【正文】 一組，后300名為第二組，最后300名為第三組，以電腦軟件按照以下比例抽取VIP號(hào)碼，以確定選房順序：第1組：占到50%（剩下客戶直接轉(zhuǎn)化為二期認(rèn)籌客戶）第2組：占到30%（剩下客戶直接轉(zhuǎn)化為二期認(rèn)籌客戶）第3組：占到20%（剩下客戶直接轉(zhuǎn)化為二期認(rèn)籌客戶），其余時(shí)間按照順序選房，放棄選房權(quán)者由其后一位具有選房權(quán)的頂上，留下的空缺，直接從該組里面沒有抽到選房權(quán)的位置最靠前的選補(bǔ)上去。（執(zhí)行方案見附件）5）、發(fā)布開盤信息通體包裝——戶外、道旗、電視、報(bào)廣等立體發(fā)布，開盤信息第一時(shí)間覆蓋全城，一、 戶外廣告牌時(shí)間：地點(diǎn)：白河公園+人民路+中州路商業(yè)繁華區(qū)主題：某購物公園，12月18日，盛大開盤，梨園春主持人倪寶鐸、世界網(wǎng)球明星孫甜甜與你激情相約。二、 活動(dòng)目標(biāo)：1. 告知市場(chǎng)，項(xiàng)目正式動(dòng)工2. 盤點(diǎn)前期系列炒作，將炒作效果落實(shí)到項(xiàng)目上來3. 為后續(xù)某購物公園商鋪系列營(yíng)銷活動(dòng)奠定基礎(chǔ)。 提升客戶心理預(yù)期價(jià)位。四、具體安排：《某日?qǐng)?bào)》豎半版 主題：千年龍脈，旺鋪“掘”金+開工信息2）某首屆商業(yè)投資峰會(huì)（）一、峰會(huì)構(gòu)想216。其二：兩項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，把項(xiàng)目的純商業(yè)行為與城市建設(shè)相關(guān)聯(lián)，將某公司“城市運(yùn)營(yíng)商”的市場(chǎng)地位充分展現(xiàn)，同時(shí)也將某購物公園社會(huì)價(jià)值體現(xiàn)出來。D. E區(qū)酒店式小戶型公寓，商業(yè)部分開發(fā)商持有，沒有銷售壓力，任務(wù)主要是完成主力店招商；酒店式小戶型公寓，戶型面積小，在某屬于稀貴產(chǎn)品，消去難度較小。 五、營(yíng)銷階段劃分市場(chǎng)預(yù)熱/認(rèn)籌期 一期解籌/開盤強(qiáng)銷 二期認(rèn)籌05/1105/12/1406/1/1506/206/3二期解籌/開盤強(qiáng)銷 4705/1105/1206/106/206/306/4o 護(hù)城河/西城根開工o 南陽首屆商業(yè)投資峰會(huì)o 一期VIP認(rèn)籌o A區(qū)開工大型儀式o 一期解籌o 大型開盤活動(dòng)（鄭州/南陽/鎮(zhèn)平同步）o 八大商會(huì)南陽行o 地市巡回演出o 鋪王拍賣會(huì)o 體驗(yàn)營(yíng)銷o 一期封盤o 二期推介會(huì) + 二期認(rèn)籌o 春節(jié)客戶答謝酒會(huì)+禮品發(fā)放o o 二期開盤強(qiáng)銷o 大型商家簽約+商業(yè)管理公司掛牌o 3月中第二屆體驗(yàn)營(yíng)銷尾盤銷售六、推廣次序策略建議112112112推廣次序建議及考慮1) 共分二期推廣一期——B區(qū)臨街商鋪靠近北端的部分+ A區(qū)空中商業(yè)街東半部分 + 民主街商鋪 + 主入口兩棟樓；二期——B區(qū)臨民主街部分+A區(qū)空中商業(yè)街西半部分 + C、D區(qū)步行街 + E區(qū)酒店式小戶型公寓2）、推廣次序考慮一期——B區(qū)臨街商鋪靠近北端的部分+ A區(qū)空中商業(yè)街東半部分 + 民主街商鋪 + 主入口兩棟樓；B區(qū)臨靠人民路，位置較好，價(jià)值較高；臨主入口兩棟樓位置最好，價(jià)值最高，在一期推出時(shí)拍賣，既可以達(dá)到烘托氣氛亦可獲得最高的利潤(rùn)；而A區(qū)封閉式空中商業(yè)街，不大符合現(xiàn)代人群購物習(xí)慣，競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱，而將兩部分結(jié)合推廣，主要有以下幾點(diǎn)考慮：A. 靠B區(qū)臨街商鋪快速聚攏人氣，打開銷售局面，形成市場(chǎng)熱銷,實(shí)現(xiàn)開門紅，這對(duì)商業(yè)項(xiàng)目來說至關(guān)重要。