【正文】 大中城市，無(wú)論是居住還是工作都對(duì)韓國(guó)人有著相當(dāng)大的吸引力。據(jù)極東海運(yùn)航空株式會(huì)社數(shù)據(jù)，目前每年起碼有10萬(wàn)左右的韓國(guó)人來(lái)華居住，而且該數(shù)據(jù)呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)，到2008年前后，移居中國(guó)的韓籍人士人數(shù)將達(dá)到100萬(wàn)；到2010年前后，這個(gè)數(shù)量則有望達(dá)到200萬(wàn)之巨。在居住在北京的韓籍人士當(dāng)中，約有3萬(wàn)人左右的留學(xué)生，2～3萬(wàn)人左右來(lái)華工作的韓籍人士，另外4～5萬(wàn)人則為家屬（一般工作人員都會(huì)有1～2名家屬隨行，部分留學(xué)生也會(huì)有家屬隨行）。第三步、利用專業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件SPSS逐項(xiàng)進(jìn)行頻數(shù)分析及交叉列連表分析。5. 報(bào)告說(shuō)明本調(diào)研報(bào)告主要以定量調(diào)研（問(wèn)卷）的數(shù)據(jù)分析為基礎(chǔ)，對(duì)于個(gè)別問(wèn)題采用定量分析（問(wèn)卷）和定性研究（深入訪談、專家訪談和座談會(huì)）的相結(jié)合的方法加以分析論證，其目的是為貴司提供盡量準(zhǔn)確可靠的市場(chǎng)信息，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的決策環(huán)節(jié)提供科學(xué)可靠的決策依據(jù)。4. 樣本說(shuō)明本次調(diào)研樣本抽樣來(lái)自于我司多年從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的客戶資源庫(kù)，從中選取服務(wù)日期最近韓國(guó)客戶2000個(gè)，不同區(qū)域的客戶比例為：望京55%，五道口20%，亞運(yùn)村15%，其他區(qū)域10%，按照等距抽樣的方法第一次抽取500個(gè)樣本，實(shí)際完成231份成功問(wèn)卷，第二次在剩余樣本中等距抽樣200個(gè)，實(shí)際完成71個(gè)成功樣本。專家訪談總結(jié)見(jiàn)附件七。3. 本次調(diào)研完成情況總結(jié). 調(diào)研完成情況u 300份調(diào)研問(wèn)卷部分本次調(diào)研中，實(shí)際接觸駐京韓國(guó)人士627人，其中有近241人拒訪，84份問(wèn)卷不完整，最終成功回收有效問(wèn)卷302份。 專家訪問(wèn)：對(duì)于從事中韓經(jīng)濟(jì)、文化、貿(mào)易等往來(lái)，對(duì)韓籍人員在北京的房屋需求狀況有深度了解的韓籍人士。 問(wèn)卷調(diào)研：利用公司多年積累的關(guān)于韓籍人士住房需求客戶數(shù)據(jù)庫(kù)資源，以及公司能夠疏通的渠道資源，以一對(duì)一問(wèn)卷訪談的形式，完成成功問(wèn)卷302份。 問(wèn)卷調(diào)研：8月18——9月13日，歷時(shí)26天；178。178。178。2. 本報(bào)告的編制目的本次調(diào)研的目的就是通過(guò)對(duì)在京韓國(guó)人士以問(wèn)卷形式進(jìn)行抽樣調(diào)查，以及與房地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)的專家和韓籍真實(shí)需求客戶的深入訪談和討論，為北京東湖灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供能夠真實(shí)反映韓國(guó)人士住房需求的市場(chǎng)信息，為在望京東湖區(qū)打造一個(gè)純韓國(guó)人社區(qū)的可行性提供有效的市場(chǎng)決策的依據(jù)。北京城建集團(tuán)東湖灣公司在望京區(qū)域開(kāi)發(fā)的東湖住宅項(xiàng)目規(guī)模較大，總規(guī)劃建筑面積約70萬(wàn)建筑平米。