【正文】 工資，在中國國內(nèi)又有一份工資，再加上公司還會提供租房補助、生活補助等，收入較高，月收入可在30000～50000元左右。個體經(jīng)商者則收入與中國經(jīng)商者區(qū)別不大，在交納房租等成本費用后收入并不樂觀?？傮w而言，大部分在北京的韓國人月收入在10000～20000元之間，與前述調(diào)研結果相符。3 駐京韓籍人士區(qū)域分布特征 駐京韓籍人士主要聚集區(qū)分布分析：從本次調(diào)研的駐京韓籍人員的區(qū)域分布情況來看，% 的調(diào)研對象聚集在望京區(qū)域，與在京韓籍人士總體的分布結構相符，大部分在京韓籍人士集中在望京的原因是該區(qū)域及其周邊韓資企業(yè)眾多，望京區(qū)域內(nèi)韓國特色商業(yè)配套齊全，韓國生活氛圍成熟有關，如韓語學校、韓國風味餐廳、韓語廣告及路牌指示等，五道口主要以海淀區(qū)各大院校的韓國留學生為主（由于選取樣本時人為降低留學生比例，所以該數(shù)據(jù)中五道口人員比例稍微偏低）。 主要聚集區(qū)人員分布特征及原因分析分析：從本次調(diào)研的韓籍人員的主要聚集區(qū)的人員分布特征來看，望京區(qū)域的人員結構比較復雜，五道口主要以留學生為主，亞運村韓資企業(yè)職員較多，CBD區(qū)域的自由職業(yè)者較多。由此可見，不同區(qū)域的人員分布結構與區(qū)域資源有直接相關性，如五道口位于海淀區(qū)，高校林立，自然韓國留學生比較聚集，CBD商業(yè)貿(mào)氛圍較濃，自然以商貿(mào)和服務為主的自由職業(yè)者較多，望京區(qū)域韓國人形成規(guī)模聚集，人員分布相對比較均勻。第四章　駐京韓籍人士住房現(xiàn)狀分析1 目前住房租購比例及區(qū)域分布 租房與購房人員比例分析u 總體狀況分析：韓籍人員在京主要仍以租房為主，%%。u 不同從業(yè)類別的韓國人購房情況 分析：從不同從業(yè)韓國人的租購房情況方式來看，留學生、商人、自由職業(yè)者、韓國在華企業(yè)的員工等購房比例較高，同類韓國人中的購房比例均超過30%。韓資企業(yè)員工購房比例?。ㄖ饕蚴怯行╉n國公司有購房限制，公司集中租/購房、輪換制度等）。 租、購房人員區(qū)域比例分布分析：從區(qū)域分布來看，望京區(qū)域購房者比例明顯高于其他區(qū)域，亞運村、CBD次之，五道口及其他地區(qū)的租房者比例明顯高于上述區(qū)域。2 目前住房狀況 韓國人租購房比較集中的項目項目名稱建筑面積(m2)均價(￥)入住客戶中韓國人比例其中購房韓國人比例都市心海岸550030%10%寶星園260000750045%20%慧谷陽光22649680035%15%慧谷金色家園52824540025%5%望京新城370000540060%20%銀領國際600030%5%星源國際91898600035%10%夏都盈座97000580030%3%城市月光525820%5%大西洋新城500000680040%5%海潤國際公寓90000900025%5%金隅麗港城180000730020%2%華鼎世家（869號）101433780040%15%湖畔雅居（124號）65000760830%8%果嶺里182818740025%5%嘉潤花園140000480020%5%圣馨大地100000540025%5%花家地西里540000530030%5%風格雅園50000540020%5%國風北京5700007250未入住8％融科橄欖城4000007100未入住3%嘉美風尚中心1302557200未入住3％上京新航線3145006388未入住未開盤（數(shù)據(jù)來源：我司歷史數(shù)據(jù)及望京住宅項目調(diào)研）目前調(diào)研的項目情況來看，望京地區(qū)住宅項目的入住客戶中韓國人比例在5%—40%不等，個別項目中入住的韓國人比例高達60%，其中韓國籍的購買客戶在25%左右，總體來看，韓國人購買的住房價格主要在6500—8000元/平方米之間，屬于區(qū)域內(nèi)中高檔項目。