【正文】 例。韓資企業(yè)員工購房比例?。ㄖ饕蚴怯行╉n國公司有購房限制，公司集中租/購房、輪換制度等）。另外，根據(jù)專家訪談了解到，在京韓國人的收入狀況隨其從事的職業(yè)不同而有所區(qū)別，其中韓國企業(yè)派駐北京的員工由于在韓國本土有一份基本工資，在中國國內(nèi)又有一份工資，再加上公司還會(huì)提供租房補(bǔ)助、生活補(bǔ)助等，收入較高，月收入可在30000～50000元左右。u 文化程度構(gòu)成分析 分析：本次調(diào)研對(duì)象中，%，總體來看，%，總體人員接受的文化教育水平較高。尤其是北京、上海等大中城市，無論是居住還是工作都對(duì)韓國人有著相當(dāng)大的吸引力。在居住在北京的韓籍人士當(dāng)中，約有3萬人左右的留學(xué)生，2～3萬人左右來華工作的韓籍人士，另外4～5萬人則為家屬（一般工作人員都會(huì)有1～2名家屬隨行，部分留學(xué)生也會(huì)有家屬隨行）。5. 報(bào)告說明本調(diào)研報(bào)告主要以定量調(diào)研（問卷）的數(shù)據(jù)分析為基礎(chǔ)，對(duì)于個(gè)別問題采用定量分析（問卷）和定性研究（深入訪談、專家訪談和座談會(huì)）的相結(jié)合的方法加以分析論證，其目的是為貴司提供盡量準(zhǔn)確可靠的市場(chǎng)信息，為項(xiàng)目開發(fā)的決策環(huán)節(jié)提供科學(xué)可靠的決策依據(jù)。專家訪談總結(jié)見附件七。 專家訪問：對(duì)于從事中韓經(jīng)濟(jì)、文化、貿(mào)易等往來，對(duì)韓籍人員在北京的房屋需求狀況有深度了解的韓籍人士。 問卷調(diào)研：8月18——9月13日，歷時(shí)26天；178。178。北京城建集團(tuán)東湖灣公司在望京區(qū)域開發(fā)的東湖住宅項(xiàng)目規(guī)模較大，總規(guī)劃建筑面積約70萬建筑平米。因此，本次調(diào)研需要解決以下幾個(gè)問題：178。 通過調(diào)研，把握影響韓籍人士購房的政策因素，為該項(xiàng)目制定相對(duì)應(yīng)的銷售策略提供參考依據(jù)。178。u 30個(gè)深入訪談部分在300份有效問卷的基礎(chǔ)上，我司抽取了31個(gè)已購房或有購房需求的韓籍人士進(jìn)行了深度訪問，效果比較理想。兩次抽樣共計(jì)700個(gè)樣本，調(diào)研中實(shí)際接觸韓國客戶635位，共計(jì)完成成功問卷302份。第四部、利用office word軟件的圖表功能，做出相應(yīng)的分析圖表。根據(jù)目前韓國人在中國的分布比例，北京地區(qū)集中了大概25～30％的在華韓籍人士數(shù)量，則到2008年，在北京居住的韓籍人士人口將達(dá)到將近25～30萬左右，其中留學(xué)生預(yù)計(jì)有7萬人左右。2 被訪韓籍人員背景資料 人員結(jié)構(gòu)u 年齡構(gòu)成分析 分析：從本次調(diào)研對(duì)象的年齡構(gòu)成來看，%的比例，%，總體來看，人員年齡構(gòu)成傾向于年輕化。u 職位狀況分析分析：從本次調(diào)研的駐京韓籍人員的職位狀況來看，高級(jí)管理人員、老板、%，%，其他類職位的人群包括留學(xué)生、商人和自由職業(yè)者等收入不穩(wěn)定人群。由此可見，不同區(qū)域的人員分布結(jié)構(gòu)與區(qū)域資源有直接相關(guān)性，如五道口位于海淀區(qū)，高校林立，自然韓國留學(xué)生比較聚集，CBD商業(yè)貿(mào)氛圍較濃，自然以商貿(mào)和服務(wù)為主的自由職業(yè)者較多，望京區(qū)域韓國人形成規(guī)模聚集，人員分布相對(duì)比較均勻。