【正文】 即目前以北京城市建設(shè)開發(fā)集團(tuán)望京公司開發(fā)建設(shè)的A5小區(qū)為核心的、房地產(chǎn)項(xiàng)目比較集中的在建地區(qū)。l 朋友的推薦：寶星園之所以成功吸引了眾多韓國人購買，就是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目聘請了一個(gè)很有實(shí)力的韓籍銷售主管，這個(gè)銷售主管在北京韓國人群中很有人緣，就是在他的帶動(dòng)下，才會吸引了眾多韓國人前來購買，李仁淑就是與他一起進(jìn)行合作投資該項(xiàng)目的。樸成坤一家雖然一直存在購房意向，但目前還在觀望當(dāng)中，尋找合適的項(xiàng)目。李柱燁從97年到京，自己開一家手機(jī)配件公司，目前在國內(nèi)24個(gè)省份有分公司，員工92名，平時(shí)工作很忙，難得休閑時(shí)間，有空時(shí)也會到望京Golf球場打球。精裝后價(jià)格可以承受的最高價(jià)格在9500元/平方米左右，但是裝修一定要顯檔次。l 物業(yè)管理要有懂韓語的人，溝通起來較方便，至少也要懂英語。l 廚房，客廳要大，開放式廚房。 甲方介紹東湖灣項(xiàng)目所處地域及項(xiàng)目建設(shè)情況東湖灣項(xiàng)目建筑面積70萬平方米，居住面積40萬平方米，共21棟28層左右板樓。附件三：望京東湖灣項(xiàng)目第一次座談會會議紀(jì)要目的：了解韓國人在京的基本情況，對產(chǎn)品各項(xiàng)功能的偏好和對項(xiàng)目的建議主題：座談該項(xiàng)目的具體問題時(shí)間：2005年9月8日 晚6：308：30參加：專家：李漢俊、元鐘洙；購房意向代表：Park Hae Na 、Jung Kyoag Sub、劉向麗、金相基；甲方代表：崔植、趙茗、周薇、楊男男；乙方代表：梁小林、王發(fā)軍、金貞花、周琳記錄：王發(fā)軍、周琳會議內(nèi)容： 韓國人對望京的印象望京地區(qū)韓國人聚居人數(shù)眾多，這與韓國人喜愛聚集的習(xí)慣相符。二、 韓國人付款方式寶星源項(xiàng)目中，真正的韓國人購房多數(shù)采用一次性付款方式；而朝鮮族人士購房一般采用貸款形式。Loftel的銷售價(jià)格為8800元/m2,已經(jīng)銷售了85%。雖然他們幾乎一次性付款，但是如果從韓國匯款一次并不能匯這么大額的款項(xiàng)，需要分次分批匯款，一般購房的韓國人都是持旅游護(hù)照來京。同時(shí)也并不在意周圍的鄰居是否是韓國人。109 地址：北京市朝陽區(qū)夏都家園3號樓2單元2層 電話:(010)64702266 傳真:(010)64710797 每家加盟店獨(dú)立擁有和運(yùn)營附件一 ：望京住宅項(xiàng)目銷售總監(jiān)訪談紀(jì)要 Loftel項(xiàng)目銷售總監(jiān)訪談一、 在京韓國人整體人員結(jié)構(gòu)及分布特征現(xiàn)在望京地區(qū)常住人口在20萬人左右。 其 他：項(xiàng)目在銷售期間做好主力戶型的樣板間裝修，并配好高檔家具和其他生活用品，讓客戶在購房時(shí)能夠看到未來住房的真實(shí)效果，從而達(dá)到視覺刺激引起客戶立刻購買的欲望。 價(jià)格方面：如果毛坯交房，開盤價(jià)保持在8000元/平方米左右，精裝修后的價(jià)格最高不超過9500元/平方米。178。 駐京韓籍人士在購物方面的消費(fèi)習(xí)慣：日常用品的采購選擇社區(qū)周邊較近的商場或超市，大宗用品或高檔用品傾向于選擇市區(qū)內(nèi)知名商業(yè)；178。 在京韓國人收入普遍較高，在商業(yè)消費(fèi)方面的檔次較高，主要以休閑娛樂為主。178。178。178。 目前已購房留學(xué)生中，購買的項(xiàng)目包括華鼎世家、大西洋新城、國風(fēng) 購買客戶中投資客占有較大比重，約為23%，目前這一比例仍然在增加。 在京韓籍人員的租購房比例為8：2；178。目前平均家庭規(guī)模區(qū)域內(nèi)購買率平均購買面積供需缺口= 供應(yīng)規(guī)?！枨笠?guī)模缺口分析：區(qū)域住宅物業(yè)供給規(guī)模：20062008年望京區(qū)域在建項(xiàng)目建筑總規(guī)模約為300萬平方米。178。