【正文】 ，目標(biāo)客戶主要針對韓國客戶（如韓風(fēng)格的設(shè)計(jì)、韓國化的商業(yè)配套或有其他針對韓國客戶的增值服務(wù)等），可以考慮與韓國本土的專業(yè)機(jī)構(gòu)或代理公司合作的方式進(jìn)行項(xiàng)目宣傳推廣。同時(shí)，住宅物業(yè)與商鋪不同，沒有專業(yè)的委托經(jīng)營管理公司，投資收益的保障較低，韓國本土的客戶購買主要以投資為主，投資可必然關(guān)心投資收益率，即區(qū)域內(nèi)租金是不是支撐售價(jià)，購買的房子是不是好出租，資產(chǎn)管理方面有沒有保障等。沁園等住宅項(xiàng)目，以及望京住皇商業(yè)街項(xiàng)目等都在韓國做過各種推廣活動，其中寶星國際還在韓國設(shè)有專門的銷售推廣團(tuán)隊(duì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，韓資在我國達(dá)到一定規(guī)模的企業(yè)已達(dá)一萬五千家。深訪中發(fā)現(xiàn)好幾個(gè)購買北京房產(chǎn)達(dá)十幾套的韓國人有好幾位，前不久人民幣匯率的調(diào)整已經(jīng)使一些投資客戶直接獲利，更加增強(qiáng)了韓國人對中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。178。 區(qū)域升值潛力，尤其投資客戶更加關(guān)注房屋的租金價(jià)格和出租速度。目前貸款年限也已經(jīng)提高到了15年。韓國在華企業(yè)對員工購房的限制較少，只有個(gè)別企業(yè)為了防止人才流失在房租補(bǔ)貼方面有一定約束。這就在客觀上限制了部分購買能力較低的潛在需求客戶轉(zhuǎn)變成為現(xiàn)實(shí)客戶。178。原因分析：望京經(jīng)過幾年的建設(shè)發(fā)展，交通條件大為改善，基礎(chǔ)設(shè)施也趨于完善，韓國人的大量聚集使周邊韓化的商業(yè)設(shè)施及服務(wù)不斷完善和提高，為居住在望京區(qū)域的韓國人提供了極大的生活便利性。178。178。 小區(qū)環(huán)境：不少受訪者表示，目前小區(qū)環(huán)境太差，具體原因是設(shè)置了過多的商業(yè)，導(dǎo)致外來人員較多，往來人群復(fù)雜，小區(qū)安全無法保障，無法創(chuàng)造一個(gè)安靜的純居住環(huán)境。 還有部分租房者是已經(jīng)購房或是已經(jīng)準(zhǔn)備購房，只是因?yàn)樗忢?xiàng)目是期房，還沒有合適的項(xiàng)目等原因，暫時(shí)仍在租房。 對于自由職業(yè)者和商人，由于工作地點(diǎn)的不確定性，各加傾向于租房，而不是買房。甚至有些員工在買了房后，自己不住，仍然利用公司提供的租房補(bǔ)貼租住房子，而把自己所購的房屋出租賺取收益。u 目前住房的采暖方式分析：從韓國人目前住房的采暖方式來看，采用散熱器的比例最大，%，% ，% 。u 韓國人購房付款方式分析：從韓國人中已購房客戶的付款方式來看，%的客戶采用了一次性付款的方式。u 不同從業(yè)者的購房價(jià)格由于樣本量有限，本部分不做圖表分析，從留學(xué)生目前購房價(jià)格來看，%的留學(xué)生目前購房價(jià)格在70008000元/平方米之間，購房價(jià)格在8000元/%，可見留學(xué)生的購房價(jià)格承受能力還是比較高的。 