【正文】 戶比例為：望京55%，五道口20%，亞運村15%，其他區(qū)域10%，按照等距抽樣的方法第一次抽取500個樣本，實際完成231份成功問卷，第二次在剩余樣本中等距抽樣200個，實際完成71個成功樣本。第三步、利用專業(yè)統(tǒng)計軟件SPSS逐項進行頻數(shù)分析及交叉列連表分析。據(jù)極東海運航空株式會社數(shù)據(jù)，目前每年起碼有10萬左右的韓國人來華居住，而且該數(shù)據(jù)呈現(xiàn)逐年上升趨勢，到2008年前后，移居中國的韓籍人士人數(shù)將達到100萬；到2010年前后，這個數(shù)量則有望達到200萬之巨。另外，由于在韓國留給子女的財產(chǎn)在遺贈與繼承時征稅非常高，所以一些留學生家長愿意以子女的名義在北京投資購房，以作為子女財產(chǎn)繼承避稅的方式，同時作為子女在京學習生活的經(jīng)濟保障。 但是與在京韓籍人士總體從業(yè)結(jié)構(gòu)來說，本次調(diào)研大幅壓低了家屬的比例，提高了工作人員的比例，基本上真實地反映了以戶為基礎(chǔ)的有租購房意向的韓籍人士的比例。 主要聚集區(qū)人員分布特征及原因分析分析：從本次調(diào)研的韓籍人員的主要聚集區(qū)的人員分布特征來看，望京區(qū)域的人員結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，五道口主要以留學生為主，亞運村韓資企業(yè)職員較多，CBD區(qū)域的自由職業(yè)者較多。橄欖城4000007100未入住3%嘉美風尚中心1302557200未入住3％上京u 已購房的總價 分析：從韓國人購房總價分布來看，目前韓國人已購房總價在1001150萬元的比例最大，%，其次是購房總價100萬元以下的，%；%%。u 目前韓國人居住的智能化系統(tǒng)分析：從目前韓國人居住小區(qū)配套的智能化系統(tǒng)來看，小區(qū)一卡通和閉路電視監(jiān)控的配置率最高，%%，其次是智能門禁、可視對講系統(tǒng)，%。178。另外在小區(qū)景觀設(shè)計，建筑風格設(shè)計等方面由于文化傳統(tǒng)的差異而稍有異議。 設(shè)施配套：目前在住小區(qū)很多沒有24小時熱水，小區(qū)周邊商業(yè)配套不齊全，生活不方便等。 已購房者對所購房屋最滿意的地方就是房屋得到了升值。 其他影響因素分析u 利好因素政策的利好在很大程度上激發(fā)了外籍人士的購房熱情，其中實施近一年的《北京市外商投資企業(yè)高級人才購房購車專項獎勵暫行辦法》是促進外籍人購房的重要原因。絕大部分韓國人購買客戶比較關(guān)心物業(yè)的保值增值，以確保將來房屋轉(zhuǎn)手不賠錢。 更重要的是近年來韓國經(jīng)濟不景氣，民眾已經(jīng)失去了對本國市場的投資信心，包括房產(chǎn)、股票等在內(nèi)的個人投資幾乎處于停滯狀態(tài)。 上京CA2004年年底參加了韓國的房展會，主要是希望對韓國市場有一定了解，使推出的部分產(chǎn)品在戶型設(shè)計上更符合韓國人的生活習慣，比如他們喜歡開敞式大廚房等。 韓國主流媒體及收費情況（專家訪談、座談會）韓國國內(nèi)針對商務(wù)階層的主流媒體有《每日經(jīng)濟》、《韓國經(jīng)濟》、《中央日報》、《東亞日報》、《朝鮮日報》、《新東亞》、《月刊朝鮮》、《月刊中央》等。就算目前是購買來自住，因為一般他們都沒有在這邊長期居住的打算，工作完結(jié)之后還是會回到韓國，所以未來還是會用來轉(zhuǎn)賣或者出租，都帶有投資的目的。u 意向購買面積178。 不同職業(yè)者的購房承受價位比較（主要分析留學生）分析：從未來購房能夠承受的總價來看，韓國留學生能夠的購房總價主要在100150萬元之間。而在深入訪談中，受訪者普遍表示喜歡韓國式的板樓，此次調(diào)研中選擇塔樓的比例較高，我司分析可能是因為不同產(chǎn)品形式的價格因素的影響。對于地板采暖的鋪設(shè)方式方面，%的韓國人選擇“全部鋪設(shè)”的方式，%的韓國人選擇出了“衛(wèi)生間用散熱器，其余區(qū)域全部鋪設(shè)”的鋪設(shè)方式。 