【正文】 引入親地、親綠、親水、親子與親合“五親”設計理念，充分考慮雁棲湖公園近千畝綠地和近千畝湖景，同時在社區(qū)各樓棟間營造了不同風格景致的超闊庭院式御花園，做到一戶一景，移步易景，為客戶創(chuàng)造更舒適的居住環(huán)境和生活空間；建筑上以國際5 S標準設計，匯聚國內(nèi)外濱水建筑的精華，科學、健康、環(huán)保、節(jié)能；房子有價，生命無價，在此居住將能得到更多的健康和快樂。石鼓區(qū)人杰地靈，人才薈萃，名人眾多，文化流長，風騷獨領，古衡陽八景的“朱陵洞內(nèi)詩千首”極言石鼓文化之繁榮。完成圍繞“人”的“三步走”戰(zhàn)略，切實營造起人氣、商氣，推動全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的整體啟動和全面發(fā)展。 當前，石鼓區(qū)正處在跨越式發(fā)展的關鍵時期，聚人氣、造聲勢，提高知名度、美譽度，穩(wěn)固發(fā)展生態(tài)型規(guī)模型農(nóng)業(yè)，長足發(fā)展生態(tài)型工業(yè)經(jīng)濟，活躍第三產(chǎn)業(yè)是其城市發(fā)展戰(zhàn)略。經(jīng)過幾年的積累，石鼓區(qū)已經(jīng)進入了經(jīng)濟飛速發(fā)展期，具備了經(jīng)濟騰飛、建設強區(qū)的條件。石鼓區(qū)自古人文薈萃，商賈云集，發(fā)展經(jīng)濟具有獨特優(yōu)勢。湘南境內(nèi)有二水：湘水和蒸水兩條水系跨溝越澗，繞峰過坳，激激揚揚，蜿蜒逶迤，一路千萬聲呼喚，眾里千百度尋覓，終于激動面歡快地在古城衡陽市北石鼓區(qū)匯合，纏綿于一體。 石鼓區(qū)位于衡陽市區(qū)西北部，東臨湘江與珠暉區(qū)隔江相望，南以解放大道為界與雁峰區(qū)毗鄰，西延蒸湘北路至蒸水橋并沿蒸水河而上與蒸湘區(qū)和衡陽縣接壤，北依107國道前行與衡陽縣樟木鄉(xiāng)和集兵灘鎮(zhèn)相鄰，素有衡陽城區(qū)“北大門”之稱，2001年行政區(qū)劃調(diào)整，由城北區(qū)更名為石鼓區(qū)。再者，隨著生活水平的提高以及節(jié)日因素，一季度以餐飲、家政、娛樂等為代表的服務性消費將保持良好增勢。去年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 21810 元，名義增長 ，扣除價格因素，實際增長 ，農(nóng)村居民人均純收入 6977 元，名義增長 ，扣除價格因素，實際增長 。二是保障房投資建設繼續(xù)加快。而房地產(chǎn)投資的持續(xù)增長促進了建筑、裝修等行業(yè)的繁榮，對人們的購房行為和觀念都產(chǎn)生了較大的影響，這對于我的經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展也有極大的益處2012年3月份，社會消費品零售總額15650億元，%(%，以下除特殊說明外均為名義增長)。東部地區(qū)投資38856億元，%，；中部地區(qū)投資19037億元，%，；西部地區(qū)投資17109億元，增長25%。今年又逢地方政府換屆，各地推動城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的熱情都很高，對通貨膨脹仍不能掉以輕心。%?！?012年以來，中國人民銀行按照中央經(jīng)濟工作會議精神和國務院統(tǒng)一部署，繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，加強宏觀審慎管理，著力提高政策的針對性、靈活性和前瞻性，根據(jù)形勢變化適時適度進行預調(diào)微調(diào)，引導貨幣信貸適度增長，保持合理的社會融資規(guī)模，促進金融機構(gòu)優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，繼續(xù)穩(wěn)步推進金融企業(yè)改革，完善人民幣匯率形成機制，促進經(jīng)濟金融平穩(wěn)運行。一季度，我國出口增幅明顯回落，投資、消費增速放緩，企業(yè)去庫存尚未結(jié)束，經(jīng)濟增長呈小幅下行態(tài)勢。