【正文】 合。 韓國(guó)人目前已租購(gòu)房基本狀況（戶型、面積、價(jià)格）u 已購(gòu)房的價(jià)格分析：從韓國(guó)人購(gòu)房?jī)r(jià)格分布來看，購(gòu)房?jī)r(jià)格在60007000元/平方米的比例較高，%；購(gòu)房?jī)r(jià)格在70008000元/%，目前購(gòu)房?jī)r(jià)格在8000元/%。u 已購(gòu)房的面積分析：從韓國(guó)人購(gòu)房面積分布來看，目前韓國(guó)人購(gòu)房面積主要分布在120200平方米的范圍。u 韓國(guó)留學(xué)生的租金分布 分析：韓國(guó)留學(xué)生的住房租金主要分布在20005000元/月之間，最高的達(dá)7000元/月，這類留學(xué)生一般為在職的留學(xué)人員。 韓國(guó)在華企業(yè)普遍對(duì)韓籍員工提供全額房租補(bǔ)貼（韓國(guó)企業(yè)的房租補(bǔ)貼較高，大概為30008000元/月），讓這些員工覺得租房非常方便劃算。178。178。 韓國(guó)人對(duì)目前住房不滿意的主要方面及原因分析（來自深訪和座談會(huì)）本次調(diào)研的受訪韓國(guó)人對(duì)目前住房的不滿意主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：178。 物業(yè)服務(wù)：對(duì)于物業(yè)服務(wù)方面，不少受訪者表示目前小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作人員很少有能講韓語的，語言障礙導(dǎo)致溝通不便，在小區(qū)及其周邊的標(biāo)示系統(tǒng)也沒有韓語標(biāo)志，造成諸多不便。 戶型設(shè)計(jì)：由于生活習(xí)慣、飲食文化等差異，在戶型設(shè)計(jì)方面滿意度相對(duì)較低，主要表現(xiàn)在：廚房太小，衛(wèi)生間的太少或太小，陽臺(tái)太小，窗戶的采光性較差等。 居住在望京的受訪者大部分對(duì)目前居住地的交通條件、周邊環(huán)境及配套設(shè)施表示滿意，在租客戶對(duì)目前的租金價(jià)格也基本認(rèn)可。原因分析：這些受訪者大部分是在中國(guó)生活過一段時(shí)間的人，比較了解北京，為了工作和學(xué)習(xí)的方便，采取就近原則，居住在工作地周邊，受訪者中絕大部分漢語流利，比較接受中國(guó)的飲食文化和生活習(xí)慣，所以周邊即使沒有韓國(guó)人聚集和韓化的配套設(shè)施，也不會(huì)造成太大影響。另一方面，中韓兩國(guó)間在銀行方面的信息交流尚未完善，韓籍人士在中國(guó)國(guó)內(nèi)購(gòu)房貸款時(shí)在資產(chǎn)證明、信用審查等方面有一定限制，審查制度比較嚴(yán)格，同時(shí)能夠給韓籍購(gòu)房客戶提供的銀行貸款額度和年限較少，一般只有6成10年，目前能給韓國(guó)人做貸款按揭國(guó)內(nèi)銀行只有中國(guó)銀行和光大銀行，中行做的最長(zhǎng)的也只有6成15年，雖然有一些外資銀行貸款條件相對(duì)寬松（如東亞銀行），但是貸款額度和年限仍然比較有限。韓國(guó)人購(gòu)房政策性限制條件主要來自韓國(guó)國(guó)內(nèi)對(duì)資金境外投資的限制，自去年這一政策有所放寬，韓國(guó)人購(gòu)房比例明顯上升，目前投資額在50萬美金以下不再受限。另外，外籍人士的購(gòu)房手續(xù)也趨于簡(jiǎn)便，外籍人士可以持居住證向中國(guó)的銀行申請(qǐng)商業(yè)貸款，手續(xù)和費(fèi)用與國(guó)人基本相同。178。 開發(fā)商的誠(chéng)信；最近由于開發(fā)商不能兌現(xiàn)售房時(shí)的規(guī)劃承諾而引起的糾紛較多，如小區(qū)規(guī)劃、室內(nèi)裝修等，因此，韓國(guó)人對(duì)一些開發(fā)商的誠(chéng)信比較懷疑。