韓國人租購房趨勢分析從問卷調(diào)研結(jié)果來看，目前韓國人租購房比例約為8：2，從未來購房意向的調(diào)研來看，%的被訪者明確表示在未來13年內(nèi)有購房計(jì)劃，%的被訪者表示在未來35年內(nèi)有購房計(jì)劃，%的韓國人明確表示并無購房計(jì)劃。北京5700007250未入住8％融科u 不同從業(yè)類別的韓國人購房情況 分析：從不同從業(yè)韓國人的租購房情況方式來看，留學(xué)生、商人、自由職業(yè)者、韓國在華企業(yè)的員工等購房比例較高，同類韓國人中的購房比例均超過30%。3 駐京韓籍人士區(qū)域分布特征 駐京韓籍人士主要聚集區(qū)分布分析：從本次調(diào)研的駐京韓籍人員的區(qū)域分布情況來看，% 的調(diào)研對象聚集在望京區(qū)域，與在京韓籍人士總體的分布結(jié)構(gòu)相符，大部分在京韓籍人士集中在望京的原因是該區(qū)域及其周邊韓資企業(yè)眾多，望京區(qū)域內(nèi)韓國特色商業(yè)配套齊全，韓國生活氛圍成熟有關(guān)，如韓語學(xué)校、韓國風(fēng)味餐廳、韓語廣告及路牌指示等，五道口主要以海淀區(qū)各大院校的韓國留學(xué)生為主（由于選取樣本時(shí)人為降低留學(xué)生比例，所以該數(shù)據(jù)中五道口人員比例稍微偏低）。說明本次調(diào)研的樣本主體具有很強(qiáng)的購買力。 從業(yè)狀況及收入水平u 從業(yè)狀況分析分析：從的從業(yè)狀況來看，本次調(diào)研的駐京韓籍人員中，留學(xué)生所占比例較大，% ，其次是韓資企業(yè)職員，%，另外，自由職業(yè)者也較多，%。除了來京韓籍人士本身男女比例就有一定的失調(diào)以外，韓籍人士中男性主導(dǎo)了家庭的購房需求的特征也會導(dǎo)致本次調(diào)研在抽樣時(shí)更多地偏向于男性。因此，在北京購房的韓國人將呈現(xiàn)上升趨勢。另外，中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)過近二十年的高速發(fā)展，已經(jīng)使中國的投資環(huán)境產(chǎn)生了翻天覆地的變化。隨著北京奧運(yùn)會的召開，中國和韓國之間的貿(mào)易往來會更加頻繁。其中北京為在華韓籍人士的最大聚居地，共有約10萬人，山東青島為7萬人，上海為5萬人，其他遼寧沈陽、大連、山東威海、煙臺等地也各有約5000至10000名韓籍人士聚居。第二步、將Epidata下的數(shù)據(jù)庫rec格式文件轉(zhuǎn)化為SPSS格式。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，韓國購房客戶中，留學(xué)生占有一定比重，由于這些留學(xué)生在華長期發(fā)展意圖明顯，購房資金來源主要來自于韓國本土親屬的支持，購買力也較強(qiáng)，而且目前韓國家長以子女名義在北京購買房屋的現(xiàn)象呈現(xiàn)上升趨勢，因此本次調(diào)研中同樣抽取了部分有房屋租賃和購買需求的留學(xué)生樣本。. 調(diào)研中存在的問題u 已購房的韓國人在調(diào)查中比較謹(jǐn)慎，拒訪率較高，因此調(diào)研工作量明顯超過最初的預(yù)期；u 本次問卷的復(fù)核工作時(shí)間恰好在韓國人比較注重的傳統(tǒng)節(jié)日——中秋節(jié)，同時(shí)處于韓資企業(yè)半年一次的輪休時(shí)間高峰，相當(dāng)數(shù)量的韓國人回國或者外出休假，同時(shí)使我們的調(diào)查和復(fù)核工作量加大；u 接受訪問的韓國人給出的聯(lián)系方式多種多樣，如住宅電話、公司電話、手提電話、朋友電話、家庭成員電話等，這對后期復(fù)核帶來一定難度；u 針對上述存在的問題，我司通過加大工作量、增加調(diào)研渠道、增加工作強(qiáng)度，基本克服了上述困難，按照合作協(xié)議要求完成了各項(xiàng)調(diào)研工作。