在春節(jié)之前，全面啟動(dòng)二期認(rèn)籌，爭(zhēng)取達(dá)到較高的認(rèn)籌量，為明年順利解籌和開盤鋪路。(六) 品牌為先，招商帶動(dòng)銷售1. 主力店、品牌店優(yōu)先引進(jìn)，為后續(xù)炒作做足由頭2. 結(jié)合招商節(jié)奏和項(xiàng)目推進(jìn)節(jié)奏，炒作主力商家，促進(jìn)銷售(七) 整合營(yíng)銷/直效行銷1. 統(tǒng)籌市場(chǎng)、產(chǎn)品等多種資源，使其相互促進(jìn)、發(fā)揮最佳銷售力2. 整合某新老客戶資源，達(dá)到銷售全面開花二、總體戰(zhàn)略布局4大運(yùn)動(dòng)節(jié)奏緊張，相互促進(jìn) 地?zé)徇\(yùn)動(dòng) 炒熱地塊價(jià)值，有利于招商與商鋪銷售次主力商家招商運(yùn)動(dòng)主力商家招商運(yùn)動(dòng)全省客商商貿(mào)聯(lián)誼會(huì)堅(jiān)定投資客戶信心 刺激商鋪熱銷帶領(lǐng)小資本向大資本看齊認(rèn)籌、發(fā)售運(yùn)動(dòng) 強(qiáng)勢(shì)推廣，形成熱銷確保投資者與次主力商家信心三、營(yíng)銷 / 時(shí)間節(jié)點(diǎn)劃分o 工程 / 營(yíng)銷重要時(shí)間點(diǎn)—30——房展會(huì)——護(hù)城河治理/項(xiàng)目開工——某首屆商業(yè)投資峰會(huì)—— 一期VIP公開認(rèn)籌——A區(qū)開工儀式（廣場(chǎng)接待中心開放）—— 一期公開解籌/選房—— 一期開盤儀式——第一次體驗(yàn)營(yíng)銷（某丹尼斯、銀基，蘇州觀前街）—— 一期封盤——二期推介+二期認(rèn)籌——春節(jié)活動(dòng)+禮品發(fā)放——現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)中心開放二期開盤（大型商家簽約+商業(yè)管理公司掛牌）——第二次體驗(yàn)營(yíng)銷活動(dòng)四、推廣節(jié)奏選擇及考慮正式入市： A. 十月份，秋高氣爽，房地產(chǎn)市場(chǎng)旺季，以房展會(huì)為契機(jī)，高調(diào)入市；B. 依托前期廣告宣傳，市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目已經(jīng)有了一定的了解，市場(chǎng)期盼項(xiàng)目入市；C. 其他商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)相入市，為了攔截客戶，必須搶占市場(chǎng)先機(jī)；D. 護(hù)城河治理與某購物公園項(xiàng)目全城關(guān)注，充分利用行政資源和市政新聞，加之軟文炒作，必將形成某社會(huì)的焦點(diǎn)新聞，達(dá)到區(qū)域價(jià)值、商業(yè)價(jià)值、項(xiàng)目?jī)r(jià)值與社會(huì)價(jià)值四大價(jià)值的完美統(tǒng)一，樹立良好的社會(huì)形象和高端的市場(chǎng)地位。(三) 立體包裝，全程轟炸1. “具有占據(jù)某商業(yè)第一位置的機(jī)會(huì) + 推廣時(shí)間緊迫 + 任務(wù)重”，所以廣告推廣必須顛覆傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式，以“大手筆、大場(chǎng)面、大思路、大投入”來建立項(xiàng)目在某乃至整個(gè)中原地區(qū)的絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)形象和超高人氣指數(shù)，以此來推進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目的順利銷售和持久繁榮。o 古典——A. 10萬平米明清風(fēng)格建筑群，某首家古典風(fēng)格商業(yè)中心；B. 文化價(jià)值與商業(yè)價(jià)值交融統(tǒng)一；C. 突出本案建筑形態(tài)的獨(dú)特性，有效區(qū)分其他產(chǎn)品形態(tài)；o 商業(yè)區(qū)——A. 大規(guī)模商業(yè)集群的片區(qū)概念，有效區(qū)隔現(xiàn)有封閉商場(chǎng)和單純步行街概念；B. 業(yè)態(tài)豐富，功能互補(bǔ)，資源共享，追求共贏；C. 