【正文】 望京東湖項目韓籍人士購房需求調(diào)研報告望京東湖灣項目韓籍人士購房需求調(diào)研報告21世紀(jì)不動產(chǎn)藍(lán)天新城加盟店2009年10月10日目　　錄第一章 編制背景 41. 調(diào)研背景 42. 本報告的編制目的 43. 本報告的調(diào)研對象 5第二章 調(diào)研技術(shù)路線 61. 本次調(diào)研完成的時間 62. 本次調(diào)研所采用的調(diào)研方法 63. 本次調(diào)研完成情況總結(jié) 7. 調(diào)研完成情況 7. 調(diào)研中存在的問題 84. 樣本說明 85. 報告說明 9第三章　駐京韓籍人士現(xiàn)狀分析 101 駐京韓籍人士規(guī)模及增長趨勢 102 被訪韓籍人員背景資料 123 駐京韓籍人士區(qū)域分布特征 16第四章　駐京韓籍人士住房現(xiàn)狀分析 181 目前住房租購比例及區(qū)域分布 182 目前住房狀況 193 目前住房的滿意程度 264 駐京韓籍人士購房政策影響因素分析 285 國內(nèi)樓盤在韓國銷售狀況 30第五章　韓國人士購房需求狀況分析 341 未來購房需求情況 342 配套設(shè)施及物業(yè)服務(wù) 453 消費習(xí)慣及商業(yè)需求 49第六章　項目測試 541 目標(biāo)客群對本項目所在區(qū)域的認(rèn)知度 542 目標(biāo)客群對本項目概念的認(rèn)同度 543 對本項目適宜規(guī)模的建議 554 對本項目的產(chǎn)品建議 555 對本項目的價格建議 566 對本項目的配套建議 56第七章 望京區(qū)域住宅物業(yè)供需缺口分析 571 望京區(qū)域住宅供應(yīng)規(guī)模； 572 望京區(qū)域韓國人增長趨勢及購房需求規(guī)模 57第八章 主要結(jié)論 591 駐京韓籍人士的住房需求總量及增長趨勢 592 駐京韓籍人士區(qū)域分布特征 593 駐京韓籍人士租購房狀況 594 駐京韓籍人士的購房需求狀況 605 在京韓國留學(xué)生目前購房狀況和未來購房需求狀況 606 駐京韓籍人士的購房需求偏好 627 駐京韓籍人士商業(yè)需求特征 628 駐望京韓籍人士在望京商業(yè)消費狀況 629 目標(biāo)客群對項目所在區(qū)域的認(rèn)知度及對本項目概念的認(rèn)同度 6310 目標(biāo)客群對本項目的建議關(guān)鍵點 6311 駐京韓籍人士的住房供需缺口分析； 6412 我司根據(jù)本次調(diào)研結(jié)果對本項目的傾向性意見 64附件一 ：望京住宅項目銷售總監(jiān)訪談紀(jì)要 66附件二：寶星源項目銷售總監(jiān)訪談 68附件三：望京東湖灣項目第一次座談會會議紀(jì)要 70附件四：望京東湖灣項目第二次座談會會議紀(jì)要 73附件五：望京區(qū)域概況 77附件六 深入訪談統(tǒng)計分析結(jié)果 92附件七 專家訪談總結(jié) 99附件八 關(guān)于智能化設(shè)施的主要調(diào)研結(jié)論 102附件九 補充結(jié)論 103 第一章 編制背景1. 調(diào)研背景望京經(jīng)過近幾年的開發(fā)建設(shè)，已經(jīng)成為北京市的“新富人區(qū)”，區(qū)域內(nèi)中高檔住宅集中，大多數(shù)在望京購房的人認(rèn)為望京區(qū)域是配套日益完善、居住氛圍好的新型現(xiàn)代居住區(qū)，購買的客戶中韓國人士比例明顯較高，所以望京也被稱為“韓國村”。北京城建集團(tuán)東湖灣公司在望京區(qū)域開發(fā)的東湖住宅項目規(guī)模較大，總規(guī)劃建筑面積約70萬建筑平米。計劃銷售均價9000元/平米，主力戶型面積為180平米，目前處于前期定位和總體規(guī)劃階段。由于望京地區(qū)屬于韓籍人士在國內(nèi)最大的聚集區(qū)之一，所以，東湖灣項目在規(guī)劃階段考慮韓國人士在望京聚集這一因素，探討在東湖灣項目中打造“純韓國社區(qū)”的可行性。由此不僅需要掌握韓籍人士在望京購買房屋的歷史和現(xiàn)狀，同時也要了解這一需求在未來的走勢，以便確定產(chǎn)品定位及“純韓國社區(qū)”的可行性。2. 