【正文】 、開發(fā)價值和購買價值都得到了大幅度提高。該《辦法》規(guī)定，外商投資企業(yè)外籍高級人才在購房或購車時，可以享受到最高相當于其上年度已繳個稅地方留成部分80%，每人獎勵總額不超過其自購車一輛、自購房一套所付款項，專項獎勵為當年獎勵，不累計，不順延。 韓國人對目前住房滿意的主要方面及原因分析（來自深訪和座談會）178。 銀行貸款，目前為韓國人能夠提供貸款的比例和貸款年限比較有限（一般最長6成10年，）銀行審查嚴格等因素，客觀上限制了一部分收入較低人群購買能力。u 不同從業(yè)者的購房總價比較由于樣本量有限，本部分不做圖表分析，從留學生目前購房總價來看，購房總價在10萬元/%左右，在100150萬元/%左右，%左右。由此可見，不同區(qū)域的人員分布結構與區(qū)域資源有直接相關性，如五道口位于海淀區(qū)，高校林立，自然韓國留學生比較聚集，CBD商業(yè)貿(mào)氛圍較濃，自然以商貿(mào)和服務為主的自由職業(yè)者較多，望京區(qū)域韓國人形成規(guī)模聚集，人員分布相對比較均勻。2 被訪韓籍人員背景資料 人員結構u 年齡構成分析 分析：從本次調研對象的年齡構成來看，%的比例，%，總體來看，人員年齡構成傾向于年輕化。第四部、利用office word軟件的圖表功能，做出相應的分析圖表。u 30個深入訪談部分在300份有效問卷的基礎上，我司抽取了31個已購房或有購房需求的韓籍人士進行了深度訪問，效果比較理想。 通過調研，把握影響韓籍人士購房的政策因素，為該項目制定相對應的銷售策略提供參考依據(jù)。北京城建集團東湖灣公司在望京區(qū)域開發(fā)的東湖住宅項目規(guī)模較大，總規(guī)劃建筑面積約70萬建筑平米。 問卷調研：8月18——9月13日，歷時26天；178。專家訪談總結見附件七。在居住在北京的韓籍人士當中，約有3萬人左右的留學生，2～3萬人左右來華工作的韓籍人士，另外4～5萬人則為家屬（一般工作人員都會有1～2名家屬隨行，部分留學生也會有家屬隨行）。u 文化程度構成分析 分析：本次調研對象中，%，總體來看，%，總體人員接受的文化教育水平較高。韓資企業(yè)員工購房比例小（主要原因是有些韓國公司有購房限制，公司集中租/購房、輪換制度等）。u 不同從業(yè)者的付款方式分析：從韓國人中已購房客戶的付款方式來看，商人、自由職業(yè)者、韓國留學生購房一次性付款的比例較高。3 目前住房的滿意程度 韓國人對目前住房的滿意度（來自深訪和座談會）本次調研的座談會和對有購房需求韓國人的深入訪談結果經(jīng)粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，70%以上的韓國人對目前住房表示滿意，其中已購房韓國人對目前住房的滿意度最高，達到90%以上，在租韓國人對目前住房滿意度稍低一點，表示滿意的大概在60%左右。178。u 不利因素總體來看，有以下幾方面不利因素制約韓國人的購買積極性；178。這是因為這幾年韓國經(jīng)濟出現(xiàn)嚴重滑坡，40%的企業(yè)準備撤離本土，其中80%的企業(yè)看好中國市場，韓國企業(yè)在華投資的增多，也促使大批韓國人到中國生活、工作，從而成為置業(yè)的新生力量。第五章　韓國人士購房需求狀況分析1 未來購房需求情況 在京韓國人士的購房意向u 在京韓國人的未來購房意向u 目前已購房客戶和未購房客戶的未來購房意向分析：從韓國人的未來購房意向調查來看，%的韓國人表示未來有購房打算，% 的韓國人明確表示無購房打算，其中，%的韓國人表示還有購房打算，%的韓國人表示未來無購房打算?？傮w來講，在京韓國人購房需求面積主要在120200平方米之間。u 戶型分析：從未來購房時對于戶型的選擇傾向性來看，傾向于選擇“三室兩廳兩衛(wèi)”和“兩室兩廳一衛(wèi)”的比例明顯較高，%% ，其次是選擇“四室兩廳兩衛(wèi)”和“兩室一廳一衛(wèi)”%%，% 。