u 5個(gè)專家訪談部分在項(xiàng)目前期，我司第一次向甲方提供了9名韓籍專家名單，經(jīng)甲方確認(rèn)后成功訪問其中4人；后我司提供另2名專家，經(jīng)甲方確認(rèn)后成功訪問其中一人，共計(jì)完成5個(gè)專家訪談。 座談會：座談會參與人員為有購買房屋需求的韓籍人士及經(jīng)驗(yàn)豐富的業(yè)內(nèi)韓籍人士；以及甲方工作人員，以頭腦風(fēng)暴法為本項(xiàng)目開發(fā)提出建設(shè)性意見和建議；并整理會議紀(jì)要作為最終報(bào)告之附件；本次調(diào)研進(jìn)行5人以上座談會2場。178。 報(bào)告修改：9月23～9月28日2. 本次調(diào)研所采用的調(diào)研方法178。第二章 調(diào)研技術(shù)路線1. 本次調(diào)研完成的時(shí)間178。 通過調(diào)研，把握韓籍人士消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)能力，為項(xiàng)目制定宣傳推廣策略提供參考依據(jù)。 通過調(diào)查研究，把握韓籍人士在京住宅購買比例及未來市場需求潛力，以確定本項(xiàng)目中韓國人社區(qū)的開發(fā)規(guī)模。由此不僅需要掌握韓籍人士在望京購買房屋的歷史和現(xiàn)狀，同時(shí)也要了解這一需求在未來的走勢，以便確定產(chǎn)品定位及“純韓國社區(qū)”的可行性。 望京東湖項(xiàng)目韓籍人士購房需求調(diào)研報(bào)告望京東湖灣項(xiàng)目韓籍人士購房需求調(diào)研報(bào)告21世紀(jì)不動產(chǎn)藍(lán)天新城加盟店2009年10月10日目　　錄第一章 編制背景 41. 調(diào)研背景 42. 本報(bào)告的編制目的 43. 本報(bào)告的調(diào)研對象 5第二章 調(diào)研技術(shù)路線 61. 本次調(diào)研完成的時(shí)間 62. 本次調(diào)研所采用的調(diào)研方法 63. 本次調(diào)研完成情況總結(jié) 7. 調(diào)研完成情況 7. 調(diào)研中存在的問題 84. 樣本說明 85. 報(bào)告說明 9第三章　駐京韓籍人士現(xiàn)狀分析 101 駐京韓籍人士規(guī)模及增長趨勢 102 被訪韓籍人員背景資料 123 駐京韓籍人士區(qū)域分布特征 16第四章　駐京韓籍人士住房現(xiàn)狀分析 181 目前住房租購比例及區(qū)域分布 182 目前住房狀況 193 目前住房的滿意程度 264 駐京韓籍人士購房政策影響因素分析 285 國內(nèi)樓盤在韓國銷售狀況 30第五章　韓國人士購房需求狀況分析 341 未來購房需求情況 342 配套設(shè)施及物業(yè)服務(wù) 453 消費(fèi)習(xí)慣及商業(yè)需求 49第六章　項(xiàng)目測試 541 目標(biāo)客群對本項(xiàng)目所在區(qū)域的認(rèn)知度 542 目標(biāo)客群對本項(xiàng)目概念的認(rèn)同度 543 對本項(xiàng)目適宜規(guī)模的建議 554 對本項(xiàng)目的產(chǎn)品建議 555 對本項(xiàng)目的價(jià)格建議 566 對本項(xiàng)目的配套建議 56第七章 