【正文】 ⑸銷售稅費。⑶管理費用。③在市場上“購買”的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。操作步驟：①搜集有關房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料；②估算重新購建價格；③估算折舊；④求取積算價格。也就是說，成本的增加并不一定增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。單純的建筑物的估價通常也采用成本法。其價格基于“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價格；從買方的角度來看，是替代原理。選用的是綜合收益率，還是土地收益率或建筑物收益率，以及各種收益率所對應的收益；⑷收益年限的確定是否正確；⑸模型的選用是否正確，對其前提條件是否作了說明等。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金應采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正?？陀^的租金。在求取凈收益時，不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。如果是建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限結(jié)束的，可采用下列方式之一：A先根據(jù)經(jīng)濟壽命確定未來可獲收益年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費；再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。但如果知道了房地整體價值后，為了分離出土地或建筑物的價值，可利用求出的土地或建筑的凈收益余值求取。VB=（Ao－VLRL）/VL=（Ao－VBRB）/8226。RM—抵押貸款收益率R=Mamp。⑶投資收益率排序插入法。C、在在V=a/(r－g)情況下，是通過r=a/V+g來求取r。資本化率的確定。估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的外，都應采用正常客觀的數(shù)據(jù)。凈收益＝產(chǎn)品銷售收入－生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用－廠商利潤。其特點是房地產(chǎn)所有者同時又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金和經(jīng)營者利潤沒有分開。凈收益=租賃收入－維修費－管理費－保險費－稅金－租賃代理費租金收入=有效毛收入+租賃保證金、押金等利息收入在實際求取時，維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費是否要扣除，應在分析租賃契約的基礎上決定。估算有效毛收入：是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（遲延支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。如目前自用或空閑的住宅，可設想為出租情況下運用此方法。在實際估價中，我們把一切不是由房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益都當作是“運營費用”，由有效毛收入中扣除運營費用，得到的凈收益，就是房地產(chǎn)本身創(chuàng)造的收益。收益法：難點是求取凈收益時扣除項目的準確界定和資本化率的確定。因素說明表中的因素與描述中因素是否一致。采用百分率法、差額法和回歸分析法。思路是：首先列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素；其次判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；然后將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差異造成的價格差異程度（直接比較和間接比較）；最后根據(jù)差異程度對可比實例的價格進行調(diào)整。如果引起房地產(chǎn)價格變動的是單純的通貨膨脹因素，則可選用一般物價指數(shù)或變動率。①交易日期修正。）對于交易稅費非正常負擔的調(diào)整方法：①特殊方式的交易，如拍賣、招標、哄抬或拋售；f有利害人之間的交易；b統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位（不同幣種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算—買入價和賣出價的平均價）、統(tǒng)一面積內(nèi)涵（土地分劃撥、出讓，建筑物分使用面積、套內(nèi)面積和建筑面積）、統(tǒng)一面積單位。⑥可比實例的交易類型應與估價目的吻合（抵押、租賃、買賣、征用等）。②可比實例的用途應與估價對象的用途相同（居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等）。包括房地總價、房屋總價、土地總價及相應的單價和房屋租金等，同時應說明價格類型、價格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況；⑤付款方式。搜集內(nèi)容：①交易雙方的基本情況和交易目的。我的案例筆記（03年z續(xù)）第四部分房地產(chǎn)抵債評估，如果估價時點距離上市之日還有6個月時間，此時的估價路線應該是：先確定估價對象可以上市之日的快速變現(xiàn)價值，再折現(xiàn)到估價時點。不同估價對象的估價技術(shù)路線。它的技術(shù)路線是：房地產(chǎn)現(xiàn)時的價格是由房地產(chǎn)未來可獲得的收益決定的。是在無法通過市場直接得到估價對象的正常市價的情況下，我們可以通過對估價對象房地產(chǎn)的價格組成部分進行分解，了解各價格組成部分的正常市價，再累加（積算）作為估價對象的正常市價。