一種購物與休閑互動(dòng)的公園式商業(yè)模式4. 經(jīng)營(yíng)定位24 小時(shí)經(jīng)營(yíng) + 品牌化經(jīng)營(yíng)+ 持續(xù)化經(jīng)營(yíng)+ 一站式消費(fèi) + 體驗(yàn)式消費(fèi)o 24 小時(shí)經(jīng)營(yíng)——每天： 部分業(yè)態(tài)24小時(shí)開放每周： 雙休日娛樂、文化、促銷活動(dòng)每月： 節(jié)假日舉行特別活動(dòng)A. 項(xiàng)目有著開放、舒適和安全的購物環(huán)境，中心廣場(chǎng)夜間人流量大，24小時(shí)經(jīng)營(yíng)條件成熟B. 有別于大商場(chǎng)在營(yíng)業(yè)時(shí)間上的限制與管理上的封閉性；C. 符合年輕人的生活習(xí)慣，打造某第一個(gè)真正的“不夜城D. 建議步行街區(qū)、休閑廣場(chǎng)、餐飲娛樂業(yè)態(tài)24 小時(shí)開放，延長(zhǎng)商鋪、專賣店的經(jīng)營(yíng)時(shí)間o 品牌化經(jīng)營(yíng)——A. 商家品牌——引進(jìn)品牌店和主力店作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略重心，將項(xiàng)目打 造為大型品牌商家的共舞場(chǎng)；B. 項(xiàng)目品牌——以高標(biāo)準(zhǔn)的全程式服務(wù)管理，創(chuàng)造某最佳商業(yè)經(jīng)營(yíng)和購物環(huán)境，在商戶和顧客中間樹立良好口碑；C. 硬件品牌——引進(jìn)豪華商業(yè)配套，打造某永不落伍的領(lǐng)袖品牌o 持續(xù)化經(jīng)營(yíng)——A. 某公司長(zhǎng)期持有大部分物業(yè)，追求與業(yè)主的長(zhǎng)久共贏B. 引進(jìn)大品牌主力店，強(qiáng)勁聚客力奠定本案的持久繁榮C. 后期服務(wù)管理到位，營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和購物環(huán)境D. 業(yè)態(tài)選擇把握互補(bǔ)原則，既要引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，更要確保商家的利潤(rùn)o 一站式消費(fèi)——A. 集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、旅游、酒店式小戶型公寓于一體，全生活消費(fèi)環(huán)境，在一處即可購置萬種貨物。一站式購物樂園o 市中心——A. 中州東路商業(yè)街與老中州路商業(yè)街交接處，絕對(duì)城市商業(yè)中心；B. 中州路商圈，人民路+中州路商業(yè)中心；C. 毗鄰某府衙，某文化中心；D. 某市委、市政府近在咫尺，占據(jù)某行政中心；E. 項(xiàng)目周邊20萬消費(fèi)人群，城市人口中心；F. 高檔住宅小區(qū)和行政機(jī)關(guān)單位集中地，富足階層居住中心。b) 1F到4F低層明清風(fēng)格建筑，錯(cuò)落有致，視野開闊；c) 低密度、低容積率商業(yè)空間；d) 順應(yīng)東高西低、北高南低的地勢(shì)規(guī)劃成建筑錯(cuò)臺(tái)，形成第一首層、第二首層、空中商業(yè)街等立體商業(yè)空間；e) 府衙相鄰、文化小品點(diǎn)綴，花池樹陣、百年喬木，人文、自然雙景觀。C、 機(jī)會(huì)（O）1. 舊城改造工程，政府大力支持、市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注；2. 某既有的龐大商業(yè)業(yè)主資源，具有強(qiáng)大內(nèi)部消化能力；3. 某缺乏標(biāo)志性商業(yè)中心，缺乏大規(guī)模、高標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)步行街區(qū)；4. 全國(guó)大型零售企業(yè)向二、三級(jí)市場(chǎng)擴(kuò)張速度加快，招商機(jī)會(huì)多；5. 某市加緊發(fā)展區(qū)域性中心城市，對(duì)周邊縣市投資、消費(fèi)人流輻射力強(qiáng)勁。11. 