個別項目還提供其他在增值服務(wù)，如家政服務(wù)、小區(qū)班車等。3 消費習慣及商業(yè)需求 日常交通工具分析：從韓國人日常出行的交通工具來看， 選擇“出租車”的比例最高，%，選擇“私家車”% ，%，%，選擇公交車的比例不足6%。 對望京區(qū)域商業(yè)配套要求及建議 分析：對于韓國人認為在望京地區(qū)最應(yīng)該增加的商業(yè)內(nèi)容調(diào)查來看，%的人表示應(yīng)該增加電影院，其次是服裝鞋帽專賣店、超市和洗浴中心。由此可見本項目一期約15萬㎡的規(guī)模是在得到最多認可的規(guī)模范圍之內(nèi)的。 要有大陽臺，開間在56米左右，陽臺的窗戶要夠大，采用大幅落地窗，采光充足。178。 具體的戶內(nèi)面積比例可參見附件六《深入訪談統(tǒng)計分析結(jié)果》。178。25%（未來在京韓國人平均購買率） *%（韓國人選擇望京區(qū)域的比例）= 第八章 主要結(jié)論1 駐京韓籍人士的住房需求總量及增長趨勢178。 生活五道口及其他區(qū)域的韓國人絕大部分以租房為主，主要是為了工作和學習的方便，長期定居者較少。 購買客戶中，一次性付款的比例將近40%，銀行貸款最長為6成15年；178。178。178。 178。u 結(jié)論在京韓國留學生也有可能成為本項目的目標客戶之一。 在京韓國人受教育程度較高，一般在本科以上，消費觀念比較超前，比較注重生活品質(zhì)，購物消費及休閑娛樂除了注重商品品質(zhì)外，比較看重購物環(huán)境和服務(wù)質(zhì)量，對于價格的關(guān)注度相對較低。178。由此可見，本項目打造純韓國人社區(qū)的設(shè)計概念并十分認同。 宣傳推廣：突出小區(qū)優(yōu)勢，產(chǎn)品優(yōu)勢，凸現(xiàn)高性價比，并與周邊項目相成明顯對比，不主張到韓國本土作推廣。12 我司根據(jù)本次調(diào)研結(jié)果對本項目的傾向性意見178。他們收入頗豐，最高可達56萬人民幣。他們偏愛敞開室的廚房。四、 國內(nèi)樓盤在韓國人中銷售情況: 國內(nèi)在望京地區(qū)開發(fā)的樓盤，韓國人購房比例占總體的30%40%。七、對本項目建議項目開盤后入室價不宜過高，應(yīng)定在78007900元/m2之間。四、 韓國人在望京地區(qū)購房的正常特征韓國人在望京地區(qū)購房，主要以大戶型為主，其中用于辦公的比例逐漸提高。對韓的商業(yè)發(fā)展也較好，生活很便利，這里70%的人都沒有車，在小區(qū)里就可以解決生活必需的各種需要。全部南北朝向，兩梯兩戶或兩梯三戶。開間在45米左右，陽臺的窗戶要夠大，陽光充足。否則過兩三年樓房外立面很陳舊，看起來至少有十幾年似的。 付款方式大多采用哪種方式，如采用銀行付款會選擇哪些銀行？付款大多是一次性付款，或者分期付款。樸成坤來京也有9年，平常喜歡外出旅游、登山。這個政策的放寬極大地刺激了在京韓國人購房的愿望。l 開發(fā)商的誠信問題：目前北京很多項目的開發(fā)商不夠誠信，在項目的產(chǎn)品、規(guī)劃等方面出了很多問題，也讓很多韓國人覺得風險很大，他們會優(yōu)先考慮外資或知名開發(fā)商開發(fā)的項目。望京內(nèi)環(huán)路以里為中心區(qū)，為商務(wù)、行政中心區(qū)，規(guī)劃了經(jīng)濟、貿(mào)易和金融機構(gòu)，民航、電子工業(yè)等服務(wù)單位以及大型購物中心。規(guī)劃總建筑面積約1000萬平方米，其中住宅面積占一半；規(guī)劃居住人口30萬，規(guī)劃有中心商務(wù)區(qū)，4條城市軌道交通線，大型公建配套與文教設(shè)施，是繼方莊、亞運村之后北京又一個高尚住宅區(qū)。 影響韓國人購房的主要因素l 地段的升值潛力：主要反映在該區(qū)域的規(guī)劃上，因為是在一個陌生的環(huán)境里購房，韓國人對風險比較在意，一般只會選擇成熟大社區(qū)里的項目，如華鼎世家，周邊已經(jīng)發(fā)展成熟，還有沃爾瑪超市即將入住，它未來的發(fā)展是可以看得見的，這樣才會吸引韓國人購買。