【正文】 會的調(diào)研來看，有60%左右的韓國也通過網(wǎng)站了解房地產(chǎn)項目。同時，住宅物業(yè)與商鋪不同，沒有專業(yè)的委托經(jīng)營管理公司，投資收益的保障較低，韓國本土的客戶購買主要以投資為主，投資可必然關(guān)心投資收益率，即區(qū)域內(nèi)租金是不是支撐售價，購買的房子是不是好出租，資產(chǎn)管理方面有沒有保障等。據(jù)統(tǒng)計，韓資在我國達到一定規(guī)模的企業(yè)已達一萬五千家。178。目前貸款年限也已經(jīng)提高到了15年。這就在客觀上限制了部分購買能力較低的潛在需求客戶轉(zhuǎn)變成為現(xiàn)實客戶。原因分析：望京經(jīng)過幾年的建設(shè)發(fā)展，交通條件大為改善，基礎(chǔ)設(shè)施也趨于完善，韓國人的大量聚集使周邊韓化的商業(yè)設(shè)施及服務(wù)不斷完善和提高，為居住在望京區(qū)域的韓國人提供了極大的生活便利性。178。 還有部分租房者是已經(jīng)購房或是已經(jīng)準(zhǔn)備購房，只是因為所購項目是期房，還沒有合適的項目等原因，暫時仍在租房。甚至有些員工在買了房后，自己不住，仍然利用公司提供的租房補貼租住房子，而把自己所購的房屋出租賺取收益。u 韓國人購房付款方式分析：從韓國人中已購房客戶的付款方式來看，%的客戶采用了一次性付款的方式。 韓國人租購房趨勢分析從問卷調(diào)研結(jié)果來看，目前韓國人租購房比例約為8：2，從未來購房意向的調(diào)研來看，%的被訪者明確表示在未來13年內(nèi)有購房計劃，%的被訪者表示在未來35年內(nèi)有購房計劃，%的韓國人明確表示并無購房計劃。u 不同從業(yè)類別的韓國人購房情況 分析：從不同從業(yè)韓國人的租購房情況方式來看，留學(xué)生、商人、自由職業(yè)者、韓國在華企業(yè)的員工等購房比例較高，同類韓國人中的購房比例均超過30%。說明本次調(diào)研的樣本主體具有很強的購買力。除了來京韓籍人士本身男女比例就有一定的失調(diào)以外，韓籍人士中男性主導(dǎo)了家庭的購房需求的特征也會導(dǎo)致本次調(diào)研在抽樣時更多地偏向于男性。另外，中國經(jīng)濟經(jīng)過近二十年的高速發(fā)展，已經(jīng)使中國的投資環(huán)境產(chǎn)生了翻天覆地的變化。其中北京為在華韓籍人士的最大聚居地，共有約10萬人，山東青島為7萬人，上海為5萬人，其他遼寧沈陽、大連、山東威海、煙臺等地也各有約5000至10000名韓籍人士聚居。根據(jù)以往經(jīng)驗，韓國購房客戶中，留學(xué)生占有一定比重，由于這些留學(xué)生在華長期發(fā)展意圖明顯，購房資金來源主要來自于韓國本土親屬的支持，購買力也較強，而且目前韓國家長以子女名義在北京購買房屋的現(xiàn)象呈現(xiàn)上升趨勢，因此本次調(diào)研中同樣抽取了部分有房屋租賃和購買需求的留學(xué)生樣本。u 5個專家訪談部分在項目前期，我司第一次向甲方提供了9名韓籍專家名單，經(jīng)甲方確認后成功訪問其中4人；后我司提供另2名專家，經(jīng)甲方確認后成功訪問其中一人，共計完成5個專家訪談。178。第二章 調(diào)研技術(shù)路線1. 本次調(diào)研完成的時間178。 通過調(diào)查研究，把握韓籍人士在京住宅購買比例及未來市場需求潛力，以確定本項目中韓國人社區(qū)的開發(fā)規(guī)模。 望京東湖項目韓籍人士購房需求調(diào)研報告望京東湖灣項目韓籍人士購房需求調(diào)研報告21世紀不動產(chǎn)藍天新城加盟店2009年10月10日目　　錄第一章 編制背景 41. 調(diào)研背景 42. 本報告的編制目的 43. 本報告的調(diào)研對象 5第二章 調(diào)研技術(shù)路線 61. 本次調(diào)研完成的時間 62. 本次調(diào)研所采用的調(diào)研方法 63. 本次調(diào)研完成情況總結(jié) 7. 調(diào)研完成情況 7. 調(diào)研中存在的問題 84. 