【正文】 嘉寶田裙樓策劃案】23極好的幫助作用。（4）經(jīng)營(yíng)商品定位經(jīng)營(yíng)商品定位要點(diǎn)：主要考慮與周邊商業(yè)環(huán)境的融合，有效利用周邊大區(qū)域商業(yè)環(huán)境的人流，并在商城品質(zhì)上做出差別，成為筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)核心商業(yè)，并反過來帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域商業(yè)檔次和品質(zhì)。商業(yè)種類以裝飾材料、家居用品、辦公用品、舊貨買賣為主，并含有極少量汽車專業(yè)用品等。另一方面，隨著筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)及園嶺片區(qū)等地中高檔住宅帶的興起，預(yù)計(jì)未來２年內(nèi)筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)的消費(fèi)層次將會(huì)有力的推動(dòng)筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)中高檔商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。② 中高檔汽車用品商業(yè)形態(tài)目前在筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)甚至整個(gè)深圳市都是處于稀缺狀態(tài)。? 項(xiàng)目賣點(diǎn)提升 “商業(yè)旺區(qū)、商業(yè)要道” 、 “商業(yè)中樞、街中之王”地處城市主干道（筍崗路）的黃金分割點(diǎn)上，又緊鄰寶安北路，為筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)的交通要道，可謂“商業(yè)旺區(qū)，商業(yè)要道” 。 卓越全程 實(shí)力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】16? 項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析商業(yè)物業(yè)租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈周邊大量商業(yè)面積的租賃，會(huì)分散部分客戶群體，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)劇烈。貴司商業(yè)物業(yè)的面積僅 4000平方米左右，相對(duì)面積較小，不利于大型商業(yè)的進(jìn)駐，無法形成龍頭商業(yè)，商業(yè)規(guī)模效應(yīng)略差。項(xiàng)目的規(guī)模連帶效應(yīng)本項(xiàng)目小區(qū)規(guī)模較大，其規(guī)模效應(yīng)不言而喻。 卓越全程 實(shí)力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】14第三章 項(xiàng)目分析? 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析地段優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于筍崗東路與寶崗路（規(guī)劃中）交匯處，東靠萬駿國(guó)際汽車交易市場(chǎng)，西臨即將開發(fā)的大型主題商城，離公交站點(diǎn)桂園中學(xué)僅 30米（該站點(diǎn)有 30多路大中巴到達(dá)） ，交通快捷；周邊商業(yè)近期已啟動(dòng)、建設(shè)項(xiàng)目如：香江裝飾廣場(chǎng)、香江家具城等。（ 2） 主 題 專 業(yè) 商 場(chǎng) 建 設(shè) 檔 次大型主題專業(yè)商場(chǎng)建設(shè)檔次中檔，趕上甚至超過深圳市內(nèi)其他超市的規(guī)模和環(huán)境；便利店的檔次同樣較低，主要服務(wù)于街道、住宅小區(qū)以及來往筍崗物流園區(qū)的過客。 (3) 道路現(xiàn)狀筍崗片區(qū)外圍主要道路有泥崗東路、紅嶺北路、筍崗東路和洪湖西路四條；筍崗倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)內(nèi)部主要道路包括梅園路、梨園路、桃園路、寶崗路四條,其它道路為小區(qū)內(nèi)部道路或貨車通道。個(gè)人購(gòu)買作為投資目的的因素會(huì)增加。從商業(yè)開發(fā)區(qū)域看，大規(guī)模社區(qū)商業(yè)將受重視大規(guī)模社區(qū)人流集中，人口數(shù)量大，商業(yè)需求旺盛。由以上三個(gè)階段來看，我們可以看出：商場(chǎng)就是商家集合經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所，商家間優(yōu)勢(shì)互惠互補(bǔ)，形成良好的商業(yè)氣氛和商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以吸引 卓越全程 實(shí)力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】9消費(fèi)者，如果整體經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)得不到發(fā)揮，所有鋪位的吸引力將無法體現(xiàn)。期間商場(chǎng)銷售的主要特征為引入知名的大型商家進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，最大程度上發(fā)揮整體經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，提升商場(chǎng)的整體商業(yè)價(jià)值，在銷售上提供一定數(shù)額的租金回報(bào)，通常租金的數(shù)額與售價(jià)成一定的比率關(guān)系，使回報(bào)更為直觀。 （少數(shù)商場(chǎng)不在此列，如 98年推出的福田世貿(mào)商城等）1999 年至 2022年間。從政策因素上看，2022 年至 2022年初，汽車消費(fèi)政策可謂利好不斷，包括取消汽車市場(chǎng)的各種亂收費(fèi)問題；對(duì)生產(chǎn)銷售達(dá)到低污染排放限值的小轎車、越野車和小客車減征 30%的消費(fèi)稅 ；將“鼓勵(lì)汽車進(jìn)入家庭”寫進(jìn)中共中央關(guān)于制定“十五計(jì)劃”的建議等，這一系列汽車消費(fèi)利好消息，給汽車供銷注入了一針強(qiáng)心劑。