【正文】 服務(wù)等），可以考慮與韓國本土的專業(yè)機(jī)構(gòu)或代理公司合作的方式進(jìn)行項(xiàng)目宣傳推廣。從專家及座談會(huì)了解到的情況是，一般韓國人購房都是以投資為主，比例高達(dá)50％以上。u 區(qū)域選擇傾向分析：從未來購房的區(qū)域選擇來看，選擇望京區(qū)域的比例明顯高于其他區(qū)域，% ，其次是亞運(yùn)村區(qū)域，%。178。 購房需求偏好u 需求產(chǎn)品型式分析：從未來購房時(shí)對于房地產(chǎn)產(chǎn)品形式的選擇傾向性來看，選擇小高層和高層板樓的比例明顯較高，%%，其次是選擇高層塔樓，%。u 采暖方式分析：從未來購房時(shí)對于采暖方式的需求偏好來看，有超過70%的韓國人偏好于采用地板采暖的方式。 物業(yè)檔案管理等；178。在認(rèn)為是必要的智能化設(shè)施中，除了紅外線報(bào)警系統(tǒng)較少人選擇以外，其他如閉路電視監(jiān)控、智能門禁（可視對講）、智能煙感報(bào)警、窗磁門磁、小區(qū)一卡通等設(shè)施都有超過70％的受訪者選擇認(rèn)為是必要的。 對望京區(qū)域商業(yè)的不滿意的主要方面 分析：從韓國人對望京的商業(yè)不滿意方面來看，對于望京商業(yè)“購物環(huán)境”“服務(wù)水平”“商品質(zhì)量”的表示不滿意的比例較高，%、%%，其次不滿意的方面是“商品式樣”和“商品檔次”，%%。3 對本項(xiàng)目適宜規(guī)模的建議％的受訪者認(rèn)為適宜在5～10萬㎡左右，％的受訪者認(rèn)為適宜在10～20萬㎡之間，％的受訪者認(rèn)為應(yīng)該在在20～50萬㎡之間，％的受訪者認(rèn)為應(yīng)該在50萬㎡以上。178。 樓間距要大，將來不能在樓間增建其他輔助設(shè)施。178。 建設(shè)功能齊全的會(huì)所，至少要有健身、游泳池、cofe等功能，最好還能有GOLF練習(xí)場。韓國人需求規(guī)模=12萬247。 在京韓國人主要聚集在望京區(qū)域的原因是；看重望京區(qū)域整體環(huán)境及社區(qū)配套；如韓式餐廳、國際學(xué)校等；178。178。北京、夏都家園、圣馨大地、望京新城以及五道口區(qū)域的非常宿舍等項(xiàng)目。 已購房留學(xué)生中70%以上的選擇了一次性付款。 留學(xué)生購房選擇兩室兩廳和三室兩廳兩位的比例最高，%%。 %的留學(xué)生購房目的是投資。178。 在餐飲方面明顯傾向于韓國氛圍的餐廳，其次是中餐；西餐、日餐的消費(fèi)比例較小。 對本項(xiàng)目設(shè)計(jì)概念的認(rèn)同度方面，大部分受訪者認(rèn)為，韓國人購房時(shí)在區(qū)域選擇方面比較看重周邊環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃，以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)和由此帶來的產(chǎn)品性價(jià)比，對于是否有韓國人聚集并不十分關(guān)心。178。 11 駐京韓籍人士的住房供需缺口分析；按照未來幾年望京區(qū)域住房供應(yīng)規(guī)模來看，望京區(qū)域未來住房供需缺口在110萬平方米左右。在京韓國人主要從事房地產(chǎn)中介服務(wù)、裝飾、IT、通訊等行業(yè)，以自由職業(yè)為主。韓國人一般偏好大面積（120m2以上）住宅，要求客廳要盡可能大一點(diǎn)，臥室只要能放下一張床即可。韓國的一些大企業(yè)會(huì)給在京員工一些租房補(bǔ)貼，對于高層的管理人員，公司會(huì)有一些限制購房的措施。（開盤時(shí)間為2005年1月8號(hào)）從開盤到現(xiàn)在價(jià)格漲幅為8%。三、 韓國人購房特征韓國人購房，最明顯的特征是“一連串”購買，這反映出韓國人購房中“口碑相傳”的效果。