新航線3145006388未入住未開盤（數(shù)據(jù)來源：我司歷史數(shù)據(jù)及望京住宅項(xiàng)目調(diào)研）目前調(diào)研的項(xiàng)目情況來看，望京地區(qū)住宅項(xiàng)目的入住客戶中韓國人比例在5%—40%不等，個(gè)別項(xiàng)目中入住的韓國人比例高達(dá)60%，其中韓國籍的購買客戶在25%左右，總體來看，韓國人購買的住房?jī)r(jià)格主要在6500—8000元/平方米之間，屬于區(qū)域內(nèi)中高檔項(xiàng)目。u 不同從業(yè)者的購房總價(jià)比較由于樣本量有限，本部分不做圖表分析，從留學(xué)生目前購房總價(jià)來看，購房總價(jià)在10萬元/%左右，在100150萬元/%左右，%左右。 對(duì)于在租韓國人，選擇租房而不是購房的原因（來自深訪）通過座談和深訪發(fā)現(xiàn)，韓國人選擇租房而不是購房的原因主要有以下幾方面：178。 銀行貸款，目前為韓國人能夠提供貸款的比例和貸款年限比較有限（一般最長(zhǎng)6成10年，）銀行審查嚴(yán)格等因素，客觀上限制了一部分收入較低人群購買能力。 178。 韓國人對(duì)目前住房滿意的主要方面及原因分析（來自深訪和座談會(huì)）178。4 駐京韓籍人士購房政策影響因素分析（來自深入訪談、專家訪談及座談會(huì)） 影響韓國人士在京購房的金融政策在京韓國人購房選擇一次性付款的比例要高于國內(nèi)客戶，這主要是受到以下兩方面因素的影響：一方面，相對(duì)國內(nèi)客戶來說韓國人收入普遍較高，中韓兩國在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)層次上有一定的差距，駐京韓籍人士購房一般會(huì)受到韓國國內(nèi)家人的支持，韓國掙錢中國消費(fèi)的模式是韓籍客戶的購買力相對(duì)較高的客觀原因。該《辦法》規(guī)定，外商投資企業(yè)外籍高級(jí)人才在購房或購車時(shí)，可以享受到最高相當(dāng)于其上年度已繳個(gè)稅地方留成部分80%，每人獎(jiǎng)勵(lì)總額不超過其自購車一輛、自購房一套所付款項(xiàng)，專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)為當(dāng)年獎(jiǎng)勵(lì)，不累計(jì)，不順延。178。而中國經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展形勢(shì)，使中國房地產(chǎn)的投資、開發(fā)價(jià)值和購買價(jià)值都得到了大幅度提高。 但是從整體推廣效果來看，住宅項(xiàng)目在韓國本土的銷售并不十分理想，分析原因：韓國人購房比較看重產(chǎn)品品質(zhì)，不僅包括建筑質(zhì)量，同時(shí)也關(guān)注小區(qū)整體規(guī)劃、配套設(shè)施、交通狀況，以及裝修檔次等，在韓國，住宅一般以精裝修交房為主，開發(fā)商在項(xiàng)目銷售時(shí)必須先作好樣板間（如果是期房，則先建一個(gè)臨時(shí)建筑作為樣板間），客戶的房子最后裝修與樣板間必須保持一致等。韓國國內(nèi)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的推廣方面主要以網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙和專業(yè)雜志為主，其中網(wǎng)絡(luò)的推廣效果最好，信息傳輸?shù)膹V度、深度、速度都優(yōu)于其它媒介，據(jù)我司掌握的信息來看， .網(wǎng)站的點(diǎn)擊率非常高，甚至有些客戶將電話直接從韓國達(dá)到我司咨詢望京的房地產(chǎn)項(xiàng)目情況。u 不同從業(yè)者的購房目的比較 分析：從不同從業(yè)者得購房目的來看，韓國駐華機(jī)構(gòu)工作人員、留學(xué)生、自由職業(yè)者、商人中以投資為購房目的的較多。 總體分析：從未來購房的需求來看，在京韓國人購房需求面積在150200平方米的比例明顯較高，%；%，% ，%。u 期望的付款方式178。