本報告的編制目的本次調(diào)研的目的就是通過對在京韓國人士以問卷形式進(jìn)行抽樣調(diào)查，以及與房地產(chǎn)相關(guān)機構(gòu)的專家和韓籍真實需求客戶的深入訪談和討論，為北京東湖灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供能夠真實反映韓國人士住房需求的市場信息，為在望京東湖區(qū)打造一個純韓國人社區(qū)的可行性提供有效的市場決策的依據(jù)。因此，本次調(diào)研需要解決以下幾個問題：178。 通過對在京韓國人住房需求現(xiàn)狀的調(diào)查分析，以及在京韓籍人士的增長速度來預(yù)測韓籍人士在望京的住房需求走勢；178。 通過調(diào)查研究，把握韓籍人士在京住宅購買比例及未來市場需求潛力，以確定本項目中韓國人社區(qū)的開發(fā)規(guī)模。178。 通過調(diào)查，掌握韓籍在購房方面的需求偏好，以此作為本項目產(chǎn)品定位和物業(yè)配套的市場參考依據(jù)。178。 通過調(diào)研，把握韓籍人士消費習(xí)慣及消費能力，為項目制定宣傳推廣策略提供參考依據(jù)。178。 通過調(diào)研，把握影響韓籍人士購房的政策因素，為該項目制定相對應(yīng)的銷售策略提供參考依據(jù)。3. 本報告的調(diào)研對象本次調(diào)研的對象為在北京有租購房需求的韓籍人士，即在北京工作生活時間在1年以上的韓籍人士。第二章 調(diào)研技術(shù)路線1. 本次調(diào)研完成的時間178。 問卷調(diào)研：8月18——9月13日，歷時26天；178。 數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析：9月14日——9月18日；178。 報告撰寫：9月14日——9月22日；178。 報告修改：9月23～9月28日2. 本次調(diào)研所采用的調(diào)研方法178。 問卷調(diào)研：利用公司多年積累的關(guān)于韓籍人士住房需求客戶數(shù)據(jù)庫資源，以及公司能夠疏通的渠道資源，以一對一問卷訪談的形式，完成成功問卷302份。178。 深度訪問：對于具有真實購房需求的韓籍人士，將開展更深層次內(nèi)容訪談，以獲取韓籍人士購房需求偏好和對項目的產(chǎn)品開發(fā)建議，以一對一問卷訪談的形式，完成深度訪問31份。178。 專家訪問：對于從事中韓經(jīng)濟(jì)、文化、貿(mào)易等往來，對韓籍人員在北京的房屋需求狀況有深度了解的韓籍人士。以專家訪談提綱為準(zhǔn)，有針對性的提問，以獲取宏觀至微觀方面市場信息，以及為本項目的開發(fā)建議和意見，以一對一訪談的形式，完成專家訪問5份。178。 座談會：座談會參與人員為有購買房屋需求的韓籍人士及經(jīng)驗豐富的業(yè)內(nèi)韓籍人士；以及甲方工作人員，以頭腦風(fēng)暴法為本項目開發(fā)提出建設(shè)性意見和建議；并整理會議紀(jì)要作為最終報告之附件；本次調(diào)研進(jìn)行5人以上座談會2場。3. 本次調(diào)研完成情況總結(jié). 調(diào)研完成情況u 300份調(diào)研問卷部分本次調(diào)研中，實際接觸駐京韓國人士627人，其中有近241人拒訪，84份問卷不完整，最終成功回收有效問卷302份。u 30個深入訪談部分在300份有效問卷的基礎(chǔ)上，我司抽取了31個已購房或有購房需求的韓籍人士進(jìn)行了深度訪問，效果比較理想。深入訪談基本結(jié)果見附件六。u 5個專家訪談部分在項目前期，我司第一次向甲方提供了9名韓籍專家名單，經(jīng)甲方確認(rèn)后成功訪問其中4人；后我司提供另2名專家，經(jīng)甲方確認(rèn)后成功訪問其中一人，共計完成5個專家訪談。專家訪談總結(jié)見附件七。u 2次座談會部分兩次座談會分別于2005年9月8日和9月19日成功舉辦，座談會均有2～3名韓籍專家和3～4名有購房需求韓籍人士參加，甲方派人參與，會議內(nèi)容見附件三、四。u 其他調(diào)研為了更好地完成甲方委托我司的調(diào)研任務(wù)，修正需求調(diào)研中個別因素造成的結(jié)論偏差，我司除了以上合同約定的調(diào)研任務(wù)以外，還對望京區(qū)域房地產(chǎn)市場的基本情況、望京區(qū)域住宅項目中的韓籍人士入住情況進(jìn)行了調(diào)研，而且特意訪談了幾個望京區(qū)域在售住宅項目銷售總監(jiān)，依據(jù)他們負(fù)責(zé)望京地區(qū)項目銷售工作的操盤經(jīng)驗和對韓籍客戶需求特征的把握，以便更深程度地了解望京區(qū)域韓籍人士的購房需求狀況，為了避免重復(fù)，我們只選取其中比較有代表性的訪談記錄形成文字紀(jì)要，詳細(xì)內(nèi)容見附件一、二。. 