從目前韓國人在望京區(qū)域主要聚集的項目來看，：1，基本與需求調(diào)研的結果相吻合。 韓國人租購房趨勢分析從問卷調(diào)研結果來看，目前韓國人租購房比例約為8：2，從未來購房意向的調(diào)研來看，%的被訪者明確表示在未來13年內(nèi)有購房計劃，%的被訪者表示在未來35年內(nèi)有購房計劃，%的韓國人明確表示并無購房計劃。從購房意向的調(diào)研情況來看，未來韓國人住房租購比例接近7：3，高于目前的購房比例。由于2008年北京奧運會的召開，以及中韓兩國關系的友好發(fā)展和兩國間經(jīng)濟技術交流的貿(mào)易往來的深度和廣度不斷加大，近幾年來中國國內(nèi)尤其北京市經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，以及北京房地產(chǎn)行業(yè)的投資發(fā)展，使韓資企業(yè)在華長期發(fā)展意圖明顯，諸多韓國人對華投資前景看好，由此可以判斷，在未來幾年在京韓國人的購房比例會持續(xù)增加。 韓國人目前已租購房基本狀況（戶型、面積、價格）u 已購房的價格分析：從韓國人購房價格分布來看，購房價格在60007000元/平方米的比例較高，%；購房價格在70008000元/%，目前購房價格在8000元/%。u 不同從業(yè)者的購房價格由于樣本量有限，本部分不做圖表分析，從留學生目前購房價格來看，%的留學生目前購房價格在70008000元/平方米之間，購房價格在8000元/%，可見留學生的購房價格承受能力還是比較高的。u 已購房的總價 分析：從韓國人購房總價分布來看，目前韓國人已購房總價在1001150萬元的比例最大，%，其次是購房總價100萬元以下的，%；%%。u 不同從業(yè)者的購房總價比較由于樣本量有限，本部分不做圖表分析，從留學生目前購房總價來看，購房總價在10萬元/%左右，在100150萬元/%左右，%左右。u 已購房的面積分析：從韓國人購房面積分布來看，目前韓國人購房面積主要分布在120200平方米的范圍。u 韓國人購房付款方式分析：從韓國人中已購房客戶的付款方式來看，%的客戶采用了一次性付款的方式。u 不同從業(yè)者的付款方式分析：從韓國人中已購房客戶的付款方式來看，商人、自由職業(yè)者、韓國留學生購房一次性付款的比例較高。u 租住的韓國人目前住房的租金 分析：從目前租住韓國人住房租金的點狀分布圖來看，目前韓國人的房租支出在25003500元/月之間最多，%，其次是租金在35004500元/月之間的，%，%% ，% 。u 韓國留學生的租金分布 分析：韓國留學生的住房租金主要分布在20005000元/月之間，最高的達7000元/月，這類留學生一般為在職的留學人員。u 目前住房的采暖方式分析：從韓國人目前住房的采暖方式來看，采用散熱器的比例最大，%，% ，% 。u 目前韓國人居住的智能化系統(tǒng)分析：從目前韓國人居住小區(qū)配套的智能化系統(tǒng)來看，小區(qū)一卡通和閉路電視監(jiān)控的配置率最高，%%，其次是智能門禁、可視對講系統(tǒng)，%。 對于在租韓國人，選擇租房而不是購房的原因（來自深訪）通過座談和深訪發(fā)現(xiàn)，韓國人選擇租房而不是購房的原因主要有以下幾方面：178。 韓國在華企業(yè)普遍對韓籍員工提供全額房租補貼（韓國企業(yè)的房租補貼較高，大概為30008000元/月），讓這些員工覺得租房非常方便劃算。