u 需求住宅結(jié)構(gòu)分析：從未來購房時(shí)對(duì)于住宅結(jié)構(gòu)的選擇傾向性來看，超過一半的韓國人傾向于選擇平層住宅，選擇復(fù)式結(jié)構(gòu)的比例也較高，% ，%。2 配套設(shè)施及物業(yè)服務(wù) 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)u 物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容 望京區(qū)域住宅物業(yè)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容一般包括：178。u 物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)—，因物業(yè)管理公司不同和物業(yè)檔次不同而有所差異。 主要購物場(chǎng)所分析：對(duì)于韓國人日常購物場(chǎng)所調(diào)查來看，選擇“住所周邊商場(chǎng)”的比例最高，% ，其次是選擇“市區(qū)高檔商場(chǎng)”% ，選擇“定期從國外購買”和“國際品牌專賣店”%%。第六章　項(xiàng)目測(cè)試（深入訪談、座談會(huì)）1 目標(biāo)客群對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的認(rèn)知度本次調(diào)研中，受訪韓國人大部分對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域并不十分熟悉，％的受訪者比較了解這個(gè)區(qū)域，％的受訪者聽說過這個(gè)區(qū)域，％的受訪者不了解這個(gè)區(qū)域，沒有一個(gè)受訪者非常熟悉這個(gè)區(qū)域。4 對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品建議178。178。 最好是精裝修交房，這樣可以避免入住時(shí)漫長(zhǎng)的裝修期為先入住的客戶帶來的不便，精裝修后的價(jià)格最高不要超過9500元/平米，毛坯交房的價(jià)格保持在8000元/平方米左右。5 對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格建議認(rèn)為本項(xiàng)目單價(jià)應(yīng)在8000元/㎡％，認(rèn)為在8000～10000元/㎡％，能夠承受10000元/㎡％。 在配套商業(yè)的業(yè)態(tài)方面，主要以滿足本社區(qū)及其周邊小區(qū)居民的日常生活需要為主，如：美容美發(fā)店、小超市、餐廳、藥店/診所等。 目前長(zhǎng)期居住在北京的韓國人約有10萬左右，按照目前在京韓國人樓房比例、平均家庭人口規(guī)模和平均購房面積計(jì)算，購房面積近140萬平方米。178。 ；178。 目前已購房留學(xué)生中，購房?jī)r(jià)格在6000元/平方米以下的占20%，60007000元/%左右；價(jià)格在70008000元/%，購房?jī)r(jià)格在8000元/%。 韓國留學(xué)生購房主要集中在望京、亞運(yùn)村和五道口地區(qū)，已購房的留學(xué)生中有65%以上的將房屋用于出租或部分出租。 留學(xué)生意向購房面積主要集中在120200平方米之間，占總體的56%左右。6 駐京韓籍人士的購房需求偏好178。178。 在休閑娛樂方面的消費(fèi)習(xí)慣：在消費(fèi)最多的是美容美發(fā)、健身、洗浴方面的消費(fèi)較多，其他方面的消費(fèi)相對(duì)較少。10 目標(biāo)客群對(duì)本項(xiàng)目的建議關(guān)鍵點(diǎn)178。178。 望京地區(qū)韓國人的購房需求非常巨大，本項(xiàng)目將韓國人定為主力客群是可行的；178。目前他們大多聚集在望京、五道口以及海淀地區(qū)，其中，五道口和海淀以留學(xué)生為主。裝修方面，他們主要看中地板的質(zhì)量，顏色以紅橡為主。部分項(xiàng)目最高可達(dá)60%。