【正文】 4 管理費(fèi) 159399萬元 % (1+2+3) 5 不可預(yù)見費(fèi) 159399萬元 % (1+2+3) 6 廣告營銷費(fèi) 254400萬元 % (銷售收入 ) 總投資額 1+2+3+4+5+6 /㎡ “凱萊東湖花園”項(xiàng)目 在總體使用功能上能夠協(xié)調(diào)統(tǒng)一、靈活分配。東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 19 頁 項(xiàng)目功能區(qū)域劃分： 根據(jù)該項(xiàng)目市場定位與產(chǎn)品定位、區(qū)位場地條件分析，“凱萊 “凱萊 據(jù)向錦江區(qū)下河心村開發(fā)建設(shè)指揮部了解的情況：根據(jù)城市規(guī) 劃，該區(qū)域原擬作為一大型開放性公共游樂場所，并深受各級(jí)政府部門所重視，但由于受資金限制，原擬項(xiàng)目開發(fā)工作一直陷于停頓，目前該場地仍呈閑置狀態(tài)。東湖花園”項(xiàng)目建成后將與相鄰的“成都教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)”、“成都市城南副中心區(qū)（高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)）”功能互補(bǔ)，為其提供符合現(xiàn)代居住理念的住宅產(chǎn)品，并形成有機(jī)整體及 規(guī)模效應(yīng)，將有利于充分、高效運(yùn)用社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源，以使本項(xiàng)目獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。 該區(qū)域內(nèi)，美國領(lǐng)事館、中日會(huì)館、好又多量販、成都百貨大樓東湖商場、西南食品批發(fā)城、央行成都分行、四川大學(xué)、中科院成都分院、四川農(nóng)科院、望江樓公園等一批外事機(jī)構(gòu)、大型商業(yè)設(shè)施、金融機(jī)構(gòu)、著名科研院所、游樂場所聚集；城市配套設(shè)施完備、社區(qū)成熟、人氣鼎盛 。 項(xiàng)目南北所臨的三環(huán)路、二環(huán)路為城市主干道，幾條中小街道分布其間；距火車南站（成都第二客運(yùn)站）僅 2 公里，到火車北站、雙流國際機(jī)場也僅 10 余公里，均有高等公路相通，交通極為便利。 本項(xiàng)目地處成都市二環(huán)路東五段、老成仁公路及府河、沙河交匯處所圍合而成區(qū)域；東南與成都市最新規(guī)劃建設(shè)的“成都教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)”、“成都市城南副中心區(qū)”相鄰；該區(qū)域?qū)⒊蔀槌啥际形磥怼艾F(xiàn)代教育、科研、高新產(chǎn)業(yè)功能區(qū)”。 （ 2）產(chǎn)品定位： 成都市一流水平的、國際化、“城市公園型”的、“混合型”高級(jí)居住社區(qū)。東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 15 頁 項(xiàng)目定位 作為項(xiàng)目投資決策的前提，我們根據(jù)上述市場調(diào)研結(jié)果，在此提出本項(xiàng)目的各項(xiàng)定位要素如下所述： （ 1）市場定位： 以下述三大消費(fèi)群體作為“凱萊東湖花園”項(xiàng)目所擁有的獨(dú)特資源而提升的項(xiàng)目投資價(jià)值更加凸顯了項(xiàng)目的“資源唯一性”，這種升值潛力必將在項(xiàng)目市場價(jià)格走勢上得到持續(xù)增長的充分體現(xiàn)。東湖花園”項(xiàng)目所在的成都錦江區(qū) ）將迎來新的快速增長時(shí)期；據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局信息，9萬個(gè)成都家庭打算在 20xx 年購房，若按 100 ㎡ /戶均計(jì)，則全市應(yīng)有 900 萬平方米的住宅市場需求量，已經(jīng)大大超過成都市 1999 年的全年商品住宅竣工量（ 360 萬平方米）。今年以來，成都市具有投資價(jià)值的住宅房地產(chǎn) 市場的 重新啟動(dòng) 應(yīng) 看作 是 這一趨勢的必然反映 。東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 14 頁 住宅項(xiàng)目將受到限制。 由 于 《成都市土地利用總體規(guī)劃》已經(jīng)出臺(tái)，對(duì)各類用途土地已作出明確規(guī)劃與限制，地處市中心的、可供住宅開發(fā)的土地資源極為有限；因此“凱萊 （ 5） 目標(biāo)消費(fèi)者購買力水平 調(diào)查結(jié)果表明：該區(qū)域從業(yè)人員收入水平處于成都市一流水平，加權(quán)平均工資達(dá)到近 3000 元 /月，表現(xiàn)出較強(qiáng)的消費(fèi)能力。 （ 3） 目標(biāo)消費(fèi)者職業(yè)分析 本次調(diào)查表明：該區(qū)域內(nèi)從業(yè) 人群主要職業(yè)分布于新興第三產(chǎn)業(yè)。東湖花園”項(xiàng)目東南側(cè)、三環(huán)路沿線的項(xiàng)目（如“萬科城市花園”、“五洲花園”、“置信項(xiàng)目”、“川師大項(xiàng)目”等）開發(fā)規(guī)模已呈增大趨勢，均為開發(fā)面積達(dá)千余 畝的大型項(xiàng)目。