【正文】 引入親地、親綠、親水、親子與親合“五親”設(shè)計(jì)理念，充分考慮雁棲湖公園近千畝綠地和近千畝湖景，同時(shí)在社區(qū)各樓棟間營(yíng)造了不同風(fēng)格景致的超闊庭院式御花園，做到一戶(hù)一景，移步易景，為客戶(hù)創(chuàng)造更舒適的居住環(huán)境和生活空間；建筑上以國(guó)際5 S標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，匯聚國(guó)內(nèi)外濱水建筑的精華，科學(xué)、健康、環(huán)保、節(jié)能；房子有價(jià)，生命無(wú)價(jià)，在此居住將能得到更多的健康和快樂(lè)。石鼓區(qū)人杰地靈，人才薈萃，名人眾多，文化流長(zhǎng)，風(fēng)騷獨(dú)領(lǐng)，古衡陽(yáng)八景的“朱陵洞內(nèi)詩(shī)千首”極言石鼓文化之繁榮。完成圍繞“人”的“三步走”戰(zhàn)略，切實(shí)營(yíng)造起人氣、商氣，推動(dòng)全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的整體啟動(dòng)和全面發(fā)展。 當(dāng)前，石鼓區(qū)正處在跨越式發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，聚人氣、造聲勢(shì)，提高知名度、美譽(yù)度，穩(wěn)固發(fā)展生態(tài)型規(guī)模型農(nóng)業(yè)，長(zhǎng)足發(fā)展生態(tài)型工業(yè)經(jīng)濟(jì)，活躍第三產(chǎn)業(yè)是其城市發(fā)展戰(zhàn)略。經(jīng)過(guò)幾年的積累，石鼓區(qū)已經(jīng)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展期，具備了經(jīng)濟(jì)騰飛、建設(shè)強(qiáng)區(qū)的條件。石鼓區(qū)自古人文薈萃，商賈云集，發(fā)展經(jīng)濟(jì)具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。湘南境內(nèi)有二水：湘水和蒸水兩條水系跨溝越澗，繞峰過(guò)坳，激激揚(yáng)揚(yáng)，蜿蜒逶迤，一路千萬(wàn)聲呼喚，眾里千百度尋覓，終于激動(dòng)面歡快地在古城衡陽(yáng)市北石鼓區(qū)匯合，纏綿于一體。 石鼓區(qū)位于衡陽(yáng)市區(qū)西北部，東臨湘江與珠暉區(qū)隔江相望，南以解放大道為界與雁峰區(qū)毗鄰，西延蒸湘北路至蒸水橋并沿蒸水河而上與蒸湘區(qū)和衡陽(yáng)縣接壤，北依107國(guó)道前行與衡陽(yáng)縣樟木鄉(xiāng)和集兵灘鎮(zhèn)相鄰，素有衡陽(yáng)城區(qū)“北大門(mén)”之稱(chēng)，2001年行政區(qū)劃調(diào)整，由城北區(qū)更名為石鼓區(qū)。再者，隨著生活水平的提高以及節(jié)日因素，一季度以餐飲、家政、娛樂(lè)等為代表的服務(wù)性消費(fèi)將保持良好增勢(shì)。去年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 21810 元，名義增長(zhǎng) ，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) ，農(nóng)村居民人均純收入 6977 元，名義增長(zhǎng) ，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) 。二是保障房投資建設(shè)繼續(xù)加快。而房地產(chǎn)投資的持續(xù)增長(zhǎng)促進(jìn)了建筑、裝修等行業(yè)的繁榮，對(duì)人們的購(gòu)房行為和觀(guān)念都產(chǎn)生了較大的影響，這對(duì)于我的經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展也有極大的益處2012年3月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額15650億元，%(%，以下除特殊說(shuō)明外均為名義增長(zhǎng))。東部地區(qū)投資38856億元，%，；中部地區(qū)投資19037億元，%，；西部地區(qū)投資17109億元，增長(zhǎng)25%。今年又逢地方政府換屆，各地推動(dòng)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的熱情都很高，對(duì)通貨膨脹仍不能掉以輕心。%?！?012年以來(lái)，中國(guó)人民銀行按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神和國(guó)務(wù)院統(tǒng)一部署，繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，加強(qiáng)宏觀(guān)審慎管理，著力提高政策的針對(duì)性、靈活性和前瞻性，根據(jù)形勢(shì)變化適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，引導(dǎo)貨幣信貸適度增長(zhǎng)，保持合理的社會(huì)融資規(guī)模，促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)金融企業(yè)改革，完善人民幣匯率形成機(jī)制，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)金融平穩(wěn)運(yùn)行。