【正文】 批后，應(yīng)將其劃分為月度營銷費(fèi)用預(yù)算，并列上詳細(xì)的執(zhí)行方案以做說明。第9條 市場(chǎng)部對(duì)于超支的預(yù)算必須作出詳細(xì)的說明，由工程技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、主管財(cái)務(wù)副總及總經(jīng)理進(jìn)行共同判斷超支預(yù)算的必要性，對(duì)于無故超支的預(yù)算將對(duì)營銷部經(jīng)理進(jìn)行懲處。第2章 銷售策略、計(jì)劃的制訂第3條 開發(fā)項(xiàng)目之初，營銷管理中心即應(yīng)派員參與項(xiàng)目立項(xiàng)過程，掌握項(xiàng)目定位、產(chǎn)品規(guī)劃、成本等內(nèi)容，做好營銷策劃工作準(zhǔn)備。第3章 樓盤銷控管理第7條 銷控工作由銷售部經(jīng)理統(tǒng)一負(fù)責(zé)。第10條 售樓員在銷控單位得到確認(rèn)后，方可與客戶辦理認(rèn)購手續(xù)。第13條 如客戶已確認(rèn)落訂，售樓員必須第一時(shí)間向售樓中心經(jīng)理（銷售部經(jīng)理）匯報(bào)。3．如客戶并未交齊全部定金，售樓員必須按公司所規(guī)定的補(bǔ)尾數(shù)期限要求客戶補(bǔ)齊尾數(shù)。售樓中心經(jīng)理核對(duì)無誤后，會(huì)計(jì)才能開具收據(jù)，并即時(shí)收妥定金及相應(yīng)單據(jù)。支票到賬后，售樓員方可為其辦理認(rèn)購手續(xù)。2．認(rèn)購書中的收款欄，須由售樓中心經(jīng)理核對(duì)定金無誤后如實(shí)填寫，并在下方注明所開收據(jù)編號(hào)。2．售樓員帶領(lǐng)客戶到現(xiàn)場(chǎng)銷售主管處確認(rèn)客戶身份和查看該房間的銷售狀態(tài)，填寫《簽約確認(rèn)單》。6．售樓員執(zhí)《簽約確認(rèn)單》、客戶首付款發(fā)票、購房合同至合同主管處簽字蓋章。1．搶單是指售樓員明知客戶已與其他售樓員聯(lián)系過，為了個(gè)人利益不擇手段將此客戶成交業(yè)績及傭金據(jù)為己有的行為。原則上以銷售日?qǐng)?bào)表登記第一時(shí)間的售樓員為準(zhǔn)（第一時(shí)間保留時(shí)限為2個(gè)月），該客戶成交業(yè)績歸該售樓員。如售樓員未登記，被介紹客戶亦未提及該售樓員，則該客戶與此售樓員無關(guān)。第26條 如果客戶到銷售部領(lǐng)導(dǎo)處投訴或反映原售樓員不稱職，經(jīng)銷售部核查屬實(shí)，銷售部有權(quán)安排其他售樓員繼續(xù)談判至簽約，業(yè)績、傭金平均分配。第29條 售樓員必須于每日上班開始半小時(shí)根據(jù)所安排結(jié)果及時(shí)作跟蹤筆記；在當(dāng)日下班時(shí)，整理當(dāng)日工作，完善工作日記。第7章 銷售例會(huì)管理第33條 各售樓中心經(jīng)理每周五選定時(shí)間召開周銷售工作會(huì)議，總結(jié)當(dāng)周本項(xiàng)目銷售情況，做好下一周工作計(jì)劃安排。第8章 附則第37條 本制度由銷售部負(fù)責(zé)制定、修訂與解釋，與房產(chǎn)銷售有關(guān)的未盡事宜，可參考公司的《員工手冊(cè)》、《售樓員實(shí)戰(zhàn)手冊(cè)》等文件。1．預(yù)算部負(fù)責(zé)工程計(jì)量、工程計(jì)價(jià)等相關(guān)工作，工程計(jì)量、計(jì)價(jià)部分專業(yè)業(yè)務(wù)由造價(jià)工程師完成。1．編制施工圖預(yù)算。5．審核竣工造價(jià)結(jié)算。2．設(shè)計(jì)變更調(diào)整計(jì)量的依據(jù)包括設(shè)計(jì)變更、原設(shè)計(jì)施工圖、必要的施工方案等。工程計(jì)量的先決條件包括以下四4個(gè)。4．符合合同條款的相關(guān)約定。第9條 工程計(jì)量必須精確，力爭(zhēng)準(zhǔn)確，計(jì)量誤差率不得大于3%。2．確定單位、單項(xiàng)工程的造價(jià)。2．確定材料的單價(jià)，由材設(shè)部（材設(shè)部）負(fù)責(zé)。1．通過工程招（投）標(biāo)的方式確定。此時(shí)，分項(xiàng)工程單價(jià)必須由工程承包商、施工監(jiān)理、甲方代表三方簽署確認(rèn)。此時(shí)，分項(xiàng)工程單價(jià)必須在合同條款中約定。