李柱燁原在三元橋國際友誼花園租了一間170多平方米的房子，房租約9000元/月，后剛在望京華鼎世家買了一套217平方米的房子。所以，如果他們選擇銀行，一般會選擇承認這些證明的外資銀行，如匯豐銀行等。如果一定是毛坯交房，那么希望能有專門固定的時間給大家裝修。人員不要過于雜亂；小區(qū)里要純居住型。 韓國人對這樣一個產(chǎn)品，有何意見？希望該產(chǎn)品還應(yīng)增加什么功能或設(shè)施大家發(fā)言很踴躍，總結(jié)幾個人的意見，大致如下：l 大部分要三居室或者四居室，面積在150平方米以上（使用面積），未婚或剛結(jié)婚希望是兩居室，面積在100平方米左右即可。價格是相對的，只要性價比高，價格并不是他們考慮主要的問題。在產(chǎn)品特征上：應(yīng)該在設(shè)計上具有一定的傾向性，而不是完全采用韓國特色；在戶型方面，應(yīng)該多元化，大戶型和小戶型并重，有利于項目回款。附件二：寶星源項目銷售總監(jiān)訪談寶星源項目銷售總監(jiān)姚紅訪談一、 韓國人在寶星源購房狀況寶星源項目中所謂的“韓國人購房”，包括真正的韓國人購房和韓國相關(guān)的朝鮮族人士購房，這兩部分購房力群體消化的面積大致相同，加起來共消化寶星源項目20%的面積。六、 望京區(qū)域住宅供應(yīng)狀況望京目前存量規(guī)模在300萬平方米左右，在2008年以前，規(guī)劃或在建的項目有：融科橄欖城、國風北京、北京香木、嘉美風尚、季景沁園、博雅國際等，規(guī)模大致在100萬平方米左右。更有外資銀行專向外籍人士發(fā)放貸款。其他例如為辦公、孩子在華留學等購房的比例占了30%。 本項目規(guī)模較大，檔次較高，單純定位于一類客群會給項目帶來很大的風險；178。 商業(yè)配套：以滿足小區(qū)居民生活需要的配套商業(yè)為主，適當增加外向型特色商業(yè)，但是要與居住區(qū)分開，主要以購物、高檔餐飲、休閑娛樂為主。 產(chǎn)品方面：大戶型為主，以三居室和四居室為主力戶型，同時建筑面積在100平方米左右的二居室要占有一定比例，衛(wèi)生間、陽臺要大，開發(fā)式廚房為主，地板采暖，溫度可調(diào)且分戶計量，采光性要好，精裝修交房，裝修檔次要高，可按照客戶設(shè)計要求集中在裝修工期統(tǒng)一裝修。 本次調(diào)研中受訪韓國人大部分對本項目所在區(qū)域并不十分熟悉，通過介紹之后，對于本項目區(qū)域區(qū)域有一定的認同；178。 在京韓國人中單身比例較大，身邊缺少親人，生活相對私密和獨立，業(yè)余時間在休閑娛樂場所光顧的時間和頻次較高，比較傾向于中等檔次的休閑娛樂消費場所。 韓國人購房比較看重項目性價比，以及未來升值潛力，并不十分在乎是否有韓國人聚集。178。178。178。 在京韓國留學生是一支不可忽視的購房需求客群，在本次調(diào)研的對象中，%，雖然略低于韓籍人士總體購房比例（％），但要高于韓資企業(yè)員工和非韓資企業(yè)員工購房比例，說明在目前韓籍留學生也是在京韓籍人士購房的主力人群之一。4 駐京韓籍人士的購房需求狀況178。2 駐京韓籍人士區(qū)域分布特征北京地區(qū)有10萬左右，主要分布望京（約6萬人，以商人、企業(yè)管理人員、企業(yè)主等及其家屬為主；）和五道口地區(qū)（約占2萬人，以留學生為主），亞運村（約1萬人左右，以商人、企業(yè)管理人員較多），其他區(qū)域如燕莎－三元橋、CBD、順義等地（約1萬人）。（詳細望京區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況見附件五）2 望京區(qū)域韓國人增長趨勢及購房需求規(guī)模從韓國人在京人口增長趨勢來看，自2005年2008年的四年時間里將有1518萬規(guī)模的人口增長，按照保守估計，至少會有12萬規(guī)模的人口增長，從而產(chǎn)生對住房的需求，如果按照未來在京韓國人的購房比例（目前在京韓國人租購房比例約為8：2，：）、家庭規(guī)模（），以及平均購房面積（）計算；那么在為來4年中在京韓籍人士將有近140180萬平方米規(guī)模的購房需求，按照本次調(diào)研韓國人對望京區(qū)域的購房意向比例（%），那么在未來34年內(nèi)將有110140萬平方米的需求規(guī)模。