【正文】 策劃管理制度 4010．1．2 營銷費(fèi)用預(yù)算管理辦法 4010．2 銷售與服務(wù)管理制度 4110．2．1 地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理制度 41第11章 工程造價(jià)與預(yù)決算管理制度 4511．1 工程造價(jià)管理制度 4511．1．1 工程計(jì)量計(jì)價(jià)管理規(guī)定 4511．2 工程預(yù)決算管理制度 4811．2．1 工程預(yù)算編制管理規(guī)范 4811．2．2 工程項(xiàng)目預(yù)結(jié)算管理細(xì)則 50第12章 工程材料設(shè)備管理制度 5512．1 工程物料設(shè)備采購制度 5512．1．2 重要設(shè)備招標(biāo)采購管理制度 5512．1．4 相關(guān)部門指定材料采購管理細(xì)則 5812．2 材料設(shè)備運(yùn)輸與存檔制度 6012．2．2 儀器設(shè)備檔案管理制度 60第13章 工程技術(shù)與質(zhì)量管理制度 6113．1 工程技術(shù)管理制度 6113．1．2 施工圖紙管理規(guī)定 6113．2．2 工程質(zhì)量管理實(shí)施辦法 6213．2．3 工程竣工驗(yàn)收管理制度 65第14章 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度 6814．1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)制度 6814．1．2 項(xiàng)目可行性研究管理辦法 6814．1．4 房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批辦法 7214．2 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施制度 7414．2．2 工程施工控制制度 7414．2．4 工程驗(yàn)收管理辦法 76第15章 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理制度 7815．1 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度 7815．1．2 會(huì)計(jì)核算規(guī)范 7815．2 審計(jì)與差旅費(fèi)報(bào)銷管理制度 8615．2．2 納稅管理辦法 86第16章 房地產(chǎn)行政人事管理制度 9216．1 房地產(chǎn)行政管理制度 9216．1．2 行政事務(wù)管理制度 9216．2 房地產(chǎn)人力資源管理制度 9516．2．2 考核管理制度 95第三部分：用工具執(zhí)行 97第17章 市場調(diào)研管理工具 9817．1 政治環(huán)境調(diào)研工具 9817．1．2 政治環(huán)境分析工具 9817．2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研工具 9817．2．1 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析模型 9817．3 文化環(huán)境調(diào)研工具 9917．3．3 文化環(huán)境分析工具 9917．4 城市房地產(chǎn)調(diào)研工具 10217．4．1 城市房地產(chǎn)調(diào)研模型 10217．4．7 三級(jí)市場交易情況分析工具 10217．4．8 地產(chǎn)政策法規(guī)調(diào)研工具 10317．5 購房者行為調(diào)研工具 10417．5．1 購房者購買行為調(diào)研模型 10417．5．3 購房者購買動(dòng)機(jī)分析工具 10517．5．4 購房者產(chǎn)品需求分析工具 10617．6 地產(chǎn)市場需求容量調(diào)研工具 10817．6．2 房地產(chǎn)需求預(yù)測分析工具 10817．6．3 潛在購房者分析預(yù)估工具 11017．7 企業(yè)競爭對(duì)手調(diào)研分析工具 11117．7．3 競爭對(duì)手營銷水平分析工具 11117．8 商品住宅市場調(diào)研工具 11417．8．1 商品住宅市場分析模型 11417．8．4 居民居住現(xiàn)狀及改善分析工具 11517．8．5 不同人群的需求特點(diǎn)分析工具 11617．9 項(xiàng)目調(diào)研狀況分析工具 11817．9．2 宗地基本狀況評(píng)估工具 11817．9．3 項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查模型 11917．9．