樣本說明 85. 報告說明 9第三章　駐京韓籍人士現(xiàn)狀分析 101 駐京韓籍人士規(guī)模及增長趨勢 102 被訪韓籍人員背景資料 123 駐京韓籍人士區(qū)域分布特征 16第四章　駐京韓籍人士住房現(xiàn)狀分析 181 目前住房租購比例及區(qū)域分布 182 目前住房狀況 193 目前住房的滿意程度 264 駐京韓籍人士購房政策影響因素分析 285 國內(nèi)樓盤在韓國銷售狀況 30第五章　韓國人士購房需求狀況分析 341 未來購房需求情況 342 配套設(shè)施及物業(yè)服務(wù) 453 消費習(xí)慣及商業(yè)需求 49第六章　項目測試 541 目標(biāo)客群對本項目所在區(qū)域的認知度 542 目標(biāo)客群對本項目概念的認同度 543 對本項目適宜規(guī)模的建議 554 對本項目的產(chǎn)品建議 555 對本項目的價格建議 566 對本項目的配套建議 56第七章 望京區(qū)域住宅物業(yè)供需缺口分析 571 望京區(qū)域住宅供應(yīng)規(guī)模； 572 望京區(qū)域韓國人增長趨勢及購房需求規(guī)模 57第八章 主要結(jié)論 591 駐京韓籍人士的住房需求總量及增長趨勢 592 駐京韓籍人士區(qū)域分布特征 593 駐京韓籍人士租購房狀況 594 駐京韓籍人士的購房需求狀況 605 在京韓國留學(xué)生目前購房狀況和未來購房需求狀況 606 駐京韓籍人士的購房需求偏好 627 駐京韓籍人士商業(yè)需求特征 628 駐望京韓籍人士在望京商業(yè)消費狀況 629 目標(biāo)客群對項目所在區(qū)域的認知度及對本項目概念的認同度 6310 目標(biāo)客群對本項目的建議關(guān)鍵點 6311 駐京韓籍人士的住房供需缺口分析； 6412 我司根據(jù)本次調(diào)研結(jié)果對本項目的傾向性意見 64附件一 ：望京住宅項目銷售總監(jiān)訪談紀要 66附件二：寶星源項目銷售總監(jiān)訪談 68附件三：望京東湖灣項目第一次座談會會議紀要 70附件四：望京東湖灣項目第二次座談會會議紀要 73附件五：望京區(qū)域概況 77附件六 深入訪談統(tǒng)計分析結(jié)果 92附件七 專家訪談總結(jié) 99附件八 關(guān)于智能化設(shè)施的主要調(diào)研結(jié)論 102附件九 補充結(jié)論 103 第一章 編制背景1. 調(diào)研背景望京經(jīng)過近幾年的開發(fā)建設(shè)，已經(jīng)成為北京市的“新富人區(qū)”，區(qū)域內(nèi)中高檔住宅集中，大多數(shù)在望京購房的人認為望京區(qū)域是配套日益完善、居住氛圍好的新型現(xiàn)代居住區(qū)，購買的客戶中韓國人士比例明顯較高，所以望京也被稱為“韓國村”。 通過對在京韓國人住房需求現(xiàn)狀的調(diào)查分析，以及在京韓籍人士的增長速度來預(yù)測韓籍人士在望京的住房需求走勢；178。3. 本報告的調(diào)研對象本次調(diào)研的對象為在北京有租購房需求的韓籍人士，即在北京工作生活時間在1年以上的韓籍人士。 深度訪問：對于具有真實購房需求的韓籍人士，將開展更深層次內(nèi)容訪談，以獲取韓籍人士購房需求偏好和對項目的產(chǎn)品開發(fā)建議，以一對一問卷訪談的形式，完成深度訪問31份。深入訪談基本結(jié)果見附件六。從房地產(chǎn)市場需求的分析角度以及樣本覆蓋范圍來看，本次選取樣本庫及選樣方法是比較科學(xué)的，對在京韓國人住房需求特征具有很強的代表性。第三章　駐京韓籍人士現(xiàn)狀分析1 駐京韓籍人士規(guī)模及增長趨勢 駐京韓籍人員規(guī)模據(jù)駐華韓人會最新調(diào)查顯示，截止2005年8月份，共有約30萬到40萬韓籍人士長期居住在中國，加上短期居住者，實際人數(shù)將更多。由于韓國的房地產(chǎn)價格要遠高于北京，大概在韓國購買一套房子的價格可以在北京購房三套。u 性別構(gòu)成分析分析：本次調(diào)研對象中，男性比例明顯大于女性。