去年四季度經(jīng)濟增長繼續(xù)下行，但是通脹開始下跌，通脹下跌就會構(gòu)成對政策松動的預期，而這個預期是利好。在相鄰本項目地塊附近圈地的開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)在都未有實質(zhì)性的開發(fā)動作，造成本項目在營造區(qū)域配套設施和吸引人氣上顯得勢單力孤。l 項目地塊地勢平坦，地塊內(nèi)的相對落差僅為1米左右，地勢缺少起伏，不利于營造內(nèi)部規(guī)劃與景觀規(guī)劃的空間層次感和差異性。l “住在湘江”衡陽房產(chǎn)高層論壇會的召開，樹立了良好的湘江版塊區(qū)域品牌，引起了市場的關注，為項目后期的宣傳推廣創(chuàng)造了良好的條件。未來區(qū)域的整體開發(fā)將有利于提升版塊整體形象和競爭力。l 項目規(guī)劃用地近1600畝，符合房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的趨勢，同時也給設計師留出了設計的空間，便于組團的規(guī)劃與配套設施的完善。 1．6．2生活設施地塊雖處于商業(yè)區(qū)外的農(nóng)業(yè)區(qū)內(nèi)，但周邊生活配套設施基本齊全。1．5項目地塊周邊市政工程實施情況目前地塊周邊在建的市政工程僅衡陽至桂林南寧高鐵線一項，工程正在規(guī)劃修建中，政府在環(huán)境地塊四周均規(guī)劃有市政道路，目前均未進行施工。1．3項目地塊周邊建筑狀況分析項目地塊周邊建筑以村民的房舍為主，以圍合式院落和兩層自建房為主。1．2．3水、土地、空氣污染狀況項目地塊整體污染狀況小。另外，地塊還靠近市商業(yè)區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展水平較高，但缺少獨特的人文景觀與歷史古跡。1．1．3地塊現(xiàn)狀項目地塊位于石鼓區(qū)，總占地1560畝，地塊東臨湘江與珠暉區(qū)隔江相望，南以解放大道為界與雁峰區(qū)毗鄰，西延蒸湘北路至蒸水橋并沿蒸水河而上與蒸湘區(qū)和衡陽縣接壤，北依107國道前行與衡陽縣樟木鄉(xiāng)和集兵灘鎮(zhèn)相鄰，目前為農(nóng)業(yè)區(qū)。l 石鼓區(qū)位于衡陽市區(qū)西北部，東臨湘江與珠暉區(qū)隔江相望，南以解放大道為界與雁峰區(qū)毗鄰，西延蒸湘北路至蒸水橋并沿蒸水河而上與蒸湘區(qū)和衡陽縣接壤，北依107國道前行與衡陽縣樟木鄉(xiāng)和集兵灘鎮(zhèn)相鄰，素有衡陽城區(qū)“北大門”之稱，經(jīng)行政區(qū)劃調(diào)整，由城北區(qū)更名為石鼓區(qū)。歷來為湖南省第2大城市、中南重鎮(zhèn)。當然本項目也存在一定的風險，建設單位如果能有效地采取措施規(guī)避、分散、消除或轉(zhuǎn)移風險并達到自身資源能夠承受的程度，該項目具有相當?shù)目尚行?。l 本項目開發(fā)住宅為主的項目有較好的市場前景。在實際開發(fā)中按照實際情況作相應調(diào)整。實習報告課程名稱：《財務管理模擬實習》報告內(nèi)容：衡陽市石鼓區(qū)奧林匹克公園新建工程項目可行性研究報告學院名稱：經(jīng)濟管理學院指導教師：黃德忠、胡海波、雷振華、李東升班級組次：會計104班第9小組姓名學號：曾 偉（20104920453）張 曼（20104920433）鄧玉婷（20104920424）董悅娜（20104920409） 白瑪康珠（20104920445） 2012年5月30日 衡陽市奧林匹克花園項目可行性研究報告 房地產(chǎn)決策資訊顧問有限公司 二零一二年五月目 錄報告總體結(jié)論 8I. 報告說明 8II. 總體評價 8III. 技術經(jīng)濟指標 9IV. 結(jié)論與建議 11第一章 項目介紹 121．1項目背景及地塊現(xiàn)狀 121．1．2項目背景 121．1．3地塊現(xiàn)狀 131．2項目地塊綜合開發(fā)環(huán)境 131．2．1自然及人文歷史景觀條件 131．2．2交通條件 131．2．3水、土地、空氣污染狀況 141．2．4項目地塊周邊治安狀況分析 141．3項目地塊周邊建筑狀況分析 141．4項目地塊周邊居民狀況 141．5項目地塊周邊市政工程實施情況 141．6項目地塊周邊配套設施狀況 141．6．