計(jì)劃銷售均價(jià)9000元/平米，主力戶型面積為180平米，目前處于前期定位和總體規(guī)劃階段。因此，本次調(diào)研需要解決以下幾個(gè)問(wèn)題：178。 通過(guò)調(diào)查，掌握韓籍在購(gòu)房方面的需求偏好，以此作為本項(xiàng)目產(chǎn)品定位和物業(yè)配套的市場(chǎng)參考依據(jù)。 通過(guò)調(diào)研，把握影響韓籍人士購(gòu)房的政策因素，為該項(xiàng)目制定相對(duì)應(yīng)的銷售策略提供參考依據(jù)。 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析：9月14日——9月18日；178。178。以專家訪談提綱為準(zhǔn)，有針對(duì)性的提問(wèn)，以獲取宏觀至微觀方面市場(chǎng)信息，以及為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建議和意見(jiàn)，以一對(duì)一訪談的形式，完成專家訪問(wèn)5份。u 30個(gè)深入訪談部分在300份有效問(wèn)卷的基礎(chǔ)上，我司抽取了31個(gè)已購(gòu)房或有購(gòu)房需求的韓籍人士進(jìn)行了深度訪問(wèn)，效果比較理想。u 2次座談會(huì)部分兩次座談會(huì)分別于2005年9月8日和9月19日成功舉辦，座談會(huì)均有2～3名韓籍專家和3～4名有購(gòu)房需求韓籍人士參加，甲方派人參與，會(huì)議內(nèi)容見(jiàn)附件三、四。兩次抽樣共計(jì)700個(gè)樣本，調(diào)研中實(shí)際接觸韓國(guó)客戶635位，共計(jì)完成成功問(wèn)卷302份。本文中除標(biāo)注信息來(lái)源部分，如“深入訪談”“座談會(huì)”字樣之外的數(shù)據(jù)部分均來(lái)自問(wèn)卷調(diào)研，關(guān)于供給部分主要來(lái)自我司調(diào)查人員實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)。第四部、利用office word軟件的圖表功能，做出相應(yīng)的分析圖表。在北京的韓籍人士主要聚居在望京、五道口、亞運(yùn)村等地，其中望京區(qū)域集中了超過(guò)6萬(wàn)人，五道口區(qū)域集中了約2萬(wàn)人，亞運(yùn)村區(qū)域有約5000～10000人，其他韓籍人士則分散在燕莎－三元橋、CBD、順義等地。根據(jù)目前韓國(guó)人在中國(guó)的分布比例，北京地區(qū)集中了大概25～30％的在華韓籍人士數(shù)量，則到2008年，在北京居住的韓籍人士人口將達(dá)到將近25～30萬(wàn)左右，其中留學(xué)生預(yù)計(jì)有7萬(wàn)人左右。而且最近十年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，房?jī)r(jià)也在不斷攀升。2 被訪韓籍人員背景資料 人員結(jié)構(gòu)u 年齡構(gòu)成分析 分析：從本次調(diào)研對(duì)象的年齡構(gòu)成來(lái)看，%的比例，%，總體來(lái)看，人員年齡構(gòu)成傾向于年輕化。u 家庭規(guī)模構(gòu)成分析分析：本次調(diào)研對(duì)象中，駐京韓籍人員里，%，%，%，%，其中單身人員有50%以上是留學(xué)生。u 職位狀況分析分析：從本次調(diào)研的駐京韓籍人員的職位狀況來(lái)看，高級(jí)管理人員、老板、%，%，其他類職位的人群包括留學(xué)生、商人和自由職業(yè)者等收入不穩(wěn)定人群。個(gè)體經(jīng)商者則收入與中國(guó)經(jīng)商者區(qū)別不大，在交納房租等成本費(fèi)用后收入并不樂(lè)觀。由此可見(jiàn)，不同區(qū)域的人員分布結(jié)構(gòu)與區(qū)域資源有直接相關(guān)性，如五道口位于海淀區(qū)，高校林立，自然韓國(guó)留學(xué)生比較聚集，CBD商業(yè)貿(mào)氛圍較濃，自然以商貿(mào)和服務(wù)為主的自由職業(yè)者較多，望京區(qū)域韓國(guó)人形成規(guī)模聚集，人員分布相對(duì)比較均勻。 