第16條 因采用甲供材料形式造成分項(xiàng)工程材料單價(jià)與分項(xiàng)工程施工單價(jià)相剝離的，材料供應(yīng)數(shù)量及結(jié)算方式必須與分項(xiàng)工程施工單價(jià)及相應(yīng)工程量相統(tǒng)一。第18條 因控制成本需要，企業(yè)自行編制的分項(xiàng)工程單價(jià)（企業(yè)定額）必須是實(shí)測(cè)實(shí)量得出的，并不得高于平均市場(chǎng)價(jià)，且應(yīng)根據(jù)人工、材料價(jià)格及施工工藝的市場(chǎng)變化進(jìn)行周期（或異地）調(diào)整。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期11．2 工程預(yù)決算管理制度11．2．1 工程預(yù)算編制管理規(guī)范制度名稱工程預(yù)算編制管理規(guī)范制度編號(hào)受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期第1條 為了加強(qiáng)對(duì)公司工程項(xiàng)目預(yù)算的管理，合理分配公司人、財(cái)、物等資源，協(xié)助公司實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，特制定本規(guī)范。2．材設(shè)部負(fù)責(zé)兩項(xiàng)任務(wù)：第一，編制材料物資預(yù)算表，并分送工程技術(shù)部；第二，編制自行供應(yīng)的材料設(shè)備需求計(jì)劃和限額領(lǐng)料表。第6條 工程預(yù)算的編制依據(jù)如下所示。4．工程材料當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格。第7條 工程預(yù)算書一般包括以下3方面的內(nèi)容。第8條 工程預(yù)算書中的造價(jià)由直接費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤和稅金4部分組成。第12條 工程施工過程中若發(fā)生變更或施工圖發(fā)生變更，工程預(yù)算需要進(jìn)行修改或重新編制，并按變更的工程量進(jìn)行計(jì)算。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期11．2．2 工程項(xiàng)目預(yù)結(jié)算管理細(xì)則制度名稱工程項(xiàng)目預(yù)結(jié)算管理細(xì)則制度編號(hào)受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期第1章 總則第1條 為了合理確定工程造價(jià)，有效提高工程預(yù)結(jié)算編制和審核質(zhì)量，維護(hù)預(yù)結(jié)算正常秩序，促進(jìn)合同和成本管理的規(guī)范化，結(jié)合本公司實(shí)際情況，特制定本細(xì)則。1．負(fù)責(zé)承包工程量統(tǒng)計(jì)，審核供方工程量。第6條 分包單位負(fù)責(zé)承包工程預(yù)決算的編制，包括工程量的統(tǒng)計(jì)工作。2．在與總包方交往和工作中，我方要做到有禮有節(jié)、相互尊重、實(shí)事求是、據(jù)理力爭(zhēng)。（1）鑒于開工初期工程技術(shù)人員尚未全面掌握各專業(yè)的預(yù)算工程量統(tǒng)計(jì)規(guī)則，本項(xiàng)目圖紙總工程量仍由造預(yù)算部預(yù)算員負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)（包括設(shè)計(jì)院和設(shè)備廠家圖紙），再由工程技術(shù)部技術(shù)人員核對(duì)。2．每月完成工程量統(tǒng)計(jì)。3．設(shè)計(jì)修改（變更）單、總包方委托承包合同外臨時(shí)項(xiàng)目、設(shè)備消缺施工（1）工程技術(shù)部技術(shù)人員負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)工程量（包括增補(bǔ)工程量以及因修改造成返工的工作量），預(yù)算部預(yù)算員協(xié)助。第10條 承包合同工程預(yù)結(jié)算。物資供應(yīng)人員和財(cái)務(wù)部門根據(jù)結(jié)算需要，提供材料設(shè)備采購合同和票據(jù)等支持性資料。2．預(yù)結(jié)算過程中分歧和爭(zhēng)議解決。1．