清潔工具4套綠化工具2套鐵架床與木床10套（均價(jià)）小計(jì) 附表3：XXX管理處治安、交通、消防裝備名 稱數(shù) 量單 價(jià)合 計(jì)備 注無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)6臺(tái)消防工具1套自行車4輛云梯1架訓(xùn)練器材1套警棍5棍防毒面具10副鋼盔、消防斧頭、專用扳手、消防靴等10套物品搬運(yùn)便民服務(wù)車2輛不可預(yù)見(jiàn)裝備費(fèi)小 計(jì)總計(jì)：206450 RMB88 / 88第三部分 促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施、承諾第一章 銷售對(duì)象的定位 一、銷售對(duì)象定位XXX坐落于XX市新崛起的高科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)—江寧開(kāi)發(fā)區(qū)，其緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶,佛城路、將軍南路交叉口的大轉(zhuǎn)盤將是一個(gè)非常大規(guī)模的中心“綠島”,這一系列景觀綠化工程的完成將使整個(gè)居住地塊周邊環(huán)境得以很大的提升，正是安家置業(yè)者的良好居所?！　∪绻@些有志之士把加盟XX物業(yè)視作一種機(jī)遇的話，我們將充分利用這種機(jī)遇造就一批人才。三、管理人員的選用辦法XXX管理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行XX物業(yè)管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。8人維修班長(zhǎng)男性40歲以下大專以上B. 具有一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及三年以上的工作經(jīng)驗(yàn)1人維修技工男性35歲以下中 級(jí)。1人收銀員高中以上學(xué)歷，具有會(huì)計(jì)證，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。1人物業(yè)主管大學(xué)本科學(xué)歷，機(jī)電設(shè)備專業(yè)，具有工程師職稱，從事本專業(yè)多年，并具有物業(yè)管理知識(shí)，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。業(yè)委會(huì)根據(jù)法律賦予的權(quán)力，對(duì)管理上的各項(xiàng)事務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)； 、擴(kuò)展各類社會(huì)公共關(guān)系，以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 三、創(chuàng)建XXX有效的服務(wù)價(jià)值鏈 圍繞“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營(yíng)管理模式，我們將在XXX全面推行競(jìng)爭(zhēng)型服務(wù)戰(zhàn)略；采取有效的管理策略提升XX物業(yè)人的服務(wù)價(jià)值，建立一支高效的、既能為業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)，又能向周邊展示XX物業(yè)人風(fēng)采的團(tuán)隊(duì)?！　?，監(jiān)督管理處的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)兼任行政主管和會(huì)所主管,降低人力資源成本。第二部分 項(xiàng)目管理方式第一章 管理模式　　結(jié)合XXX文化區(qū)的管理要求，實(shí)現(xiàn)“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念，依托XX物業(yè)成功的連鎖經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)驗(yàn)，完善的ISO9001品質(zhì)管理體系,根據(jù)XXXXX置業(yè)有限公司對(duì)XXX的顧客定位，樓宇設(shè)備設(shè)施的自動(dòng)化程度，以及XXX所處的地理環(huán)境，我們擬采用“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營(yíng)管理模式。XXX所有物業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目由物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理。在XXX共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)上，我們致力于憑借自身經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的分包方，對(duì)其進(jìn)行持續(xù)的循環(huán)改進(jìn)和功能擴(kuò)展，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)共用設(shè)施、設(shè)備的集中監(jiān)控和一體化管理，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。致力于用新型的“以客戶為中心、以流程為導(dǎo)向”的運(yùn)作取代傳統(tǒng)的“以企業(yè)為中心、以職能為導(dǎo)向”運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。XX物業(yè)自1999年開(kāi)始實(shí)施管理體系的全面整合提升。即將管理處的內(nèi)部管理和對(duì)外服務(wù)分為后臺(tái)和前臺(tái)操作，從而保證管理處對(duì)外形象的統(tǒng)一化。我們擬通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式引入3—4家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)的正規(guī)裝修商進(jìn)駐小區(qū)并向業(yè)主推薦，避免裝修游擊隊(duì)日夜騷擾業(yè)主；同時(shí)，根據(jù)不同層次業(yè)主的需求，提供各類個(gè)性化的裝修方案以供選擇，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、養(yǎng)護(hù)一條龍的套餐式服務(wù)。