租、購(gòu)房人員區(qū)域比例分布分析：從區(qū)域分布來(lái)看，望京區(qū)域購(gòu)房者比例明顯高于其他區(qū)域，亞運(yùn)村、CBD次之，五道口及其他地區(qū)的租房者比例明顯高于上述區(qū)域。新航線3145006388未入住未開(kāi)盤（數(shù)據(jù)來(lái)源：我司歷史數(shù)據(jù)及望京住宅項(xiàng)目調(diào)研）目前調(diào)研的項(xiàng)目情況來(lái)看，望京地區(qū)住宅項(xiàng)目的入住客戶中韓國(guó)人比例在5%—40%不等，個(gè)別項(xiàng)目中入住的韓國(guó)人比例高達(dá)60%，其中韓國(guó)籍的購(gòu)買客戶在25%左右，總體來(lái)看，韓國(guó)人購(gòu)買的住房?jī)r(jià)格主要在6500—8000元/平方米之間，屬于區(qū)域內(nèi)中高檔項(xiàng)目。由于2008年北京奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，以及中韓兩國(guó)關(guān)系的友好發(fā)展和兩國(guó)間經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流的貿(mào)易往來(lái)的深度和廣度不斷加大，近幾年來(lái)中國(guó)國(guó)內(nèi)尤其北京市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，以及北京房地產(chǎn)行業(yè)的投資發(fā)展，使韓資企業(yè)在華長(zhǎng)期發(fā)展意圖明顯，諸多韓國(guó)人對(duì)華投資前景看好，由此可以判斷，在未來(lái)幾年在京韓國(guó)人的購(gòu)房比例會(huì)持續(xù)增加。u 不同從業(yè)者的購(gòu)房總價(jià)比較由于樣本量有限，本部分不做圖表分析，從留學(xué)生目前購(gòu)房總價(jià)來(lái)看，購(gòu)房總價(jià)在10萬(wàn)元/%左右，在100150萬(wàn)元/%左右，%左右。u 租住的韓國(guó)人目前住房的租金 分析：從目前租住韓國(guó)人住房租金的點(diǎn)狀分布圖來(lái)看，目前韓國(guó)人的房租支出在25003500元/月之間最多，%，其次是租金在35004500元/月之間的，%，%% ，% 。 對(duì)于在租韓國(guó)人，選擇租房而不是購(gòu)房的原因（來(lái)自深訪）通過(guò)座談和深訪發(fā)現(xiàn)，韓國(guó)人選擇租房而不是購(gòu)房的原因主要有以下幾方面：178。 受到留華時(shí)間的限制，一些韓國(guó)企業(yè)員工和駐華機(jī)構(gòu)工作人員駐華時(shí)間具有不確定性，購(gòu)置房產(chǎn)不方便。 銀行貸款，目前為韓國(guó)人能夠提供貸款的比例和貸款年限比較有限（一般最長(zhǎng)6成10年，）銀行審查嚴(yán)格等因素，客觀上限制了一部分收入較低人群購(gòu)買能力。從區(qū)域性結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前居住在望京區(qū)域的韓國(guó)人對(duì)目前住房的滿意度較高，其次是亞運(yùn)村區(qū)域和CBD區(qū)域，五道口和其他區(qū)域的韓國(guó)人對(duì)目前住房的滿意度相對(duì)較低。 178。178。 韓國(guó)人對(duì)目前住房滿意的主要方面及原因分析（來(lái)自深訪和座談會(huì)）178。 居住在五道口、亞運(yùn)村的受訪者對(duì)目前居住地滿意的方面主要表現(xiàn)在：距離工作地近，交通方便，對(duì)價(jià)格業(yè)基本認(rèn)可。