一季度，我國(guó)出口增幅明顯回落，投資、消費(fèi)增速放緩，企業(yè)去庫(kù)存尚未結(jié)束，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈小幅下行態(tài)勢(shì)。去年四季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)下行，但是通脹開(kāi)始下跌，通脹下跌就會(huì)構(gòu)成對(duì)政策松動(dòng)的預(yù)期，而這個(gè)預(yù)期是利好。在相鄰本項(xiàng)目地塊附近圈地的開(kāi)發(fā)企業(yè)，現(xiàn)在都未有實(shí)質(zhì)性的開(kāi)發(fā)動(dòng)作，造成本項(xiàng)目在營(yíng)造區(qū)域配套設(shè)施和吸引人氣上顯得勢(shì)單力孤。l 項(xiàng)目地塊地勢(shì)平坦，地塊內(nèi)的相對(duì)落差僅為1米左右，地勢(shì)缺少起伏，不利于營(yíng)造內(nèi)部規(guī)劃與景觀(guān)規(guī)劃的空間層次感和差異性。l “住在湘江”衡陽(yáng)房產(chǎn)高層論壇會(huì)的召開(kāi)，樹(shù)立了良好的湘江版塊區(qū)域品牌，引起了市場(chǎng)的關(guān)注，為項(xiàng)目后期的宣傳推廣創(chuàng)造了良好的條件。未來(lái)區(qū)域的整體開(kāi)發(fā)將有利于提升版塊整體形象和競(jìng)爭(zhēng)力。l 項(xiàng)目規(guī)劃用地近1600畝，符合房地產(chǎn)規(guī)?；_(kāi)發(fā)的趨勢(shì)，同時(shí)也給設(shè)計(jì)師留出了設(shè)計(jì)的空間，便于組團(tuán)的規(guī)劃與配套設(shè)施的完善。 1．6．2生活設(shè)施地塊雖處于商業(yè)區(qū)外的農(nóng)業(yè)區(qū)內(nèi)，但周邊生活配套設(shè)施基本齊全。1．5項(xiàng)目地塊周邊市政工程實(shí)施情況目前地塊周邊在建的市政工程僅衡陽(yáng)至桂林南寧高鐵線(xiàn)一項(xiàng)，工程正在規(guī)劃修建中，政府在環(huán)境地塊四周均規(guī)劃有市政道路，目前均未進(jìn)行施工。1．3項(xiàng)目地塊周邊建筑狀況分析項(xiàng)目地塊周邊建筑以村民的房舍為主，以圍合式院落和兩層自建房為主。1．2．3水、土地、空氣污染狀況項(xiàng)目地塊整體污染狀況小。另外，地塊還靠近市商業(yè)區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，但缺少獨(dú)特的人文景觀(guān)與歷史古跡。1．1．3地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊位于石鼓區(qū)，總占地1560畝，地塊東臨湘江與珠暉區(qū)隔江相望，南以解放大道為界與雁峰區(qū)毗鄰，西延蒸湘北路至蒸水橋并沿蒸水河而上與蒸湘區(qū)和衡陽(yáng)縣接壤，北依107國(guó)道前行與衡陽(yáng)縣樟木鄉(xiāng)和集兵灘鎮(zhèn)相鄰，目前為農(nóng)業(yè)區(qū)。l 石鼓區(qū)位于衡陽(yáng)市區(qū)西北部，東臨湘江與珠暉區(qū)隔江相望，南以解放大道為界與雁峰區(qū)毗鄰，西延蒸湘北路至蒸水橋并沿蒸水河而上與蒸湘區(qū)和衡陽(yáng)縣接壤，北依107國(guó)道前行與衡陽(yáng)縣樟木鄉(xiāng)和集兵灘鎮(zhèn)相鄰，素有衡陽(yáng)城區(qū)“北大門(mén)”之稱(chēng)，經(jīng)行政區(qū)劃調(diào)整，由城北區(qū)更名為石鼓區(qū)。歷來(lái)為湖南省第2大城市、中南重鎮(zhèn)。當(dāng)然本項(xiàng)目也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)單位如果能有效地采取措施規(guī)避、分散、消除或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)并達(dá)到自身資源能夠承受的程度，該項(xiàng)目具有相當(dāng)?shù)目尚行?。l 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)住宅為主的項(xiàng)目有較好的市場(chǎng)前景。在實(shí)際開(kāi)發(fā)中按照實(shí)際情況作相應(yīng)調(diào)整。