1商業(yè)設施 151．6．2生活設施 151．7項目地塊優(yōu)劣勢分析 151．7．1優(yōu)勢分析 151．7．2劣勢分析 16第二章 宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境研究 18 18 19 19 20 20第三章 項目區(qū)位環(huán)境分析 223．1項目區(qū)位行政區(qū)劃與自然地理 223．1．1行政區(qū)劃 223．1．2自然地理 223．2項目區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展狀況 23 23 24 24 243．4 項目區(qū)位人文歷史與景觀狀況 253．4．1人文歷史 253．4．2項目區(qū)位景觀狀況 253．6項目區(qū)位城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)狀況 293．7項目區(qū)位生活配套設施狀況 303．7．1．能源狀況 303．7．2．通訊狀況 303．7．3．教育條件 303．7．4．醫(yī)療條件 313．8項目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃 313．9項目區(qū)位綜合開發(fā)價值分析 313．9．1有利因素 323．9．2不利因素 33第四章 衡陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 354．1房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位日益增加 354．2房價穩(wěn)中有升 414．3開發(fā)結(jié)構(gòu)仍需改善 414．4空置總量與空置面積上升 424．5土地政策購置面積增勢較猛 424．6衡陽房地產(chǎn)市場展望 44第五章 市場有效需求及項目定位建議 325．1消費者特征分析 455．1．1消費能力 455．1．2年齡結(jié)構(gòu) 455．2消費者地域結(jié)構(gòu) 455．3消費者心理習慣特征 465．3衡陽市房地產(chǎn)消費市場需求特征 465．3．1消費者對方位的選擇分析 475．3．3消費者對置業(yè)環(huán)域的選擇 475．5項目所處板塊的消費環(huán)境 515．6衡陽購房者對運動與健康的認知程度 525．7衡陽市購房者對精裝房的認知程度 535．8本項目目標消費群體綜合定位 535．9產(chǎn)品主題定位 54第六章 項目建設進度 566．1施工條件 566．2計劃進度安排 56第七章 項目投資估算及資金籌措 587．1投資估算的范圍 587．2投資估算的內(nèi)容 587．3投資估算的依據(jù) 597．4項目總投資 607．5投資分年投入計劃 637．6資金籌措 63第八章 財務效益分析與財務評價 648．1財務分析的依據(jù) 648．2財務指標的選取 668．3財務效益分析 678．4 盈虧平衡分析 758．5敏感性分析 768．6風險分析 768．7財務評價 79附表目錄表一：經(jīng)濟技術指標 9表二：2010年石鼓區(qū)主要經(jīng)濟指標 23表三：衡陽市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟指標 42表四：項目分期開發(fā)經(jīng)濟技術指標 單位：m2 58表五：項目投資估算表 61表六：資金籌措 63項目銷售價格預測 單位：元/ m2 64項目各方案銷售額 65投資收益率 67表：保守方案項目現(xiàn)金流量表 69表：一般方案項目現(xiàn)金流量表 71表：樂觀方案項目現(xiàn)金流量表 73盈虧平衡表 75項目敏感性分析表 76報告總體結(jié)論I. 報告說明本報告中投資估算采用假設開發(fā)法，依據(jù)定額標準和行業(yè)普遍慣例。本報告所采用的計算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點，供開發(fā)商以及相關單位作決策參考之用。根據(jù)本報告定性、定量分析和風險分析，我們得出以下總體結(jié)論性意見供委托方參考：l 本項目用地區(qū)位理想，有相當?