4 駐京韓籍人士購(gòu)房政策影響因素分析（來(lái)自深入訪談、專家訪談及座談會(huì)） 影響韓國(guó)人士在京購(gòu)房的金融政策在京韓國(guó)人購(gòu)房選擇一次性付款的比例要高于國(guó)內(nèi)客戶，這主要是受到以下兩方面因素的影響：一方面，相對(duì)國(guó)內(nèi)客戶來(lái)說(shuō)韓國(guó)人收入普遍較高，中韓兩國(guó)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)層次上有一定的差距，駐京韓籍人士購(gòu)房一般會(huì)受到韓國(guó)國(guó)內(nèi)家人的支持，韓國(guó)掙錢中國(guó)消費(fèi)的模式是韓籍客戶的購(gòu)買力相對(duì)較高的客觀原因。一般韓國(guó)企業(yè)都沒(méi)有購(gòu)房補(bǔ)助，但是政府機(jī)關(guān)及大企業(yè)會(huì)對(duì)員工提供無(wú)息貸款。該《辦法》規(guī)定，外商投資企業(yè)外籍高級(jí)人才在購(gòu)房或購(gòu)車時(shí)，可以享受到最高相當(dāng)于其上年度已繳個(gè)稅地方留成部分80%，每人獎(jiǎng)勵(lì)總額不超過(guò)其自購(gòu)車一輛、自購(gòu)房一套所付款項(xiàng)，專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)為當(dāng)年獎(jiǎng)勵(lì)，不累計(jì)，不順延。 產(chǎn)品品質(zhì)，無(wú)論是投資客戶還是自住客戶，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的要求相當(dāng)苛刻，包括：小區(qū)整體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套設(shè)施、戶型設(shè)計(jì)、裝修檔次等方面的要求較高。178。5 國(guó)內(nèi)樓盤在韓國(guó)銷售狀況 韓國(guó)本土的人士對(duì)北京房地產(chǎn)項(xiàng)目的購(gòu)置情況（專家訪談）韓國(guó)本土的購(gòu)買客戶購(gòu)買目的分為三種，其一是投資，其二是為自己的子女到中國(guó)留學(xué)或生活置辦居住場(chǎng)所，其三是為自己到中國(guó)發(fā)展置辦居住場(chǎng)所，望京與韓國(guó)商品房相比，房?jī)r(jià)較低，生活質(zhì)量較高，不少韓國(guó)人把在韓國(guó)的房屋出租，僅靠租金就可以在北京過(guò)上不錯(cuò)的生活。而中國(guó)經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展形勢(shì)，使中國(guó)房地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)價(jià)值和購(gòu)買價(jià)值都得到了大幅度提高。 一般韓國(guó)國(guó)內(nèi)投資者要購(gòu)買北京項(xiàng)目有三個(gè)途徑，一個(gè)是通過(guò)在北京的親戚朋友介紹推薦，如本次調(diào)研的一個(gè)專家——李漢俊已替其親戚朋友購(gòu)入鳳凰城4套、遠(yuǎn)洋新干線1套、金隅國(guó)際一套；一個(gè)是通過(guò)短期旅游前來(lái)考察；還有就是北京的項(xiàng)目通過(guò)與韓國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作直接向韓國(guó)國(guó)內(nèi)宣傳發(fā)售。 但是從整體推廣效果來(lái)看，住宅項(xiàng)目在韓國(guó)本土的銷售并不十分理想，分析原因：韓國(guó)人購(gòu)房比較看重產(chǎn)品品質(zhì)，不僅包括建筑質(zhì)量，同時(shí)也關(guān)注小區(qū)整體規(guī)劃、配套設(shè)施、交通狀況，以及裝修檔次等，在韓國(guó)，住宅一般以精裝修交房為主，開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目銷售時(shí)必須先作好樣板間（如果是期房，則先建一個(gè)臨時(shí)建筑作為樣板間），客戶的房子最后裝修與樣板間必須保持一致等。