【正文】 幼兒園/托兒所和學(xué)校。 在配套商業(yè)的業(yè)態(tài)方面，主要以滿足本社區(qū)及其周邊小區(qū)居民的日常生活需要為主，如：美容美發(fā)店、小超市、餐廳、藥店/診所等。數(shù)學(xué)模型：供給規(guī)模= 區(qū)域內(nèi)同期開(kāi)發(fā)建設(shè)小區(qū)可銷售面積需求規(guī)模= 供應(yīng)期末區(qū)域內(nèi)新增韓國(guó)人口規(guī)模247。 目前長(zhǎng)期居住在北京的韓國(guó)人約有10萬(wàn)左右，按照目前在京韓國(guó)人樓房比例、平均家庭人口規(guī)模和平均購(gòu)房面積計(jì)算，購(gòu)房面積近140萬(wàn)平方米。3 駐京韓籍人士租購(gòu)房狀況178。178。 駐京韓籍人士的住房需求租購(gòu)比例為8：2，隨著各種利好因素的刺激，其購(gòu)房比例不斷提高；178。 ；178。在京韓籍人士不同職業(yè)已購(gòu)房比例韓資企業(yè)非韓資企業(yè)韓國(guó)駐華機(jī)構(gòu)留學(xué)生自由職業(yè)者商人其他Total已購(gòu)房比例（％） 178。 目前已購(gòu)房留學(xué)生中，購(gòu)房?jī)r(jià)格在6000元/平方米以下的占20%，60007000元/%左右；價(jià)格在70008000元/%，購(gòu)房?jī)r(jià)格在8000元/%。 目前已購(gòu)房留學(xué)生中，80%以上的購(gòu)房面積集中在120200平方米之間，另有近20%的購(gòu)房面積在200平方米以上。 韓國(guó)留學(xué)生購(gòu)房主要集中在望京、亞運(yùn)村和五道口地區(qū)，已購(gòu)房的留學(xué)生中有65%以上的將房屋用于出租或部分出租。 在有購(gòu)房打算的留學(xué)生中，%選擇普通住宅，%選擇高檔公寓，%選擇服務(wù)式公寓。 留學(xué)生意向購(gòu)房面積主要集中在120200平方米之間，占總體的56%左右。 %的留學(xué)生希望一次性付款購(gòu)房。6 駐京韓籍人士的購(gòu)房需求偏好178。7 駐京韓籍人士商業(yè)需求特征在京韓國(guó)人的在商業(yè)的需求特征主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：178。178。8 駐望京韓籍人士在望京商業(yè)消費(fèi)狀況178。 在休閑娛樂(lè)方面的消費(fèi)習(xí)慣：在消費(fèi)最多的是美容美發(fā)、健身、洗浴方面的消費(fèi)較多，其他方面的消費(fèi)相對(duì)較少。 大部分受訪者對(duì)交通環(huán)境、區(qū)位條件、將來(lái)升值潛力等比較看好。10 目標(biāo)客群對(duì)本項(xiàng)目的建議關(guān)鍵點(diǎn)178。178。178。178。 望京地區(qū)韓國(guó)人的購(gòu)房需求非常巨大，本項(xiàng)目將韓國(guó)人定為主力客群是可行的；178。 綜上所述，我司認(rèn)為本項(xiàng)目要打造“純韓國(guó)人社區(qū)”的可行性不高。目前他們大多聚集在望京、五道口以及海淀地區(qū)，其中，五道口和海淀以留學(xué)生為主。韓國(guó)人購(gòu)房最關(guān)注的并不是房子的價(jià)格，而是以戶型、朝向、面積等作為購(gòu)房的主要關(guān)注點(diǎn)。裝修方面，他們主要看中地板的質(zhì)量，顏色以紅橡為主。但是，一般韓籍人士購(gòu)房一般以一次性付款為主，采用銀行按揭方式付款的并不多見(jiàn)。部分項(xiàng)目最高可達(dá)60%。以中高檔住宅居多。采取“商業(yè)先開(kāi)門”的思路，先把周邊的商業(yè)氛圍制造起來(lái)，再引進(jìn)住戶。韓國(guó)相關(guān)的人士，在寶星源主要購(gòu)買高塔、小戶型，購(gòu)房目的以投資為主。五、 韓國(guó)人歡迎的住宅項(xiàng)目特征最明顯的特征是：（1）地板采暖；（2）安保系統(tǒng)要發(fā)達(dá)；（3）消防系統(tǒng)要好。針對(duì)商住樓：（1）供電上采用不同標(biāo)準(zhǔn)；（2）注重配套，如員工餐廳、會(huì)議室、健身房、娛樂(lè)設(shè)施等；（3）最好可以掛牌辦公；（4）電話裝機(jī)容量要高。這個(gè)地區(qū)很多人懂韓語(yǔ)，溝通起來(lái)很容易。