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大型項目。l 項目項目總占地面積： 1570畝l 容積率: l 建筑覆蓋面積： 261668平方米 （覆蓋率25%）l 綠化率 42%l 高度限制: 18米l 車位比例： 1：l 項目開發(fā)周期： 5年l 開發(fā)總成本： （營業(yè)稅及附加未計入）每平方米單位成本： 1269元/平方米l 項目銷售收入：保守估計： 一般估計： 樂觀估計： l 總投資利潤率：保守估計： %一般估計： %樂觀估計： %l 權益資本利潤率：保守估計： %一般估計： %樂觀估計： %l 凈現(xiàn)值NPV（單位：萬元）： 保守估計： 3153一般估計： 17325樂觀估計： 33162l 內(nèi)部收益率IRR：保守估計： 11%一般估計： 33%樂觀估計： 57%l 盈虧平衡點X：保守估計： 一般估計： 樂觀估計： IV. 結(jié)論與建議本項目用地區(qū)位理想、有相當?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大型住宅項目，并有較好的宏觀利好前景，具有良好的投資價值和可觀的經(jīng)濟效益。而因“北雁南飛，至此歇翅?；亍保瑮⒂诔悄匣匮惴?，故雅稱“雁城”。l 石鼓區(qū)位于衡陽市北部中心城區(qū)，全區(qū)總面積112平方公里，常住人口30萬人，轄青山、人民、瀟湘、五一、合江、黃沙灣6個街道，松木、角山2個鄉(xiāng)，28個行政村，43個社區(qū)居委會。奧林匹克花園”奧地利皇家管樂團新年音樂會，進行了本項目第一次的形象宣傳，為項目的開發(fā)、推廣作了鋪墊。1．2項目地塊綜合開發(fā)環(huán)境1．2．1自然及人文歷史景觀條件地塊整體自然條件優(yōu)越，江安河蜿蜒流淌，水質(zhì)較為清澈，沿河竹林與環(huán)舍而生的竹團共同構(gòu)成了一道獨特的風景。武漢廣州高速鐵路已建成通車，衡陽至桂林南寧高鐵線正在規(guī)劃修建中，交通優(yōu)勢明顯。1．2．4項目地塊周邊治安狀況分析項目地塊周邊居民以村民為主，服務業(yè)人口較少，居民世代為鄰，總體治安狀況較好。除西南處有極少的企業(yè)職工外，沒有其它類型的居民，商業(yè)人口、服務業(yè)人口及企業(yè)單位居民極少。如今，區(qū)內(nèi)的華源建材市場、五一副食品批發(fā)市場、中湘五金機電市場、永興家具市場已成為湖南中南部四大有影響的專業(yè)市場。1．7項目地塊優(yōu)劣勢分析1．7．1優(yōu)勢分析l 土地平坦，自然條件優(yōu)越，適宜進行房地產(chǎn)開發(fā)及營造良好的居住環(huán)境。l 項目地塊位于石鼓區(qū)未來規(guī)劃的中高檔居住區(qū)內(nèi)，周邊均為衡陽市知名開發(fā)企業(yè)的項目地塊，區(qū)域含金量高，升值潛力大。l 項目地塊所處區(qū)域為房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，開發(fā)起點高，政府便于加強控制與規(guī)劃，令區(qū)域產(chǎn)品整體風格與檔次較為統(tǒng)一，可保持版塊形象的完整性。1．7．2劣勢分析l 項目地塊面積大，開發(fā)建設周期長，投資成本大，資金回收慢。l 項目周圍娛樂設施齊全，不利于“奧園”項目的推廣。全年來看，%，%的預估數(shù)。當前世界經(jīng)濟出現(xiàn)某些積極變化，內(nèi)需增長降中趨穩(wěn)，預計2012年全年經(jīng)濟運行呈“前降后穩(wěn)”態(tài)勢。我們認為，當前的整體國民經(jīng)濟會以擴大內(nèi)需為著重點，此形勢是支持本項目的開發(fā)的，但也需要警惕國際經(jīng)濟復蘇的不確定性。其中，%，%；%，%；%，%。2012年影響物價上漲的因素仍然較多，特別是土地、勞動力、環(huán)保成本因素長期存在。具體數(shù)據(jù)顯示。在投資的增長中，新開工項目和資金來源依舊保持了較快的增長速度，在資金來源中，自籌資金增長和政府預算資金占了很大的比重，這說明政府和企業(yè)已將更新改造投資放在較高的位置。一般而言，隨著一批五年規(guī)劃重大項目的開工，后續(xù)投資規(guī)模需求較大，這將在一定