望京區(qū)域住宅物業(yè)供需缺口分析 571 望京區(qū)域住宅供應(yīng)規(guī)模； 572 望京區(qū)域韓國人增長趨勢及購房需求規(guī)模 57第八章 主要結(jié)論 591 駐京韓籍人士的住房需求總量及增長趨勢 592 駐京韓籍人士區(qū)域分布特征 593 駐京韓籍人士租購房狀況 594 駐京韓籍人士的購房需求狀況 605 在京韓國留學(xué)生目前購房狀況和未來購房需求狀況 606 駐京韓籍人士的購房需求偏好 627 駐京韓籍人士商業(yè)需求特征 628 駐望京韓籍人士在望京商業(yè)消費(fèi)狀況 629 目標(biāo)客群對項(xiàng)目所在區(qū)域的認(rèn)知度及對本項(xiàng)目概念的認(rèn)同度 6310 目標(biāo)客群對本項(xiàng)目的建議關(guān)鍵點(diǎn) 6311 駐京韓籍人士的住房供需缺口分析； 6412 我司根據(jù)本次調(diào)研結(jié)果對本項(xiàng)目的傾向性意見 64附件一 ：望京住宅項(xiàng)目銷售總監(jiān)訪談紀(jì)要 66附件二：寶星源項(xiàng)目銷售總監(jiān)訪談 68附件三：望京東湖灣項(xiàng)目第一次座談會會議紀(jì)要 70附件四：望京東湖灣項(xiàng)目第二次座談會會議紀(jì)要 73附件五：望京區(qū)域概況 77附件六 深入訪談統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果 92附件七 專家訪談總結(jié) 99附件八 關(guān)于智能化設(shè)施的主要調(diào)研結(jié)論 102附件九 補(bǔ)充結(jié)論 103 第一章 編制背景1. 調(diào)研背景望京經(jīng)過近幾年的開發(fā)建設(shè)，已經(jīng)成為北京市的“新富人區(qū)”，區(qū)域內(nèi)中高檔住宅集中，大多數(shù)在望京購房的人認(rèn)為望京區(qū)域是配套日益完善、居住氛圍好的新型現(xiàn)代居住區(qū)，購買的客戶中韓國人士比例明顯較高，所以望京也被稱為“韓國村”。由于望京地區(qū)屬于韓籍人士在國內(nèi)最大的聚集區(qū)之一，所以，東湖灣項(xiàng)目在規(guī)劃階段考慮韓國人士在望京聚集這一因素，探討在東湖灣項(xiàng)目中打造“純韓國社區(qū)”的可行性。 通過對在京韓國人住房需求現(xiàn)狀的調(diào)查分析，以及在京韓籍人士的增長速度來預(yù)測韓籍人士在望京的住房需求走勢；178。178。3. 本報(bào)告的調(diào)研對象本次調(diào)研的對象為在北京有租購房需求的韓籍人士，即在北京工作生活時(shí)間在1年以上的韓籍人士。 報(bào)告撰寫：9月14日——9月22日；178。 深度訪問：對于具有真實(shí)購房需求的韓籍人士，將開展更深層次內(nèi)容訪談，以獲取韓籍人士購房需求偏好和對項(xiàng)目的產(chǎn)品開發(fā)建議，以一對一問卷訪談的形式，完成深度訪問31份。178。深入訪談基本結(jié)果見附件六。u 其他調(diào)研為了更好地完成甲方委托我司的調(diào)研任務(wù)，修正需求調(diào)研中個(gè)別因素造成的結(jié)論偏差，我司除了以上合同約定的調(diào)研任務(wù)以外，還對望京區(qū)域房地產(chǎn)市場的基本情況、望京區(qū)域住宅項(xiàng)目中的韓籍人士入住情況進(jìn)行了調(diào)研，而且特意訪談了幾個(gè)望京區(qū)域在售住宅項(xiàng)目銷售總監(jiān)，依據(jù)他們負(fù)責(zé)望京地區(qū)項(xiàng)目銷售工作的操盤經(jīng)驗(yàn)和對韓籍客戶需求特征的把握，以便更深程度地了解望京區(qū)域韓籍人士的購房需求狀況，為了避免重復(fù)，我們只選取其中比較有代表性的訪談記錄形成文字紀(jì)要，詳細(xì)內(nèi)容見附件一、二。