甚至有些員工在買了房后，自己不住，仍然利用公司提供的租房補貼租住房子，而把自己所購的房屋出租賺取收益。178。 受到留華時間的限制，一些韓國企業(yè)員工和駐華機構工作人員駐華時間具有不確定性，購置房產(chǎn)不方便。178。 對于自由職業(yè)者和商人，由于工作地點的不確定性，各加傾向于租房，而不是買房。178。 銀行貸款，目前為韓國人能夠提供貸款的比例和貸款年限比較有限（一般最長6成10年，）銀行審查嚴格等因素，客觀上限制了一部分收入較低人群購買能力。178。 還有部分租房者是已經(jīng)購房或是已經(jīng)準備購房，只是因為所購項目是期房，還沒有合適的項目等原因，暫時仍在租房。3 目前住房的滿意程度 韓國人對目前住房的滿意度（來自深訪和座談會）本次調(diào)研的座談會和對有購房需求韓國人的深入訪談結果經(jīng)粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，70%以上的韓國人對目前住房表示滿意，其中已購房韓國人對目前住房的滿意度最高，達到90%以上，在租韓國人對目前住房滿意度稍低一點，表示滿意的大概在60%左右。從區(qū)域性結構來看，目前居住在望京區(qū)域的韓國人對目前住房的滿意度較高，其次是亞運村區(qū)域和CBD區(qū)域，五道口和其他區(qū)域的韓國人對目前住房的滿意度相對較低。 韓國人對目前住房不滿意的主要方面及原因分析（來自深訪和座談會）本次調(diào)研的受訪韓國人對目前住房的不滿意主要表現(xiàn)在以下幾個方面：178。 小區(qū)環(huán)境：不少受訪者表示，目前小區(qū)環(huán)境太差，具體原因是設置了過多的商業(yè)，導致外來人員較多，往來人群復雜，小區(qū)安全無法保障，無法創(chuàng)造一個安靜的純居住環(huán)境。另外在小區(qū)景觀設計，建筑風格設計等方面由于文化傳統(tǒng)的差異而稍有異議。 178。 物業(yè)服務：對于物業(yè)服務方面，不少受訪者表示目前小區(qū)物業(yè)服務工作人員很少有能講韓語的，語言障礙導致溝通不便，在小區(qū)及其周邊的標示系統(tǒng)也沒有韓語標志，造成諸多不便。178。 保安制度：在保安制度方面不夠嚴格，尤其在出入管理方面小區(qū)保安沒有盡職 ，對于外來人員隨意放行，導致入住社區(qū)的韓國人在心理上覺得居住無安全保障。178。 戶型設計：由于生活習慣、飲食文化等差異，在戶型設計方面滿意度相對較低，主要表現(xiàn)在：廚房太小，衛(wèi)生間的太少或太小，陽臺太小，窗戶的采光性較差等。178。 設施配套：目前在住小區(qū)很多沒有24小時熱水，小區(qū)周邊商業(yè)配套不齊全，生活不方便等。 韓國人對目前住房滿意的主要方面及原因分析（來自深訪和座談會）178。 居住在望京的受訪者大部分對目前居住地的交通條件、周邊環(huán)境及配套設施表示滿意，在租客戶對目前的租金價格也基本認可。原因分析：望京經(jīng)過幾年的建設發(fā)展，交通條件大為改善，基礎設施也趨于完善，韓國人的大量聚集使周邊韓化的商業(yè)設施及服務不斷完善和提高，為居住在望京區(qū)域的韓國人提供了極大的生活便利性。178。 居住在五道口、亞運村的受訪者對目前居住地滿意的方面主要表現(xiàn)在：距離工作地近，交通方便，對價格業(yè)基本認可。原因分析：這些受訪者大部分是在中國生活過一段時間的人，比較了解北京，為了工作和學習的方便，采取就近原則，居住在工作地周邊，受訪者中絕大部分漢語流利，比較接受中國的飲食文化和生活習慣，所以周邊即使沒有韓國人聚集和韓化的配套設施，也不會造成太大影響。178。 已購房者對所購房屋最滿意的地方就是房屋得到了升值。