5 項(xiàng)目周邊社區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查模型 12017．10 市場戰(zhàn)略選擇分析工具 12017．10．1 市場戰(zhàn)略選擇模型 12017．10．3 SWOT戰(zhàn)略選擇模型 122第18章 房地產(chǎn)開發(fā)選擇工具 12318．1 開發(fā)項(xiàng)目選擇與開發(fā)地段選擇工具 12318．1．1 房地產(chǎn)開發(fā)城市選擇工具 12318．2 開發(fā)模式、開發(fā)管理模式與產(chǎn)品模式選擇工具 12518．2．1 房地產(chǎn)開發(fā)模式選擇工具 12518．2．3 房地產(chǎn)開發(fā)管理模式選擇工具 12818．3 開發(fā)融資方案與開發(fā)方案選擇工具 12918．3．1 房地產(chǎn)開發(fā)融資方案選擇工具 129第19章 營銷管理與分析工具 13319．1 市場推廣管理工具 13319．1．2 推廣策劃工具 13319．2 市場銷售分析工具 13519．2．2 銷售分析工具 13519．2．3 購買力分析工具 13819．2．4 存量分析工具 14019．3 廣告投放分析工具 14119．3．1 廣告投放方式分析工具 14119．3．3 廣告投放效果分析工具 143第20章 財(cái)務(wù)管理工具 14720．1 成本管理工具 14720．1．2 成本控制方法 14720．2 內(nèi)部控制工具 15620．2．2 內(nèi)部控制程序圖 156第四部分：用范例演示 157第21章 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)示范 15821．1 房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)示范 15821．1．2 大型房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 15821．1．4 小型房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 15921．2 房地產(chǎn)企業(yè)部門組織設(shè)計(jì)示范 15921．2．1 投資發(fā)展部組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 15921．2．9 財(cái)務(wù)部組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 16021．2．10 行政部組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 16021．2．11 人力資源部組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 161第22章 職能分解與目標(biāo)管理示范 16222．2 目標(biāo)管理示范 16222．2．1 總經(jīng)理目標(biāo)分解表 16222．2．6 投資發(fā)展部經(jīng)理目標(biāo)分解表 16322．2．12 材設(shè)部經(jīng)理目標(biāo)分解表 16322．2．15 行政部經(jīng)理目標(biāo)分解表 164第23章 職位說明書示范 16623．1 投資發(fā)展部職位說明書 16623．1．3 投資拓展主管職位說明書 16623．1．4 發(fā)展規(guī)劃專員職位說明書 16823．2 市場部職位說明書 16923．2．2 市場調(diào)研主管職位說明書 16923．2．6 市場策劃專員職位說明書 17123．3 銷售部職位說明書 17323．3．3 客服主管職位說明書 17323．3．4 銷售專員職位說明書 17523．4 項(xiàng)目部職位說明書 17723．4．1 項(xiàng)目部經(jīng)理職位說明書 17723．5 預(yù)算部職位說明書 17923．5．4 安裝預(yù)算員職位說明書 17923．6 工程技術(shù)部職位說明書 18223．6．2 土建工程師職位說明書 18223．6．5 現(xiàn)場測量員職位說明書 18323．7 材設(shè)部職位說明書 18623．7．2 采購專員職位說明書 18623．8 質(zhì)量部職位說明書 18823．8．1 質(zhì)量部經(jīng)理職位說明書 18823．9 財(cái)務(wù)部職位說明書 19023．9．2 會(huì)計(jì)職位說明書 19023．10 行政部職位說明書 19223．10．2 后勤主管職位說明書 19223．11 人力資源部職位說明書 19423．11．2 招聘主管職位說明書 194第24章 績效考核示范 19624．1 投資發(fā)展部人員績效考核表 19624．1．4 發(fā)展規(guī)劃專員績效考核表 19624．