嚴(yán)格保安制度，嚴(yán)查進(jìn)出人員，不允許外區(qū)人員及閑雜人員隨意進(jìn)出小區(qū)。178。 廚房，客廳要大，開放式廚房設(shè)計(jì)。同時(shí)要看是否能夠提供其他增值服務(wù)，如：子女入托/上學(xué)、公司注冊、家政服務(wù)等。u 休閑娛樂分析：對于韓國人在望京在休閑娛樂方面的消費(fèi)調(diào)查來看，選擇“美容美發(fā)”“健身”“洗浴”的比例相對較高，%、% % ，其次是“網(wǎng)吧/電玩”和“夜總會”，選擇“KTV”消費(fèi)的比例最小。而在深入訪談中，％的受訪者認(rèn)為小區(qū)的智能化設(shè)施越多越好，為此可以不計(jì)價(jià)格；％的受訪者需要基本的智能化設(shè)施，為此可以承擔(dān)稍高一些的價(jià)格；％的受訪者雖然認(rèn)為智能化設(shè)施是需要的，但卻不愿為此承擔(dān)更高的價(jià)格；沒有認(rèn)為智能化設(shè)施是不需要的受訪者。 停車管理；178。u 交房標(biāo)準(zhǔn)（裝修）分析：從未來購房時(shí)對于交房標(biāo)準(zhǔn)的需求偏好來看，選擇“精裝修”的比例最高，%，選擇“廚衛(wèi)精裝”% ，選擇“毛坯房”%。分析：從未來購房時(shí)項(xiàng)目選擇看重的因素分析來看，看中“價(jià)格”和“戶型設(shè)計(jì)”的比例較大，%% ，看中“小區(qū)被套設(shè)施”和“交通條件”% % ，看重“物業(yè)管理”“內(nèi)外部景觀設(shè)計(jì)”“投資價(jià)值”的占25%左右，看中其他因素的比例較低，尤其值得關(guān)注的是韓國人購房并不十分關(guān)注是否有韓國人聚集，相對而言更加關(guān)注周邊環(huán)境和小區(qū)配套設(shè)施對生活的便利性。 總體分析：從未來購房能夠承受的總價(jià)來看，承受購房總價(jià)在100萬元（單位為人民幣）%% ，% ，% ，由此可見，超過72%的韓國人未來購房能夠承受的總價(jià)在150萬元以下。值得關(guān)注的是有相當(dāng)比例的留學(xué)生打算購買高檔公寓、酒店式公寓等高檔物業(yè)。 在京韓國人士購房目的分析u 總體分析：總體來看，%，%，%，從已購房和未購房者的結(jié)構(gòu)性需求目的來看，已購房客戶中以投資為購房目的的明顯較高，未購房客戶中以自住購房的客戶比例明顯較高，已購房客戶用于辦目的客戶明顯高于目前未購房的客戶。訪談中專家一致認(rèn)為，“沒有必要在韓國本土作宣傳推廣”，一方面，效果不好，另一方面，韓國本土的推廣成本相當(dāng)高。 北京房地產(chǎn)項(xiàng)目在韓國本土的銷售情況（銷售總監(jiān)訪談、項(xiàng)目調(diào)研）從去年年底開始，望京不少項(xiàng)目以韓國為市場開拓目標(biāo)，紛紛參加韓國的房展會或在韓國做市場調(diào)研、品牌宣傳，如：上京CA、寶星國際、季景韓國本土購買客戶中以投資型購買客戶所占比例相對較高，之所以如此看好中國國內(nèi)，有其北京上海等大城市的房地產(chǎn)投資，一方面是對中國市場的良好預(yù)期，另一方面也和目前國際上關(guān)于人民幣升值的預(yù)期有關(guān)。178。韓國人購房政策性限制條件主要來自韓國國內(nèi)對資金境外投資的限制，自去年這一政策有所放寬，韓國人購房比例明顯上升，目前投資額在50萬美金以下不再受限。原因分析：這些受訪者大部分是在中國生活過一段時(shí)間的人，比較了解北京，為了工作和學(xué)習(xí)的方便，采取就近原則，居住在工作地周邊，受訪者中絕大部分漢語流利，比較接受中國的飲食文化和生活習(xí)慣，所以周邊即使沒有韓國人聚集和韓化的配套設(shè)施，也不會造成太大影響。 戶型設(shè)計(jì)：由于生活習(xí)慣、飲食文化等差異，在戶型設(shè)計(jì)方面滿意度相對較低，主要表現(xiàn)在：廚房太小，衛(wèi)生間的太少或太小，陽臺太小，窗戶的采光性較差等。 韓國人對目前住房不滿意的主要方面及原因分析（來自深訪和座談會）本次調(diào)研的受訪韓國人對目前住房的不滿意主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：178。178。u 韓國留學(xué)生的租金分布 分析：韓國留學(xué)生的住房租金主要分布在20005000元/月之間，最高的達(dá)7000元/月，這類留學(xué)生一般為在職的留學(xué)人員。 