4 駐京韓籍人士購房政策影響因素分析（來自深入訪談、專家訪談及座談會） 影響韓國人士在京購房的金融政策在京韓國人購房選擇一次性付款的比例要高于國內(nèi)客戶，這主要是受到以下兩方面因素的影響：一方面，相對國內(nèi)客戶來說韓國人收入普遍較高，中韓兩國在經(jīng)濟發(fā)展和消費層次上有一定的差距，駐京韓籍人士購房一般會受到韓國國內(nèi)家人的支持，韓國掙錢中國消費的模式是韓籍客戶的購買力相對較高的客觀原因。另一方面，中韓兩國間在銀行方面的信息交流尚未完善，韓籍人士在中國國內(nèi)購房貸款時在資產(chǎn)證明、信用審查等方面有一定限制，審查制度比較嚴格，同時能夠給韓籍購房客戶提供的銀行貸款額度和年限較少，一般只有6成10年，目前能給韓國人做貸款按揭國內(nèi)銀行只有中國銀行和光大銀行，中行做的最長的也只有6成15年，雖然有一些外資銀行貸款條件相對寬松（如東亞銀行），但是貸款額度和年限仍然比較有限。這就在客觀上限制了部分購買能力較低的潛在需求客戶轉變成為現(xiàn)實客戶。 影響韓國人士在京購房的相關企業(yè)規(guī)定（企業(yè)派員政策、住房補貼等）據(jù)了解，韓國在華企業(yè)一般職員在華工作時間最長不超過5年，這些員工在華期間一般以租房為主，企業(yè)提供房租補貼，按照員工的級別其房租補貼額度在30008000元/月不等。一般韓國企業(yè)都沒有購房補助，但是政府機關及大企業(yè)會對員工提供無息貸款。韓國人購房政策性限制條件主要來自韓國國內(nèi)對資金境外投資的限制，自去年這一政策有所放寬，韓國人購房比例明顯上升，目前投資額在50萬美金以下不再受限。韓國在華企業(yè)對員工購房的限制較少，只有個別企業(yè)為了防止人才流失在房租補貼方面有一定約束。 其他影響因素分析u 利好因素政策的利好在很大程度上激發(fā)了外籍人士的購房熱情，其中實施近一年的《北京市外商投資企業(yè)高級人才購房購車專項獎勵暫行辦法》是促進外籍人購房的重要原因。該《辦法》規(guī)定，外商投資企業(yè)外籍高級人才在購房或購車時，可以享受到最高相當于其上年度已繳個稅地方留成部分80%，每人獎勵總額不超過其自購車一輛、自購房一套所付款項，專項獎勵為當年獎勵，不累計，不順延。另外，外籍人士的購房手續(xù)也趨于簡便，外籍人士可以持居住證向中國的銀行申請商業(yè)貸款，手續(xù)和費用與國人基本相同。目前貸款年限也已經(jīng)提高到了15年。u 不利因素總體來看，有以下幾方面不利因素制約韓國人的購買積極性；178。 產(chǎn)品品質(zhì)，無論是投資客戶還是自住客戶，對房地產(chǎn)產(chǎn)品的要求相當苛刻，包括：小區(qū)整體規(guī)劃、建筑風格、配套設施、戶型設計、裝修檔次等方面的要求較高。178。 區(qū)域升值潛力，尤其投資客戶更加關注房屋的租金價格和出租速度。絕大部分韓國人購買客戶比較關心物業(yè)的保值增值，以確保將來房屋轉手不賠錢。178。 開發(fā)商的誠信；最近由于開發(fā)商不能兌現(xiàn)售房時的規(guī)劃承諾而引起的糾紛較多，如小區(qū)規(guī)劃、室內(nèi)裝修等，因此，韓國人對一些開發(fā)商的誠信比較懷疑。178。 土地使用權問題，中韓兩國在房屋產(chǎn)權和土地使用權方面的制度持以較大，有些韓國人對房屋的土地使用權問題表示擔憂。5 國內(nèi)樓盤在韓國銷售狀況 韓國本土的人士對北京房地產(chǎn)項目的購置情況（專家訪談）韓國本土的購買客戶購買目的分為三種，其一是投資，其二是為自己的子女到中國留學或生活置辦居住場所，其三是為自己到中國發(fā)展置辦居住場所，望京與韓國商品房相比，房價較低，生活質(zhì)量較高，不少韓國人把在韓國的房屋出租，僅靠租金就可以在北京過上不錯的生活。韓國本土購買客戶中以投資型購買客戶所占比例相對較高，之所