調(diào)研中存在的問題u 已購房的韓國人在調(diào)查中比較謹(jǐn)慎，拒訪率較高，因此調(diào)研工作量明顯超過最初的預(yù)期；u 本次問卷的復(fù)核工作時間恰好在韓國人比較注重的傳統(tǒng)節(jié)日——中秋節(jié)，同時處于韓資企業(yè)半年一次的輪休時間高峰，相當(dāng)數(shù)量的韓國人回國或者外出休假，同時使我們的調(diào)查和復(fù)核工作量加大；u 接受訪問的韓國人給出的聯(lián)系方式多種多樣，如住宅電話、公司電話、手提電話、朋友電話、家庭成員電話等，這對后期復(fù)核帶來一定難度；u 針對上述存在的問題，我司通過加大工作量、增加調(diào)研渠道、增加工作強度，基本克服了上述困難，按照合作協(xié)議要求完成了各項調(diào)研工作。4. 樣本說明本次調(diào)研樣本抽樣來自于我司多年從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的客戶資源庫，從中選取服務(wù)日期最近韓國客戶2000個，不同區(qū)域的客戶比例為：望京55%，五道口20%，亞運村15%，其他區(qū)域10%，按照等距抽樣的方法第一次抽取500個樣本，實際完成231份成功問卷，第二次在剩余樣本中等距抽樣200個，實際完成71個成功樣本。兩次抽樣共計700個樣本，調(diào)研中實際接觸韓國客戶635位，共計完成成功問卷302份。從房地產(chǎn)市場需求的分析角度以及樣本覆蓋范圍來看，本次選取樣本庫及選樣方法是比較科學(xué)的，對在京韓國人住房需求特征具有很強的代表性。根據(jù)以往經(jīng)驗，韓國購房客戶中，留學(xué)生占有一定比重，由于這些留學(xué)生在華長期發(fā)展意圖明顯，購房資金來源主要來自于韓國本土親屬的支持，購買力也較強，而且目前韓國家長以子女名義在北京購買房屋的現(xiàn)象呈現(xiàn)上升趨勢，因此本次調(diào)研中同樣抽取了部分有房屋租賃和購買需求的留學(xué)生樣本。5. 報告說明本調(diào)研報告主要以定量調(diào)研（問卷）的數(shù)據(jù)分析為基礎(chǔ)，對于個別問題采用定量分析（問卷）和定性研究（深入訪談、專家訪談和座談會）的相結(jié)合的方法加以分析論證，其目的是為貴司提供盡量準(zhǔn)確可靠的市場信息，為項目開發(fā)的決策環(huán)節(jié)提供科學(xué)可靠的決策依據(jù)。本文中除標(biāo)注信息來源部分，如“深入訪談”“座談會”字樣之外的數(shù)據(jù)部分均來自問卷調(diào)研，關(guān)于供給部分主要來自我司調(diào)查人員實地調(diào)研數(shù)據(jù)。本報告中數(shù)據(jù)處理分為以下幾個步驟：第一步、利用Epidata軟件建立數(shù)據(jù)庫機構(gòu)模型，用Epidata軟件的錄入功能將整理并編號之后的成功問卷完整錄入，以建立完整數(shù)據(jù)庫。第二步、將Epidata下的數(shù)據(jù)庫rec格式文件轉(zhuǎn)化為SPSS格式。第三步、利用專業(yè)統(tǒng)計軟件SPSS逐項進(jìn)行頻數(shù)分析及交叉列連表分析。第四部、利用office word軟件的圖表功能，做出相應(yīng)的分析圖表。第三章　駐京韓籍人士現(xiàn)狀分析1 駐京韓籍人士規(guī)模及增長趨勢 駐京韓籍人員規(guī)模據(jù)駐華韓人會最新調(diào)查顯示，截止2005年8月份，共有約30萬到40萬韓籍人士長期居住在中國，加上短期居住者，實際人數(shù)將更多。其中北京為在華韓籍人士的最大聚居地，共有約10萬人，山東青島為7萬人，上海為5萬人，其他遼寧沈陽、大連、山東威海、煙臺等地也各有約5000至10000名韓籍人士聚居。在居住在北京的韓籍人士當(dāng)中，約有3萬人左右的留學(xué)生，2～3萬人左右來華工作的韓籍人士，另外4～5萬人則為家屬（一般工作人員都會有1～2名家屬隨行，部分留學(xué)生也會有家屬隨行）。