分析：對于小區(qū)硬件設施的重要性排序調查情況來看，排在第一重要性的設施配套中，選擇“24小時熱水”和“智能化系統(tǒng)”的比例最高，% % ，其次是選擇“寬敞電梯”和“充足車位”的，% % ；排在第二重要位置的設施配套中，選擇“智能化系統(tǒng)”的比例最高，%，其次是選擇“24小時熱水”和“充足車位”，%%。2 目標客群對本項目概念的認同度從本次調研的結果來看，29％的受訪者認為本項目的概念非常好，29％的受訪者認為一般，％的人覺得不好判斷，不好說，少部分人對本項目不感興趣。178。178。2 駐京韓籍人士區(qū)域分布特征北京地區(qū)有10萬左右，主要分布望京（約6萬人，以商人、企業(yè)管理人員、企業(yè)主等及其家屬為主；）和五道口地區(qū)（約占2萬人，以留學生為主），亞運村（約1萬人左右，以商人、企業(yè)管理人員較多），其他區(qū)域如燕莎－三元橋、CBD、順義等地（約1萬人）。 在京韓國留學生是一支不可忽視的購房需求客群，在本次調研的對象中，%，雖然略低于韓籍人士總體購房比例（％），但要高于韓資企業(yè)員工和非韓資企業(yè)員工購房比例，說明在目前韓籍留學生也是在京韓籍人士購房的主力人群之一。178。 韓國人購房比較看重項目性價比，以及未來升值潛力，并不十分在乎是否有韓國人聚集。 本次調研中受訪韓國人大部分對本項目所在區(qū)域并不十分熟悉，通過介紹之后，對于本項目區(qū)域區(qū)域有一定的認同；178。 商業(yè)配套：以滿足小區(qū)居民生活需要的配套商業(yè)為主，適當增加外向型特色商業(yè)，但是要與居住區(qū)分開，主要以購物、高檔餐飲、休閑娛樂為主。其他例如為辦公、孩子在華留學等購房的比例占了30%。六、 望京區(qū)域住宅供應狀況望京目前存量規(guī)模在300萬平方米左右，在2008年以前，規(guī)劃或在建的項目有：融科橄欖城、國風北京、北京香木、嘉美風尚、季景沁園、博雅國際等，規(guī)模大致在100萬平方米左右。在產(chǎn)品特征上：應該在設計上具有一定的傾向性，而不是完全采用韓國特色；在戶型方面，應該多元化，大戶型和小戶型并重，有利于項目回款。 韓國人對這樣一個產(chǎn)品，有何意見？希望該產(chǎn)品還應增加什么功能或設施大家發(fā)言很踴躍，總結幾個人的意見，大致如下：l 大部分要三居室或者四居室，面積在150平方米以上（使用面積），未婚或剛結婚希望是兩居室，面積在100平方米左右即可。如果一定是毛坯交房，那么希望能有專門固定的時間給大家裝修。李柱燁原在三元橋國際友誼花園租了一間170多平方米的房子，房租約9000元/月，后剛在望京華鼎世家買了一套217平方米的房子。規(guī)劃總建筑面積約1000萬平方米，其中住宅面積占一半；規(guī)劃居住人口30萬，規(guī)劃有中心商務區(qū)，4條城市軌道交通線，大型公建配套與文教設施，是繼方莊、亞運村之后北京又一個高尚住宅區(qū)。l 開發(fā)商的誠信問題：目前北京很多項目的開發(fā)商不夠誠信，在項目的產(chǎn)品、規(guī)劃等方面出了很多問題，也讓很多韓國人覺得風險很大，他們會優(yōu)先考慮外資或知名開發(fā)商開發(fā)的項目。樸成坤來京也有9年，平常喜歡外出旅游、登山。否則過兩三年樓房外立面很陳舊，看起來至少有十幾年似的。全部南北朝向，兩梯兩戶或兩梯三戶。四、 韓國人在望京地區(qū)購房的正常特征韓國人在望京地區(qū)購房，主要以大戶型為主，其中用于辦公的比例逐漸提高。四、 國內樓盤在韓國人中銷售情況: 國內在望京地區(qū)開發(fā)的樓盤，韓國人購房比例占總體的30%40%。他們收入頗豐，最高可達56萬人民幣。 宣傳推廣：突出小區(qū)優(yōu)勢，產(chǎn)品優(yōu)勢，凸現(xiàn)高性價比，并與周邊項目相成明顯對比，不主張到韓國本土作推廣。