小區(qū)內(nèi)保安制度也是關(guān)注點(diǎn)之一，韓國(guó)人喜歡純粹的居住環(huán)境，不喜歡小區(qū)內(nèi)人員過(guò)于雜亂，所以小區(qū)內(nèi)最好不好設(shè)置人氣過(guò)旺的商業(yè)。主力戶型是三室兩廳，面積在120260平方米，毛坯交房，價(jià)格在8000元/平方米左右。l 三居室必須有兩個(gè)衛(wèi)生間以上，四居室要有三個(gè)衛(wèi)生間以上。l 取暖方式最好是采用地暖，希望是集中供暖的較多，但個(gè)別希望個(gè)人取暖，原因是溫度可自由控制，經(jīng)濟(jì)、方便。商業(yè)可以放在小區(qū)的外面，小區(qū)內(nèi)部相對(duì)封閉，不要設(shè)置小區(qū)內(nèi)部的底商。l 樓間距雖然很大，但是大家擔(dān)心過(guò)幾年之后，中間會(huì)不會(huì)再加蓋其他輔助建筑設(shè)施。如果精裝修交房，裝修材料一定要選擇中高檔的。一般不采用銀行貸款。附件四：望京東湖灣項(xiàng)目第二次座談會(huì)會(huì)議紀(jì)要目的：了解韓國(guó)人在京的基本情況，購(gòu)房情況，及影響其購(gòu)房的主要因素時(shí)間：2005年9月19日 晚7：008：00參加：專家：李仁淑、李柱燁；購(gòu)房意向代表：樸成坤、韓今玉、吳商根（臨時(shí)有事未參加）；甲方代表：鄂寧、崔植、楊男男；乙方代表：梁曉林、王發(fā)軍、金軍記錄：梁曉林會(huì)議內(nèi)容： 與會(huì)韓籍人士在北京工作生活情況來(lái)北京的韓國(guó)人一般都會(huì)攜帶家屬，如李柱燁一家四口來(lái)到北京、李仁淑為一家三口、樸成坤也為一家四口。 韓國(guó)人在北京聚居情況韓國(guó)人目前在北京大約有10萬(wàn)人，主要聚居在望京、五道口、亞運(yùn)村等地，目前CBD區(qū)域的快速發(fā)展也吸引了很多韓國(guó)人的注意力。李仁淑購(gòu)房主要就是為了投資，她從2004年開(kāi)始，在1年半的時(shí)間里購(gòu)買了14套房產(chǎn)，差不多都轉(zhuǎn)手再倒賣給了其他韓國(guó)人，主要購(gòu)買項(xiàng)目為寶星園及其二期寶星國(guó)際，另外她還在星源國(guó)際購(gòu)買了一套寫字樓用于自己辦公。另外一些韓國(guó)大企業(yè)也在逐步放寬對(duì)旗下員工買房的限制，三星及LG公司已經(jīng)允許員工買房。相同的情況也發(fā)生在CBDd一些項(xiàng)目里，CBD的發(fā)展及規(guī)劃是有目共睹的，所以也有很多韓國(guó)人購(gòu)買了建外SOHO和富麗城。 韓國(guó)人對(duì)住宅產(chǎn)品方面的主要關(guān)注點(diǎn)l 交通：因?yàn)橹袊?guó)交通法規(guī)與韓國(guó)不同，讓韓國(guó)人不太習(xí)慣，大部分韓國(guó)人還是采用公共交通。望京新區(qū)：南到北四環(huán)路，北至北小河，西到南湖渠路，東到機(jī)場(chǎng)路，總共用地約9平方公里的區(qū)域?yàn)橥┬聟^(qū)，是望京新城的核心區(qū)。工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)：北小河以北，五環(huán)路以南。根據(jù)1994年敲定的望京規(guī)劃方案，望京新區(qū)除居住小區(qū)外，還新設(shè)了外事區(qū)、商務(wù)區(qū)和新行政中心區(qū)，即在望京新區(qū)的東北側(cè)，望京外環(huán)路到機(jī)場(chǎng)路沿線規(guī)劃預(yù)留了第四使館區(qū)。附件五：望京區(qū)域概況望京區(qū)域的情況和發(fā)展前景如下：一、 區(qū)域概況望京所轄區(qū)域位于首都機(jī)場(chǎng)高速路和京順路西北，是北京市總體規(guī)劃中邊緣集團(tuán)的一部分，規(guī)劃中的望京邊緣集團(tuán)建設(shè)區(qū)占地17平方公里，由望京新區(qū)、望京工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和來(lái)廣營(yíng)貨流中心3部分組成，統(tǒng)稱為“望京新城”。