從房地產(chǎn)市場需求的分析角度以及樣本覆蓋范圍來看，本次選取樣本庫及選樣方法是比較科學(xué)的，對在京韓國人住房需求特征具有很強(qiáng)的代表性。本報(bào)告中數(shù)據(jù)處理分為以下幾個(gè)步驟：第一步、利用Epidata軟件建立數(shù)據(jù)庫機(jī)構(gòu)模型，用Epidata軟件的錄入功能將整理并編號之后的成功問卷完整錄入，以建立完整數(shù)據(jù)庫。第三章　駐京韓籍人士現(xiàn)狀分析1 駐京韓籍人士規(guī)模及增長趨勢 駐京韓籍人員規(guī)模據(jù)駐華韓人會最新調(diào)查顯示，截止2005年8月份，共有約30萬到40萬韓籍人士長期居住在中國，加上短期居住者，實(shí)際人數(shù)將更多。（以上數(shù)據(jù)綜合了問卷調(diào)研、專家訪談、韓國駐華機(jī)構(gòu)訪談、熟悉在京韓籍人士狀況人士訪談等多方面數(shù)據(jù)） 韓國來京人員增長趨勢及對北京房地產(chǎn)行業(yè)的影響自1992年8月24日中韓建交以來，移居中國的韓籍人士數(shù)量呈幾何級數(shù)遞增，13年來已經(jīng)發(fā)展到了將近30萬人，中國已經(jīng)超過了日本，成為韓籍人士在海外的最大聚居地。由于韓國的房地產(chǎn)價(jià)格要遠(yuǎn)高于北京，大概在韓國購買一套房子的價(jià)格可以在北京購房三套。這種房產(chǎn)升值的效應(yīng)使韓國人看到投資增值的機(jī)會。u 性別構(gòu)成分析分析：本次調(diào)研對象中，男性比例明顯大于女性。這與在本報(bào)告第三章中提到的“在京韓籍人士中，將近一半的比例為家屬”的結(jié)論相符。u 家庭收入狀況分析 分析：從本次調(diào)研的駐京韓籍人員的家庭月收入狀況來看，%，%，%，%?？傮w而言，大部分在北京的韓國人月收入在10000～20000元之間，與前述調(diào)研結(jié)果相符。第四章　駐京韓籍人士住房現(xiàn)狀分析1 目前住房租購比例及區(qū)域分布 租房與購房人員比例分析u 總體狀況分析：韓籍人員在京主要仍以租房為主，%%。2 目前住房狀況 韓國人租購房比較集中的項(xiàng)目項(xiàng)目名稱建筑面積(m2)均價(jià)(￥)入住客戶中韓國人比例其中購房韓國人比例都市心海岸550030%10%寶星園260000750045%20%慧谷陽光22649680035%15%慧谷金色家園52824540025%5%望京新城370000540060%20%銀領(lǐng)國際600030%5%星源國際91898600035%10%夏都盈座97000580030%3%城市月光525820%5%大西洋新城500000680040%5%海潤國際公寓90000900025%5%金隅麗港城180000730020%2%華鼎世家（869號）101433780040%15%湖畔雅居（124號）65000760830%8%果嶺里182818740025%5%嘉潤花園140000480020%5%圣馨大地100000540025%5%花家地西里540000530030%5%風(fēng)格雅園50000540020%5%國風(fēng)從目前韓國人在望京區(qū)域主要聚集的項(xiàng)目來看，：1，基本與需求調(diào)研的結(jié)果相吻