韓國(guó)本土購(gòu)買客戶中以投資型購(gòu)買客戶所占比例相對(duì)較高，之所以如此看好中國(guó)國(guó)內(nèi)，有其北京上海等大城市的房地產(chǎn)投資，一方面是對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的良好預(yù)期，另一方面也和目前國(guó)際上關(guān)于人民幣升值的預(yù)期有關(guān)。 韓國(guó)企業(yè)在中國(guó)投資的增多，也成為韓國(guó)人購(gòu)買國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的重要?jiǎng)恿Α?北京房地產(chǎn)項(xiàng)目在韓國(guó)本土的銷售情況（銷售總監(jiān)訪談、項(xiàng)目調(diào)研）從去年年底開始，望京不少項(xiàng)目以韓國(guó)為市場(chǎng)開拓目標(biāo)，紛紛參加韓國(guó)的房展會(huì)或在韓國(guó)做市場(chǎng)調(diào)研、品牌宣傳，如：上京CA、寶星國(guó)際、季景而在中國(guó)，因開發(fā)商不能兌現(xiàn)售房時(shí)承諾的小區(qū)規(guī)劃或房屋裝修與樣板間差距較大的糾紛案例較多，引起韓國(guó)人對(duì)開發(fā)商的誠(chéng)信的質(zhì)疑。訪談中專家一致認(rèn)為，“沒有必要在韓國(guó)本土作宣傳推廣”，一方面，效果不好，另一方面，韓國(guó)本土的推廣成本相當(dāng)高。在韓國(guó)國(guó)內(nèi)媒介推廣的收費(fèi)較高，據(jù)望京某項(xiàng)目的一位韓籍領(lǐng)導(dǎo)介紹，韓國(guó)媒介的推廣收費(fèi)大約為中國(guó)國(guó)內(nèi)的24倍。 在京韓國(guó)人士購(gòu)房目的分析u 總體分析：總體來看，%，%，%，從已購(gòu)房和未購(gòu)房者的結(jié)構(gòu)性需求目的來看，已購(gòu)房客戶中以投資為購(gòu)房目的的明顯較高，未購(gòu)房客戶中以自住購(gòu)房的客戶比例明顯較高，已購(gòu)房客戶用于辦目的客戶明顯高于目前未購(gòu)房的客戶。 購(gòu)房需求偏好u 意向購(gòu)房檔次178。值得關(guān)注的是有相當(dāng)比例的留學(xué)生打算購(gòu)買高檔公寓、酒店式公寓等高檔物業(yè)。178。 總體分析：從未來購(gòu)房能夠承受的總價(jià)來看，承受購(gòu)房總價(jià)在100萬元（單位為人民幣）%% ，% ，% ，由此可見，超過72%的韓國(guó)人未來購(gòu)房能夠承受的總價(jià)在150萬元以下。 總體分析：從未來購(gòu)房期望的付款方式來看，%的韓國(guó)人希望通過住房貸款買房。分析：從未來購(gòu)房時(shí)項(xiàng)目選擇看重的因素分析來看，看中“價(jià)格”和“戶型設(shè)計(jì)”的比例較大，%% ，看中“小區(qū)被套設(shè)施”和“交通條件”% % ，看重“物業(yè)管理”“內(nèi)外部景觀設(shè)計(jì)”“投資價(jià)值”的占25%左右，看中其他因素的比例較低，尤其值得關(guān)注的是韓國(guó)人購(gòu)房并不十分關(guān)注是否有韓國(guó)人聚集，相對(duì)而言更加關(guān)注周邊環(huán)境和小區(qū)配套設(shè)施對(duì)生活的便利性。 u 建筑風(fēng)格分析：從未來購(gòu)房時(shí)對(duì)于住宅建筑風(fēng)格的選擇傾向性來看，傾向于選擇韓國(guó)古典建筑風(fēng)格的比例較高，%，%，選擇新古典主義風(fēng)格和其他風(fēng)格的比例較低，% %。u 交房標(biāo)準(zhǔn)（裝修）分析：從未來購(gòu)房時(shí)對(duì)于交房標(biāo)準(zhǔn)的需求偏好來看，選擇“精裝修”的比例最高，%，選擇“廚衛(wèi)精裝”% ，選擇“毛坯房”%。 房屋建筑及公共設(shè)施的使用管理、檢修和保養(yǎng)；178。 停車管理；178。