其中汽車及零配件交易市場(chǎng)從 6 家發(fā)展到 23 家，去年我市專業(yè)市場(chǎng)成交額達(dá) 90．5 億元。從此，筍崗商圈將逐步形成，深圳物流商業(yè)航母，也正向您走來。依照上述規(guī)劃，筍崗倉(cāng)庫(kù)區(qū)轉(zhuǎn)型的改造范圍為泥崗路以南、筍崗路以北、紅嶺路以東、鐵路北站以西的 1．82 平方公里，筍崗倉(cāng)庫(kù)區(qū)的現(xiàn)有倉(cāng)儲(chǔ)用地將大量置換到清水河倉(cāng)庫(kù)區(qū)及其它地區(qū)，原用地將建設(shè)成為服務(wù)城市的專業(yè)配送中心和專業(yè)市場(chǎng)；充分利用尚未開發(fā)建設(shè)的 26公頃用 卓越全程 實(shí)力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】6地綠地，停車場(chǎng)，拓寬市政道路，改善區(qū)內(nèi)環(huán)境。預(yù)計(jì)由政府出資、主持的市政、環(huán)境工程改造將歷時(shí) 3年，而由企業(yè)參與完善的商業(yè)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)物流園區(qū)的繁榮則需更長(zhǎng)一段時(shí)間。進(jìn)入 90年代，筍崗倉(cāng)庫(kù)區(qū)位于市中心的地理位置與其倉(cāng)儲(chǔ)功能越來 卓越全程 實(shí)力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】5越不相稱，為了贏利，一些企業(yè)和商家開始自發(fā)地將倉(cāng)庫(kù)改造成市場(chǎng)、汽車配件市場(chǎng)和人才市場(chǎng)，轉(zhuǎn)型面積已達(dá) 40多萬平方米，占倉(cāng)庫(kù)總面積的一半。到 1997年，上步工業(yè)區(qū)的名字已被人遺忘，取而代之的是華強(qiáng)北商業(yè)街。隨著城市的發(fā)展，進(jìn)入 90年代，當(dāng)年冷冷清清的這幾處“郊區(qū)” ，很快變成了市中心。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 21626元，比上年增長(zhǎng) 6．8％，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)3．9％。職工工資水平穩(wěn)步提高。中國(guó)銀行行長(zhǎng)劉明康在 2022年底召開的第九次中日經(jīng)濟(jì)討論會(huì)上認(rèn)為，中國(guó)貨幣供應(yīng)的增長(zhǎng)穩(wěn)定在 13%—14%，以拉動(dòng) GDP增長(zhǎng)，預(yù)計(jì) 2022年中國(guó) GDP增長(zhǎng)仍然能達(dá)到 7%。 卓越全程 實(shí)力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】1第一章 經(jīng)濟(jì)背景分析? 全球經(jīng)濟(jì)即將走出衰退世界銀行預(yù)測(cè)：全球經(jīng)濟(jì)即將走出衰退！下表是世界銀行對(duì)于 2022年及以后經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的預(yù)測(cè)圖盡管風(fēng)險(xiǎn)異常大，展望全球經(jīng)濟(jì)仍將在 2022年開始復(fù)蘇。 卓越全程 實(shí)力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】2? 中國(guó)經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀， “乘數(shù)效應(yīng)”初見成效中國(guó)經(jīng)濟(jì)成功避開 1997年亞洲金融風(fēng)暴后，隨著改革開放的進(jìn)一步擴(kuò)大和深化，以及 WTO的加入，中國(guó)在目前的世界性經(jīng)濟(jì)衰退中再一次表現(xiàn)得一枝獨(dú)秀。（信息來源：中央電視二臺(tái)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》 ） 卓越全程 實(shí)力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】3? 深圳經(jīng)濟(jì)獨(dú)步潮頭據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)信息局公布的《2022 年深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》初步統(tǒng)計(jì)，2022 年，深圳全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1665．24 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，預(yù)計(jì)未來幾年仍將保持有13—14%的增長(zhǎng)速度，在全國(guó)處于遙遙領(lǐng)先的地步。城鎮(zhèn)居民收入有所增長(zhǎng)，居民消費(fèi)呈回升態(tài)勢(shì)。 卓越全程 實(shí)力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】4? 筍崗商圈“商業(yè)霸主”將在未來幾年逐步形成1．商業(yè)街改造先鋒，數(shù) 20世紀(jì)的華強(qiáng)北80年代，深圳先后在今天的華強(qiáng)北、紅嶺北兩側(cè)規(guī)劃建設(shè)了設(shè)施較為完善的上步工業(yè)區(qū)、八卦嶺工業(yè)區(qū)和筍崗倉(cāng)庫(kù)區(qū)。從 1994年開始，上步工業(yè)區(qū)僅用了三四年時(shí)間就基本上完成了從工業(yè)區(qū)到商業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)變，這一進(jìn)程沒有政府規(guī)劃指導(dǎo)，完全是市場(chǎng)自發(fā)行為。2．21 世紀(jì)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，還看筍崗物流始建于 80年代的筍崗倉(cāng)庫(kù)占地 2．37 平方公里，相當(dāng)于 13個(gè)東門老街。? 2022年中，目前深圳市已成立了筍崗物流園區(qū)建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，成員單