u 家庭收入狀況分析 分析：從本次調(diào)研的駐京韓籍人員的家庭月收入狀況來看，%，%，%，%。第四章　駐京韓籍人士住房現(xiàn)狀分析1 目前住房租購比例及區(qū)域分布 租房與購房人員比例分析u 總體狀況分析：韓籍人員在京主要仍以租房為主，%%。從目前韓國人在望京區(qū)域主要聚集的項目來看，：1，基本與需求調(diào)研的結(jié)果相吻合。u 已購房的面積分析：從韓國人購房面積分布來看，目前韓國人購房面積主要分布在120200平方米的范圍。 韓國在華企業(yè)普遍對韓籍員工提供全額房租補貼（韓國企業(yè)的房租補貼較高，大概為30008000元/月），讓這些員工覺得租房非常方便劃算。178。 物業(yè)服務(wù)：對于物業(yè)服務(wù)方面，不少受訪者表示目前小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作人員很少有能講韓語的，語言障礙導(dǎo)致溝通不便，在小區(qū)及其周邊的標(biāo)示系統(tǒng)也沒有韓語標(biāo)志，造成諸多不便。 居住在望京的受訪者大部分對目前居住地的交通條件、周邊環(huán)境及配套設(shè)施表示滿意，在租客戶對目前的租金價格也基本認可。另一方面，中韓兩國間在銀行方面的信息交流尚未完善，韓籍人士在中國國內(nèi)購房貸款時在資產(chǎn)證明、信用審查等方面有一定限制，審查制度比較嚴格，同時能夠給韓籍購房客戶提供的銀行貸款額度和年限較少，一般只有6成10年，目前能給韓國人做貸款按揭國內(nèi)銀行只有中國銀行和光大銀行，中行做的最長的也只有6成15年，雖然有一些外資銀行貸款條件相對寬松（如東亞銀行），但是貸款額度和年限仍然比較有限。另外，外籍人士的購房手續(xù)也趨于簡便，外籍人士可以持居住證向中國的銀行申請商業(yè)貸款，手續(xù)和費用與國人基本相同。 開發(fā)商的誠信；最近由于開發(fā)商不能兌現(xiàn)售房時的規(guī)劃承諾而引起的糾紛較多，如小區(qū)規(guī)劃、室內(nèi)裝修等，因此，韓國人對一些開發(fā)商的誠信比較懷疑。 韓國企業(yè)在中國投資的增多，也成為韓國人購買國內(nèi)房產(chǎn)的重要動力。而在中國，因開發(fā)商不能兌現(xiàn)售房時承諾的小區(qū)規(guī)劃或房屋裝修與樣板間差距較大的糾紛案例較多，引起韓國人對開發(fā)商的誠信的質(zhì)疑。在韓國國內(nèi)媒介推廣的收費較高，據(jù)望京某項目的一位韓籍領(lǐng)導(dǎo)介紹，韓國媒介的推廣收費大約為中國國內(nèi)的24倍。 購房需求偏好u 意向購房檔次178。178。 總體分析：從未來購房期望的付款方式來看，%的韓國人希望通過住房貸款買房。 u 建筑風(fēng)格分析：從未來購房時對于住宅建筑風(fēng)格的選擇傾向性來看，傾向于選擇韓國古典建筑風(fēng)格的比例較高，%，%，選擇新古典主義風(fēng)格和其他風(fēng)格的比例較低，% %。 房屋建筑及公共設(shè)施的使用管理、檢修和保養(yǎng)；178。下表為望京某項目收費參考標(biāo)準(zhǔn)；類別收費項目收費標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理費物業(yè)服務(wù)管理費電梯運行維護費高壓水泵管理費稅費電梯檢測檢驗費智能化管理費小計代收代繳費用供暖費30元/平方米/年生活垃圾清運費3元/月/戶小區(qū)公共能源費——一次性費用小區(qū)垃圾外運費20元/自然間 小區(qū)配套設(shè)施需求狀況（會所、銀行、郵局等）分析：對于小區(qū)配套設(shè)施的重要性排序調(diào)查情況來看，處于第一重要位置的小區(qū)配套中，選擇“藥店/診所”的比例最高，% ，其次是“超市”，%，再次是“歌廳/迪廳”和“餐廳”，%% ，%的韓國人選擇“國際學(xué)?！薄?對餐飲的主要要求分析：對于韓國人選擇就餐場所考慮因素的調(diào)查來看，%的人表示主要看中菜品質(zhì)量和口味，其次是看中價格、服務(wù)質(zhì)量和就餐環(huán)境，對于餐廳品牌和特色并不十分看重。