采取“商業(yè)先開門”的思路，先把周邊的商業(yè)氛圍制造起來，再引進(jìn)住戶。五、 韓國人歡迎的住宅項(xiàng)目特征最明顯的特征是：（1）地板采暖；（2）安保系統(tǒng)要發(fā)達(dá)；（3）消防系統(tǒng)要好。這個(gè)地區(qū)很多人懂韓語，溝通起來很容易。主力戶型是三室兩廳，面積在120260平方米，毛坯交房，價(jià)格在8000元/平方米左右。l 取暖方式最好是采用地暖，希望是集中供暖的較多，但個(gè)別希望個(gè)人取暖，原因是溫度可自由控制，經(jīng)濟(jì)、方便。l 樓間距雖然很大，但是大家擔(dān)心過幾年之后，中間會(huì)不會(huì)再加蓋其他輔助建筑設(shè)施。一般不采用銀行貸款。 韓國人在北京聚居情況韓國人目前在北京大約有10萬人，主要聚居在望京、五道口、亞運(yùn)村等地，目前CBD區(qū)域的快速發(fā)展也吸引了很多韓國人的注意力。另外一些韓國大企業(yè)也在逐步放寬對(duì)旗下員工買房的限制，三星及LG公司已經(jīng)允許員工買房。 韓國人對(duì)住宅產(chǎn)品方面的主要關(guān)注點(diǎn)l 交通：因?yàn)橹袊煌ǚㄒ?guī)與韓國不同，讓韓國人不太習(xí)慣，大部分韓國人還是采用公共交通。工業(yè)開發(fā)區(qū)：北小河以北，五環(huán)路以南。附件五：望京區(qū)域概況望京區(qū)域的情況和發(fā)展前景如下：一、 區(qū)域概況望京所轄區(qū)域位于首都機(jī)場(chǎng)高速路和京順路西北，是北京市總體規(guī)劃中邊緣集團(tuán)的一部分，規(guī)劃中的望京邊緣集團(tuán)建設(shè)區(qū)占地17平方公里，由望京新區(qū)、望京工業(yè)開發(fā)區(qū)和來廣營貨流中心3部分組成，統(tǒng)稱為“望京新城”。另外中國的一些政策也影響了韓國人的購房需求：如國內(nèi)的土地政策為40～70年使用權(quán)，讓實(shí)行土地私有制的韓國人很顧慮，還有拆遷補(bǔ)償?shù)膯栴}，國內(nèi)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用太低，讓韓國人也覺得有較大的風(fēng)險(xiǎn)。 與會(huì)韓籍人士在北京購房情況韓國人在北京購房主要還是帶有投資目的，因?yàn)椴荒艽_保日后還會(huì)不會(huì)留在北京。而韓國一些資產(chǎn)證明，國內(nèi)銀行并不承認(rèn)。希望是精裝的房子，由開發(fā)商在入住前集中入住。l 保安要嚴(yán)格一點(diǎn)，小區(qū)內(nèi)必須保證安全。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目將于2006年4月開盤，2007年年初一期工程（5棟樓）建成入住，2007 年上半年全部建成入住。 韓國人在購房時(shí)的主要關(guān)注點(diǎn)韓國人購房大部分是用于投資，所以就要求周邊的環(huán)境要好，交通便利，具有一定的升值潛力，容易出手的房子。七、 關(guān)于東湖灣項(xiàng)目的建議在產(chǎn)品類別上：韓國人對(duì)物業(yè)的需求具有多樣性，因此建議在開發(fā)高檔公寓的同時(shí)，開發(fā)部分商住公寓。周邊商業(yè)可以考慮做一個(gè)規(guī)模性的休閑娛樂場(chǎng)所，例如酒吧一條街等，宜采用臨街或底商的形式。投資情況不清楚。中行可以貸到七成十五年的貸款；其他一些銀行也可以貸到六成十年或者六成十五年的貸款。重復(fù)置業(yè)達(dá)到了40%。 韓國人購房的投資目的很明顯，購買了房屋以后很大可能將會(huì)出租（就算開始是以自住為目的購買的，最終也會(huì)因?yàn)榛貒仍蜣D(zhuǎn)賣或者出租），而在一個(gè)住客流動(dòng)性很高的小區(qū)里，要維持住客類型的純粹性，成本很高，而且容易出現(xiàn)糾紛；178。178。178。