房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試《案例與分析》試卷及答案-全文預(yù)覽
【正文】 坐落 路3號樓5層 路14號樓4層 路4號樓2層 路6號樓3層 房地產(chǎn)價格/（元/m2） 12915 11438 12504 交易情況 100 100 100 100 交易日期 100 99 98 99 區(qū)域因素 小計 100 100 100 100 商務(wù)氛圍 0 0 0 公共配套 0 0 0 公交便捷度 0 0 0 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 0 0 0 區(qū)域規(guī)劃環(huán)境 0 0 0 主朝向 0 0 0 個別因素 小計 100 106 104 106 建筑面積 0 容積率 2 1 土地使用年限 2 1 竣工年代成新度 0 0 0 建筑結(jié)構(gòu) 0 0 0 配套設(shè)備 0 0 0 停車位 0 0 0 內(nèi)部裝飾 4 4 建筑外觀 1 0 0 戶型、布局 0 0 根據(jù)上述分值，得到修正調(diào)整系數(shù)，并將各可比實例成交價格修正調(diào)整為符合估價對象條件的比準(zhǔn)價格?！ ∥?、估價的測算過程 市場法的基本步驟為： 搜集交易案例→選取可比實例→建立價格可比基礎(chǔ)→交易情況修正→市場狀況（交易日期）調(diào)整→房地產(chǎn)狀況調(diào)整（區(qū)域因素、個別因素）→求取比準(zhǔn)價格其基本計算公式如下： 估價對象比準(zhǔn)價格=可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ?。ㄒ唬┦袌龇ā ∷鸭愃品康禺a(chǎn)的交易實例，根據(jù)估價對象的用途、交易類型、區(qū)位和交通、基礎(chǔ)設(shè)施等具體條件（表1），選擇3個可比實例進(jìn)行比較?！ ∈?、估價作業(yè)日期 2007年3月5日至2007年3月16日 十三、注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價的人員（略）估價技術(shù)報告 一、估價對象分析（略） 二、房地產(chǎn)市場分析（略） 三、最高最佳使用分析（略） 四、估價方法選用 本報告所采用的估價方法為市場法和收益法。 收益法采用報酬資本化法，即房地產(chǎn)價值等于預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相加來求取估價對象價值的方法?！ ∥濉⒃u估的價值類型和定義 采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)評估估價對象在滿足本次估價全部假設(shè)和限制條件下于估價時點的市場價值。土地共用面積：3500m2，其中分?jǐn)偼恋孛娣e：500m2，土地使用期限自1999年3月5日起50年?！ ??！ 。才c有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。 估價報告應(yīng)用的期限 自2007年3月16日起1年。 A、2136 B、2165 C、2179 D、2206 三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分?！〗ㄔO(shè)工程教育網(wǎng)提供 ?。ā 、該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本 B、現(xiàn)時的客觀開發(fā)成本 C、各期銷售時的客觀開發(fā)成本 D、各期開發(fā)時的客觀開發(fā)成本 ，除開發(fā)成本、管理費用外，還應(yīng)包括（ A、對三期開發(fā)的土地分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開發(fā)活動起始點 B、對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點 C、對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點 D、對宗地整體估價，對各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結(jié)束點 ，應(yīng)采用（現(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價。 ） A、業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值 B、業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值扣減20年后房地產(chǎn)剩余價值的折現(xiàn)值 C、業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的評估價值扣減在合資中需要投入的更新改造費用?！ 、 B、 C、 D、 ，經(jīng)調(diào)查，在估價時點該二手汽車交易市場房地產(chǎn)的客觀年凈收益為300萬元?！ ?，下列說法中正確的是（ 。甲公司提供了臨街地段結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況，具體如下：物業(yè)名稱 A B C 建筑面積/m2 65 48 50 成交單價/（元/m2） 15500 14500 15000 成交日期 2007年9月 2007年8月 2007年10月 請問： ? ，對它們進(jìn)行個別因素修正，你認(rèn)為應(yīng)考慮哪5個主要因素?（說明：回答若超過5個，只按前5個評分） （三）2003年8月甲公司購買了某幢寫字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該房地產(chǎn)的低押價值，估價結(jié)果為2300元/m2。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于2006年6月以3000元/m2的價格將其賣給張某。你認(rèn)為應(yīng)
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