房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試《案例與分析》試卷及答案-預(yù)覽頁
【正文】 如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性? （二）甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對其抵押價(jià)值進(jìn)行評估。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。2007年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場的房地產(chǎn)作價(jià)出資。 ）年計(jì)算建筑物的折舊。 A、 B、 C、 D、 ，合資結(jié)束后的凈資產(chǎn)按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準(zhǔn)確的是（出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動開發(fā)的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，具體計(jì)劃如下：開發(fā)期 開發(fā)面積 開工時(shí)間 完成時(shí)間 開始銷售時(shí)間 第一期 20萬m2 第1年6月 第3年6月 第3年1月 第二期 15萬m2 第4年6月 第5年6月 第5年1月 第三期 15萬m2 第5年6月 第6年6月 第6年1月 由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預(yù)計(jì)實(shí)際開發(fā)成本比社會平均開發(fā)成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，預(yù)計(jì)住宅市場價(jià)格會以每年5％的速度上漲。 ）。 ）。假設(shè)2006年10月和2007年10月該區(qū)域的該類土地定基價(jià)格指數(shù)分別為10106；土地報(bào)酬率為6％。 ）元/m2?！ ∥夜靖鶕?jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T502911999）的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5日的市場價(jià)值為人民幣壹仟零玖拾萬元整（RMB 1094萬元整），折合每平方米建筑面積單價(jià)為人民幣壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB 11433元/m2）?！ ⒁庖姾徒Y(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 。 根據(jù)《國有土地使用證》（證號：地字[1999，第號）記載：估價(jià)對象土地用途為辦公，其土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓。具體情況如下： 他項(xiàng)權(quán)利人：中國工商銀行支行 權(quán)利種類：期房抵押 建筑面積：9573m2； 權(quán)利價(jià)值： 抵押部分：5層整層 設(shè)定日期：1999年8月 他項(xiàng)權(quán)證號：房地他字（1999）第號 四、估價(jià)目的 為法院辦案提供價(jià)格參考?！ ∈袌龇ㄊ歉鶕?jù)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法；即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r(jià)對象價(jià)值的方法?！ ∈?、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制 本估價(jià)報(bào)告有效期自完成之日起一年內(nèi)使用有效，即2007年3月16日至2008年3月15日?！ 【C合兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果，確定估價(jià)對象估價(jià)值。（區(qū)域因素與個(gè)別因素中子因素權(quán)重相同）?！ ∑溆?jì)算公式如下： 式中： V一房地產(chǎn)的收益價(jià)格； A一一房地產(chǎn)未來每年凈收益； Y一一房地產(chǎn)的報(bào)酬率； n一一房地產(chǎn)的收益期限； g一一凈收益逐年遞增的比率?！ 。紤]目前該地區(qū)的辦公用房的供給需求狀況及空置水平，該地區(qū)辦公用房緊張，出租率水平在90％左右，確定空置率及租金損失率合計(jì)為10％。報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動性補(bǔ)償率投資帶來的優(yōu)惠率 房地產(chǎn)報(bào)酬率確定為6％?！ ?。 （每平方米） 租金收入/[元/（m2 單價(jià)為11433元/m2 六、估價(jià)結(jié)果 根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T502911999）的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素的分析，確定：估價(jià)對象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5目的市場價(jià)值為人民幣 壹仟零玖拾肆萬元整（RMB 1094萬元整），折合每平方米建筑面積單價(jià)為人民幣 壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB 11433元/m2）。如將正確的內(nèi)容改錯?！ ∮嘘P(guān)資料如下： ，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的97％?！ 」纼r(jià)測算如下（節(jié)選）： 一、估算凈收益 凈收益=1000600085％（110％）（125％）=（萬元） 二、測算報(bào)酬率Y 采用市場提取法，通過調(diào)查類似辦公用途房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，根據(jù)公式 采用試算法推算報(bào)酬率?！ ∪⒐浪阊b修改造后的辦公樓總價(jià)值 四、裝修改造費(fèi)用總額 裝修改造費(fèi)用=10006000/（1+%）= 五、銷售費(fèi)用與銷售稅費(fèi) 銷售費(fèi)用與銷售稅費(fèi)=7％/（1+12％）= 六、購買現(xiàn)廠房的稅費(fèi) 設(shè)估價(jià)對象的市場價(jià)格總價(jià)為V，則 購買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)總額=V3％ 七、計(jì)算估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)格?！ 。?）二者對房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。拆遷補(bǔ)償金額包含了拆遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、裝修補(bǔ)償費(fèi)?！ 。ㄈ┐穑骸 ?. （1）市場租金和合同租金（或租約租金）差異的大小?！ 《雾?xiàng)選擇題 ?。ㄒ唬?；；；； ?。ǘ?；；； ?。ㄈ??！ ?。 ?！ ?。 ?！ ！ 。]有確定過程且取值不正確。
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