【正文】 會(huì)的調(diào)研來看，有60%左右的韓國(guó)也通過網(wǎng)站了解房地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，住宅物業(yè)與商鋪不同，沒有專業(yè)的委托經(jīng)營(yíng)管理公司，投資收益的保障較低，韓國(guó)本土的客戶購(gòu)買主要以投資為主，投資可必然關(guān)心投資收益率，即區(qū)域內(nèi)租金是不是支撐售價(jià)，購(gòu)買的房子是不是好出租，資產(chǎn)管理方面有沒有保障等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，韓資在我國(guó)達(dá)到一定規(guī)模的企業(yè)已達(dá)一萬(wàn)五千家。178。目前貸款年限也已經(jīng)提高到了15年。這就在客觀上限制了部分購(gòu)買能力較低的潛在需求客戶轉(zhuǎn)變成為現(xiàn)實(shí)客戶。原因分析：望京經(jīng)過幾年的建設(shè)發(fā)展，交通條件大為改善，基礎(chǔ)設(shè)施也趨于完善，韓國(guó)人的大量聚集使周邊韓化的商業(yè)設(shè)施及服務(wù)不斷完善和提高，為居住在望京區(qū)域的韓國(guó)人提供了極大的生活便利性。178。 還有部分租房者是已經(jīng)購(gòu)房或是已經(jīng)準(zhǔn)備購(gòu)房，只是因?yàn)樗?gòu)項(xiàng)目是期房，還沒有合適的項(xiàng)目等原因，暫時(shí)仍在租房。甚至有些員工在買了房后，自己不住，仍然利用公司提供的租房補(bǔ)貼租住房子，而把自己所購(gòu)的房屋出租賺取收益。u 韓國(guó)人購(gòu)房付款方式分析：從韓國(guó)人中已購(gòu)房客戶的付款方式來看，%的客戶采用了一次性付款的方式。 韓國(guó)人租購(gòu)房趨勢(shì)分析從問卷調(diào)研結(jié)果來看，目前韓國(guó)人租購(gòu)房比例約為8：2，從未來購(gòu)房意向的調(diào)研來看，%的被訪者明確表示在未來13年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃，%的被訪者表示在未來35年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃，%的韓國(guó)人明確表示并無(wú)購(gòu)房計(jì)劃。u 不同從業(yè)類別的韓國(guó)人購(gòu)房情況 分析：從不同從業(yè)韓國(guó)人的租購(gòu)房情況方式來看，留學(xué)生、商人、自由職業(yè)者、韓國(guó)在華企業(yè)的員工等購(gòu)房比例較高，同類韓國(guó)人中的購(gòu)房比例均超過30%。說明本次調(diào)研的樣本主體具有很強(qiáng)的購(gòu)買力。除了來京韓籍人士本身男女比例就有一定的失調(diào)以外，韓籍人士中男性主導(dǎo)了家庭的購(gòu)房需求的特征也會(huì)導(dǎo)致本次調(diào)研在抽樣時(shí)更多地偏向于男性。另外，中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過近二十年的高速發(fā)展，已經(jīng)使中國(guó)的投資環(huán)境產(chǎn)生了翻天覆地的變化。其中北京為在華韓籍人士的最大聚居地，共有約10萬(wàn)人，山東青島為7萬(wàn)人，上海為5萬(wàn)人，其他遼寧沈陽(yáng)、大連、山東威海、煙臺(tái)等地也各有約5000至10000名韓籍人士聚居。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，韓國(guó)購(gòu)房客戶中，留學(xué)生占有一定比重，由于這些留學(xué)生在華長(zhǎng)期發(fā)展意圖明顯，購(gòu)房資金來源主要來自于韓國(guó)本土親屬的支持，購(gòu)買力也較強(qiáng)，而且目前韓國(guó)家長(zhǎng)以子女名義在北京購(gòu)買房屋的現(xiàn)象呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，因此本次調(diào)研中同樣抽取了部分有房屋租賃和購(gòu)買需求的留學(xué)生樣本。