下表為望京某項(xiàng)目收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)；類別收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)高壓水泵管理費(fèi)稅費(fèi)電梯檢測(cè)檢驗(yàn)費(fèi)智能化管理費(fèi)小計(jì)代收代繳費(fèi)用供暖費(fèi)30元/平方米/年生活垃圾清運(yùn)費(fèi)3元/月/戶小區(qū)公共能源費(fèi)——一次性費(fèi)用小區(qū)垃圾外運(yùn)費(fèi)20元/自然間 小區(qū)配套設(shè)施需求狀況（會(huì)所、銀行、郵局等）分析：對(duì)于小區(qū)配套設(shè)施的重要性排序調(diào)查情況來看，處于第一重要位置的小區(qū)配套中，選擇“藥店/診所”的比例最高，% ，其次是“超市”，%，再次是“歌廳/迪廳”和“餐廳”，%% ，%的韓國(guó)人選擇“國(guó)際學(xué)?！?。而在深入訪談中，％的受訪者認(rèn)為小區(qū)的智能化設(shè)施越多越好，為此可以不計(jì)價(jià)格；％的受訪者需要基本的智能化設(shè)施，為此可以承擔(dān)稍高一些的價(jià)格；％的受訪者雖然認(rèn)為智能化設(shè)施是需要的，但卻不愿為此承擔(dān)更高的價(jià)格；沒有認(rèn)為智能化設(shè)施是不需要的受訪者。 對(duì)餐飲的主要要求分析：對(duì)于韓國(guó)人選擇就餐場(chǎng)所考慮因素的調(diào)查來看，%的人表示主要看中菜品質(zhì)量和口味，其次是看中價(jià)格、服務(wù)質(zhì)量和就餐環(huán)境，對(duì)于餐廳品牌和特色并不十分看重。u 休閑娛樂分析：對(duì)于韓國(guó)人在望京在休閑娛樂方面的消費(fèi)調(diào)查來看，選擇“美容美發(fā)”“健身”“洗浴”的比例相對(duì)較高，%、% % ，其次是“網(wǎng)吧/電玩”和“夜總會(huì)”，選擇“KTV”消費(fèi)的比例最小。通過地圖標(biāo)注和介紹之后，對(duì)于本項(xiàng)目區(qū)域有一定的認(rèn)同，％的受訪者對(duì)該區(qū)域很感興趣，58％的受訪者認(rèn)為一般，％的受訪者對(duì)該區(qū)域不感興趣。同時(shí)要看是否能夠提供其他增值服務(wù)，如：子女入托/上學(xué)、公司注冊(cè)、家政服務(wù)等。 大部分要三居室或者四居室，面積在150平方米以上（使用面積），同時(shí)要有一部分面積在100平方米的兩居室戶型。 廚房，客廳要大，開放式廚房設(shè)計(jì)。 取暖方式最好是采用地暖，建議采用集中供暖的較多，但是要設(shè)計(jì)成溫度可調(diào)，分戶計(jì)量的方式。178。178。嚴(yán)格保安制度，嚴(yán)查進(jìn)出人員，不允許外區(qū)人員及閑雜人員隨意進(jìn)出小區(qū)。6 對(duì)本項(xiàng)目的配套建議178。178。外向型的大型商業(yè)和特色商業(yè)要單獨(dú)設(shè)立，并與小區(qū)保持一定空間距離，主要以休閑娛樂、購(gòu)物、高檔餐飲等為主。目前平均家庭規(guī)模區(qū)域內(nèi)購(gòu)買率平均購(gòu)買面積供需缺口= 供應(yīng)規(guī)?！枨笠?guī)模缺口分析：區(qū)域住宅物業(yè)供給規(guī)模：20062008年望京區(qū)域在建項(xiàng)目建筑總規(guī)模約為300萬平方米。178。 在京韓籍人員的租購(gòu)房比例為8：2；178。 ，購(gòu)房?jī)r(jià)格主要集中在65008000元/平米之間；178。 購(gòu)買客戶中投資客占有較大比重，約為23%，目前這一比例仍然在增加。 。 目前已購(gòu)房留學(xué)生中，購(gòu)買的項(xiàng)目包括華鼎世家、大西洋新城、國(guó)風(fēng)178。178。u 未來需求178。178。178。178。 駐京韓籍人士購(gòu)房時(shí)在區(qū)域選擇上傾向于目前韓籍人士聚集、生活氛圍成熟的望京區(qū)域，亞運(yùn)村也有一定比例的購(gòu)買客戶；178。 