成建制引進(jìn)隊(duì)伍和外借內(nèi)包。鑒于本項(xiàng)目具體情況，如事先已有總包方審定預(yù)結(jié)算工程量的，經(jīng)項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)同意可直接參照使用。2．租用施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛等的實(shí)際使用臺(tái)班數(shù)量，由工程技術(shù)部調(diào)度人員負(fù)責(zé)審核。1．工程采購合同供方在項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，在每月底進(jìn)行核算清理，主要包括以下4項(xiàng)內(nèi)容。（4）上述費(fèi)用清單，經(jīng)分包單位結(jié)算負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后分。（2）工程技術(shù)部調(diào)度人員按月統(tǒng)計(jì)施工機(jī)械使用臺(tái)班費(fèi)用（含使用總包方機(jī)械）等。4．其他對(duì)外委托工作，根據(jù)合同指定的部門單位負(fù)責(zé)審核。①實(shí)際用工不超過10個(gè)工日（含10個(gè)工日）的，根據(jù)工程技術(shù)部審核后的派工單，分技術(shù)、普工按不同點(diǎn)工單價(jià)計(jì)算。分包單位憑施工圖預(yù)算申請(qǐng)中間結(jié)算。（2）對(duì)于較為重大的分歧或爭(zhēng)議應(yīng)及時(shí)報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)營副經(jīng)理乃至項(xiàng)目總經(jīng)理，以便盡早采取對(duì)策。（3）單位工程完工驗(yàn)收后1個(gè)月內(nèi)，預(yù)算部應(yīng)及時(shí)編制完成單位工程決算書，報(bào)總包方審核。（1）原則上，預(yù)算部在分項(xiàng)工程開工當(dāng)月完成該分項(xiàng)工程施工圖預(yù)算編制。（2）工程技術(shù)部技術(shù)人員負(fù)責(zé)每月17日下班之前將已經(jīng)完成的上述工作的工程量統(tǒng)計(jì)資料以及經(jīng)總包方審核簽證的點(diǎn)工簽證單，送交預(yù)算部預(yù)算員。（2）工程技術(shù)部在每月17日下班之前，報(bào)送該月度實(shí)際完成的實(shí)物工程量和設(shè)備安裝形象進(jìn)度報(bào)表到預(yù)算部。（2）在同一冊(cè)圖紙中，與總包方或第三方存在施工責(zé)任接口的，技術(shù)人員負(fù)責(zé)在開工前及時(shí)通知預(yù)算部預(yù)算員，并協(xié)同預(yù)算部預(yù)算員計(jì)算分解圖紙工程量。第9條 工程量統(tǒng)計(jì)及審核簽證。第8條 預(yù)結(jié)算管理總原則。3．負(fù)責(zé)編制自行供應(yīng)的輔材物資需求計(jì)劃、限額領(lǐng)料卡等。第2章 職責(zé)第3條 預(yù)算部負(fù)責(zé)全面管理工程預(yù)結(jié)算，負(fù)責(zé)編制或?qū)彾üこ填A(yù)結(jié)算。第14條 本規(guī)范由預(yù)算部擬定，并由預(yù)算部負(fù)責(zé)解釋和修改。第10條 預(yù)算員應(yīng)根據(jù)工程項(xiàng)目的實(shí)際情況選擇采用單價(jià)法或?qū)嵨锓ㄟM(jìn)行編制，但應(yīng)得到部門負(fù)責(zé)人的審批。2．分部分項(xiàng)工程預(yù)算表。6．建設(shè)工程費(fèi)用定額。2．預(yù)算定額、單位估價(jià)表和單位匯總估價(jià)表。第4條 公司工程預(yù)算經(jīng)預(yù)算部編制后，需報(bào)總工程師辦公室審核。第3條 預(yù)算部、材設(shè)部、工程技術(shù)部在工程預(yù)算編制方面的相關(guān)職責(zé)如下所示。第4章 附則第20條 本規(guī)定由預(yù)算部協(xié)助總工程師辦公室制定，其修訂、廢止、解釋權(quán)歸總工程師辦公室。模糊計(jì)價(jià)的方式是合同包干，即在合同中明確約定此類費(fèi)用的總額或標(biāo)準(zhǔn)。分項(xiàng)工程單價(jià)包含的工作內(nèi)容不得進(jìn)行相應(yīng)的重復(fù)工程計(jì)量。否則，不得辦理確認(rèn)。