u 5個(gè)專家訪談部分在項(xiàng)目前期，我司第一次向甲方提供了9名韓籍專家名單，經(jīng)甲方確認(rèn)后成功訪問其中4人；后我司提供另2名專家，經(jīng)甲方確認(rèn)后成功訪問其中一人，共計(jì)完成5個(gè)專家訪談。178。第二章 調(diào)研技術(shù)路線1. 本次調(diào)研完成的時(shí)間178。 通過調(diào)查研究，把握韓籍人士在京住宅購(gòu)買比例及未來市場(chǎng)需求潛力，以確定本項(xiàng)目中韓國(guó)人社區(qū)的開發(fā)規(guī)模。 望京東湖項(xiàng)目韓籍人士購(gòu)房需求調(diào)研報(bào)告望京東湖灣項(xiàng)目韓籍人士購(gòu)房需求調(diào)研報(bào)告21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)藍(lán)天新城加盟店2009年10月10日目　　錄第一章 編制背景 41. 調(diào)研背景 42. 本報(bào)告的編制目的 43. 本報(bào)告的調(diào)研對(duì)象 5第二章 調(diào)研技術(shù)路線 61. 本次調(diào)研完成的時(shí)間 62. 本次調(diào)研所采用的調(diào)研方法 63. 本次調(diào)研完成情況總結(jié) 7. 調(diào)研完成情況 7. 調(diào)研中存在的問題 84. 樣本說明 85. 報(bào)告說明 9第三章　駐京韓籍人士現(xiàn)狀分析 101 駐京韓籍人士規(guī)模及增長(zhǎng)趨勢(shì) 102 被訪韓籍人員背景資料 123 駐京韓籍人士區(qū)域分布特征 16第四章　駐京韓籍人士住房現(xiàn)狀分析 181 目前住房租購(gòu)比例及區(qū)域分布 182 目前住房狀況 193 目前住房的滿意程度 264 駐京韓籍人士購(gòu)房政策影響因素分析 285 國(guó)內(nèi)樓盤在韓國(guó)銷售狀況 30第五章　韓國(guó)人士購(gòu)房需求狀況分析 341 未來購(gòu)房需求情況 342 配套設(shè)施及物業(yè)服務(wù) 453 消費(fèi)習(xí)慣及商業(yè)需求 49第六章　項(xiàng)目測(cè)試 541 目標(biāo)客群對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的認(rèn)知度 542 目標(biāo)客群對(duì)本項(xiàng)目概念的認(rèn)同度 543 對(duì)本項(xiàng)目適宜規(guī)模的建議 554 對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品建議 555 對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格建議 566 對(duì)本項(xiàng)目的配套建議 56第七章 望京區(qū)域住宅物業(yè)供需缺口分析 571 望京區(qū)域住宅供應(yīng)規(guī)模； 572 望京區(qū)域韓國(guó)人增長(zhǎng)趨勢(shì)及購(gòu)房需求規(guī)模 57第八章 主要結(jié)論 591 駐京韓籍人士的住房需求總量及增長(zhǎng)趨勢(shì) 592 駐京韓籍人士區(qū)域分布特征 593 駐京韓籍人士租購(gòu)房狀況 594 駐京韓籍人士的購(gòu)房需求狀況 605 在京韓國(guó)留學(xué)生目前購(gòu)房狀況和未來購(gòu)房需求狀況 606 駐京韓籍人士的購(gòu)房需求偏好 627 駐京韓籍人士商業(yè)需求特征 628 駐望京韓籍人士在望京商業(yè)消費(fèi)狀況 629 目標(biāo)客群對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的認(rèn)知度及對(duì)本項(xiàng)目概念的認(rèn)同度 6310 目標(biāo)客群對(duì)本項(xiàng)目的建議關(guān)鍵點(diǎn) 6311 駐京韓籍人士的住房供需缺口分析； 6412 我司根據(jù)本次調(diào)研結(jié)果對(duì)本項(xiàng)目的傾向性意見 64附件一 ：望京住宅項(xiàng)目銷售總監(jiān)訪談紀(jì)要 66附件二：寶星源項(xiàng)目銷售總監(jiān)訪談 68附件三：望京東湖灣項(xiàng)目第一次座談會(huì)會(huì)議紀(jì)要 70附件四：望京東湖灣項(xiàng)目第二次座談會(huì)會(huì)議紀(jì)要 73附件五：望京區(qū)域概況 77附件六 深入訪談統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果 92附件七 專家訪談總結(jié) 99附件八 關(guān)于智能化設(shè)施的主要調(diào)研結(jié)論 102附件九 補(bǔ)充結(jié)論 103 第一章 編制背景1. 