價格形成過程是：房地產(chǎn)的正常市價是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價格，或者說是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認可的價格。其價格內(nèi)涵是房地產(chǎn)因損壞所造成的價值損失或修復所需的費用。此時土地使用權(quán)年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。一、估價資料的保存時間一般應在15年以上。十、對于成片多宗房地產(chǎn)的同時估價，且單宗房地產(chǎn)的價值較低時，估價報告可采用表格的形式。特別強調(diào)：估價中的每一個數(shù)字都要有來源依據(jù)。七、實地查勘估價對象。主要有：⑴對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料；⑵對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；⑶類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實例資料；⑷反映估價對象狀況的資料。擬定估價作業(yè)方案。明確估價時點。實際中往往是估價人員提出問題，委托人認可。受理估價委托及明確估價基本事項。五、如預售或預購價格。多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。認為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應以拆除現(xiàn)有建筑后再予以利用為前提進行估價。其條件是：預計裝修改造后房地產(chǎn)價值的增加大于裝修改造費用。保持現(xiàn)狀前提。是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)來判定是否為最高最佳使用。以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。價值最大化。對于每一種潛在的使用方式，要檢查其它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等。如，評估政府定價或政府指導價的房地產(chǎn)，應遵循政府定價或政府指導價。如抵押：①法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不能以抵押為估價目的的估價對象，或者說這類房地產(chǎn)沒有抵押價值。如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗地進行估價就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。產(chǎn)權(quán)合法。一般地，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相對較低。④權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益。房地產(chǎn)可視為實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合?！窦僭O開發(fā)法●（要把握好開發(fā)前和開發(fā)后的狀態(tài)，傳統(tǒng)方法中利息利潤要單獨計算，現(xiàn)金流量法中的利息利潤已隱含在折現(xiàn)過程中了。⑥稅費；⑦折舊。⑶四種利潤率與基數(shù)的對應關系（P145理論與方法）易出錯；收益年限的確定；⑨必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營費用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入中是否扣除維修費、管理費、保險費、房產(chǎn)稅和租賃代理費要分析租約決定）⑤收益項目要全、不要漏項（易漏租賃保證金和押金等的利息收入）④計算收益時未采用客觀收益而采用個別收益，錯誤②交易情況修正（修正的方向，分子分母位置）④●市場比較法●①④思路個別因素、區(qū)域因素、市場背景三大分析與計算過程中的取值要對應（４）（13）估價報告應用的有效期（與房地產(chǎn)市場變化有關，變化快則有效期短，反之則長）。對不可量化因素作調(diào)整，并在報告中闡述理由。（４）估價目的；④建筑物裝修情況要詳細、尤其是商業(yè)用途。委托方（一般無誤）（２）說明不全（評估時，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設……）；②不正確。各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。②不充分。①缺有效期、價格內(nèi)涵、資質(zhì)等；②假設限制條件；③估價依據(jù)、基準地價、估價人員現(xiàn)場調(diào)查；④估價結(jié)果。錯誤類型了解方法技術(shù)思路。折現(xiàn)率確定的有關資料。項目開發(fā)周期、開發(fā)費用。③假設開發(fā)法：①折舊、剩余收益年限等資料。估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營收益或租賃收的資料。⑥④②房地產(chǎn)狀況修正的有關技術(shù)資料。不同交易情況價格差異的資料。不同估價方法應收集的主要資料（四章Ｐ191）（1）繁華程度。交通。地區(qū)性的；③③項目有關文件。資料反映形成價格的影響因素，哪些因素對價格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關系不同，要有針對性）公平原則（2）可以驗證建筑物相對于土地是否過大？思路：用成本法求應以合法原則為前提。③集體土地未經(jīng)征用不得出讓。各原則均對價格進行限定，共同構(gòu)成價格的框架。將來—現(xiàn)在收益價格年收益—價格賣方價值轉(zhuǎn)換買方、賣方比較法　⑥以上各項在確定技術(shù)路線時要全面考慮相關事項。