實(shí)習(xí)報(bào)告課程名稱(chēng)：《財(cái)務(wù)管理模擬實(shí)習(xí)》報(bào)告內(nèi)容：衡陽(yáng)市石鼓區(qū)奧林匹克公園新建工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告學(xué)院名稱(chēng)：經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院指導(dǎo)教師：黃德忠、胡海波、雷振華、李東升班級(jí)組次：會(huì)計(jì)104班第9小組姓名學(xué)號(hào)：曾 偉（20104920453）張 曼（20104920433）鄧玉婷（20104920424）董悅娜（20104920409） 白瑪康珠（20104920445） 2012年5月30日 衡陽(yáng)市奧林匹克花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)決策資訊顧問(wèn)有限公司 二零一二年五月目 錄報(bào)告總體結(jié)論 8I. 報(bào)告說(shuō)明 8II. 總體評(píng)價(jià) 8III. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 9IV. 結(jié)論與建議 11第一章 項(xiàng)目介紹 121．1項(xiàng)目背景及地塊現(xiàn)狀 121．1．2項(xiàng)目背景 121．1．3地塊現(xiàn)狀 131．2項(xiàng)目地塊綜合開(kāi)發(fā)環(huán)境 131．2．1自然及人文歷史景觀(guān)條件 131．2．2交通條件 131．2．3水、土地、空氣污染狀況 141．2．4項(xiàng)目地塊周邊治安狀況分析 141．3項(xiàng)目地塊周邊建筑狀況分析 141．4項(xiàng)目地塊周邊居民狀況 141．5項(xiàng)目地塊周邊市政工程實(shí)施情況 141．6項(xiàng)目地塊周邊配套設(shè)施狀況 141．6．1商業(yè)設(shè)施 151．6．2生活設(shè)施 151．7項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析 151．7．1優(yōu)勢(shì)分析 151．7．2劣勢(shì)分析 16第二章 宏觀(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究 18 18 19 19 20 20第三章 項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析 223．1項(xiàng)目區(qū)位行政區(qū)劃與自然地理 223．1．1行政區(qū)劃 223．1．2自然地理 223．2項(xiàng)目區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 23 23 24 24 243．4 項(xiàng)目區(qū)位人文歷史與景觀(guān)狀況 253．4．1人文歷史 253．4．2項(xiàng)目區(qū)位景觀(guān)狀況 253．6項(xiàng)目區(qū)位城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況 293．7項(xiàng)目區(qū)位生活配套設(shè)施狀況 303．7．1．能源狀況 303．7．2．通訊狀況 303．7．3．教育條件 303．7．4．醫(yī)療條件 313．8項(xiàng)目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃 313．9項(xiàng)目區(qū)位綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值分析 313．9．1有利因素 323．9．2不利因素 33第四章 衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 354．1房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益增加 354．2房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升 414．3開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)仍需改善 414．4空置總量與空置面積上升 424．5土地政策購(gòu)置面積增勢(shì)較猛 424．6衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 44第五章 市場(chǎng)有效需求及項(xiàng)目定位建議 325．1消費(fèi)者特征分析 455．1．1消費(fèi)能力 455．1．2年齡結(jié)構(gòu) 455．2消費(fèi)者地域結(jié)構(gòu) 455．3消費(fèi)者心理習(xí)慣特征 465．3衡陽(yáng)市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)需求特征 465．3．1消費(fèi)者對(duì)方位的選擇分析 475．3．3消費(fèi)者對(duì)置業(yè)環(huán)域的選擇 475．5項(xiàng)目所處板塊的消費(fèi)環(huán)境 515．6衡陽(yáng)購(gòu)房者對(duì)運(yùn)動(dòng)與健康的認(rèn)知程度 525．7衡陽(yáng)市購(gòu)房者對(duì)精裝房的認(rèn)知程度 535．