全程策劃方案[001]-全文預(yù)覽
【正文】 某項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃第一節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃的含義（根據(jù)萬科研發(fā)中心經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商引領(lǐng)設(shè)計(jì)單位完成設(shè)計(jì)）通過完整科學(xué)的投資策劃分析，可以明確市場定位，從而進(jìn)入產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。市場供求因素地塊狀況因素對(duì)銷售節(jié)奏和項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠3．經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)利潤模擬及說明a模擬說明 b利潤模擬表項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 商品住宅價(jià)值分析法：類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法a選擇可類比項(xiàng)目b確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各種要素及其在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重c分析可類比項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的要素的對(duì)比值d對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值e根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)歷史人文區(qū)位影響二、 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢1． 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2． 萊西房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)3． 萊西房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀4． 萊西商品住宅市場板塊的化分及其差異5． 萊西商品住宅平均價(jià)格走勢及市場價(jià)值發(fā)現(xiàn)6． 萊西商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析三、 土地SWOT分析1． 項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢2． 項(xiàng)目地塊的劣勢3． 項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)4． 項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)四、 項(xiàng)目市場地位1．類比競爭樓盤調(diào)研2．項(xiàng)目定位：娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)文化教育地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃綠化景觀地質(zhì)地貌狀況案頭工作階段第一章 “某項(xiàng)目”投資策劃第一節(jié) 項(xiàng)目投資策劃的含義項(xiàng)目投資策劃是房地產(chǎn)全方位策劃關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過程中多下些功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營中就可以未雨綢繆。這個(gè)框架是研發(fā)中心借鑒理整其他公司開發(fā)項(xiàng)目的框架，可能個(gè)別地方不太適合或繁瑣，在以后的工作中可以修正和調(diào)整完善，力爭形成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)格式報(bào)告文件。地理位置 地塊周邊的建筑物 環(huán)境污染狀況3． 地塊交通條件調(diào)查購物場所 郵政服務(wù) 周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素建筑風(fēng)格定位五、 項(xiàng)目價(jià)值分析1．商品住宅項(xiàng)目價(jià)值分析的基本方法和概念項(xiàng)目價(jià)值類比分析a價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析 b項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算六、 項(xiàng)目定價(jià)模擬1． 均價(jià)的確定2． 項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬七、 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析1．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬銷售收入模擬a銷售均價(jià)假設(shè)b銷售收入模擬表減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本政策法規(guī)因素 銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素 項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀 影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素功能分區(qū)示意及說明4． 道路系統(tǒng)布局項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說明a綠化景觀系統(tǒng)分析 b主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計(jì)6． 公建與配套系統(tǒng)公共建筑平面設(shè)計(jì)提示首期開發(fā)思路8． 分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度二、 建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃1．總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃商業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示三、主力戶型選擇1． 萊西同類樓盤戶型比較2． 業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例3． 主力戶型設(shè)計(jì)提示4． 商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示四、室內(nèi)空間布局裝修概念提示1．室內(nèi)空間布局提示 2．公共空間主題 3．選擇庭院景觀提示五、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示1. 周邊環(huán)境調(diào)查和分析2. 總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì) 營銷中心大堂 道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì) 住戶特征描述 項(xiàng)目視覺形象是指房地產(chǎn)有別于奇特項(xiàng)目的具有良好識(shí)別功能的同意視覺表現(xiàn)。項(xiàng)目名 建筑物主體 營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì) 臺(tái)面標(biāo)牌 銷售用品系列設(shè)計(jì) 同時(shí)，通過對(duì)項(xiàng)目市場定位、價(jià)格定位分析，確定項(xiàng)目的正式入市時(shí)間，以及采用相應(yīng)宣傳推廣策略策劃并提出對(duì)整個(gè)營銷推廣的效果進(jìn)行有效監(jiān)控和評(píng)估的方法，以達(dá)到預(yù)期的營銷效果。市場定位 主要媒體應(yīng)用及投入頻率家庭收入情況 廣告總體策略 正式合同 進(jìn)行性測評(píng) 市場占有率 銷售網(wǎng)絡(luò)銷售活動(dòng) 批文 銷售輔導(dǎo) 總費(fèi)用預(yù)算 付款方式 三方關(guān)系 財(cái)務(wù)部物業(yè)詳情a項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件b物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件c該區(qū)域的城市發(fā)展計(jì)劃，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)物業(yè)的影響情況d項(xiàng)目特點(diǎn)※項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀、立面、建
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