⑤與估價原則：技術(shù)路線反映價格形成過程，估價原則體現(xiàn)了價格形成原理，因而制定路線要遵守估價原則?！√翦e：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應用，估價方法掌握。工業(yè)房地產(chǎn)估價…………………………………………………19六、居住房地產(chǎn)估價…………………………………………………18二、企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價……………………17十二、征地和房屋拆遷補償估價………………………………………15八、房地產(chǎn)租賃價格評估……………………………………………12四、收益法……………………………………………………………5三、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線…………………………………………3第四部分房地產(chǎn)估價原則………………………………………………1第二部分市場比較法………………………………………………………3二、基準地價修正法…………………………………………………11第五部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估……………………………………………12三、房地產(chǎn)課稅估價…………………………………………………14七、房地產(chǎn)拍賣底價評估……………………………………………17十一、各種類型的房地產(chǎn)估價………………………………………18一、旅館（含娛樂）房地產(chǎn)估價……………………………………19五、估價報告格式…………………………………………………19估價報告常見錯誤……………………………………………………21第八部分投資分析………………………………………………………23第十部分單選：考適用法律、適用方法、估價時點、價值內(nèi)涵。①價格內(nèi)涵，由目的確定②估價思路，由原則原理確定對估價依據(jù)、估價所考慮的因素、采用的價值標準及估價方法均有影響。估價對象在不同的時點狀態(tài)是不同的。②遵守估價原則；①各種方法數(shù)據(jù)資料的不確定性，角度不同，局限性，同時運用、相互印證。③各方法相互引用P54比較項目假設開發(fā)法價值角度賣方部分價—整體價積算價格過去—現(xiàn)在估什么？為什么而估？怎么估？估價方法的選用《規(guī)范 》P8三、估價原則。②劃撥土地不能單獨抵押。⑥抵押權(quán)和地役權(quán)替代原則（1）替代性（可比實例必須具有替代性）（2）客觀性（成本、收益等必須客觀）最高最佳原則。是因決定價格內(nèi)涵而決定的；五、房地產(chǎn)價值形成及分配規(guī)律法律法規(guī)政策（市場準入、限定條件、價格規(guī)定、規(guī)劃限制）；產(chǎn)權(quán)原則確定（適用房、劃撥土地、共有否、抵押否）客觀性原則（費用、成本、收益都要客觀）帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格；特殊交易（稅費轉(zhuǎn)嫁、相鄰地塊）百年老店（如同仁堂）整體轉(zhuǎn)讓，如用剩余法和收益法計算，其結(jié)果中包含著商譽價值，要扣除掉。資料的搜集。項目的有關資料：①估價目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）；一般性的；②估價對象區(qū)域條件資料：①③②④土地取得成本方面的資料。管理費用方面的資料。建筑物成新度、重新購建價格方面的資料。收益法：①③（4）同類房地產(chǎn)市場售價。⑤了解價值定義。估價結(jié)果（二）不全面。表達方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；③錯別字。時間修正未說明市場狀況分析。③５、常見錯誤A、封面C、致委托方函（時點、對象、目的、結(jié)果、簽字、蓋章）D、估價師聲明E、假設和限制條件：①F、估價結(jié)果報告（１）③規(guī)劃條件：改變用途、改擴建等變更情況。⑦估價對象介紹不全面，缺少直接作用于價格的重要內(nèi)容。（９）估價方法的說明（方法的選用，方法定義及估價思路，往往說明不全面）（10）估價結(jié)果（單價、總價要求大寫，涉及到劃撥土地時，土地收益應單獨列示，涉及外匯時要把對應時點的匯率折合成人民幣）。（12）估價作業(yè)日期。資料包括過去現(xiàn)在和將來的（過去的資料時間相隔不能太久，未來屬市場預測要和時點對應）（３）估價方法的選用：①方法I、附件：包括機構(gòu)資質(zhì)、估價對象產(chǎn)權(quán)資料、估價人員資質(zhì)證書復印件、引用有關的技術(shù)資料、反映估價對象狀況的資料八、運用各種估價方法時應注意的問題。建立價格可比基礎易出錯（樓面價與地價，幣種換算，建筑面積，使用面積，收益面積）③●收益法●（有限年期公式適用條件及年凈收益、資本化率、收益年限的確定）①收益要與相應面積對應好）③b資本化率的確定要充分說明理由；⑧⑵利潤率最好用房地產(chǎn)業(yè)的利潤率或參考社會平均利潤率。⑨分部分項折舊要將長短壽命的項目分別折舊；⑩若市場不穩(wěn)定，應有市場狀況修正。）九、幾個概念②兩宗實物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，其價值可能有很大的不同。兩宗實物和權(quán)益狀況均相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，其價值可能有很大的不同。一宗坐落位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限較短而價值很低。從全社會角度來看，土地的自然供給是完全無彈性的；但對于某種特定用途的土地來說，土地供給是有彈性的。在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。地價與土地面積大小的關系是可變的。第一部分應以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、典當、抵債、贈與等。其他方面