【正文】 ，一切推廣和宣傳都圍繞這個廣告語進行，同時在不同階段針對不同的賣點推出不同的側(cè)重點做為推廣的輔助主題。附表：2005年3月份《陽泉日報、晚報》房地產(chǎn)廣告投放情況公司/項目名稱刊登日期版 面?zhèn)渥⒇S澤園1日/15日/31日整版套紅經(jīng)濟周刊,鴻龍彎15日/29日1/8版經(jīng)濟周刊漾泉小區(qū)8日1/2套紅經(jīng)濟周刊30日1/2彩版陽泉日報尚領鑒筑2日/3日/4日/9日/25日/30日彩色整版2日的刊登在陽泉日報,其余晚報9日/11日/14日/16日報眼晚報，116日為有獎問答金聯(lián)置業(yè)5日/7日/14日/19日/21日/28日彩色整版,其余晚報23日1/4軟廣告建設陽泉“小外灘” 廣告戰(zhàn)略目標廣告的戰(zhàn)略目標取決于企業(yè)的經(jīng)營目標。 “尚領鑒筑”和“金聯(lián)置業(yè)公司的陽鋼板塊項目”除在陽泉當?shù)氐膱蠹埳贤度氪罅啃麄魍?，已?jīng)開始在平定、盂縣、郊區(qū)等地陸續(xù)增加戶外廣告的投放；“天正嘉苑”尚未開工已經(jīng)設立售樓部，并在項目地段樹立路旗，在各大型商業(yè)點散發(fā)其宣傳單。最初的那種單純賣東西的喲喝方式，并沒太大的新意，更沒有所謂的廣告主題或是通過什么樣的表現(xiàn)形式來定期給客戶傳達什么信息。 銷售計劃銷售階段時間推出數(shù)量所占比例備注預熱期（認購期）05/6/25—05/8/64套（限量）10%強銷期05/8—05/12280套45%持續(xù)銷售期05/12—06/8188套30%尾盤期06/8—06/1295套15% 付款方式和優(yōu)惠度針對項目情況以及對資金的回籠要求，我們設定如下三種付款方式：付款方式付款進度優(yōu)惠折扣一次性付款下定當日交付定金10000元，15日內(nèi)付樓款的50%，30日內(nèi)交完所有房款；別墅：95折高層：97折銀行按揭（三成首期，七成按揭）下定當日交付定金10000元，7日內(nèi)交付樓款的30%，接到通知后作銀行按揭；別墅：98折高層：99折建筑分期付款下定當日交付定金10000元，7日內(nèi)交付樓款的20%，30日內(nèi)交付樓款的30%，交房前一個月付清所余全部樓款。反饋調(diào)整系統(tǒng)樹圖： 價格運行銷售控制銷售過程銷控表銷售會議銷售日記電話記錄外部信息收集財務計劃競爭對手項目形象推廣 反 饋分 析重新調(diào)整 階段性執(zhí)行策略及銷售計劃 執(zhí)行策略在項目推出量和價格控制上做到既要能相互產(chǎn)生脈沖性又要保持樓盤在市場上銷售的恒溫效應，我們可以采用如下策略：（1）建立“限量發(fā)售”，上市價越來越高，上市貨越來越好的市場營銷模式。此種策略在區(qū)域市場火爆，樓盤上市體量較小或部分戶型具有稀缺性的情況下較為實用。這種策略在區(qū)域市場銷售溫和，樓盤上市體量適中的情況更為實用。一般中段價位的住宅項目，特別是單體樓層較為適中的小高層項目，如12層的項目多會采用此種策略。降低樓層差價有利于弱化產(chǎn)品間的品質(zhì)差距，容易使占項目絕對比重的中品質(zhì)產(chǎn)品得以迅速出售。綜合考慮各種因素，結(jié)合工程擬分兩期進行的思路，初步擬訂各建筑產(chǎn)品的銷售均價如下： 銷售價格定位表（元/㎡）建筑類型兩期平均價一期均價二期均價聯(lián)排別墅335032003500疊加別墅小高層3100220030002100320023007+1小高層240023002500總平均價2950 執(zhí)行方案 各單元均價制定※ 單元評估根據(jù)各單元樓座位置不同，所享受的景觀視野的不同，對各單元樓座進行綜合評分。 產(chǎn)品附加值賣點16：物業(yè)管理、服務小區(qū)的智能化管理，管家式的物業(yè)服務，讓業(yè)主切身感受超值的生活。