l 中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)：韓國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于上升狀況，沒(méi)有下跌過(guò)，而中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)則起起伏伏，也讓韓國(guó)人覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)較大。另外中國(guó)的一些政策也影響了韓國(guó)人的購(gòu)房需求：如國(guó)內(nèi)的土地政策為40～70年使用權(quán)，讓實(shí)行土地私有制的韓國(guó)人很顧慮，還有拆遷補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，國(guó)內(nèi)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用太低，讓韓國(guó)人也覺(jué)得有較大的風(fēng)險(xiǎn)。 影響韓國(guó)人購(gòu)房的主要政策因素早先韓國(guó)國(guó)內(nèi)有政策限制韓國(guó)人將資金匯出國(guó)外及在國(guó)外購(gòu)房，但這個(gè)政策在2004年中旬被放寬，只要是價(jià)值在50萬(wàn)美元以下的國(guó)外房產(chǎn)，韓國(guó)人都可以自由購(gòu)買。 與會(huì)韓籍人士在北京購(gòu)房情況韓國(guó)人在北京購(gòu)房主要還是帶有投資目的，因?yàn)椴荒艽_保日后還會(huì)不會(huì)留在北京。李仁淑來(lái)京3年，原來(lái)開(kāi)辦一家汽車配件公司，但后來(lái)主要精力放在房地產(chǎn)投資上。而韓國(guó)一些資產(chǎn)證明，國(guó)內(nèi)銀行并不承認(rèn)。l 房子不要出現(xiàn)太多轉(zhuǎn)角，很浪費(fèi)空間。希望是精裝的房子，由開(kāi)發(fā)商在入住前集中入住。l 建筑物外立面要定期保養(yǎng)，隔兩三年就要重新裝飾。l 保安要嚴(yán)格一點(diǎn)，小區(qū)內(nèi)必須保證安全。l 要有能晾衣服的陽(yáng)臺(tái)，最好是大陽(yáng)臺(tái)。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目將于2006年4月開(kāi)盤，2007年年初一期工程（5棟樓）建成入住，2007 年上半年全部建成入住。在東西南北四個(gè)方向均建有主題園林景觀，樓間距近200米，屬低密度住宅。 韓國(guó)人在購(gòu)房時(shí)的主要關(guān)注點(diǎn)韓國(guó)人購(gòu)房大部分是用于投資，所以就要求周邊的環(huán)境要好，交通便利，具有一定的升值潛力，容易出手的房子。同時(shí)這里便利設(shè)施很好，學(xué)校很近，子女上學(xué)方便。七、 關(guān)于東湖灣項(xiàng)目的建議在產(chǎn)品類別上：韓國(guó)人對(duì)物業(yè)的需求具有多樣性，因此建議在開(kāi)發(fā)高檔公寓的同時(shí)，開(kāi)發(fā)部分商住公寓。三、 韓國(guó)人購(gòu)房特征韓國(guó)人購(gòu)房，最明顯的特征是“一連串”購(gòu)買，這反映出韓國(guó)人購(gòu)房中“口碑相傳”的效果。周邊商業(yè)可以考慮做一個(gè)規(guī)模性的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，例如酒吧一條街等，宜采用臨街或底商的形式。（開(kāi)盤時(shí)間為2005年1月8號(hào)）從開(kāi)盤到現(xiàn)在價(jià)格漲幅為8%。投資情況不清楚。韓國(guó)的一些大企業(yè)會(huì)給在京員工一些租房補(bǔ)貼，對(duì)于高層的管理人員，公司會(huì)有一些限制購(gòu)房的措施。中行可以貸到七成十五年的貸款；其他一些銀行也可以貸到六成十年或者六成十五年的貸款。韓國(guó)人一般偏好大面積（120m2以上）住宅，要求客廳要盡可能大一點(diǎn)，臥室只要能放下一張床即可。重復(fù)置業(yè)達(dá)到了40%。在京韓國(guó)人主要從事房地產(chǎn)中介服務(wù)、裝飾、IT、通訊等行業(yè)，以自由職業(yè)為主。 