8本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體綜合定位 535．9產(chǎn)品主題定位 54第六章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 566．1施工條件 566．2計(jì)劃進(jìn)度安排 56第七章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 587．1投資估算的范圍 587．2投資估算的內(nèi)容 587．3投資估算的依據(jù) 597．4項(xiàng)目總投資 607．5投資分年投入計(jì)劃 637．6資金籌措 63第八章 財(cái)務(wù)效益分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 648．1財(cái)務(wù)分析的依據(jù) 648．2財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取 668．3財(cái)務(wù)效益分析 678．4 盈虧平衡分析 758．5敏感性分析 768．6風(fēng)險(xiǎn)分析 768．7財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 79附表目錄表一：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 9表二：2010年石鼓區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 23表三：衡陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 42表四：項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 單位：m2 58表五：項(xiàng)目投資估算表 61表六：資金籌措 63項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè) 單位：元/ m2 64項(xiàng)目各方案銷(xiāo)售額 65投資收益率 67表：保守方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 69表：一般方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 71表：樂(lè)觀(guān)方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 73盈虧平衡表 75項(xiàng)目敏感性分析表 76報(bào)告總體結(jié)論I. 報(bào)告說(shuō)明本報(bào)告中投資估算采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣例。本報(bào)告所采用的計(jì)算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀(guān)點(diǎn)，供開(kāi)發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用。根據(jù)本報(bào)告定性、定量分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，我們得出以下總體結(jié)論性意見(jiàn)供委托方參考：l 本項(xiàng)目用地區(qū)位理想，有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合開(kāi)發(fā)大型項(xiàng)目。l 項(xiàng)目項(xiàng)目總占地面積： 1570畝l 容積率: l 建筑覆蓋面積： 261668平方米 （覆蓋率25%）l 綠化率 42%l 高度限制: 18米l 車(chē)位比例： 1：l 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期： 5年l 開(kāi)發(fā)總成本： （營(yíng)業(yè)稅及附加未計(jì)入）每平方米單位成本： 1269元/平方米l 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入：保守估計(jì)： 一般估計(jì)： 樂(lè)觀(guān)估計(jì)： l 總投資利潤(rùn)率：保守估計(jì)： %一般估計(jì)： %樂(lè)觀(guān)估計(jì)： %l 權(quán)益資本利潤(rùn)率：保守估計(jì)： %一般估計(jì)： %樂(lè)觀(guān)估計(jì)： %l 凈現(xiàn)值NPV（單位：萬(wàn)元）： 保守估計(jì)： 3153一般估計(jì)： 17325樂(lè)觀(guān)估計(jì)： 33162l 內(nèi)部收益率IRR：保守估計(jì)： 11%一般估計(jì)： 33%樂(lè)觀(guān)估計(jì)： 57%l 盈虧平衡點(diǎn)X：保守估計(jì)： 一般估計(jì)： 樂(lè)觀(guān)估計(jì)： IV. 