一方面，普通的業(yè)主因?yàn)閷I(yè)的限制，對(duì)于裝修方案的設(shè)計(jì)、裝修商的選擇、裝修材質(zhì)選購(gòu)、裝修質(zhì)量的監(jiān)督等問(wèn)題都顯的心有余而力不足。對(duì)于居委會(huì)，我們將盡力協(xié)助其搞好業(yè)主的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解、擁軍優(yōu)屬、計(jì)劃生育等工作，同時(shí)在管理信息資源上予以有效支持?？傊?，隨著IT業(yè)的發(fā)展，XXX網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個(gè)“信息島”，從而滿足社會(huì)各界、物業(yè)管理人、業(yè)主之間對(duì)管理資源及信息共享的需求?！　∥?、建立“數(shù)碼社區(qū)”，實(shí)現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化　　縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢(shì)向我們涌來(lái)?！　≡谖飿I(yè)管理實(shí)施過(guò)程中，我們力求挑選一批“品德好、素質(zhì)好、身體好”的有志之士充實(shí)到“XX物業(yè)管理人”的隊(duì)伍中來(lái)，充分發(fā)揮員工的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)對(duì)他們實(shí)施科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)、加薪、升職的機(jī)會(huì)，甚至介入高層管理。 我們認(rèn)為對(duì)于企業(yè)而言，XXX物業(yè)管理成敗的關(guān)鍵在于能否將自身優(yōu)勢(shì)與標(biāo)的物的管理要求有效結(jié)合。XX物業(yè)于九七年建立了ISO9001質(zhì)量管理體系，并順利通過(guò)英國(guó)BSI的第三方認(rèn)證，通過(guò)四年多的實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強(qiáng)的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石。　　近段時(shí)間以來(lái)，我們反復(fù)探討研究“XXX文化區(qū)”到底需要什么樣的管理模式？我們認(rèn)為,管理好高尚住宅小區(qū)的核心問(wèn)題在于:解決提高服務(wù)質(zhì)量與降低管理成本之間的矛盾。在管理機(jī)制上，建立了按勞分配和按資分配相結(jié)合的分配機(jī)制，建立了多種體系有機(jī)結(jié)合的激勵(lì)機(jī)制，建立了競(jìng)爭(zhēng)上崗、雙向選擇的用人機(jī)制。在環(huán)境文化氛圍營(yíng)造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計(jì)特色的形象識(shí)別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化的良好長(zhǎng)勢(shì)；以多種形式組織業(yè)主開(kāi)展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營(yíng)造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“城市家園文化區(qū)”。我們將以開(kāi)展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。文化管理涉及兩個(gè)層面，一是通過(guò)多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。這些問(wèn)題的存在，一定程度上會(huì)影響管理服務(wù)費(fèi)的收繳率，對(duì)此如何應(yīng)對(duì)？　　……第二章　　管理服務(wù)理念及管理思路　　按設(shè)計(jì)說(shuō)明，XXX高尚住宅小區(qū)在戶型設(shè)計(jì)上本著大戶型的設(shè)計(jì)理念，以人為本，著意追求回歸自然、遠(yuǎn)離喧囂的鬧市環(huán)境?！　XXX高尚住宅小區(qū)業(yè)主主要為來(lái)江寧創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家、投資家 、和高薪白領(lǐng)，素質(zhì)高、要求高，其特殊的人員結(jié)構(gòu)及厚重的文化沉淀必將為居住區(qū)帶來(lái)更清新的時(shí)代氣息、衍生更現(xiàn)代的居住理念，因此要求未來(lái)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化。緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶。提 綱一、 關(guān)于我們… …（一） XX物業(yè)簡(jiǎn)介（二） 企業(yè)理念（三） 公司優(yōu)勢(shì) （四） 專業(yè)的顧問(wèn)服務(wù)機(jī)構(gòu)——顧問(wèn)團(tuán)二、顧問(wèn)項(xiàng)目概 況三、項(xiàng)目顧問(wèn)服務(wù)目標(biāo) （一） 服務(wù)原則（二） 具體目標(biāo)四、顧問(wèn)服務(wù)的方式五、項(xiàng)目顧問(wèn)組簡(jiǎn)介（一） 組織機(jī)構(gòu)圖（二） 職責(zé)描述六、顧問(wèn)服務(wù)的內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量保證措施（一） 項(xiàng)目顧問(wèn)基本范圍（二） 項(xiàng)目顧問(wèn)具體內(nèi)容（三） 顧問(wèn)服務(wù)質(zhì)量保證措施七、顧問(wèn)服務(wù)工作進(jìn)度表 八、項(xiàng)目顧問(wèn)服務(wù)費(fèi) 第一部分　　項(xiàng)目物業(yè)管理理念　　 第一章　　項(xiàng)目調(diào)研　　為使管理服務(wù)工作更加貼近XXX高尚住宅小區(qū)中的“宅”與“人”，我們深入現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，所了解的基本情況如下：【XXX位于江寧開(kāi)發(fā)區(qū)佛城路以南,將軍南路以東,牛首河以北,。隨著諸多的大專院校及高科技企業(yè)在江寧開(kāi)發(fā)區(qū)的落成,一個(gè)全新的以科技文化為主的江寧開(kāi)發(fā)區(qū)正在崛起,為本地塊居住小區(qū)的成功開(kāi)發(fā)帶來(lái)無(wú)