3 銷售部績效考核表 19724．3．1 銷售部經(jīng)理績效考核表 19724．3．2 銷售主管績效考核表 19824．4 項(xiàng)目部績效考核表 19924．4．3 融資主管績效考核表 19924．5 預(yù)算部績效考核表 19924．5．1 預(yù)算部經(jīng)理績效考核表 19924．6 工程技術(shù)部績效考核表 20024．6．1 工程技術(shù)部經(jīng)理績效考核表 20024．7 材設(shè)部績效考核表 20124．7．3 收料員績效考核表 20124．8 質(zhì)量部績效考核表 20224．8．1 質(zhì)量部經(jīng)理績效考核表 20224．9 財(cái)務(wù)部績效考核表 20324．9．1 財(cái)務(wù)部經(jīng)理績效考核表 20324．10 行政部績效考核表 20424．10．1 行政部經(jīng)理績效考核表 20424．11 人力資源部績效考核表 20524．11．1 人力資源部經(jīng)理績效考核表 205第一部分 用流程優(yōu)化第1章 投融資管理流程1．4 項(xiàng)目決策管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)1．4．1 項(xiàng)目決策管理工作流程可行性分析前期調(diào)查項(xiàng)目決策總經(jīng)理投資發(fā)展部經(jīng)理投資發(fā)展部各職能部主辦部門投資發(fā)展部流程名稱項(xiàng)目決策管理工作流程編修部門簽 發(fā) 人簽發(fā)日期《項(xiàng)目可行性報(bào)告》項(xiàng)目目標(biāo)開 始審批審批結(jié)束參與定位、分析參與可行性分析《項(xiàng)目可行性報(bào)告》討論參與討論《項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告》1．4．2 項(xiàng)目決策管理工作標(biāo)準(zhǔn)階段節(jié)點(diǎn)工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行工具前期調(diào)查1☆ 投資發(fā)展部在進(jìn)行項(xiàng)目決策之前，首先要設(shè)定項(xiàng)目目標(biāo)，然后依據(jù)目標(biāo)進(jìn)行市場調(diào)查◇ 市場調(diào)查報(bào)告2☆ 做好房地產(chǎn)市場調(diào)查，一般要先做好調(diào)查準(zhǔn)備：確定調(diào)查目標(biāo)，對(duì)市場進(jìn)行初步分析，再制定調(diào)查計(jì)劃，然后進(jìn)行試調(diào)查，據(jù)此來對(duì)方案進(jìn)行修正和改進(jìn)；一切準(zhǔn)備就緒，開始正式調(diào)查（一般采用問卷調(diào)查和實(shí)地調(diào)查的形式）；最后將調(diào)查搜集到的信息進(jìn)行整理、分析，從而確定市場定位3☆ 市場定位需要技術(shù)部、項(xiàng)目部、銷售部針對(duì)功能、特性、價(jià)格、客戶群的定位等信息收集方面協(xié)助投資發(fā)展部的工作可行性分析4☆ 投資發(fā)展部通過調(diào)查結(jié)果，作出項(xiàng)目提議◇ 項(xiàng)目可行性報(bào)告5☆ 對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，此時(shí)，項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部將協(xié)助投資發(fā)展部進(jìn)行工程可行性研究、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測等工作6☆ 可行性分析完成以后，投資發(fā)展部制定《可行性分析報(bào)告》項(xiàng)目決策7☆ 投資發(fā)展部組織對(duì)《可行性分析報(bào)告》進(jìn)行討論，投資發(fā)展部經(jīng)理以及其他相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人參與討論◇ 項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告8☆ 投資發(fā)展部經(jīng)理將《項(xiàng)目可行性報(bào)告》附帶討論結(jié)果，一起呈送總經(jīng)理進(jìn)行審批9☆ 總經(jīng)理審核合格后，投資發(fā)展部編制《項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告》10☆ 批復(fù)合格后，投資發(fā)展部實(shí)施項(xiàng)目立項(xiàng)第2章 營銷管理流程2．