在北京的韓籍人士主要聚居在望京、五道口、亞運村等地，其中望京區(qū)域集中了超過6萬人，五道口區(qū)域集中了約2萬人，亞運村區(qū)域有約5000～10000人，其他韓籍人士則分散在燕莎－三元橋、CBD、順義等地。（以上數(shù)據(jù)綜合了問卷調(diào)研、專家訪談、韓國駐華機構(gòu)訪談、熟悉在京韓籍人士狀況人士訪談等多方面數(shù)據(jù)） 韓國來京人員增長趨勢及對北京房地產(chǎn)行業(yè)的影響自1992年8月24日中韓建交以來，移居中國的韓籍人士數(shù)量呈幾何級數(shù)遞增，13年來已經(jīng)發(fā)展到了將近30萬人，中國已經(jīng)超過了日本，成為韓籍人士在海外的最大聚居地。隨著北京奧運會的召開，中國和韓國之間的貿(mào)易往來會更加頻繁。據(jù)極東海運航空株式會社數(shù)據(jù)，目前每年起碼有10萬左右的韓國人來華居住，而且該數(shù)據(jù)呈現(xiàn)逐年上升趨勢，到2008年前后，移居中國的韓籍人士人數(shù)將達(dá)到100萬；到2010年前后，這個數(shù)量則有望達(dá)到200萬之巨。根據(jù)目前韓國人在中國的分布比例，北京地區(qū)集中了大概25～30％的在華韓籍人士數(shù)量，則到2008年，在北京居住的韓籍人士人口將達(dá)到將近25～30萬左右，其中留學(xué)生預(yù)計有7萬人左右。由于韓國的房地產(chǎn)價格要遠(yuǎn)高于北京，大概在韓國購買一套房子的價格可以在北京購房三套。另外，中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)過近二十年的高速發(fā)展，已經(jīng)使中國的投資環(huán)境產(chǎn)生了翻天覆地的變化。尤其是北京、上海等大中城市，無論是居住還是工作都對韓國人有著相當(dāng)大的吸引力。而且最近十年中國的房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，房價也在不斷攀升。這種房產(chǎn)升值的效應(yīng)使韓國人看到投資增值的機會。因此，在北京購房的韓國人將呈現(xiàn)上升趨勢。另外，由于在韓國留給子女的財產(chǎn)在遺贈與繼承時征稅非常高，所以一些留學(xué)生家長愿意以子女的名義在北京投資購房，以作為子女財產(chǎn)繼承避稅的方式，同時作為子女在京學(xué)習(xí)生活的經(jīng)濟(jì)保障。2 被訪韓籍人員背景資料 人員結(jié)構(gòu)u 年齡構(gòu)成分析 分析：從本次調(diào)研對象的年齡構(gòu)成來看，%的比例，%，總體來看，人員年齡構(gòu)成傾向于年輕化。u 性別構(gòu)成分析分析：本次調(diào)研對象中，男性比例明顯大于女性。除了來京韓籍人士本身男女比例就有一定的失調(diào)以外，韓籍人士中男性主導(dǎo)了家庭的購房需求的特征也會導(dǎo)致本次調(diào)研在抽樣時更多地偏向于男性。u 文化程度構(gòu)成分析 分析：本次調(diào)研對象中，%，總體來看，%，總體人員接受的文化教育水平較高。u 家庭規(guī)模構(gòu)成分析分析：本次調(diào)研對象中，駐京韓籍人員里，%，%，%，%，其中單身人員有50%以上是留學(xué)生。這與在本報告第三章中提到的“在京韓籍人士中，將近一半的比例為家屬”的結(jié)論相符。 從業(yè)狀況及收入水平u 從業(yè)狀況分析分析：從的從業(yè)狀況來看，本次調(diào)研的駐京韓籍人員中，留學(xué)生所占比例較大，% ，其次是韓資企業(yè)職員，%，另外，自由職業(yè)者也較多，%。 但是與在京韓籍人士總體從業(yè)結(jié)構(gòu)來說，本次調(diào)研大幅壓低了家屬的比例，提高了工作人員的比例，基本上真實地反映了以戶為基礎(chǔ)的有租購房意向的韓籍人士的比例。u 職位狀況分析分析：從本次調(diào)研的駐京韓籍人員的職位狀況來看，高級管理人員、老板、%，%，其他類職位的人群包括留學(xué)生、商人和自由職業(yè)者等收入不穩(wěn)定人群。u 家庭收入狀況分析 分析：從本次調(diào)研的駐京韓籍人員的家庭月收入狀況來看，%，%，%，%。說明本次調(diào)研的樣本主體具有很強的購買力。另外，根據(jù)專家訪談了解到，在京韓國人的收入狀況隨其從事的職業(yè)不同而有所區(qū)別，其中韓國企業(yè)派駐北京的員工由于在韓國本土有一份基本