同時(shí)這里便利設(shè)施很好，學(xué)校很近，子女上學(xué)方便。在東西南北四個(gè)方向均建有主題園林景觀，樓間距近200米，屬低密度住宅。l 要有能晾衣服的陽臺(tái)，最好是大陽臺(tái)。l 建筑物外立面要定期保養(yǎng)，隔兩三年就要重新裝飾。l 房子不要出現(xiàn)太多轉(zhuǎn)角，很浪費(fèi)空間。李仁淑來京3年，原來開辦一家汽車配件公司，但后來主要精力放在房地產(chǎn)投資上。 影響韓國人購房的主要政策因素早先韓國國內(nèi)有政策限制韓國人將資金匯出國外及在國外購房，但這個(gè)政策在2004年中旬被放寬，只要是價(jià)值在50萬美元以下的國外房產(chǎn)，韓國人都可以自由購買。l 中國的房地產(chǎn)市場走勢：韓國的房地產(chǎn)市場一直處于上升狀況，沒有下跌過，而中國的房地產(chǎn)市場則起起伏伏，也讓韓國人覺得風(fēng)險(xiǎn)較大。根據(jù)1994年敲定的望京規(guī)劃方案，望京新區(qū)除居住小區(qū)外，還新設(shè)了外事區(qū)、商務(wù)區(qū)和新行政中心區(qū)，即在望京新區(qū)的東北側(cè)，望京外環(huán)路到機(jī)場路沿線規(guī)劃預(yù)留了第四使館區(qū)。望京新區(qū)：南到北四環(huán)路，北至北小河，西到南湖渠路，東到機(jī)場路，總共用地約9平方公里的區(qū)域?yàn)橥┬聟^(qū)，是望京新城的核心區(qū)。相同的情況也發(fā)生在CBDd一些項(xiàng)目里，CBD的發(fā)展及規(guī)劃是有目共睹的，所以也有很多韓國人購買了建外SOHO和富麗城。李仁淑購房主要就是為了投資，她從2004年開始，在1年半的時(shí)間里購買了14套房產(chǎn)，差不多都轉(zhuǎn)手再倒賣給了其他韓國人，主要購買項(xiàng)目為寶星園及其二期寶星國際，另外她還在星源國際購買了一套寫字樓用于自己辦公。附件四：望京東湖灣項(xiàng)目第二次座談會(huì)會(huì)議紀(jì)要目的：了解韓國人在京的基本情況，購房情況，及影響其購房的主要因素時(shí)間：2005年9月19日 晚7：008：00參加：專家：李仁淑、李柱燁；購房意向代表：樸成坤、韓今玉、吳商根（臨時(shí)有事未參加）；甲方代表：鄂寧、崔植、楊男男；乙方代表：梁曉林、王發(fā)軍、金軍記錄：梁曉林會(huì)議內(nèi)容： 與會(huì)韓籍人士在北京工作生活情況來北京的韓國人一般都會(huì)攜帶家屬，如李柱燁一家四口來到北京、李仁淑為一家三口、樸成坤也為一家四口。如果精裝修交房，裝修材料一定要選擇中高檔的。商業(yè)可以放在小區(qū)的外面，小區(qū)內(nèi)部相對封閉，不要設(shè)置小區(qū)內(nèi)部的底商。l 三居室必須有兩個(gè)衛(wèi)生間以上，四居室要有三個(gè)衛(wèi)生間以上。小區(qū)內(nèi)保安制度也是關(guān)注點(diǎn)之一，韓國人喜歡純粹的居住環(huán)境，不喜歡小區(qū)內(nèi)人員過于雜亂，所以小區(qū)內(nèi)最好不好設(shè)置人氣過旺的商業(yè)。針對商住樓：（1）供電上采用不同標(biāo)準(zhǔn)；（2）注重配套，如員工餐廳、會(huì)議室、健身房、娛樂設(shè)施等；（3）最好可以掛牌辦公；（4）電話裝機(jī)容量要高。韓國相關(guān)的人士，在寶星源主要購買高塔、小戶型，購房目的以投資為主。以中高檔住宅居多。但是，一般韓籍人士購房一般以一次性付款為主，采用銀行按揭方式付款的并不多見。韓國人購房最關(guān)注的并不是房子的價(jià)格，而是以戶型、朝向、面積等作為購房的主要關(guān)注點(diǎn)。 綜上所述，我司認(rèn)為本項(xiàng)目要打造“純韓國人社區(qū)”的可行性不高。178。178。 大部分受訪者對交通環(huán)境、區(qū)位條件、將來升值潛力等比較看好。8 駐望京韓籍人士在望京商業(yè)消費(fèi)狀況178。