韓國(guó)人購(gòu)房的投資目的很明顯，購(gòu)買了房屋以后很大可能將會(huì)出租（就算開(kāi)始是以自住為目的購(gòu)買的，最終也會(huì)因?yàn)榛貒?guó)等原因轉(zhuǎn)賣或者出租），而在一個(gè)住客流動(dòng)性很高的小區(qū)里，要維持住客類型的純粹性，成本很高，而且容易出現(xiàn)糾紛；178。 11 駐京韓籍人士的住房供需缺口分析；按照未來(lái)幾年望京區(qū)域住房供應(yīng)規(guī)模來(lái)看，望京區(qū)域未來(lái)住房供需缺口在110萬(wàn)平方米左右。178。178。178。 對(duì)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)概念的認(rèn)同度方面，大部分受訪者認(rèn)為，韓國(guó)人購(gòu)房時(shí)在區(qū)域選擇方面比較看重周邊環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃，以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)和由此帶來(lái)的產(chǎn)品性價(jià)比，對(duì)于是否有韓國(guó)人聚集并不十分關(guān)心。9 目標(biāo)客群對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的認(rèn)知度及對(duì)本項(xiàng)目概念的認(rèn)同度178。 在餐飲方面明顯傾向于韓國(guó)氛圍的餐廳，其次是中餐；西餐、日餐的消費(fèi)比例較小。178。178。 在項(xiàng)目選擇方面，比較傾向于選擇交通方便、小區(qū)設(shè)計(jì)趨于韓化、大戶型、開(kāi)放式廚房的項(xiàng)目；178。 %的留學(xué)生購(gòu)房目的是投資。 %，%。 留學(xué)生購(gòu)房選擇兩室兩廳和三室兩廳兩位的比例最高，%%。 未來(lái)需求中，%留學(xué)生表示在未來(lái)15年內(nèi)有購(gòu)房打算。 已購(gòu)房留學(xué)生中70%以上的選擇了一次性付款。 已購(gòu)房留學(xué)生中，%，%，%。北京、夏都家園、圣馨大地、望京新城以及五道口區(qū)域的非常宿舍等項(xiàng)目。5 在京韓國(guó)留學(xué)生目前購(gòu)房狀況和未來(lái)購(gòu)房需求狀況u 目前購(gòu)房狀況178。178。 韓國(guó)人房租情況，普通二居室80—90平米左右戶型，租金水平主要在3000—4000元/月， 精裝修120—160平米三居室月租金在600010000元之間。 在京韓國(guó)人主要聚集在望京區(qū)域的原因是；看重望京區(qū)域整體環(huán)境及社區(qū)配套；如韓式餐廳、國(guó)際學(xué)校等；178。 到2008年前后，在京韓國(guó)人將增至25萬(wàn)左右，未來(lái)23年韓國(guó)人在京購(gòu)房需求面積在160180萬(wàn)平方米。韓國(guó)人需求規(guī)模=12萬(wàn)247。 第七章 望京區(qū)域住宅物業(yè)供需缺口分析1 望京區(qū)域住宅供應(yīng)規(guī)模；從望京區(qū)域2005年住宅市場(chǎng)供應(yīng)情況來(lái)看，到2008年之前，望京目前存量規(guī)模在200300萬(wàn)平方米左右，在2008年以前，規(guī)劃或在建的項(xiàng)目有融科橄欖城、國(guó)風(fēng)北京、北京香木、嘉美風(fēng)尚、季景沁園、博雅國(guó)際等，市場(chǎng)總供應(yīng)規(guī)模約在300萬(wàn)平方米左右，價(jià)格在65008500平方米之間的中高檔住宅占55%左右。 建設(shè)功能齊全的會(huì)所，至少要有健身、游泳池、cofe等功能，最好還能有GOLF練習(xí)場(chǎng)。 小區(qū)商業(yè)部分的設(shè)計(jì)，一定保留在臨街一面，做到小區(qū)內(nèi)無(wú)商業(yè)，商業(yè)部分出入口要與小區(qū)出入口分開(kāi)。178。 房子不要出現(xiàn)太多轉(zhuǎn)角，否則很浪費(fèi)空間。 樓間距要大，將來(lái)不能在樓間增建其他輔助設(shè)施。個(gè)別希望單獨(dú)取暖，原因是溫度可自由控制，經(jīng)濟(jì)、方便。178。178。