下表為分項(xiàng)工程施工單價(jià)確認(rèn)單。第12條 預(yù)算部要負(fù)責(zé)分項(xiàng)工程單價(jià)的書面形成及確認(rèn)，并形成分項(xiàng)工程施工單價(jià)確認(rèn)內(nèi)控表。第11條 確定分項(xiàng)工程單價(jià)的前提條件包括以下3項(xiàng)內(nèi)容。工程造價(jià)的確定包括以下3項(xiàng)內(nèi)容。第7條 以招投標(biāo)方式簽訂的合同必須有工程量清單作為附件。2．工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收，并符合質(zhì)量要求（僅限于工程進(jìn)度付款及竣工造價(jià)按實(shí)際結(jié)算額計(jì)量）。4．上述相關(guān)的計(jì)量依據(jù)由工程技術(shù)部等相關(guān)部門提供。第4條 工程量的計(jì)量必須有依據(jù)，無書面依據(jù)的工程量為無效工程量。3．設(shè)計(jì)變更的調(diào)整。3．總工程師、總經(jīng)理負(fù)責(zé)審核計(jì)量得出的工程量、工程造價(jià)。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期第11章 工程造價(jià)與預(yù)決算管理制度11．1 工程造價(jià)管理制度11．1．1 工程計(jì)量計(jì)價(jià)管理規(guī)定制度名稱工程計(jì)量計(jì)價(jià)管理規(guī)定制度編號(hào)受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期第1章 總則第1條 為了規(guī)范工程量的計(jì)算、審核（以下簡稱“工程計(jì)量”）及工程造價(jià)的確定（以下簡稱“工程計(jì)價(jià)”）工作，保證工程量、工程造價(jià)的相對(duì)準(zhǔn)確性，特制定本規(guī)定。第35條 營銷總監(jiān)應(yīng)組織、主持月度銷售例會(huì)。第31條 售樓中心經(jīng)理每周定期檢查工作筆記，對(duì)筆記不合格者進(jìn)行處理（如停接電話、停接客戶等），并記入勞動(dòng)考核。第27條 未成交客戶介紹的新客戶，如客戶指定原售樓員接待，則由原售樓員接待，如未指定則算作上門客戶并按順序接待。第24條 售樓員不允許走私單，如被發(fā)現(xiàn)將予以開除。第22條 客戶為售樓員介紹另外客戶，售樓員應(yīng)提前在銷售日?qǐng)?bào)表中登記被介紹客戶姓名及電話。第19條 撞單是指多名售樓員在不知情的情況下與同一買房客戶聯(lián)系的行為。8．客戶服務(wù)主管填寫簽約客戶檔案交接單，經(jīng)銷售部經(jīng)理簽字后將合同轉(zhuǎn)交相關(guān)部門。4．售樓員執(zhí)《簽約確認(rèn)單》及正式合同，帶領(lǐng)客戶到財(cái)務(wù)部交納首期房款及辦理銷售登記時(shí)所需的相關(guān)稅費(fèi)。第17條 樓盤簽約程序規(guī)定。1．認(rèn)購書中的樓價(jià)欄，須以客戶選擇的付款方式所能達(dá)到的折扣之后的成交價(jià)為準(zhǔn)。3．客戶交尾數(shù)時(shí)，原已開出的收據(jù)不需收回，增開尾數(shù)收據(jù)，經(jīng)售樓中心經(jīng)理核對(duì)無誤后與客戶簽訂認(rèn)購書，并《收回臨時(shí)認(rèn)購書》。第15條 收款、收據(jù)與《臨時(shí)認(rèn)購書》。1．售樓員必須按公司規(guī)定的定金金額要求客戶落訂，如客戶的現(xiàn)金不足，售樓員可爭(zhēng)取客戶以公司規(guī)定的最低定金落訂。第12條 銷控后，如客戶即時(shí)下訂單并落訂，銷售部經(jīng)理需將最新資料登記于銷控登記表；銷控后，如客戶沒有下訂單并落訂，銷售部經(jīng)理需及時(shí)取消該單位的銷控登記。第8條 售樓員需銷控單位時(shí)，須同銷售部經(jīng)理聯(lián)系，確認(rèn)該單位尚未售出可以銷控，才能進(jìn)行銷控。第5條 營銷管理中心應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度實(shí)施營銷推廣計(jì)劃，做好開盤前的準(zhǔn)備工作，包括各種形式的宣傳、銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝、銷售人員到位與培訓(xùn)等。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期10．