結(jié)論與建議本項(xiàng)目用地區(qū)位理想、有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿Γm合開(kāi)發(fā)大型住宅項(xiàng)目，并有較好的宏觀(guān)利好前景，具有良好的投資價(jià)值和可觀(guān)的經(jīng)濟(jì)效益。而因“北雁南飛，至此歇翅?；亍?，棲息于城南回雁峰，故雅稱(chēng)“雁城”。l 石鼓區(qū)位于衡陽(yáng)市北部中心城區(qū)，全區(qū)總面積112平方公里，常住人口30萬(wàn)人，轄青山、人民、瀟湘、五一、合江、黃沙灣6個(gè)街道，松木、角山2個(gè)鄉(xiāng)，28個(gè)行政村，43個(gè)社區(qū)居委會(huì)。奧林匹克花園”奧地利皇家管樂(lè)團(tuán)新年音樂(lè)會(huì)，進(jìn)行了本項(xiàng)目第一次的形象宣傳，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、推廣作了鋪墊。1．2項(xiàng)目地塊綜合開(kāi)發(fā)環(huán)境1．2．1自然及人文歷史景觀(guān)條件地塊整體自然條件優(yōu)越，江安河蜿蜒流淌，水質(zhì)較為清澈，沿河竹林與環(huán)舍而生的竹團(tuán)共同構(gòu)成了一道獨(dú)特的風(fēng)景。武漢廣州高速鐵路已建成通車(chē)，衡陽(yáng)至桂林南寧高鐵線(xiàn)正在規(guī)劃修建中，交通優(yōu)勢(shì)明顯。1．2．4項(xiàng)目地塊周邊治安狀況分析項(xiàng)目地塊周邊居民以村民為主，服務(wù)業(yè)人口較少，居民世代為鄰，總體治安狀況較好。除西南處有極少的企業(yè)職工外，沒(méi)有其它類(lèi)型的居民，商業(yè)人口、服務(wù)業(yè)人口及企業(yè)單位居民極少。如今，區(qū)內(nèi)的華源建材市場(chǎng)、五一副食品批發(fā)市場(chǎng)、中湘五金機(jī)電市場(chǎng)、永興家具市場(chǎng)已成為湖南中南部四大有影響的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。1．7項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析1．7．1優(yōu)勢(shì)分析l 土地平坦，自然條件優(yōu)越，適宜進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及營(yíng)造良好的居住環(huán)境。l 項(xiàng)目地塊位于石鼓區(qū)未來(lái)規(guī)劃的中高檔居住區(qū)內(nèi)，周邊均為衡陽(yáng)市知名開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目地塊，區(qū)域含金量高，升值潛力大。l 項(xiàng)目地塊所處區(qū)域?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的處女地，開(kāi)發(fā)起點(diǎn)高，政府便于加強(qiáng)控制與規(guī)劃，令區(qū)域產(chǎn)品整體風(fēng)格與檔次較為統(tǒng)一，可保持版塊形象的完整性。1．7．2劣勢(shì)分析l 項(xiàng)目地塊面積大，開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資成本大，資金回收慢。l 項(xiàng)目周?chē)鷬蕵?lè)設(shè)施齊全，不利于“奧園”項(xiàng)目的推廣。全年來(lái)看，%，%的預(yù)估數(shù)。當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)某些積極變化，內(nèi)需增長(zhǎng)降中趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)2012年全年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈“前降后穩(wěn)”態(tài)勢(shì)。我們認(rèn)為，當(dāng)前的整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)會(huì)以擴(kuò)大內(nèi)需為著重點(diǎn)，此形勢(shì)是支持本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)的，但也需要警惕國(guó)際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定性。其中，%，%；%，%；%，%。2012年影響物價(jià)上漲的因素仍然較多，特別是土地、勞動(dòng)力、環(huán)保成本因素長(zhǎng)期存在。具體數(shù)據(jù)顯示。在投資的增長(zhǎng)中，新開(kāi)工項(xiàng)目和資金來(lái)源依舊保持了較快的增長(zhǎng)速度，在資金來(lái)源中，自籌資金增長(zhǎng)和政府預(yù)算資金占了很大的比重，這說(shuō)明政府和企業(yè)已將更新改造投資放在較高的位置。一般而言，隨著一批五年規(guī)劃重大項(xiàng)目的開(kāi)工，后續(xù)投資規(guī)模需求較大，這將在一定