東湖花園”的具體情況，我們對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域及其近年開發(fā)的中高檔住宅項(xiàng)目狀況及其目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)行為進(jìn)行了一次小型區(qū)域市場調(diào)查，并結(jié)合對(duì)成都市住宅房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料，得出如下調(diào)查結(jié)果： （ 1） 市場容量 根據(jù)有 關(guān)資料：“凱萊經(jīng)保守測算，在項(xiàng)目短短 5 年開發(fā)期內(nèi)就將為國家提供利稅超過 萬元（尚未計(jì)入項(xiàng)目投入使用后為國家提供的各項(xiàng)稅費(fèi)）。東湖花園”作為“混合型居住社區(qū)”的項(xiàng)目定位對(duì)于滿足各類中高收入人士的居住消費(fèi)需求、共同推動(dòng)該區(qū)域居住功能的健全與完善具有重要作用。東湖花園”所擁有城市湖泊水景的獨(dú)特資源優(yōu)勢，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬全面引入國際先進(jìn)設(shè)計(jì)思想、技“凱萊 以高新科技產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)（含教育產(chǎn)業(yè)）已經(jīng)作為成都市國民經(jīng)濟(jì)中重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)在國家及地區(qū)產(chǎn)業(yè)政策中得到確認(rèn)。因此從概率分析角度再次證明本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)。 再據(jù) 項(xiàng)目靈敏度分析： 我們認(rèn)為 ，本項(xiàng)目效益指標(biāo)受市場環(huán)境影響最大的主要因素是“銷售價(jià)格”、“開發(fā)成本”，對(duì)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作靈敏度分析，即使兩項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素向“惡化”方向變 動(dòng) 177。東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 10 頁 略及項(xiàng)目開發(fā)指導(dǎo)思想，項(xiàng)目僅需少量前期啟動(dòng)資金，而后期建設(shè)資金來源由項(xiàng)目銷售收入解決，項(xiàng)目負(fù)債也主要用于前期投入；因此不難得出結(jié)論，本項(xiàng)目經(jīng)營的資產(chǎn)負(fù)債率水平是較低的，項(xiàng)目投資的流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等償債指 標(biāo)是十分穩(wěn)健的。 ● 項(xiàng)目盈利能力方面： 經(jīng)財(cái)務(wù)測算，在給定的財(cái)務(wù)條件下 ,本項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)（全部投資）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元、內(nèi)部收益率為 156%、 動(dòng)態(tài)投資回收期 年，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國家有關(guān)部門制訂的絕大部分行業(yè)基準(zhǔn)值。 ●開發(fā)經(jīng)營資源條件方面。超前、先進(jìn)、獨(dú)特的規(guī)劃設(shè)計(jì)將使“凱萊 項(xiàng)目所在社區(qū)條件成熟，交通便捷、城市基礎(chǔ)配套設(shè)施完善、處于成都市中心城區(qū)二、三環(huán)路環(huán)域東南側(cè)，地處城市中心區(qū)又相對(duì)僻靜，因此本項(xiàng)目作為中高檔住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的區(qū)位條件已經(jīng)具備。因此，本項(xiàng)目功能、檔次定位于“成都市一流水平的國際化、混合型居住社區(qū)”是適應(yīng)目前外部經(jīng)營環(huán)境的要求的。 ● 市場定位上 。 單純從數(shù)量上看，項(xiàng) 目所在區(qū)域（西“凱萊東湖花園”項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營打下堅(jiān)實(shí)的市場基礎(chǔ)。研究工作主要依據(jù)有： （ 1） 本項(xiàng)目可行性論證的指導(dǎo)思想、評(píng)價(jià)方法、標(biāo)準(zhǔn)依據(jù) 1994 年國家計(jì)委、國家建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》中 有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)原理，工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求。 ● 物業(yè)管理水平將成為制約未來中高檔住宅房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營效益的重要因素。 ●成都 城市區(qū)域功能布局將對(duì)某一地區(qū)住宅的市場定位與產(chǎn)品定位產(chǎn)生關(guān)鍵作 用。總體開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)出較為迅速的回升之勢。 ●經(jīng)濟(jì) 的快速增長無疑將要求作為先導(dǎo)型、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)率先發(fā)展，因此新世紀(jì)的成都市房地產(chǎn)業(yè)將面臨十分有利的外部發(fā)展環(huán)境，并由此走上健康、穩(wěn)定的發(fā)展道路。據(jù)成都市政府提出的 20xx 年成都市經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，本年度成都市國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率為 10%，即將達(dá)到 1300億元。從新一輪成都市城市規(guī)劃中可以看出，在今后幾年城市規(guī)劃建設(shè)中，城市區(qū)域功能劃分更為明顯（如項(xiàng)目所在地處于成都市最新規(guī)劃的、正在加緊建設(shè)的“成都市城南副中心”東北側(cè)、及“成都教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)”的西北側(cè)），城市基礎(chǔ)配套將更為完善；同時(shí)將為成都房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模化、集約化發(fā)展創(chuàng)造有利條件；因此“凱萊 ●成都市城市的國際化特征將日益濃厚 。因此擁有獨(dú)特“地利” 資源優(yōu)勢（項(xiàng)目擁有成都市區(qū)內(nèi)少見的大面積水面 資源）的“凱萊東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 4 頁 萬元，居中國中西部各大城市之首；人均可支配收入達(dá)到 元，人均消費(fèi)性支出 元，分別比上年增長 %、 %；作為實(shí)現(xiàn)小康的重要標(biāo)志，“住宅”、“轎車”為代表的高檔耐用消費(fèi)品正在成 為目前成都市居民的消費(fèi)熱點(diǎn)，不斷增長的居民消費(fèi)能力構(gòu)成了成都市商業(yè)、投資持續(xù)繁榮的雄厚社會(huì)基礎(chǔ)，同時(shí)也為中高檔房地產(chǎn)業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)的市場基礎(chǔ)。據(jù) 美國《財(cái)富》雜志，以成都為主體的四川地區(qū)在 1998 年外資對(duì)中國大陸投資熱點(diǎn)地區(qū)（ 投資首選地）排名中名列第五、名列中國中西部地區(qū)前茅；目前世界 500 強(qiáng)企業(yè)中已有 50 余家入駐成都。由于成都市對(duì)商品的巨大集散能力，因而該市已經(jīng)成為商賈云集、商業(yè)繁榮、幅射范圍至中國中、西部地區(qū)的重要商業(yè)中心城市，具有全國性影響。作為中國中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量最大、經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的城市， 成都正在成為中國“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略的“橋頭堡”。東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 3 頁 項(xiàng)目可行性研究背景 （ 1）成都市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 ● 1999 年成都市經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期。東湖花園”項(xiàng)目占地總面積約為 1500 余畝（含 200 畝湖面）。東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 1 頁 目 錄 目 錄 ........................................................................................................................ 1 第一章 總 論 ................................................................................................... 2 第二章 市場預(yù)測與項(xiàng)目定位 ......................................................................... 12 第三章 項(xiàng)目區(qū)位、場地條件 ......................................................................... 16 第四章 項(xiàng)目初步技術(shù)方案 ............................................................................. 