3 對(duì)本項(xiàng)目適宜規(guī)模的建議％的受訪者認(rèn)為適宜在5～10萬(wàn)㎡左右，％的受訪者認(rèn)為適宜在10～20萬(wàn)㎡之間，％的受訪者認(rèn)為應(yīng)該在在20～50萬(wàn)㎡之間，％的受訪者認(rèn)為應(yīng)該在50萬(wàn)㎡以上。大部分受訪者對(duì)該區(qū)域交通環(huán)境、區(qū)位條件、將來(lái)升值潛力等比較看好，但是對(duì)目前項(xiàng)目周邊商業(yè)配套和其他建筑規(guī)劃比較關(guān)心，總體來(lái)看，大部分受訪者比較認(rèn)同本項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值。 對(duì)望京區(qū)域商業(yè)的不滿意的主要方面 分析：從韓國(guó)人對(duì)望京的商業(yè)不滿意方面來(lái)看，對(duì)于望京商業(yè)“購(gòu)物環(huán)境”“服務(wù)水平”“商品質(zhì)量”的表示不滿意的比例較高，%、%%，其次不滿意的方面是“商品式樣”和“商品檔次”，%%。 對(duì)休閑娛樂(lè)的主要要求分析：對(duì)于韓國(guó)人選擇休閑娛樂(lè)場(chǎng)所考慮因素的調(diào)查來(lái)看，%的人表示主要看中場(chǎng)所環(huán)境，其次是看中服務(wù)水平和場(chǎng)所名氣，%%，再次是流行時(shí)尚和主題/特色，對(duì)于其他因素并不十分關(guān)注。在認(rèn)為是必要的智能化設(shè)施中，除了紅外線報(bào)警系統(tǒng)較少人選擇以外，其他如閉路電視監(jiān)控、智能門禁（可視對(duì)講）、智能煙感報(bào)警、窗磁門磁、小區(qū)一卡通等設(shè)施都有超過(guò)70％的受訪者選擇認(rèn)為是必要的。處在第二中藥位置的小區(qū)配套中，選擇“超市”的比例最高，%，其次是“秘密會(huì)所”、“餐廳”和“國(guó)際學(xué)校”，%、%% ，選擇“銀行/郵局”、“健身中心”和“藥店/診所”%、%%。 物業(yè)檔案管理等；178。 園林綠化養(yǎng)護(hù)；178。u 采暖方式分析：從未來(lái)購(gòu)房時(shí)對(duì)于采暖方式的需求偏好來(lái)看，有超過(guò)70%的韓國(guó)人偏好于采用地板采暖的方式。u 園林風(fēng)格分析：從未來(lái)購(gòu)房時(shí)對(duì)于小區(qū)園林風(fēng)格的選擇傾向性來(lái)看，傾向于選擇韓式園林風(fēng)格的比例最高，%，其次是傾向于選擇歐式園林風(fēng)格，傾向于選擇日式和中式園林風(fēng)格的比例較低，%%。 購(gòu)房需求偏好u 需求產(chǎn)品型式分析：從未來(lái)購(gòu)房時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品形式的選擇傾向性來(lái)看，選擇小高層和高層板樓的比例明顯較高，%%，其次是選擇高層塔樓，%。178。178。 不同職業(yè)者的購(gòu)房面積（主要分析留學(xué)生）分析：從未來(lái)購(gòu)房的需求面積來(lái)看，留學(xué)生中，購(gòu)買面積在150200平方米之間的較多。u 區(qū)域選擇傾向分析：從未來(lái)購(gòu)房的區(qū)域選擇來(lái)看，選擇望京區(qū)域的比例明顯高于其他區(qū)域，% ，其次是亞運(yùn)村區(qū)域，%。 總體購(gòu)房檔次分析：從未來(lái)購(gòu)房時(shí)對(duì)于產(chǎn)品檔次的選擇傾向性來(lái)看，傾向于選擇普通住宅和高檔公寓的比例較高，%%，%，%。從專家及座談會(huì)了解到的情況是，一般韓國(guó)人購(gòu)房都是以投資為主，比例高達(dá)50％以上。 韓國(guó)人對(duì)北京房地產(chǎn)項(xiàng)目的認(rèn)知渠道分析分析：從在京韓國(guó)人了解房地產(chǎn)的信息渠道來(lái)看，%的韓國(guó)人是通過(guò)熟人介紹了解和認(rèn)知房地產(chǎn)項(xiàng)目的，% %，% ，由于受到語(yǔ)言障礙，通過(guò)廣播、電視、路牌等了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的比例較少，另外，從深訪和座談會(huì)的調(diào)研來(lái)看，有60%左右的韓國(guó)也通過(guò)網(wǎng)站了解房地產(chǎn)項(xiàng)目。如果項(xiàng)目規(guī)模足夠大