7 駐京韓籍人士商業(yè)需求特征在京韓國人的在商業(yè)的需求特征主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：178。 %的留學(xué)生希望一次性付款購房。 在有購房打算的留學(xué)生中，%選擇普通住宅，%選擇高檔公寓，%選擇服務(wù)式公寓。 目前已購房留學(xué)生中，80%以上的購房面積集中在120200平方米之間，另有近20%的購房面積在200平方米以上。在京韓籍人士不同職業(yè)已購房比例韓資企業(yè)非韓資企業(yè)韓國駐華機(jī)構(gòu)留學(xué)生自由職業(yè)者商人其他Total已購房比例（％） 178。 駐京韓籍人士的住房需求租購比例為8：2，隨著各種利好因素的刺激，其購房比例不斷提高；178。3 駐京韓籍人士租購房狀況178。數(shù)學(xué)模型：供給規(guī)模= 區(qū)域內(nèi)同期開發(fā)建設(shè)小區(qū)可銷售面積需求規(guī)模= 供應(yīng)期末區(qū)域內(nèi)新增韓國人口規(guī)模247。 小區(qū)內(nèi)可設(shè)置幼兒園/托兒所和學(xué)校。 小區(qū)商業(yè)設(shè)在沿街一面，并設(shè)置獨(dú)立出入口，千萬不能和小區(qū)同一出入口進(jìn)出，小區(qū)內(nèi)部決不允許設(shè)置商業(yè)面積，將來也不允許出現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部商業(yè)，只在沿街商業(yè)部分對內(nèi)保留便利窗口。 建筑物外立面要定期保養(yǎng)，保持更新。178。大部分受訪者認(rèn)為，韓國人購房時(shí)在區(qū)域選擇方面比較看重周邊大環(huán)境和區(qū)域資源，如商業(yè)配套、道路交通，以及其他設(shè)施配套，由此判斷區(qū)域升值潛力，在選擇居住項(xiàng)目時(shí)，主要看重小區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，由此判斷項(xiàng)目的性價(jià)比，對于是否有韓國人聚集并不十分關(guān)心，打造純韓國人的居住社區(qū)并無實(shí)際意義，關(guān)鍵要看是否方便韓國人居住生活，如：在商業(yè)配套方面是否齊全、物業(yè)服務(wù)是否周到，小區(qū)設(shè)計(jì)是否合理等，其次是在建筑風(fēng)格和產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面是否符合韓國人的生活習(xí)慣和傳統(tǒng)文化，如房間是否足夠大，是否通透，布局是否合理，裝修是否夠檔次等。u 餐飲 分析：對于韓國人在望京的餐飲消費(fèi)調(diào)查來看，%的人表示主要載韓國風(fēng)味的餐廳消費(fèi)，其次是中餐和咖啡廳，西餐、日餐、酒吧消費(fèi)較少。 智能化設(shè)施需求狀況分析：對于智能化系統(tǒng)需求調(diào)查來看，選擇“閉路電視監(jiān)控”和“智能門禁系統(tǒng)”的比例最高，% % ，選擇“智能化煙感報(bào)警系統(tǒng)”“小區(qū)一卡通”“窗磁門磁系統(tǒng)”“煙感報(bào)警系統(tǒng)”的比例均在50%左右。 入住管理、裝修管理、水電費(fèi)和其它費(fèi)用代收；178。而從深入訪談、專家訪談及座談會(huì)了解到的情況是：一般韓國人還是大部分喜歡三居，要求結(jié)構(gòu)方正、戶內(nèi)使用率高，正南正北，采光好，客廳要大，陽臺(tái)要大，廚房要大，最好是開放式廚房，衛(wèi)生間也是越多越好，三室兩衛(wèi)、兩室兩衛(wèi)、四室三衛(wèi)等戶型更受歡迎。