18 第五章 投資總額與資本籌措 ......................................................................... 20 第六章 項(xiàng)目投資計(jì)劃 ..................................................................................... 22 第七章 財(cái)務(wù)分析 ............................................................................................. 26 第八章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) ..................................................................................... 31 第九章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) ..................................................................................... 33 第十章 可行性研究結(jié)論 ................................................................................. 35 附 件 ...................................................................................................................... 40 “凱萊東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 四川奧萊特廣告?zhèn)鞑ス煞萦邢薰? 20xx 年 10 月 08 日 “凱萊 擬建“凱萊 “凱萊 ● 1999 年底中共中央提出并著手實(shí)施的 “西部大開發(fā)”戰(zhàn)略為成都經(jīng)濟(jì)增長與繁榮提供了巨大的歷史機(jī)遇。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)： 1999 年成都市社會(huì)零售總額達(dá) 501 億元，是同類城市中繼廣州、武漢、沈陽之后，我國第 4 個(gè)社會(huì)零售總額超過 500 億元的城 市。由于經(jīng)過長期經(jīng)濟(jì)建設(shè)所積累的經(jīng)濟(jì)技術(shù)基礎(chǔ)，加之成都市作為中西部地區(qū)為數(shù)不多的幾個(gè)人才密集區(qū)，其經(jīng)濟(jì)起飛的軟、硬條件已經(jīng)完全具備，因此優(yōu)越的投資環(huán)境吸引了國內(nèi)外資本的紛紛涌入。據(jù)統(tǒng)計(jì)： 1999 年，成都市居民人均 GDP 高達(dá)“凱萊因此在擁有全國第 3 大證券投資人口及證券交易額的成都市（僅次于上海、深圳），占地面積大環(huán)境優(yōu)美的中高檔住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目作為投資增值工具的觀念也必將為越來越多的人士所接受。由于成都市在中國中、西部城市中相對(duì)較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，完全可能在“西部大開發(fā)”這一國家發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)程中扮演重要角色，獲得超常發(fā)展的機(jī)會(huì)；同時(shí)也為成都房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展贏得一個(gè)極為有利的政策環(huán)境優(yōu)勢。 ●成都市 城市規(guī)劃布局的調(diào)整將使城市區(qū)域功 能化、協(xié)同化、系統(tǒng)化。 由于上述各方面因素的交互作用， 20xx 年成都經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)明顯的增長趨勢。作為新的國民經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)與消費(fèi)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)（尤其是起點(diǎn)較低、歷史包袱相對(duì)較輕的內(nèi) 地房地產(chǎn)業(yè)）具有廣闊的發(fā)展前景。東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 6 頁 比增長 %。 開發(fā) 項(xiàng)目準(zhǔn)確的區(qū)位環(huán)境研究、獨(dú)到 的市場定位 與產(chǎn)品定位是該類房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的不可忽視的重要因素 。這一背景也必然對(duì)本項(xiàng)目的項(xiàng)目（市場、產(chǎn)品）定位產(chǎn)生重要影響。東湖花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 7 頁 可行性研究依據(jù)與相關(guān)文件 本次項(xiàng)目可行性研究工作是建立在科學(xué)規(guī)范、全面準(zhǔn)確的市場調(diào)查、市場研