在京韓國(guó)人收入普遍較高，在商業(yè)消費(fèi)方面的檔次較高，主要以休閑娛樂為主。 在京韓籍人的年齡構(gòu)成趨于年輕化，獵奇心理強(qiáng)，善于接受新事物，對(duì)于新式的、高科技、時(shí)尚型的消費(fèi)較多，如高科技影視產(chǎn)品、電玩游戲等，同時(shí)這些人比較注重自身儀表美觀，在美容美發(fā)等方面的需求較多，需求檔次較高。 駐京韓籍人士在購(gòu)物方面的消費(fèi)習(xí)慣：日常用品的采購(gòu)選擇社區(qū)周邊較近的商場(chǎng)或超市，大宗用品或高檔用品傾向于選擇市區(qū)內(nèi)知名商業(yè)；178。這與韓國(guó)人擁有私家車比例較低有一定關(guān)系。178。 整體布局：商住分開，打造一個(gè)純粹的高檔社區(qū)，建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)體現(xiàn)韓國(guó)風(fēng)味，提高小區(qū)綠化率。 價(jià)格方面：如果毛坯交房，開盤價(jià)保持在8000元/平方米左右，精裝修后的價(jià)格最高不超過9500元/平方米。 物業(yè)管理：嚴(yán)格保安制度，嚴(yán)查進(jìn)出人員，確保社區(qū)安全，提供韓語服務(wù)和標(biāo)示系統(tǒng)，提供其他增值服務(wù)。 其 他：項(xiàng)目在銷售期間做好主力戶型的樣板間裝修，并配好高檔家具和其他生活用品，讓客戶在購(gòu)房時(shí)能夠看到未來住房的真實(shí)效果，從而達(dá)到視覺刺激引起客戶立刻購(gòu)買的欲望。 韓國(guó)人并不如想象中那樣喜歡扎堆，對(duì)本項(xiàng)目設(shè)想中的“純韓國(guó)人社區(qū)”概念認(rèn)可度也不高，所以本項(xiàng)目要打造“純韓國(guó)人社區(qū)”的風(fēng)險(xiǎn)很大；178。109 地址：北京市朝陽區(qū)夏都家園3號(hào)樓2單元2層 電話:(010)64702266 傳真:(010)64710797 每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營(yíng)附件一 ：望京住宅項(xiàng)目銷售總監(jiān)訪談紀(jì)要 Loftel項(xiàng)目銷售總監(jiān)訪談一、 在京韓國(guó)人整體人員結(jié)構(gòu)及分布特征現(xiàn)在望京地區(qū)常住人口在20萬人左右。二、 韓國(guó)人在京購(gòu)房情況韓國(guó)人在京購(gòu)房的目的主要是為了投資（比重占70%）。同時(shí)也并不在意周圍的鄰居是否是韓國(guó)人。三、 韓國(guó)相關(guān)政策： 國(guó)內(nèi)銀行對(duì)外籍人士在京購(gòu)房也有相應(yīng)的政策。雖然他們幾乎一次性付款，但是如果從韓國(guó)匯款一次并不能匯這么大額的款項(xiàng)，需要分次分批匯款，一般購(gòu)房的韓國(guó)人都是持旅游護(hù)照來京。五、 韓國(guó)投資者及投資機(jī)構(gòu)在京投資情況分析: 韓國(guó)投資機(jī)構(gòu)主要是商務(wù)會(huì)館。Loftel的銷售價(jià)格為8800元/m2,已經(jīng)銷售了85%。在選擇商業(yè)上，跟從一些大型商業(yè)，如肯德雞，麥當(dāng)勞，家樂福等確定商業(yè)的種類和位置，以及項(xiàng)目的檔次。二、 韓國(guó)人付款方式寶星源項(xiàng)目中，真正的韓國(guó)人購(gòu)房多數(shù)采用一次性付款方式；而朝鮮族人士購(gòu)房一般采用貸款形式。六、 關(guān)于停車位韓國(guó)人首先愿意選擇租賃停車位，而在停車位不足的情況下，選擇購(gòu)買。