178。178。178。 三居室至少要有兩個衛(wèi)生間，四居室至少有三個衛(wèi)生間。2 目標客群對本項目概念的認同度從本次調(diào)研的結(jié)果來看，29％的受訪者認為本項目的概念非常好，29％的受訪者認為一般，％的人覺得不好判斷，不好說，少部分人對本項目不感興趣。 在望京區(qū)域主要進行的商業(yè)消費類型u 購物 分析：對于韓國人在望京區(qū)域的購物消費類型調(diào)查來看，%的人表示主要購買日常用品和食品，其次是服裝鞋帽和書籍/音像制品。分析：對于小區(qū)硬件設(shè)施的重要性排序調(diào)查情況來看，排在第一重要性的設(shè)施配套中，選擇“24小時熱水”和“智能化系統(tǒng)”的比例最高，% % ，其次是選擇“寬敞電梯”和“充足車位”的，% % ；排在第二重要位置的設(shè)施配套中，選擇“智能化系統(tǒng)”的比例最高，%，其次是選擇“24小時熱水”和“充足車位”，%%。 公共衛(wèi)生、保安、消防；178。u 戶型分析：從未來購房時對于戶型的選擇傾向性來看，傾向于選擇“三室兩廳兩衛(wèi)”和“兩室兩廳一衛(wèi)”的比例明顯較高，%% ，其次是選擇“四室兩廳兩衛(wèi)”和“兩室一廳一衛(wèi)”%%，% 。 不同職業(yè)者購房期望的付款方式（主要分析留學生） 分析：從未來購房期望的付款方式來看，%的人希望一次性付款。總體來講，在京韓國人購房需求面積主要在120200平方米之間。178。第五章　韓國人士購房需求狀況分析1 未來購房需求情況 在京韓國人士的購房意向u 在京韓國人的未來購房意向u 目前已購房客戶和未購房客戶的未來購房意向分析：從韓國人的未來購房意向調(diào)查來看，%的韓國人表示未來有購房打算，% 的韓國人明確表示無購房打算，其中，%的韓國人表示還有購房打算，%的韓國人表示未來無購房打算。都制約了韓國本土客戶的購買決策。這是因為這幾年韓國經(jīng)濟出現(xiàn)嚴重滑坡，40%的企業(yè)準備撤離本土，其中80%的企業(yè)看好中國市場，韓國企業(yè)在華投資的增多，也促使大批韓國人到中國生活、工作，從而成為置業(yè)的新生力量。 土地使用權(quán)問題，中韓兩國在房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)方面的制度持以較大，有些韓國人對房屋的土地使用權(quán)問題表示擔憂。u 不利因素總體來看，有以下幾方面不利因素制約韓國人的購買積極性；178。 影響韓國人士在京購房的相關(guān)企業(yè)規(guī)定（企業(yè)派員政策、住房補貼等）據(jù)了解，韓國在華企業(yè)一般職員在華工作時間最長不超過5年，這些員工在華期間一般以租房為主，企業(yè)提供房租補貼，按照員工的級別其房租補貼額度在30008000元/月不等。178。 保安制度：在保安制度方面不夠嚴格，尤其在出入管理方面小區(qū)保安沒有盡職 ，對于外來人員隨意放行，導致入住社區(qū)的韓國人在心理上覺得居住無安全保障。3 目前住房的滿意程度 韓國人對目前住房的滿意度（來自深訪和座談會）本次調(diào)研的座談會和對有購房需求韓國人的深入訪談結(jié)果經(jīng)粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，70%以上的韓國人對目前住房表示滿意，其中已購房韓國人對目前住房的滿意度最高，達到90%以上，在租韓國人對目前住房滿意度稍低一點，表示滿意的大概在60%左右。178。u 不同從業(yè)者的付款方式分析：從韓國人中已購房客戶的付款方式來看，商人、自由職業(yè)者、韓國留學生購房一次性付款的比例較高。從購房意向的調(diào)研情況來看，未來韓國人住房租購比例接近7：3，高于目前的購房比