另外，韓國(guó)本土的客戶購(gòu)買中國(guó)國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)主要通過(guò)朋友的“口碑相傳”，就望京的住宅項(xiàng)目而言，韓國(guó)本土的投資客一般通過(guò)在京的親戚朋友或韓國(guó)專業(yè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)那里獲得項(xiàng)目的信息，單憑開(kāi)發(fā)商的宣傳推廣很難打動(dòng)其購(gòu)買欲望。韓國(guó)國(guó)內(nèi)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的推廣方面主要以網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙和專業(yè)雜志為主，其中網(wǎng)絡(luò)的推廣效果最好，信息傳輸?shù)膹V度、深度、速度都優(yōu)于其它媒介，據(jù)我司掌握的信息來(lái)看， .網(wǎng)站的點(diǎn)擊率非常高，甚至有些客戶將電話直接從韓國(guó)達(dá)到我司咨詢望京的房地產(chǎn)項(xiàng)目情況。u 不同從業(yè)者的購(gòu)房意向分析：從不同從業(yè)狀況的韓國(guó)人未來(lái)購(gòu)房意向調(diào)查來(lái)看，不同從業(yè)者中韓資企業(yè)員工、留學(xué)生、自由職業(yè)者中有購(gòu)房打算的比例較高。u 不同從業(yè)者的購(gòu)房目的比較 分析：從不同從業(yè)者得購(gòu)房目的來(lái)看，韓國(guó)駐華機(jī)構(gòu)工作人員、留學(xué)生、自由職業(yè)者、商人中以投資為購(gòu)房目的的較多。 不同從業(yè)者購(gòu)房需求檔次比較（主要分析留學(xué)生） 分析：從不同從業(yè)者未來(lái)購(gòu)房時(shí)對(duì)于產(chǎn)品檔次的選擇傾向性來(lái)看，留學(xué)生、自由職業(yè)者、韓資企業(yè)員工購(gòu)買高檔公寓的比例較高，韓國(guó)駐華機(jī)構(gòu)、自由職業(yè)者、商人購(gòu)買酒店式公寓的比例較高。 總體分析：從未來(lái)購(gòu)房的需求來(lái)看，在京韓國(guó)人購(gòu)房需求面積在150200平方米的比例明顯較高，%；%，% ，%。u 能夠承受的價(jià)格178。u 期望的付款方式178。u 購(gòu)房主要看重的因素分析：從未來(lái)購(gòu)房時(shí)區(qū)域選擇看重的因素分析來(lái)看，看中“交通方便”的比例較大，%，看中“區(qū)位環(huán)境”和“景觀環(huán)境”%% ，看重“是否有韓國(guó)人聚集”% ，看中“方便子女上學(xué)”% ，看中“投資潛力高”% ；選擇其他因素的比例相對(duì)較低。u 需求住宅結(jié)構(gòu)分析：從未來(lái)購(gòu)房時(shí)對(duì)于住宅結(jié)構(gòu)的選擇傾向性來(lái)看，超過(guò)一半的韓國(guó)人傾向于選擇平層住宅，選擇復(fù)式結(jié)構(gòu)的比例也較高，% ，%。而從深入訪談、專家訪談及座談會(huì)了解到的情況是：一般韓國(guó)人還是大部分喜歡三居，要求結(jié)構(gòu)方正、戶內(nèi)使用率高，正南正北，采光好，客廳要大，陽(yáng)臺(tái)要大，廚房要大，最好是開(kāi)放式廚房，衛(wèi)生間也是越多越好，三室兩衛(wèi)、兩室兩衛(wèi)、四室三衛(wèi)等戶型更受歡迎。2 配套設(shè)施及物業(yè)服務(wù) 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)u 物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容 望京區(qū)域住宅物業(yè)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容一般包括：178。 入住管理、裝修管理、水電費(fèi)和其它費(fèi)用代收；178。u 物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)—，因物業(yè)管理公司不同和物業(yè)檔次不同而有所差異。 