附件三：望京東湖灣項(xiàng)目第一次座談會(huì)會(huì)議紀(jì)要目的：了解韓國(guó)人在京的基本情況，對(duì)產(chǎn)品各項(xiàng)功能的偏好和對(duì)項(xiàng)目的建議主題：座談該項(xiàng)目的具體問題時(shí)間：2005年9月8日 晚6：308：30參加：專家：李漢俊、元鐘洙；購(gòu)房意向代表：Park Hae Na 、Jung Kyoag Sub、劉向麗、金相基；甲方代表：崔植、趙茗、周薇、楊男男；乙方代表：梁小林、王發(fā)軍、金貞花、周琳記錄：王發(fā)軍、周琳會(huì)議內(nèi)容： 韓國(guó)人對(duì)望京的印象望京地區(qū)韓國(guó)人聚居人數(shù)眾多，這與韓國(guó)人喜愛聚集的習(xí)慣相符。與會(huì)者中還有人提到他剛從青島過來，還是覺得北京的投資環(huán)境要好一點(diǎn)，保安措施比較好，購(gòu)房主要目的是投資，出租很容易。 甲方介紹東湖灣項(xiàng)目所處地域及項(xiàng)目建設(shè)情況東湖灣項(xiàng)目建筑面積70萬平方米，居住面積40萬平方米，共21棟28層左右板樓。項(xiàng)目的品質(zhì)采取望京地區(qū)目前的最高標(biāo)準(zhǔn)，例如采用韓國(guó)三星智能管理系統(tǒng)，小區(qū)中心建有10萬平方米的大型會(huì)所，將建有室內(nèi)高爾夫練習(xí)場(chǎng)等。l 廚房，客廳要大，開放式廚房。大家普遍認(rèn)為，在中國(guó)沒有像韓國(guó)那種集中供暖、分戶計(jì)費(fèi)的系統(tǒng)；希望有這樣的供暖體制。l 物業(yè)管理要有懂韓語的人，溝通起來較方便，至少也要懂英語。l 如果是毛坯交房，入住時(shí)的裝修會(huì)為大家?guī)聿槐?，如裝修的聲音很大，很吵。精裝后價(jià)格可以承受的最高價(jià)格在9500元/平方米左右，但是裝修一定要顯檔次。國(guó)內(nèi)銀行貸款是需要提供很多證明，很不方便。李柱燁從97年到京，自己開一家手機(jī)配件公司，目前在國(guó)內(nèi)24個(gè)省份有分公司，員工92名，平時(shí)工作很忙，難得休閑時(shí)間，有空時(shí)也會(huì)到望京Golf球場(chǎng)打球。除了望京以外，韓國(guó)人在亞運(yùn)村主要聚居在匯園公寓、羅馬花園；在CBD主要集中在富麗城、建外SOHO。樸成坤一家雖然一直存在購(gòu)房意向，但目前還在觀望當(dāng)中，尋找合適的項(xiàng)目。另外一些大企業(yè)規(guī)定駐華員工5年一輪換，對(duì)員工在北京購(gòu)房的需求也有較大的限制。l 朋友的推薦：寶星園之所以成功吸引了眾多韓國(guó)人購(gòu)買，就是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目聘請(qǐng)了一個(gè)很有實(shí)力的韓籍銷售主管，這個(gè)銷售主管在北京韓國(guó)人群中很有人緣，就是在他的帶動(dòng)下，才會(huì)吸引了眾多韓國(guó)人前來購(gòu)買，李仁淑就是與他一起進(jìn)行合作投資該項(xiàng)目的。所以社區(qū)的公共交通一定要方便，最好臨近地鐵；l 配套設(shè)施：超市是最重要的，因?yàn)椴簧夙n國(guó)人頻繁往返韓國(guó)與中國(guó)之間，衣物、化妝品、首飾等高檔商品他們大半會(huì)在韓國(guó)國(guó)內(nèi)購(gòu)買帶來，在住所附近的消費(fèi)主要就是在超市購(gòu)買日用品；l 戶型：喜歡方正、朝南的戶型；l 裝修：喜歡精裝修的房子，對(duì)裝修風(fēng)格要求簡(jiǎn)潔、大方、通暢；一般韓國(guó)人不喜歡毛坯房，如果是毛坯房的話，則樣板間十分重要，因?yàn)轫n國(guó)人要通過樣板間了解該戶型日后的裝修效果；l 采暖方式：不喜歡中央空調(diào)（如華鼎世家），立式空調(diào)可以接受，最喜歡的是地板采暖 在京韓國(guó)人了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要渠道朋友的介紹是最有效的方式；通過上網(wǎng)瀏覽韓文房地產(chǎn)網(wǎng)站：；另外會(huì)中文的韓國(guó)人更喜歡瀏覽中文網(wǎng)站，因?yàn)檫@樣信息量大。即目前以北京城市建設(shè)開發(fā)集團(tuán)望京公司開發(fā)建設(shè)的A5小區(qū)為核心的、房地產(chǎn)項(xiàng)目比較集中的在建