178。u 結論在京韓國留學生也有可能成為本項目的目標客戶之一。178。 購買客戶中，一次性付款的比例將近40%，銀行貸款最長為6成15年；178。25%（未來在京韓國人平均購買率） *%（韓國人選擇望京區(qū)域的比例）= 第八章 主要結論1 駐京韓籍人士的住房需求總量及增長趨勢178。 具體的戶內面積比例可參見附件六《深入訪談統(tǒng)計分析結果》。 要有大陽臺，開間在56米左右，陽臺的窗戶要夠大，采用大幅落地窗，采光充足。 對望京區(qū)域商業(yè)配套要求及建議 分析：對于韓國人認為在望京地區(qū)最應該增加的商業(yè)內容調查來看，%的人表示應該增加電影院，其次是服裝鞋帽專賣店、超市和洗浴中心。 個別項目還提供其他在增值服務，如家政服務、小區(qū)班車等。而在深入訪談中，受訪者普遍表示喜歡韓國式的板樓，此次調研中選擇塔樓的比例較高，我司分析可能是因為不同產(chǎn)品形式的價格因素的影響。u 意向購買面積178。 韓國主流媒體及收費情況（專家訪談、座談會）韓國國內針對商務階層的主流媒體有《每日經(jīng)濟》、《韓國經(jīng)濟》、《中央日報》、《東亞日報》、《朝鮮日報》、《新東亞》、《月刊朝鮮》、《月刊中央》等。 更重要的是近年來韓國經(jīng)濟不景氣，民眾已經(jīng)失去了對本國市場的投資信心，包括房產(chǎn)、股票等在內的個人投資幾乎處于停滯狀態(tài)。 其他影響因素分析u 利好因素政策的利好在很大程度上激發(fā)了外籍人士的購房熱情，其中實施近一年的《北京市外商投資企業(yè)高級人才購房購車專項獎勵暫行辦法》是促進外籍人購房的重要原因。 設施配套：目前在住小區(qū)很多沒有24小時熱水，小區(qū)周邊商業(yè)配套不齊全，生活不方便等。178。u 已購房的總價 分析：從韓國人購房總價分布來看，目前韓國人已購房總價在1001150萬元的比例最大，%，其次是購房總價100萬元以下的，%；%%。 主要聚集區(qū)人員分布特征及原因分析分析：從本次調研的韓籍人員的主要聚集區(qū)的人員分布特征來看，望京區(qū)域的人員結構比較復雜，五道口主要以留學生為主，亞運村韓資企業(yè)職員較多，CBD區(qū)域的自由職業(yè)者較多。另外，由于在韓國留給子女的財產(chǎn)在遺贈與繼承時征稅非常高，所以一些留學生家長愿意以子女的名義在北京投資購房，以作為子女財產(chǎn)繼承避稅的方式，同時作為子女在京學習生活的經(jīng)濟保障。第三步、利用專業(yè)統(tǒng)計軟件SPSS逐項進行頻數(shù)分析及交叉列連表分析。3. 本次調研完成情況總結. 調研完成情況u 300份調研問卷部分本次調研中，實際接觸駐京韓國人士627人，其中有近241人拒訪，84份問卷不完整，最終成功回收有效問卷302份。178。計劃銷售均價9000元/平米，主力戶型面積為180平米，目前處于前期定位和總體規(guī)劃階段。 數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析：9月14日——9月18日；178。u 2次座談會部分兩次座談會分別于2005年9月8日和9月19日成功舉辦，座談會均有2～3名韓籍專家和3～4名有購房需求韓籍人士參加，甲方派人參與，會議內容見附件三、四。在北京的韓籍人士主要聚居在望京、五道口、亞運村等地，其中望京區(qū)域集中了超過6萬人，五道口區(qū)域集中了約2萬人，亞運村區(qū)域有約5000～10000人，其他韓籍人士則分散在燕莎－三元橋、CBD、順義等地。u 家庭規(guī)模構成分析分析：本次調研對象中，駐京韓籍人員里，%，%，%，%，其中單身人員有50%以上是留學生。 租、購房人員區(qū)域比例分布分析：從區(qū)域分布來看，望京區(qū)域購房者比例明顯高于其他區(qū)域，亞運村、CBD次之，五道口及其他地區(qū)的租房者比例明顯高于上述區(qū)域。