u 購房主要看重的因素分析：從未來購房時(shí)區(qū)域選擇看重的因素分析來看，看中“交通方便”的比例較大，%，看中“區(qū)位環(huán)境”和“景觀環(huán)境”%% ，看重“是否有韓國人聚集”% ，看中“方便子女上學(xué)”% ，看中“投資潛力高”% ；選擇其他因素的比例相對較低。u 能夠承受的價(jià)格178。 不同從業(yè)者購房需求檔次比較（主要分析留學(xué)生） 分析：從不同從業(yè)者未來購房時(shí)對于產(chǎn)品檔次的選擇傾向性來看，留學(xué)生、自由職業(yè)者、韓資企業(yè)員工購買高檔公寓的比例較高，韓國駐華機(jī)構(gòu)、自由職業(yè)者、商人購買酒店式公寓的比例較高。u 不同從業(yè)者的購房意向分析：從不同從業(yè)狀況的韓國人未來購房意向調(diào)查來看，不同從業(yè)者中韓資企業(yè)員工、留學(xué)生、自由職業(yè)者中有購房打算的比例較高。另外，韓國本土的客戶購買中國國內(nèi)的房產(chǎn)主要通過朋友的“口碑相傳”，就望京的住宅項(xiàng)目而言，韓國本土的投資客一般通過在京的親戚朋友或韓國專業(yè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)那里獲得項(xiàng)目的信息，單憑開發(fā)商的宣傳推廣很難打動(dòng)其購買欲望。 一般韓國國內(nèi)投資者要購買北京項(xiàng)目有三個(gè)途徑，一個(gè)是通過在北京的親戚朋友介紹推薦，如本次調(diào)研的一個(gè)專家——李漢俊已替其親戚朋友購入鳳凰城4套、遠(yuǎn)洋新干線1套、金隅國際一套；一個(gè)是通過短期旅游前來考察；還有就是北京的項(xiàng)目通過與韓國國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作直接向韓國國內(nèi)宣傳發(fā)售。5 國內(nèi)樓盤在韓國銷售狀況 韓國本土的人士對北京房地產(chǎn)項(xiàng)目的購置情況（專家訪談）韓國本土的購買客戶購買目的分為三種，其一是投資，其二是為自己的子女到中國留學(xué)或生活置辦居住場所，其三是為自己到中國發(fā)展置辦居住場所，望京與韓國商品房相比，房價(jià)較低，生活質(zhì)量較高，不少韓國人把在韓國的房屋出租，僅靠租金就可以在北京過上不錯(cuò)的生活。 產(chǎn)品品質(zhì)，無論是投資客戶還是自住客戶，對房地產(chǎn)產(chǎn)品的要求相當(dāng)苛刻，包括：小區(qū)整體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套設(shè)施、戶型設(shè)計(jì)、裝修檔次等方面的要求較高。一般韓國企業(yè)都沒有購房補(bǔ)助，但是政府機(jī)關(guān)及大企業(yè)會(huì)對員工提供無息貸款。 居住在五道口、亞運(yùn)村的受訪者對目前居住地滿意的方面主要表現(xiàn)在：距離工作地近，交通方便，對價(jià)格業(yè)基本認(rèn)可。178。從區(qū)域性結(jié)構(gòu)來看，目前居住在望京區(qū)域的韓國人對目前住房的滿意度較高，其次是亞運(yùn)村區(qū)域和CBD區(qū)域，五道口和其他區(qū)域的韓國人對目前住房的滿意度相對較低。 受到留華時(shí)間的限制，一些韓國企業(yè)員工和駐華機(jī)構(gòu)工作人員駐華時(shí)間具有不確定性，購置房產(chǎn)不方便。u 租住的韓國人目前住房的租金 分析：從目前租住韓國人住房租金的點(diǎn)狀分布圖來看，目前韓國人的房租支出在25003500元/月之間最多，%，其次是租金在35004500元/月之間的，%，%% ，% 。由于2008年北京奧運(yùn)會(huì)的召開，以及中韓兩國關(guān)系的友好發(fā)展和兩國間經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流的貿(mào)易往來的深度和廣度不斷加大，近幾年來中國國內(nèi)尤其北京市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，以及北京房地產(chǎn)行業(yè)的投資發(fā)展，使韓資企業(yè)在華長期發(fā)展意圖明顯，諸多韓國人對華投資前景看好，由此可以判斷，在未來幾年在京韓國人的購房比例會(huì)持續(xù)增加。 