韓國人目前已租購房基本狀況（戶型、面積、價(jià)格）u 已購房的價(jià)格分析：從韓國人購房價(jià)格分布來看，購房價(jià)格在60007000元/平方米的比例較高，%；購房價(jià)格在70008000元/%，目前購房價(jià)格在8000元/%。2 目前住房狀況 韓國人租購房比較集中的項(xiàng)目項(xiàng)目名稱建筑面積(m2)均價(jià)(￥)入住客戶中韓國人比例其中購房韓國人比例都市心海岸550030%10%寶星園260000750045%20%慧谷陽光22649680035%15%慧谷金色家園52824540025%5%望京新城370000540060%20%銀領(lǐng)國際600030%5%星源國際91898600035%10%夏都盈座97000580030%3%城市月光525820%5%大西洋新城500000680040%5%海潤國際公寓90000900025%5%金隅麗港城180000730020%2%華鼎世家（869號）101433780040%15%湖畔雅居（124號）65000760830%8%果嶺里182818740025%5%嘉潤花園140000480020%5%圣馨大地100000540025%5%花家地西里540000530030%5%風(fēng)格雅園50000540020%5%國風(fēng)總體而言，大部分在北京的韓國人月收入在10000～20000元之間，與前述調(diào)研結(jié)果相符。這與在本報(bào)告第三章中提到的“在京韓籍人士中，將近一半的比例為家屬”的結(jié)論相符。這種房產(chǎn)升值的效應(yīng)使韓國人看到投資增值的機(jī)會。（以上數(shù)據(jù)綜合了問卷調(diào)研、專家訪談、韓國駐華機(jī)構(gòu)訪談、熟悉在京韓籍人士狀況人士訪談等多方面數(shù)據(jù)） 韓國來京人員增長趨勢及對北京房地產(chǎn)行業(yè)的影響自1992年8月24日中韓建交以來，移居中國的韓籍人士數(shù)量呈幾何級數(shù)遞增，13年來已經(jīng)發(fā)展到了將近30萬人，中國已經(jīng)超過了日本，成為韓籍人士在海外的最大聚居地。本報(bào)告中數(shù)據(jù)處理分為以下幾個(gè)步驟：第一步、利用Epidata軟件建立數(shù)據(jù)庫機(jī)構(gòu)模型，用Epidata軟件的錄入功能將整理并編號之后的成功問卷完整錄入，以建立完整數(shù)據(jù)庫。u 其他調(diào)研為了更好地完成甲方委托我司的調(diào)研任務(wù)，修正需求調(diào)研中個(gè)別因素造成的結(jié)論偏差，我司除了以上合同約定的調(diào)研任務(wù)以外，還對望京區(qū)域房地產(chǎn)市場的基本情況、望京區(qū)域住宅項(xiàng)目中的韓籍人士入住情況進(jìn)行了調(diào)研，而且特意訪談了幾個(gè)望京區(qū)域在售住宅項(xiàng)目銷售總監(jiān)，依據(jù)他們負(fù)責(zé)望京地區(qū)項(xiàng)目銷售工作的操盤經(jīng)驗(yàn)和對韓籍客戶需求特征的把握，以便更深程度地了解望京區(qū)域韓籍人士的購房需求狀況，為了避免重復(fù)，我們只選取其中比較有代表性的訪談?dòng)涗浶纬晌淖旨o(jì)要，詳細(xì)內(nèi)容見附件一、二。178。 報(bào)告撰寫：9月14日——9月22日；178。178。由于望京地區(qū)屬于韓籍人士在國內(nèi)最大的聚集區(qū)之一，所以，東湖灣項(xiàng)目在規(guī)劃階段考慮韓國人士在望京聚集這一因素，探討在東湖灣項(xiàng)目中打造“純韓國社區(qū)”的可行性。由此不僅需要掌握韓籍人士在望京購買房屋的歷史和現(xiàn)狀，同時(shí)也要了解這一需求在未來的走勢，以便確定產(chǎn)品定位及“純韓國社區(qū)”的可行性。 通過調(diào)研，把握韓籍人士消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)能力，為項(xiàng)目制定宣傳推廣策略提供參考依據(jù)。 報(bào)告修改：9月23～9月28日2. 本次調(diào)研所采用的調(diào)研方法178。 