調(diào)研背景望京經(jīng)過近幾年的開發(fā)建設(shè)，已經(jīng)成為北京市的“新富人區(qū)”，區(qū)域內(nèi)中高檔住宅集中，大多數(shù)在望京購(gòu)房的人認(rèn)為望京區(qū)域是配套日益完善、居住氛圍好的新型現(xiàn)代居住區(qū)，購(gòu)買的客戶中韓國(guó)人士比例明顯較高，所以望京也被稱為“韓國(guó)村”。 通過對(duì)在京韓國(guó)人住房需求現(xiàn)狀的調(diào)查分析，以及在京韓籍人士的增長(zhǎng)速度來預(yù)測(cè)韓籍人士在望京的住房需求走勢(shì)；178。3. 本報(bào)告的調(diào)研對(duì)象本次調(diào)研的對(duì)象為在北京有租購(gòu)房需求的韓籍人士，即在北京工作生活時(shí)間在1年以上的韓籍人士。 深度訪問：對(duì)于具有真實(shí)購(gòu)房需求的韓籍人士，將開展更深層次內(nèi)容訪談，以獲取韓籍人士購(gòu)房需求偏好和對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品開發(fā)建議，以一對(duì)一問卷訪談的形式，完成深度訪問31份。深入訪談基本結(jié)果見附件六。從房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的分析角度以及樣本覆蓋范圍來看，本次選取樣本庫(kù)及選樣方法是比較科學(xué)的，對(duì)在京韓國(guó)人住房需求特征具有很強(qiáng)的代表性。第三章　駐京韓籍人士現(xiàn)狀分析1 駐京韓籍人士規(guī)模及增長(zhǎng)趨勢(shì) 駐京韓籍人員規(guī)模據(jù)駐華韓人會(huì)最新調(diào)查顯示，截止2005年8月份，共有約30萬(wàn)到40萬(wàn)韓籍人士長(zhǎng)期居住在中國(guó)，加上短期居住者，實(shí)際人數(shù)將更多。由于韓國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格要遠(yuǎn)高于北京，大概在韓國(guó)購(gòu)買一套房子的價(jià)格可以在北京購(gòu)房三套。u 性別構(gòu)成分析分析：本次調(diào)研對(duì)象中，男性比例明顯大于女性。u 家庭收入狀況分析 分析：從本次調(diào)研的駐京韓籍人員的家庭月收入狀況來看，%，%，%，%。第四章　駐京韓籍人士住房現(xiàn)狀分析1 目前住房租購(gòu)比例及區(qū)域分布 租房與購(gòu)房人員比例分析u 總體狀況分析：韓籍人員在京主要仍以租房為主，%%。從目前韓國(guó)人在望京區(qū)域主要聚集的項(xiàng)目來看，：1，基本與需求調(diào)研的結(jié)果相吻合。u 已購(gòu)房的面積分析：從韓國(guó)人購(gòu)房面積分布來看，目前韓國(guó)人購(gòu)房面積主要分布在120200平方米的范圍。 韓國(guó)在華企業(yè)普遍對(duì)韓籍員工提供全額房租補(bǔ)貼（韓國(guó)企業(yè)的房租補(bǔ)貼較高，大概為30008000元/月），讓這些員工覺得租房非常方便劃算。178。 物業(yè)服務(wù)：對(duì)于物業(yè)服務(wù)方面，不少受訪者表示目前小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作人員很少有能講韓語(yǔ)的，語(yǔ)言障礙導(dǎo)致溝通不便，在小區(qū)及其周邊的標(biāo)示系統(tǒng)也沒有韓語(yǔ)標(biāo)志，造成諸多不便。 居住在望京的受訪者大部分對(duì)目前居住地的交通條件、周邊環(huán)境及配套設(shè)施表示滿意，在租客戶對(duì)目前的租金價(jià)格也基本認(rèn)可。