租、購房人員區(qū)域比例分布分析：從區(qū)域分布來看，望京區(qū)域購房者比例明顯高于其他區(qū)域，亞運(yùn)村、CBD次之，五道口及其他地區(qū)的租房者比例明顯高于上述區(qū)域。個(gè)體經(jīng)商者則收入與中國經(jīng)商者區(qū)別不大，在交納房租等成本費(fèi)用后收入并不樂觀。u 家庭規(guī)模構(gòu)成分析分析：本次調(diào)研對象中，駐京韓籍人員里，%，%，%，%，其中單身人員有50%以上是留學(xué)生。而且最近十年中國的房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，房價(jià)也在不斷攀升。在北京的韓籍人士主要聚居在望京、五道口、亞運(yùn)村等地，其中望京區(qū)域集中了超過6萬人，五道口區(qū)域集中了約2萬人，亞運(yùn)村區(qū)域有約5000～10000人，其他韓籍人士則分散在燕莎－三元橋、CBD、順義等地。本文中除標(biāo)注信息來源部分，如“深入訪談”“座談會(huì)”字樣之外的數(shù)據(jù)部分均來自問卷調(diào)研，關(guān)于供給部分主要來自我司調(diào)查人員實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)。u 2次座談會(huì)部分兩次座談會(huì)分別于2005年9月8日和9月19日成功舉辦，座談會(huì)均有2～3名韓籍專家和3～4名有購房需求韓籍人士參加，甲方派人參與，會(huì)議內(nèi)容見附件三、四。以專家訪談提綱為準(zhǔn)，有針對性的提問，以獲取宏觀至微觀方面市場信息，以及為本項(xiàng)目的開發(fā)建議和意見，以一對一訪談的形式，完成專家訪問5份。 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析：9月14日——9月18日；178。 通過調(diào)查，掌握韓籍在購房方面的需求偏好，以此作為本項(xiàng)目產(chǎn)品定位和物業(yè)配套的市場參考依據(jù)。計(jì)劃銷售均價(jià)9000元/平米，主力戶型面積為180平米，目前處于前期定位和總體規(guī)劃階段。2. 本報(bào)告的編制目的本次調(diào)研的目的就是通過對在京韓國人士以問卷形式進(jìn)行抽樣調(diào)查，以及與房地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)的專家和韓籍真實(shí)需求客戶的深入訪談和討論，為北京東湖灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供能夠真實(shí)反映韓國人士住房需求的市場信息，為在望京東湖區(qū)打造一個(gè)純韓國人社區(qū)的可行性提供有效的市場決策的依據(jù)。178。 問卷調(diào)研：利用公司多年積累的關(guān)于韓籍人士住房需求客戶數(shù)據(jù)庫資源，以及公司能夠疏通的渠道資源，以一對一問卷訪談的形式，完成成功問卷302份。3. 本次調(diào)研完成情況總結(jié). 調(diào)研完成情況u 300份調(diào)研問卷部分本次調(diào)研中，實(shí)際接觸駐京韓國人士627人，其中有近241人拒訪，84份問卷不完整，最終成功回收有效問卷302份。4. 樣本說明本次調(diào)研樣本抽樣來自于我司多年從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的客戶資源庫，從中選取服務(wù)日期最近韓國客戶2000個(gè)，不同區(qū)域的客