座談會：座談會參與人員為有購買房屋需求的韓籍人士及經(jīng)驗(yàn)豐富的業(yè)內(nèi)韓籍人士；以及甲方工作人員，以頭腦風(fēng)暴法為本項(xiàng)目開發(fā)提出建設(shè)性意見和建議；并整理會議紀(jì)要作為最終報(bào)告之附件；本次調(diào)研進(jìn)行5人以上座談會2場。. 調(diào)研中存在的問題u 已購房的韓國人在調(diào)查中比較謹(jǐn)慎，拒訪率較高，因此調(diào)研工作量明顯超過最初的預(yù)期；u 本次問卷的復(fù)核工作時(shí)間恰好在韓國人比較注重的傳統(tǒng)節(jié)日——中秋節(jié)，同時(shí)處于韓資企業(yè)半年一次的輪休時(shí)間高峰，相當(dāng)數(shù)量的韓國人回國或者外出休假，同時(shí)使我們的調(diào)查和復(fù)核工作量加大；u 接受訪問的韓國人給出的聯(lián)系方式多種多樣，如住宅電話、公司電話、手提電話、朋友電話、家庭成員電話等，這對后期復(fù)核帶來一定難度；u 針對上述存在的問題，我司通過加大工作量、增加調(diào)研渠道、增加工作強(qiáng)度，基本克服了上述困難，按照合作協(xié)議要求完成了各項(xiàng)調(diào)研工作。第二步、將Epidata下的數(shù)據(jù)庫rec格式文件轉(zhuǎn)化為SPSS格式。隨著北京奧運(yùn)會的召開，中國和韓國之間的貿(mào)易往來會更加頻繁。因此，在北京購房的韓國人將呈現(xiàn)上升趨勢。 從業(yè)狀況及收入水平u 從業(yè)狀況分析分析：從的從業(yè)狀況來看，本次調(diào)研的駐京韓籍人員中，留學(xué)生所占比例較大，% ，其次是韓資企業(yè)職員，%，另外，自由職業(yè)者也較多，%。3 駐京韓籍人士區(qū)域分布特征 駐京韓籍人士主要聚集區(qū)分布分析：從本次調(diào)研的駐京韓籍人員的區(qū)域分布情況來看，% 的調(diào)研對象聚集在望京區(qū)域，與在京韓籍人士總體的分布結(jié)構(gòu)相符，大部分在京韓籍人士集中在望京的原因是該區(qū)域及其周邊韓資企業(yè)眾多，望京區(qū)域內(nèi)韓國特色商業(yè)配套齊全，韓國生活氛圍成熟有關(guān)，如韓語學(xué)校、韓國風(fēng)味餐廳、韓語廣告及路牌指示等，五道口主要以海淀區(qū)各大院校的韓國留學(xué)生為主（由于選取樣本時(shí)人為降低留學(xué)生比例，所以該數(shù)據(jù)中五道口人員比例稍微偏低）。北京5700007250未入住8％融科u 不同從業(yè)者的購房價(jià)格由于樣本量有限，本部分不做圖表分析，從留學(xué)生目前購房價(jià)格來看，%的留學(xué)生目前購房價(jià)格在70008000元/平方米之間，購房價(jià)格在8000元/%，可見留學(xué)生的購房價(jià)格承受能力還是比較高的。u 目前住房的采暖方式分析：從韓國人目前住房的采暖方式來看，采用散熱器的比例最大，%，% ，% 。 對于自由職業(yè)者和商人，由于工作地點(diǎn)的不確定性，各加傾向于租房，而不是買房。 小區(qū)環(huán)境：不少受訪者表示，目前小區(qū)環(huán)境太差，具體原因是設(shè)置了過多的商業(yè)，導(dǎo)致外來人員較多，往來人群復(fù)雜，小區(qū)安全無法保障，無法創(chuàng)造一個(gè)安靜的純居住環(huán)境。178。178。韓國在華企業(yè)對員工購房的限制較少，只有個(gè)別企業(yè)為了防止人才流失在房租補(bǔ)貼方面有一定約束。 區(qū)域升值潛力，尤其投資客戶更加關(guān)注房屋的租金價(jià)格和出租速度。深訪中發(fā)現(xiàn)好幾個(gè)購買北京房產(chǎn)達(dá)十幾套的韓國人有好幾位，前不久人民幣匯率的調(diào)整已經(jīng)使一些投資客戶直接獲利，更加增強(qiáng)了韓國人對中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。沁園等住宅項(xiàng)目，以及望京住皇商業(yè)街項(xiàng)目等都在韓國做過各種推廣活動(dòng)，其中寶星國際還在韓國設(shè)有專門的銷售推廣團(tuán)隊(duì)。如果項(xiàng)目規(guī)模足夠大，目標(biāo)客戶主要針對韓國客戶（如韓風(fēng)格的設(shè)計(jì)、韓國化的商業(yè)配套或有其他針對韓國客戶的增值