2 廣告策劃管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)2．2．1 廣告策劃管理工作流程房地產(chǎn)廣告推行總經(jīng)理銷售經(jīng)理市場部經(jīng)理主辦部門市場部流程名稱廣告策劃管理工作流程編修部門簽 發(fā) 人簽發(fā)日期市場分析主管廣告策劃主管廣告媒體確定廣告方案廣告方案試推出結(jié)束修正后推出廣告審核批審批批創(chuàng)意房地產(chǎn)廣告策劃開始樓盤市場調(diào)研審定《廣告策劃方案》審核批審定審核批審定審批下達(dá)意見審評(píng)評(píng)2．2．2 廣告策劃管理工作標(biāo)準(zhǔn)階段節(jié)點(diǎn)工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行工具房地產(chǎn)廣告策劃1☆ 市場部經(jīng)理下達(dá)廣告宣傳任務(wù)，負(fù)責(zé)市場分析的負(fù)責(zé)人對(duì)近期市場上的樓盤進(jìn)行市場調(diào)研，了解競爭者的市場情況，分析出本公司地產(chǎn)商品的優(yōu)勢和廣告?zhèn)戎攸c(diǎn)◇ 廣告策劃方案2☆ 市場部經(jīng)理根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，確定廣告策劃方案，然后編制廣告策劃方案的報(bào)告書，上報(bào)銷售經(jīng)理審定☆ 銷售經(jīng)理審定合格，呈送總經(jīng)理審核，審核通過，下達(dá)廣告策劃主管，由廣告策劃主管進(jìn)行后面方案實(shí)施確定廣告方案3☆ 廣告策劃主管開始組織針對(duì)本公司房地產(chǎn)商品的廣告創(chuàng)意的征集工作，并圍繞征集到的廣告創(chuàng)意方案開展討論，尤其關(guān)注廣告?zhèn)鞑サ钠放浦鲝垺?對(duì)于樓盤促銷過程中的主題要能夠促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場效用☆ 討論過程中，有選擇3份產(chǎn)品匹配性強(qiáng)、創(chuàng)意新穎、先聲奪人的創(chuàng)意方案，上報(bào)市場經(jīng)理審核☆ 市場經(jīng)理審核通過后，確定一份最佳創(chuàng)意方案，上呈銷售經(jīng)理審定◇ 廣告設(shè)計(jì)方案◇ 廣告創(chuàng)意方案4☆ 銷售經(jīng)理審定合格，呈報(bào)總經(jīng)理審批，總經(jīng)理批示通過，下達(dá)廣告策劃主管，確定廣告方案5☆ 廣告策劃主管將廣告方案交付平面設(shè)計(jì)單位，由其依據(jù)廣告創(chuàng)意進(jìn)行廣告設(shè)計(jì)；其間，涉及地產(chǎn)核心的部分，廣告策劃主管應(yīng)反復(fù)審閱，提出修改意見，直到完成終稿☆ 廣告核心主題的具體體現(xiàn)為：樹立廣告品牌的效應(yīng)☆ 對(duì)于樓盤的直銷廣告，要注重傳播和積累樓盤價(jià)值，注重建立品質(zhì)與創(chuàng)新的形象；在公關(guān)宣傳方面，利用系列公關(guān)、慈善活動(dòng)來豐富房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌概念，展現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)性☆ 對(duì)于內(nèi)部廣告，要能夠通過執(zhí)行內(nèi)部識(shí)別，促成規(guī)范化思維的形成，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的向心力☆ 廣告設(shè)計(jì)圖的終稿呈交市場經(jīng)理審核，審核通過，銷售經(jīng)理審定，審定合格，再上報(bào)總經(jīng)理審批房地產(chǎn)廣告推行7☆ 總經(jīng)理審批通過，并由市場經(jīng)理下達(dá)審批意見，廣告策劃主管通知平面設(shè)計(jì)單位定稿，并開始廣告推出準(zhǔn)備工作，依據(jù)產(chǎn)品的特性、廣告的目標(biāo)等特定因素，選擇合適的廣告媒體，比如：報(bào)刊、廣播、電視，或是戶外廣告牌等◇ 廣告修正方案8☆ 一切準(zhǔn)備就緒，廣告策劃主管將廣告試推出，市場部負(fù)責(zé)市場分析相關(guān)人員監(jiān)測各界對(duì)產(chǎn)品廣告的評(píng)價(jià)☆ 市場分析主管將評(píng)價(jià)總結(jié)和廣告效果上報(bào)總經(jīng)理審評(píng)，審評(píng)意見下達(dá)至負(fù)責(zé)廣告策劃主管，進(jìn)行方案修正的實(shí)施9☆ 平面設(shè)計(jì)單位將廣告按照方案修正，通過后，正式由廣告媒體推出第3章 工程造價(jià)與預(yù)決算