u 租住的韓國人目前住房的租金 分析：從目前租住韓國人住房租金的點狀分布圖來看，目前韓國人的房租支出在25003500元/月之間最多，%，其次是租金在35004500元/月之間的，%，%% ，% 。從區(qū)域性結構來看，目前居住在望京區(qū)域的韓國人對目前住房的滿意度較高，其次是亞運村區(qū)域和CBD區(qū)域，五道口和其他區(qū)域的韓國人對目前住房的滿意度相對較低。 居住在五道口、亞運村的受訪者對目前居住地滿意的方面主要表現(xiàn)在：距離工作地近，交通方便，對價格業(yè)基本認可。 產(chǎn)品品質，無論是投資客戶還是自住客戶，對房地產(chǎn)產(chǎn)品的要求相當苛刻，包括：小區(qū)整體規(guī)劃、建筑風格、配套設施、戶型設計、裝修檔次等方面的要求較高。 一般韓國國內投資者要購買北京項目有三個途徑，一個是通過在北京的親戚朋友介紹推薦，如本次調研的一個專家——李漢俊已替其親戚朋友購入鳳凰城4套、遠洋新干線1套、金隅國際一套；一個是通過短期旅游前來考察；還有就是北京的項目通過與韓國國內的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構合作直接向韓國國內宣傳發(fā)售。u 不同從業(yè)者的購房意向分析：從不同從業(yè)狀況的韓國人未來購房意向調查來看，不同從業(yè)者中韓資企業(yè)員工、留學生、自由職業(yè)者中有購房打算的比例較高。u 能夠承受的價格178。而從深入訪談、專家訪談及座談會了解到的情況是：一般韓國人還是大部分喜歡三居，要求結構方正、戶內使用率高，正南正北，采光好，客廳要大，陽臺要大，廚房要大，最好是開放式廚房，衛(wèi)生間也是越多越好，三室兩衛(wèi)、兩室兩衛(wèi)、四室三衛(wèi)等戶型更受歡迎。 智能化設施需求狀況分析：對于智能化系統(tǒng)需求調查來看，選擇“閉路電視監(jiān)控”和“智能門禁系統(tǒng)”的比例最高，% % ，選擇“智能化煙感報警系統(tǒng)”“小區(qū)一卡通”“窗磁門磁系統(tǒng)”“煙感報警系統(tǒng)”的比例均在50%左右。大部分受訪者認為，韓國人購房時在區(qū)域選擇方面比較看重周邊大環(huán)境和區(qū)域資源，如商業(yè)配套、道路交通，以及其他設施配套，由此判斷區(qū)域升值潛力，在選擇居住項目時，主要看重小區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)品設計，由此判斷項目的性價比，對于是否有韓國人聚集并不十分關心，打造純韓國人的居住社區(qū)并無實際意義，關鍵要看是否方便韓國人居住生活，如：在商業(yè)配套方面是否齊全、物業(yè)服務是否周到，小區(qū)設計是否合理等，其次是在建筑風格和產(chǎn)品設計方面是否符合韓國人的生活習慣和傳統(tǒng)文化，如房間是否足夠大，是否通透，布局是否合理，裝修是否夠檔次等。 建筑物外立面要定期保養(yǎng)，保持更新。 小區(qū)內可設置幼兒園/托兒所和學校。3 駐京韓籍人士租購房狀況178。在京韓籍人士不同職業(yè)已購房比例韓資企業(yè)非韓資企業(yè)韓國駐華機構留學生自由職業(yè)者商人其他Total已購房比例（％） 178。 在有購房打算的留學生中，%選擇普通住宅，%選擇高檔公寓，%選擇服務式公寓。7 駐京韓籍人士商業(yè)需求特征在京韓國人的在商業(yè)的需求特征主要表現(xiàn)在以下幾個方面：178。 大部分受訪者對交通環(huán)境、區(qū)位條件、將來升值潛力等比較看好。178。韓國人購房最關注的并不是房子的價格，而是以戶型、朝向、面積等作為購房的主要關注點。以中高檔住宅居多。針對商住樓：（1）供電上采用不同標準；（2）注重配