通過地圖標(biāo)注和介紹之后，對于本項目區(qū)域有一定的認同，％的受訪者對該區(qū)域很感興趣，58％的受訪者認為一般，％的受訪者對該區(qū)域不感興趣。 大部分要三居室或者四居室，面積在150平方米以上（使用面積），同時要有一部分面積在100平方米的兩居室戶型。 取暖方式最好是采用地暖，建議采用集中供暖的較多，但是要設(shè)計成溫度可調(diào)，分戶計量的方式。178。6 對本項目的配套建議178。外向型的大型商業(yè)和特色商業(yè)要單獨設(shè)立，并與小區(qū)保持一定空間距離，主要以休閑娛樂、購物、高檔餐飲等為主。178。 ，購房價格主要集中在65008000元/平米之間；178。 。178。u 未來需求178。178。 駐京韓籍人士購房時在區(qū)域選擇上傾向于目前韓籍人士聚集、生活氛圍成熟的望京區(qū)域，亞運村也有一定比例的購買客戶；178。 在京韓籍人的年齡構(gòu)成趨于年輕化，獵奇心理強，善于接受新事物，對于新式的、高科技、時尚型的消費較多，如高科技影視產(chǎn)品、電玩游戲等，同時這些人比較注重自身儀表美觀，在美容美發(fā)等方面的需求較多，需求檔次較高。這與韓國人擁有私家車比例較低有一定關(guān)系。 整體布局：商住分開，打造一個純粹的高檔社區(qū)，建筑設(shè)計、景觀設(shè)計體現(xiàn)韓國風(fēng)味，提高小區(qū)綠化率。 物業(yè)管理：嚴格保安制度，嚴查進出人員，確保社區(qū)安全，提供韓語服務(wù)和標(biāo)示系統(tǒng)，提供其他增值服務(wù)。 韓國人并不如想象中那樣喜歡扎堆，對本項目設(shè)想中的“純韓國人社區(qū)”概念認可度也不高，所以本項目要打造“純韓國人社區(qū)”的風(fēng)險很大；178。二、 韓國人在京購房情況韓國人在京購房的目的主要是為了投資（比重占70%）。三、 韓國相關(guān)政策： 國內(nèi)銀行對外籍人士在京購房也有相應(yīng)的政策。五、 韓國投資者及投資機構(gòu)在京投資情況分析: 韓國投資機構(gòu)主要是商務(wù)會館。在選擇商業(yè)上，跟從一些大型商業(yè)，如肯德雞，麥當(dāng)勞，家樂福等確定商業(yè)的種類和位置，以及項目的檔次。六、 關(guān)于停車位韓國人首先愿意選擇租賃停車位，而在停車位不足的情況下，選擇購買。與會者中還有人提到他剛從青島過來，還是覺得北京的投資環(huán)境要好一點，保安措施比較好，購房主要目的是投資，出租很容易。項目的品質(zhì)采取望京地區(qū)目前的最高標(biāo)準(zhǔn)，例如采用韓國三星智能管理系統(tǒng)，小區(qū)中心建有10萬平方米的大型會所，將建有室內(nèi)高爾夫練習(xí)場等。大家普遍認為，在中國沒有像韓國那種集中供暖、分戶計費的系統(tǒng)；希望有這樣的供暖體制。l 如果是毛坯交房，入住時的裝修會為大家?guī)聿槐?，如裝修的聲音很大，很吵。國內(nèi)銀行貸款是需要提供很多證明，很不方便。除了望京以外，韓國人在亞運村主要聚居在匯園公寓、羅馬花園；在CBD主要集中在富麗城、建外SOHO。另外一些大企業(yè)規(guī)定駐華員工5年一輪換，對員工在北京購房的需求也有較大的限制。所以社區(qū)的公共交通一定要方便，最好臨近地鐵；l 配套設(shè)施：超市是最重要的，因為不少韓國人頻繁往返韓國與中國之間，衣物、化妝品、首飾等高檔商品他們大半會在韓國國內(nèi)購買帶來，在住所附近的消費主要就是在超市購買日用品；l 戶型：喜歡方正、朝南的戶型；l 裝修：喜歡精裝修的房子，對裝修風(fēng)格要求簡潔、大方、通暢；一般韓國人不喜歡毛坯房，如果是毛坯房的話，則樣板間十分重要，因為韓國人要通過樣板間了解該戶型日后的裝修效果；l 采暖方式：不喜歡中央空調(diào)（如華鼎世家），立式空調(diào)可以接受，最喜歡的是地板采暖 在京韓國人了解房地產(chǎn)項目的主要渠道朋友的介紹是最有效的方式；通過上網(wǎng)瀏覽韓文房地產(chǎn)網(wǎng)站：；另外會中文的韓國人更喜歡瀏覽中文網(wǎng)站，因為這樣信息