智能化設(shè)施需求狀況分析：對(duì)于智能化系統(tǒng)需求調(diào)查來(lái)看，選擇“閉路電視監(jiān)控”和“智能門禁系統(tǒng)”的比例最高，% % ，選擇“智能化煙感報(bào)警系統(tǒng)”“小區(qū)一卡通”“窗磁門磁系統(tǒng)”“煙感報(bào)警系統(tǒng)”的比例均在50%左右。 主要購(gòu)物場(chǎng)所分析：對(duì)于韓國(guó)人日常購(gòu)物場(chǎng)所調(diào)查來(lái)看，選擇“住所周邊商場(chǎng)”的比例最高，% ，其次是選擇“市區(qū)高檔商場(chǎng)”% ，選擇“定期從國(guó)外購(gòu)買”和“國(guó)際品牌專賣店”%%。u 餐飲 分析：對(duì)于韓國(guó)人在望京的餐飲消費(fèi)調(diào)查來(lái)看，%的人表示主要載韓國(guó)風(fēng)味的餐廳消費(fèi)，其次是中餐和咖啡廳，西餐、日餐、酒吧消費(fèi)較少。第六章　項(xiàng)目測(cè)試（深入訪談、座談會(huì)）1 目標(biāo)客群對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的認(rèn)知度本次調(diào)研中，受訪韓國(guó)人大部分對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域并不十分熟悉，％的受訪者比較了解這個(gè)區(qū)域，％的受訪者聽(tīng)說(shuō)過(guò)這個(gè)區(qū)域，％的受訪者不了解這個(gè)區(qū)域，沒(méi)有一個(gè)受訪者非常熟悉這個(gè)區(qū)域。大部分受訪者認(rèn)為，韓國(guó)人購(gòu)房時(shí)在區(qū)域選擇方面比較看重周邊大環(huán)境和區(qū)域資源，如商業(yè)配套、道路交通，以及其他設(shè)施配套，由此判斷區(qū)域升值潛力，在選擇居住項(xiàng)目時(shí)，主要看重小區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，由此判斷項(xiàng)目的性價(jià)比，對(duì)于是否有韓國(guó)人聚集并不十分關(guān)心，打造純韓國(guó)人的居住社區(qū)并無(wú)實(shí)際意義，關(guān)鍵要看是否方便韓國(guó)人居住生活，如：在商業(yè)配套方面是否齊全、物業(yè)服務(wù)是否周到，小區(qū)設(shè)計(jì)是否合理等，其次是在建筑風(fēng)格和產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面是否符合韓國(guó)人的生活習(xí)慣和傳統(tǒng)文化，如房間是否足夠大，是否通透，布局是否合理，裝修是否夠檔次等。4 對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品建議178。178。178。 建筑物外立面要定期保養(yǎng)，保持更新。 最好是精裝修交房，這樣可以避免入住時(shí)漫長(zhǎng)的裝修期為先入住的客戶帶來(lái)的不便，精裝修后的價(jià)格最高不要超過(guò)9500元/平米，毛坯交房的價(jià)格保持在8000元/平方米左右。 小區(qū)商業(yè)設(shè)在沿街一面，并設(shè)置獨(dú)立出入口，千萬(wàn)不能和小區(qū)同一出入口進(jìn)出，小區(qū)內(nèi)部決不允許設(shè)置商業(yè)面積，將來(lái)也不允許出現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部商業(yè)，只在沿街商業(yè)部分對(duì)內(nèi)保留便利窗口。5 對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格建議認(rèn)為本項(xiàng)目單價(jià)應(yīng)在8000元/㎡％，認(rèn)為在8000～10000元/㎡％，能夠承受10000元/㎡％。 小區(qū)內(nèi)可設(shè)置