9 目標(biāo)客群對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的認(rèn)知度及對(duì)本項(xiàng)目概念的認(rèn)同度178。178。 在項(xiàng)目選擇方面，比較傾向于選擇交通方便、小區(qū)設(shè)計(jì)趨于韓化、大戶型、開放式廚房的項(xiàng)目；178。 %，%。 未來需求中，%留學(xué)生表示在未來15年內(nèi)有購房打算。 已購房留學(xué)生中，%，%，%。5 在京韓國留學(xué)生目前購房狀況和未來購房需求狀況u 目前購房狀況178。 韓國人房租情況，普通二居室80—90平米左右戶型，租金水平主要在3000—4000元/月， 精裝修120—160平米三居室月租金在600010000元之間。 到2008年前后，在京韓國人將增至25萬左右，未來23年韓國人在京購房需求面積在160180萬平方米。 第七章 望京區(qū)域住宅物業(yè)供需缺口分析1 望京區(qū)域住宅供應(yīng)規(guī)模；從望京區(qū)域2005年住宅市場(chǎng)供應(yīng)情況來看，到2008年之前，望京目前存量規(guī)模在200300萬平方米左右，在2008年以前，規(guī)劃或在建的項(xiàng)目有融科橄欖城、國風(fēng)北京、北京香木、嘉美風(fēng)尚、季景沁園、博雅國際等，市場(chǎng)總供應(yīng)規(guī)模約在300萬平方米左右，價(jià)格在65008500平方米之間的中高檔住宅占55%左右。 小區(qū)商業(yè)部分的設(shè)計(jì)，一定保留在臨街一面，做到小區(qū)內(nèi)無商業(yè)，商業(yè)部分出入口要與小區(qū)出入口分開。 房子不要出現(xiàn)太多轉(zhuǎn)角，否則很浪費(fèi)空間。個(gè)別希望單獨(dú)取暖，原因是溫度可自由控制，經(jīng)濟(jì)、方便。178。大部分受訪者對(duì)該區(qū)域交通環(huán)境、區(qū)位條件、將來升值潛力等比較看好，但是對(duì)目前項(xiàng)目周邊商業(yè)配套和其他建筑規(guī)劃比較關(guān)心，總體來看，大部分受訪者比較認(rèn)同本項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值。 對(duì)休閑娛樂的主要要求分析：對(duì)于韓國人選擇休閑娛樂場(chǎng)所考慮因素的調(diào)查來看，%的人表示主要看中場(chǎng)所環(huán)境，其次是看中服務(wù)水平和場(chǎng)所名氣，%%，再次是流行時(shí)尚和主題/特色，對(duì)于其他因素并不十分關(guān)注。處在第二中藥位置的小區(qū)配套中，選擇“超市”的比例最高，%，其次是“秘密會(huì)所”、“餐廳”和“國際學(xué)?！保?、%% ，選擇“銀行/郵局”、“健身中心”和“藥店/診所”%、%%。 園林綠化養(yǎng)護(hù)；178。u 園林風(fēng)格分析：從未來購房時(shí)對(duì)于小區(qū)園林風(fēng)格的選擇傾向性來看，傾向于選擇韓式園林風(fēng)格的比例最高，%，其次是傾向于選擇歐式園林風(fēng)格，傾向于選擇日式和中式園林風(fēng)格的比例較低，%%。178。 不同職業(yè)者的購房面積（主要分析留學(xué)生）分析：從未來購房的需求面積來看，留學(xué)生中，購買面積在150200平方米之間的較多。 總體購房檔次分析：從未來購房時(shí)對(duì)于產(chǎn)品檔次的選擇傾向性來看，傾向于選擇普通住宅和高檔公寓的比例較高，%%，%，%。 韓國人對(duì)北京房地產(chǎn)項(xiàng)目的認(rèn)知渠道分析分析：從在京韓國人了解房地產(chǎn)的信息渠道來看，%的韓國人是通過熟人介紹了解和認(rèn)知房地產(chǎn)項(xiàng)目的，% %，% ，由于受到語言障礙，通過廣播、電視、路牌等了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的比例較少，另外，從深訪和座談