某地產(chǎn)，某地產(chǎn)龍頭，實(shí)力象征，品質(zhì)保障；B、劣勢(shì)（W）1. 某市場(chǎng)對(duì)內(nèi)街、內(nèi)鋪存在一定的接受難度；2. 客戶對(duì)仿古商業(yè)建筑風(fēng)格有一定抗性；3. 背靠老城區(qū)，拆遷進(jìn)度對(duì)工程形象和銷售有一定影響。8. 明清風(fēng)格商業(yè)體，千年龍脈繁榮再現(xiàn)a) 坡屋頂、小青瓦、朱紅門、挑檐飛角、青石鋪地，與某府衙渾然一體，某首創(chuàng)古典商業(yè)空間。10萬平米3. 風(fēng)格定位——立體古典商業(yè)區(qū)o 立體——A. 順應(yīng)東高西低、北高南低的地勢(shì)，形成空間錯(cuò)臺(tái)，構(gòu)成第一首層、第二首層、空中商業(yè)街等獨(dú)特的商業(yè)形式，突出了建筑的層次感。(二) 熱點(diǎn)炒作，引導(dǎo)輿論，城市營(yíng)銷與某舊城改造、府衙文化保護(hù)和挖掘、護(hù)城河治理等與城市建設(shè)相關(guān)的項(xiàng)目結(jié)合，在城市發(fā)展的高度制造市場(chǎng)熱點(diǎn)新聞，增加項(xiàng)目曝光度和市場(chǎng)關(guān)注度。(五) 活動(dòng)營(yíng)銷，文化營(yíng)銷1. 增加與客戶溝通的機(jī)會(huì)，通過感情訴求、利益訴求來吸引、篤定、加速客戶的最終成交。一期封盤： 該階段一期基本售罄。新春拜年 + 禮品發(fā)放： 經(jīng)過十天的二期認(rèn)籌，積累了大量的意向客戶，在春節(jié)前邀請(qǐng)其進(jìn)行一次新春客戶聯(lián)誼會(huì)，穩(wěn)定其購買決心，并通過“活動(dòng)+禮品贈(zèng)送”的形式增進(jìn)彼此之間的感情溝通，達(dá)到口碑傳播的營(yíng)銷目的，爭(zhēng)取春節(jié)后掀起第二輪銷售高潮。C. 空中商業(yè)街西半部分，依托建筑基本完工和景觀即將呈現(xiàn)的時(shí)候推出，取得較高的銷售價(jià)格和銷售速度。1. 階段目標(biāo)：A. 區(qū)域成焦點(diǎn)：炒作護(hù)城河改造和項(xiàng)目撼世動(dòng)工，使該區(qū)域成為某市場(chǎng) 關(guān)注的焦點(diǎn)B. 樹立高端形象：項(xiàng)目風(fēng)云入市，樹立第一休閑商業(yè)形象C. 認(rèn)籌儲(chǔ)備：儲(chǔ)備大量客戶資源、搜集市場(chǎng)反饋，為項(xiàng)目公開銷售做準(zhǔn)備D. 重點(diǎn)招商：主力商家重點(diǎn)招商E. 壟斷發(fā)言權(quán)：大體量廣告轟炸，壟斷某商業(yè)發(fā)言權(quán)，封殺競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手2. 推廣主題A. 地段+區(qū)域環(huán)境+未來前景，炒作項(xiàng)目誕生的土壤B. 爆炸式啟動(dòng)項(xiàng)目認(rèn)籌，制造某街頭巷議第一熱點(diǎn)新聞C. 市中心絕版商街+樹立主題形象D. 結(jié)合工程節(jié)點(diǎn)舉辦新聞發(fā)布會(huì)，活動(dòng)炒作3. 營(yíng)銷事件1) 護(hù)城河/濱河商業(yè)街開工（）一、 事件考慮：護(hù)城河開工與濱河商業(yè)街開工兩項(xiàng)合一，拉開項(xiàng)目動(dòng)工與舊城改造的序幕， 其一：通過兩項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，在市場(chǎng)上制造一個(gè)大大的熱點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目的未來區(qū)域形象、地段價(jià)值、旅游價(jià)值、政府關(guān)注度、商業(yè)價(jià)值進(jìn)行新聞熱炒，形成更強(qiáng)的市場(chǎng)關(guān)注度。二、事件目標(biāo)：某購物公園在房展會(huì)成功亮相的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目動(dòng)工，營(yíng)造緊鑼密鼓的工程氣氛；讓周邊客戶對(duì)某購物公園有更深的認(rèn)知；三、信息發(fā)布：1. 通過政府資源免費(fèi)報(bào)道；2.