2 銷售與服務(wù)管理制度10．2．1 地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理制度制度名稱地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理制度制度編號(hào)受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期第1章 總則第1條 為了規(guī)范公司各項(xiàng)目的銷售工作，提高管理工作水平，最大限度地實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，特制定本制度。第7條 市場(chǎng)部在執(zhí)行預(yù)算的過程中，如果營銷預(yù)算需增加必須要得到主管財(cái)務(wù)的副總及總經(jīng)理的同意，方可要求財(cái)務(wù)部增加撥款。6．其他費(fèi)用。2．項(xiàng)目的宣傳廣告費(fèi)。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期第10章 營銷管理制度10．1 營銷策劃管理制度10．1．2 營銷費(fèi)用預(yù)算管理辦法制度名稱營銷費(fèi)用預(yù)算管理辦法制度編號(hào)受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期第1條 為了規(guī)范項(xiàng)目營銷費(fèi)用的預(yù)算行為，加強(qiáng)對(duì)營銷費(fèi)用預(yù)算的管理，杜絕營銷費(fèi)用的浪費(fèi)，特制定本辦法。2．審批過程須進(jìn)行完整的書面記錄，嚴(yán)禁未經(jīng)審批就擅自改變資金用途。第17條 籌集資金的使用控制。第5章 融資資金管理第16條 收取資金。4．公司出售股份，收繳股款。第4章 股票融資業(yè)務(wù)的執(zhí)行第13條 股票融資程序如下。（3）總經(jīng)理審批限額：100萬元。2．依照資金的規(guī)模大小，分別有財(cái)務(wù)部經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)和總經(jīng)理審批短期借款計(jì)劃表。銀行臨時(shí)要求報(bào)送的材料，財(cái)務(wù)部應(yīng)在得到銀行通知時(shí)立即通知相關(guān)部門準(zhǔn)備，通知內(nèi)容及時(shí)間應(yīng)形成文字記錄。3．根據(jù)《銀行貸款融資方案》預(yù)計(jì)的用款時(shí)間及銀行辦理貸款的實(shí)際情況，財(cái)務(wù)總監(jiān)組織財(cái)務(wù)部融資執(zhí)行人員提前3~4個(gè)月與銀行進(jìn)行初步接洽，形成合作意向，然后進(jìn)入銀行借款程序。第3章 銀行貸款融資業(yè)務(wù)的執(zhí)行第10條 銀行貸款融資業(yè)務(wù)由公司財(cái)務(wù)部統(tǒng)一負(fù)責(zé)。第8條 企業(yè)行政辦公室負(fù)責(zé)辦理工商變更登記，并辦理企業(yè)章程修正手續(xù)。第2章 合作開發(fā)融資業(yè)務(wù)的執(zhí)行第4條 合作開發(fā)融資，即吸取直接的資金投資。第3條 公司決策機(jī)構(gòu)，財(cái)務(wù)部以及其他相關(guān)職能部門的責(zé)任權(quán)限如下。第6章 其他第23條 本制度由集團(tuán)公司投資發(fā)展部負(fù)責(zé)解釋。4．集團(tuán)公司投資發(fā)展部要組織有關(guān)人員至少每年兩次對(duì)下屬企業(yè)的投資項(xiàng)目實(shí)施情況進(jìn)行檢查。基建項(xiàng)目按施工圖和預(yù)算執(zhí)行，技改項(xiàng)目土建工程、單項(xiàng)工程新增面積一般不得超過原有面積的30%，或用于土建工程的資金不得超過總投資的20％。1．要嚴(yán)格按批準(zhǔn)的規(guī)模、內(nèi)容和投資指標(biāo)執(zhí)行。第17條 項(xiàng)目監(jiān)督人可由本企業(yè)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)成員、經(jīng)營班子成員或投資發(fā)展部門的人員擔(dān)任。第14條 凡屬于備案的項(xiàng)目，由投資單位在項(xiàng)目實(shí)施后15個(gè)工作日內(nèi)向集團(tuán)公司提交備案材料，包括可行性分析報(bào)告、合