并設置了健身運動場地（如羽毛球場、籃球場等）。賣點10：建筑風格小區(qū)建筑整體立面采用了簡約的歐式古典風格。賣點6：未來的區(qū)位優(yōu)勢項目所在區(qū)域已被規(guī)劃為陽泉未來的商業(yè)文化中心。這部分人是輔助目標客戶的主力,又可能是小高層的重點購買人群。(3)購房人(可能不是出資人)分為25歲～35歲、45～60歲兩個年齡段。（4）其它商界人士（包括個體老板）或自由職業(yè)人士。這部分人群購買本項目商品房的比例應占到80%以上。人口分布分別為：城區(qū)，；礦區(qū)，；郊區(qū)，；平定縣，；盂縣，29萬人。 智能化智能化方面采用邊界監(jiān)控、樓宇監(jiān)控、電子巡更管理、住戶聯(lián)網(wǎng)報警、單元可視對講、停車場管理、社區(qū)寬帶網(wǎng)絡及社區(qū)網(wǎng)站等。均為樓中樓，每個單元4戶，配備私家車庫；單套面積為200㎡、240㎡、280㎡三種戶型。 建筑產(chǎn)品定位 聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE）在小區(qū)的第三臺地，是小區(qū)中品質(zhì)最高的獨立別墅區(qū)。（5）通過調(diào)研表明，目前陽泉市房地產(chǎn)市場競爭越來越明顯，尤其是陽鋼項目對市場的沖擊很大，我們的項目應盡快做出宣傳告知，如等陽鋼項目價格、戶型確定后，將會造成許多觀望客戶的分流。調(diào)研結(jié)論：（1）與去年相比，目前看整體的銷售情況趨于平穩(wěn)，許多去年開盤的項目，今年的銷售情況都較為一般。另外據(jù)現(xiàn)場銷售人員講，規(guī)劃局似乎對其中間高層部分限制高度，此消息尚未證明。御康山莊：該項目共計5棟樓，其中2號樓為地市級干部家屬區(qū)，3—5號樓對外出售；目前正在內(nèi)部認購階段， 已登記認購50%，明年六月交房；起價1360元/㎡，均價1580元/㎡，最高價1720元/㎡。（3）漾泉小區(qū)：均價1500元/㎡，該項目目前8號樓已是現(xiàn)房，10號樓也即將交工，現(xiàn)在開始做小區(qū)內(nèi)部配套道路等。 2005年二季度陽泉房地產(chǎn)市場調(diào)研情況2005年6月13日～6月17日我們對陽泉市前期調(diào)研的項目進行了今年的第二季度的跟蹤調(diào)研，同時又對新開發(fā)的項目進行了調(diào)研了解，以便把握市場信息，對市場有更準確的掌握分析。漾泉小區(qū)二期：目前銷售還剩20來套，現(xiàn)均價為1500元/㎡，與去年相比每平米上幅了70元。從市場反饋的信息來看，人們都比較看好這幾個樓盤，銷售前景都比較樂觀。 2005年一季度陽泉房地產(chǎn)市場調(diào)研情況2005年一季度我們又針對前期的調(diào)研項目進行了跟蹤調(diào)研，調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)，去年開盤的幾個項目，銷售基本已經(jīng)趨于尾盤階段；今年以來，陽泉市陸續(xù)推出的“金花園”“尚領鑒筑”和即推出的金聯(lián)置業(yè)的“陽鋼板塊商住項目”“蘋果社區(qū)”,無論從規(guī)劃設計方面還是推廣手法和力度上都相應有了明顯的提高，而且今年新推的這幾個項目都是陽泉市場上定位檔次較高的項目，市場價格也整體明顯高于去年。豐澤園：去年12月開盤，規(guī)劃共六棟多層，有3棟已經(jīng)被團購，剩余3棟銷售僅剩30余套，目前最高售價1915元/㎡，價格與去年相比每平米上幅了50元。尚領鑒筑：內(nèi)部認購階段，截止目前預定出去約30%，預計5月份開盤。（2）鴻龍灣：均價1350元/㎡，17號樓（最后一棟）現(xiàn)在剛開始做地基工程，據(jù)銷售人員17樓目前還有大部分沒有出售。（