另一方面，中韓兩國(guó)間在銀行方面的信息交流尚未完善，韓籍人士在中國(guó)國(guó)內(nèi)購(gòu)房貸款時(shí)在資產(chǎn)證明、信用審查等方面有一定限制，審查制度比較嚴(yán)格，同時(shí)能夠給韓籍購(gòu)房客戶提供的銀行貸款額度和年限較少，一般只有6成10年，目前能給韓國(guó)人做貸款按揭國(guó)內(nèi)銀行只有中國(guó)銀行和光大銀行，中行做的最長(zhǎng)的也只有6成15年，雖然有一些外資銀行貸款條件相對(duì)寬松（如東亞銀行），但是貸款額度和年限仍然比較有限。另外，外籍人士的購(gòu)房手續(xù)也趨于簡(jiǎn)便，外籍人士可以持居住證向中國(guó)的銀行申請(qǐng)商業(yè)貸款，手續(xù)和費(fèi)用與國(guó)人基本相同。 開發(fā)商的誠(chéng)信；最近由于開發(fā)商不能兌現(xiàn)售房時(shí)的規(guī)劃承諾而引起的糾紛較多，如小區(qū)規(guī)劃、室內(nèi)裝修等，因此，韓國(guó)人對(duì)一些開發(fā)商的誠(chéng)信比較懷疑。 韓國(guó)企業(yè)在中國(guó)投資的增多，也成為韓國(guó)人購(gòu)買國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的重要?jiǎng)恿Α６谥袊?guó)，因開發(fā)商不能兌現(xiàn)售房時(shí)承諾的小區(qū)規(guī)劃或房屋裝修與樣板間差距較大的糾紛案例較多，引起韓國(guó)人對(duì)開發(fā)商的誠(chéng)信的質(zhì)疑。在韓國(guó)國(guó)內(nèi)媒介推廣的收費(fèi)較高，據(jù)望京某項(xiàng)目的一位韓籍領(lǐng)導(dǎo)介紹，韓國(guó)媒介的推廣收費(fèi)大約為中國(guó)國(guó)內(nèi)的24倍。 購(gòu)房需求偏好u 意向購(gòu)房檔次178。178。 總體分析：從未來購(gòu)房期望的付款方式來看，%的韓國(guó)人希望通過住房貸款買房。 u 建筑風(fēng)格分析：從未來購(gòu)房時(shí)對(duì)于住宅建筑風(fēng)格的選擇傾向性來看，傾向于選擇韓國(guó)古典建筑風(fēng)格的比例較高，%，%，選擇新古典主義風(fēng)格和其他風(fēng)格的比例較低，% %。 房屋建筑及公共設(shè)施的使用管理、檢修和保養(yǎng)；178。下表為望京某項(xiàng)目收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)；類別收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)高壓水泵管理費(fèi)稅費(fèi)電梯檢測(cè)檢驗(yàn)費(fèi)智能化管理費(fèi)小計(jì)代收代繳費(fèi)用供暖費(fèi)30元/平方米/年生活垃圾清運(yùn)費(fèi)3元/月/戶小區(qū)公共能源費(fèi)——一次性費(fèi)用小區(qū)垃圾外運(yùn)費(fèi)20元/自然間 小區(qū)配套設(shè)施需求狀況（會(huì)所、銀行、郵局等）分析：對(duì)于小區(qū)配套設(shè)施的重要性排序調(diào)查情況來看，處于第一重要位置的小區(qū)配套中，選擇“藥店/診所”的比例最高，% ，其次是“超市”，%，再次是“歌廳/迪廳”和“餐廳”，%% ，%的韓國(guó)人選擇“國(guó)際學(xué)校”。 對(duì)餐飲的主要要求分析：對(duì)于韓國(guó)人選擇就餐場(chǎng)所考慮因素的調(diào)查來看，%的人表示主要看中菜品質(zhì)量和口味，其次是看中價(jià)格、服務(wù)質(zhì)量和就餐環(huán)境，對(duì)于餐廳品牌和特色并不十分看重。通過地圖標(biāo)注和介紹之后，對(duì)于本項(xiàng)目區(qū)域有一定的認(rèn)同，％的受訪者對(duì)該區(qū)域很感興趣，58％的受訪者認(rèn)為一般，％的受訪者對(duì)該區(qū)域不感興趣。 大部分要三居室或者四居室，面積在150平方米以上（使用面積），同時(shí)要有一部分面積在100平方米的兩居室戶型。 取暖方式最好是采用地暖，建議采用集中供暖的較多，但是要設(shè)計(jì)成溫度可調(diào)，分戶計(jì)量的方式。178。6 對(duì)本項(xiàng)目的配套建議178。外向型的大型商業(yè)和特色商業(yè)要單獨(dú)設(shè)立，并與小區(qū)保持一定空間距離，主要以休閑娛樂、購(gòu)物、高檔餐飲等為主。178。 ，購(gòu)房?jī)r(jià)格主要集中在65008000元/平米之間；178。 。178。u 未來需求178。178。 駐京韓籍人士購(gòu)房時(shí)在區(qū)域選擇上傾向于目前韓籍人士聚集、生活氛圍成熟的望京區(qū)域，亞運(yùn)村也有一定比例的購(gòu)買客戶；178。 在京韓籍人的年齡構(gòu)成趨于年輕化，獵奇心理強(qiáng)，善于接受新事物，對(duì)于新式的、高科技、時(shí)尚型的消費(fèi)較多，如高科技影視產(chǎn)品、電玩游戲等，同時(shí)這些人比較注重自身儀表美觀，在美容美發(fā)等方面的需求較多，需求檔次較高。這與韓國(guó)人擁有私家車比例較低有一定關(guān)系。 整體布局：商住分開，打造一個(gè)純粹的高檔社區(qū)，建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)體現(xiàn)韓國(guó)風(fēng)味，提高小區(qū)綠化率。 物業(yè)管理：嚴(yán)格保安制度，嚴(yán)查進(jìn)出人員，確保社區(qū)安全，提供韓語(yǔ)服務(wù)和標(biāo)示系統(tǒng)，提供其他增值服務(wù)。 韓國(guó)人并不如想象中那樣喜歡扎堆，對(duì)本項(xiàng)目設(shè)想中的“純韓國(guó)人社區(qū)”概念認(rèn)可度也不高，所以本項(xiàng)目要打造“純韓國(guó)人社區(qū)”的風(fēng)險(xiǎn)很大；178。二、 韓國(guó)人在京購(gòu)房情況韓國(guó)人在京購(gòu)房的目的主要是為了投資（比重占70%）。三、 韓國(guó)相關(guān)政策： 國(guó)內(nèi)銀行對(duì)外籍人士在京購(gòu)房也有相應(yīng)的政策。五、 韓國(guó)投資者及投資機(jī)構(gòu)在京投資情況分析: 韓國(guó)投資機(jī)構(gòu)主要是商務(wù)會(huì)館。在選擇商業(yè)上，跟從一些大型商業(yè)，如肯德雞，麥當(dāng)勞，家樂福等確定商業(yè)的種類和位置，以及項(xiàng)目的檔次。六、 關(guān)于停車位韓國(guó)人首先愿意選擇租賃停車位，而在停車位不足的情況下，選擇購(gòu)買。與會(huì)者中還有人提到他剛從青島過來，還是覺得北京的投資環(huán)境要好一點(diǎn)，保安措施比較好，購(gòu)房主要目的是投資，出租很容易。項(xiàng)目的品質(zhì)采取望京地區(qū)目前的最高標(biāo)準(zhǔn)，例如采用韓國(guó)三星智能管理系統(tǒng)，小區(qū)中心建有10萬(wàn)平方米的大型會(huì)所，將建有室內(nèi)高爾夫練習(xí)場(chǎng)等。大家普遍認(rèn)為，在中國(guó)沒有像韓國(guó)那種集中供暖、分戶計(jì)費(fèi)的系統(tǒng)；希望有這樣的供暖體制。l 如果是毛坯交房，入住時(shí)的裝修會(huì)為大家?guī)聿槐?，如裝修的聲音很大，很吵。國(guó)內(nèi)銀行貸款是需要提供很多證明，很不方便。除了望京以外，韓國(guó)人在亞運(yùn)村主要聚居在匯園公寓、羅馬花園；在CBD主要集中在富麗城、建外SOHO。另外一些大企業(yè)規(guī)定駐華員工5年一輪換，對(duì)員工在北京購(gòu)房的需求也有較大的限制。所以社區(qū)的公共交通一定要方便，最好臨近地鐵；l 配套設(shè)施：超市是最重要的，因?yàn)椴簧夙n國(guó)人頻繁往返韓國(guó)與中國(guó)之間，衣物、化妝品、首飾等高檔商品他們大半會(huì)在韓國(guó)國(guó)內(nèi)購(gòu)買帶來，在住所附近的消費(fèi)主要就是在超市購(gòu)買日用品；l 戶型：喜歡方正、朝南的戶型；l 裝修：喜歡精裝修的房子，對(duì)裝修風(fēng)格要求簡(jiǎn)潔、大方、通暢；一般韓國(guó)人不喜歡毛坯房，如果是毛坯房的話，則樣板間十分重要，因?yàn)轫n國(guó)人要通過樣板間了解該戶型日后的裝修效果；l 采暖方式：不喜歡中央空調(diào)（如華鼎世家），立式空調(diào)可以接受，最喜歡的是地板采暖 在京韓國(guó)人了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要渠道朋友的介紹是最有效的方式；通過上網(wǎng)瀏覽韓文房地產(chǎn)網(wǎng)站：；另外會(huì)中文的韓國(guó)人更喜歡瀏覽中文網(wǎng)站，因?yàn)檫@樣信息